TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05121 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45J3

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [N],

[Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [R],

[Adresse 1]

représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05121 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45J3

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 6 septembre 2021, Mme [L] [N] a loué à M. [P] [R] pour une durée de 12 mois un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un montant originel de 660 € et actuel de 715,07 € + 40 € de charges payable à terme à échoir le 1er de chaque mois.

Les échéances de loyer et de charges n’ayant pas été régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 12 février 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [P] [R] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 7717,91 € euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, Mme [L] [N] a assigné M. [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Dans ses conclusions en défense n° 2, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter M. [P] [R] de ses demandes et le déclarer irrecevable en sa demande en diminution de loyers,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 26 juin 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour impayés,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [P] [R] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner M. [P] [R] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 16992, 85 €, février 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 outre le paiement des impayés subséquents jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— condamner M. [P] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner M. [P] [R] au paiement d’une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens du commandement (189,92 €), de l’assignation et de l’exécution éventuelle.

Mme [L] [N] justifie de son intérêt à agir en produisant une attestation de propriété du 11 septembre 1989. Elle convient que ni état des lieux ni inventaire n’ont été réalisés malgré la mention de meublé du bail écrit et son ameublement effectif.

Elle indique que, postulant pour le loyer d’une location nue à hauteur de 443, 30 €, M. [P] [R] demande le remboursement depuis septembre 2021 d’un trop perçu non perçu puisque n’ayant réglé depuis septembre 2021 que la somme de 13142, 56 €, soit moins que les 17.732 € auquel suivant ce réajustement il pourrait prétendre, le laissant ainsi débiteur de 4589, 44 € en tout état de cause.

Ele rappelle que la loi ELAN ramène le délai pour agir en diminution d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré à au moins 5 mois avant le terme du contrat (soit avant le 6 mars 2024) avec procédure de conciliation préalable, tous paramètres en l’espèce non respectés.

Elle produit les lettres de révision du loyer selon l’indice 2T pour toutes révisions de 2022 à 2024.

Mme [L] [N] produit et crédite les régularisations de charges au titre des années 2022 et 2023 pour faire échec à la demande de remboursement des provisions sur charges pour ces années.

Elle indique que la situation du locataire ne lui permettrait pas de se maintenir et d’apurer sa dette déjà ancienne de deux ans, même réduite, sauf à l’aggraver tout en rendant le bien indisponible. A tout le moins elle souhaite que l’échéancier comporte une clause de déchéance du terme.

Elle s’oppose à tout sursis à l’expulsion, le paiement régulier du loyer n’étant pas respecté depuis deux ans, et demande le rejet de la demande de frais irrépétibles d’ailleurs non engagés de par l’AJ octroyée.

Elle rappelle que le décompte annexe au commandement ventilait les sommes réclamées, et étant sans impact annulatoire que celles-ci diffèrent des sommes finalement dues, mettant bel et bien en jeu la clause résolutoire.

Mme [L] [N] signale avoir été privée des revenus locatifs depuis des mois et réclame 1500 € de dédommagement pour ces retards réitérés.

***

Dans ses conclusions en défense, M. [P] [R] réclame :

— l’irrecevabilité des demandes de l’assignation de Mme [N] pour défaut de qualité à agir et absence de notification préfectorale,

— de juger insuffisants les éléments produits pour établir l’existence d’un arriéré locatif,

— déduire la somme de 10471 € au titre de la surévaluation du loyer

— déduire la somme de 469,65 