JUGEMENT DU : 23 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00337 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGKI

NAC : 5AB

AFFAIRE :, [Q], [B] C/, [J], [U],, [W], [U],, [V], [U],, [X], [C]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame, [Q], [B]

Chez M., [N], [H],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Charlotte MARTINET-GAMBAROTTO, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Monsieur, [J], [U],

[Adresse 2],

[Localité 2]

non comparant

Madame, [W], [U],

[Adresse 2],

[Localité 2]

non comparante

Monsieur, [V], [U],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non comparant

Madame, [X], [C],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Le 23 Mars 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me, [Localité 4]-GAMBAROTTO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 14 décembre 2018, Mme, [Q], [B] a donné à bail à Mme, [X], [C] et M., [V], [U] une maison d’habitation située, [Adresse 4], [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 720 euros hors charge.

Le même jour, Mme, [W], [U] et M., [J], [U] ont signé un acte de cautionnement solidaire, pour un montant maximal de 25 920 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé de façon contradictoire.

Par acte du 31 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer congé aux fins de vente.

Le 10 mars 2025, un état des lieux de sortie a été dressé à l’amiable et de façon contradictoire. Ce jour-là, les locataires ont quitté les lieux.

Puis, par acte du 14 mars 2025, un état des lieux a été établi par procès-verbal de commissaire de justice.

Le 5 août 2025, Mme, [B] a fait délivrer sommation de payer les sommes réclamées au titre de dégradations locatives et de régularisation de charges, aux deux locataires et aux deux cautions solidaires.

Enfin, par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2025, Mme, [Q], [B] a fait assigner Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ALBI, aux fins de solliciter du Juge de les condamner solidairement à lui payer les sommes réclamées.

Après un renvoi à la demande de Mme, [C], l’affaire a été retenue.

A l’audience du 2 février 2026, Mme, [Q], [B], par son Conseil, sollicite du Juge de condamner solidairement Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] à lui payer les sommes suivantes :

—  12 133,39 € au titre des régularisations de charges, des dégradations locatives, et du coût de l’état des lieux de sortie,

— les entiers dépens de l’instance, en ce compris les sommations de payer et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 14 mars 2025,

—  650 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, Mme, [B] fait valoir que d’importantes dégradations ont été constatées, et qu’un dégât des eaux est manifestement intervenu sans qu’elle n’en soit informée et que des dispositions n’aient été prises pour la remise en état des lieux.

En défense, Mme, [X], [C], assignée selon les formes de la remise à personne, et présente lors de la première audience, ne comparaît pas.

De plus, ni M., [V], [U], ni Mme, [W], [U], ni M., [J], [U], bien que régulièrement assignés selon les formes de la remise à domicile pour le premier, et à étude pour les deux autres, ne comparaissent.

Le jugement sera donc réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 2288 alinéa 1er du code civil, selon lequel “le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci”, et des pièces versées aux débats, il sera jugé que Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront solidairement tenus des condamnations de Mme, [X], [C] et de M., [V], [U] au titre de charges impayées et de réparations locatives.

I- Sur les demandes en paiement

A- Sur la régularisation des charges

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil, que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.

En l’espèce, Mme, [B] sollicite la régularisation des charges, et la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer les sommes dues au titre des taxes d’ordures ménagères pour les années 2002, 2023 et 2024, pour un montant total de 708 euros.

Elle justifie de ce montant par la production des avis d’imposition pour ces trois années.

En défense, il n’est pas justifié du paiement de ces sommes.

En conséquence, il sera fait droit à cette demande.

Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront donc solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 708 euros au titre de la régularisation des charges.

B- Sur les dégradations locatives

En application des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En outre, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé le 14 décembre 2018, lors de la prise à bail.

Un état des lieux de sortie a été effectué de façon contradictoire et amiable le 10 mars 2025, puis par commissaire de justice, en présence de Mme, [C], le 14 mars 2025.

Ces pièces sont complétées par des factures, devis et tickets de caisse.

Ainsi, il conviendra de comparer l’ensemble de ces documents, afin de vérifier la réalité des dégradations, et le coût de remise en état imputable aux locataires.

Sur les peintures

Mme, [B] fait valoir que l’ensemble des peintures de la maison doit être repris.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs et plafonds sont indiqués en bon état.

En revanche, lors de la sortie, l’état des lieux amiable mentionne : “Toutes peintures à refaire, nombreux trous, dégâts des eaux non signalé dans le cellier”.

Le commissaire de justice détaille, photographies à l’appui :

— Pièce principale : “Les murs sont couverts de peinture usagée largement tachée, souillée jaunie, avec des traces de salissures diverses et de nombreuses marques de doigts sales. Les peintures sont globalement jaunies dans l’entrée comme dans la pièce à vivre principale. Le plafond est recouvert de peinture usagée, sale, jaunie, marquée avec de nombreuses salissures.”

Il relève : “Selon les explications de Mme, [B], ce jaunissement général dans la pièce provient du fait que la vitre de l’insert est cassée depuis en an et demi alors que les locataires continuaient d’utiliser régulièrement l’insert pour se chauffer, la fumée s’est déposée partout dans la pièce, tant sur les cloisons que sur les plafonds, menuiseries, prises et interrupteurs.”

— Buanderie : “La porte de communication est elle aussi sale et jaunie.” Le commissaire de justice relève les traces d’un important dégât des eaux. Il note : “Le reste des murs peints initialement en blanc est très largement usagé, marqué, taché, avec quelques trous”.

— Cuisine : “Le dégât des eaux de la buanderie a traversé les plaques de plâtre de la cloison pour venir cloquer la peinture sur la cloison mitoyenne laquelle est recouverte de fils de poussière et de salissures. (…) Le mur du fond présente d’importantes coulures de salissures”.

— WC : “La porte des WC a été grossièrement repeinte avec de la peinture d’après recto-verso”.

— Partie nuit : “le dégagement est habillé au niveau de ses murs de peinture usagée, jaunie elle aussi, marquée, de nombreuses marques et traces grises de salissures autour des interrupteurs eux-mêmes crasseux, le plafond également jauni avec des déjections d’insectes.”

— Chambre 1 à droite : “La porte de communication a été grossièrement badigeonnée de peinture sous couche désormais grise et usagée, tant au recto qu’au verso, sale avec des traces de doigts gris. (…) Les murs sont recouverts de peinture usagée, marquée sur toutes les cloisons de cette pièce, tachée et jaunie. Le plafond est recouvert d’une peinture dans le même état (…).”

— Chambre 2 : “Encadrement donnant dans le dégagement, recouvert de peinture prise largement usagée, grisée, crasseuse. La porte de communication a, elle aussi, été très grossièrement badigeonnée de peinture sous couche tant au recto qu’au verso, laquelle a coulé avec plein de gouttelettes de peinture perlant et présente de nombreuses taches jaunes (…). Les murs ont été très grossièrement et rapidement badigeonnées de blanc mais seulement par endroits (…). Le reste des cloisons est recouverte de peinture usagée, marquée, grisée (…). Le plafond n’a pas été repeint et est jauni (…).”

— Chambre 3 : “Encadrement donnant dans le dégagement dans le même état que les précédents, à savoir recouvert d’une peinture grise souillée, tachée et impactée dans le soubassement, crasseuse au niveau de ses montants, avec une porte de communication grossièrement badigeonnée de blanc (…) Les cloisons ont été grossièrement badigeonnées de blanc de manière irrégulière. (…) Le plafond n’a pas été grossièrement repeint et est usagé : des étoiles fluorescentes restent collées sur le plafond et sur les murs avec des restes d’adhésifs, des restes de miroirs cassés au niveau de la tête de lit (…).”

— Salle de bain : “Encadrement crasseux donnant dans le dégagement, porte de communication grossièrement badigeonnée sur sa peinture initiale laquée désormais jaunie avec un autocollant noir usagé sur son recto. Le verso est taché, sale, noirci de traces de doigts.”

Il ressort donc qu’il est parfaitement établi qu’une remise en peinture des murs et plafonds de l’intégralité de la maison est nécessaire, en raison d’un défaut d’entretien des locataires.

Au regard du devis produit, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront donc solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 8 570 euros à ce titre.

Sur le nettoyage de l’intégralité de la maison

Outre les constatations précitées, le commissaire de justice relève un état de grande saleté de la maison, employant à de multiples reprises le terme “crasseux”, et notant la présence de poussière, de toiles d’araignées, de déjections d’insectes.

Ceci justifie un nettoyage complet des lieux, de sorte qu’il sera fait droit à la demande formée à ce titre.

Au regard du devis et du décompte produits, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront donc solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 1 040 euros.

Sur le matériel d’électricité

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que rien n’est mentionné concernant ce poste.

En revanche, le commissaire justice note que les interrupteurs sont sales et jaunis, de sorte que leur remplacement est justifié.

Compte tenu du devis produit, il y aura lieu à faire droit à cette demande.

En conséquence, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 733,94 euros à ce titre.

Sur l’entretien des espaces verts

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que lors de l’entrée, il est noté un bon état général du jardin, et qu’il est précisé que l’entretien par le locataire devra porter sur la pelouse, les haies et les arbres.

Toutefois, à la sortie, le commissaire de justice note :

“Le jardin est laissé en mauvais état d’entretien et de propreté. Des morceaux de bois coupés traînent un peu partout. (…) Sont à évacuer des encombrants destinés à la déchetterie (…)”.

Ainsi, la demande formée par Mme, [B], portant sur la tonte, la coupe de branches, et la taille des arbustes, ainsi que l’évacuation des déchets verts, est parfaitement justifiée.

Il y sera donc fait droit.

En conséquence, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 300 euros à ce titre.

Sur les produits de nettoyage et d’entretien de la maison et du jardin

Mme, [B] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer les sommes totales suivantes :

—  109,75 euros pour le remboursement des sommes réglées pour l’achat de produits pour le jardin,

—  70,70 euros pour le remboursement des produits d’entretien et de nettoyage acquis.

Au regard des pièces produites (tickets de caisse), et du procès-verbal d’état des lieux de sortie, il sera fait droit à cette demande, à l’exception des sommes portant sur l’achat de terre et de plants de salades, lesquelles ne paraissent pas relever des dégradations locatives constatées.

En conséquence, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 128,05 euros.

C- Sur le coût de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice

Mme, [Q], [B] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 601€ au titre du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Or, il est constant que s’il est loisible au bailleur de faire établir cet acte par commissaire de justice, notamment afin de se constituer une preuve dans le cadre d’un litige présent ou à venir, le coût doit être mis à sa charge, sauf à démontrer que les locataires ont refusé de procéder à un état des lieux de façon contradictoire.

Tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce, puisqu’un tel état des lieux est survenu le 10 mars 2025 de façon amiable.

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.

*

Dès lors, au regard de tout ce qui précède, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] les sommes suivantes :

—  708 euros au titre de la régularisation des charges,

—  10 771,99 euros au titre des dégradations locatives.

II- Sur les autres demandes

A- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront solidairement condamnés au paiement des entiers entiers dépens de la présente instance, en ce compris les sommations de payer délivrées le 5 août 2025.

Il est précisé que le procès-verbal de constat dressé le 14 mars 2025 n’est cependant pas inclus.

B- Sur les frais irrépétibles

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] seront solidairement condamnés à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 650 euros sur ce fondement.

C- Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y aura pas lieu à écarter l’application de ces dispositions.

Le présent jugement sera donc exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] à payer à Mme, [Q], [B] les sommes suivantes:

—  708 € (sept-cent-huit euros), au titre de la régularisation des charges,

—  10 771,99 € (dix-mille-sept-cent-soixante-et-onze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), au titre des dégradations locatives,

DÉBOUTE Mme, [Q], [B] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] à payer à Mme, [Q], [B] la somme de 650 € (six-cent-cinquante euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme, [X], [C], M., [V], [U], Mme, [W], [U] et M., [J], [U] au paiement des entiers dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA JUGE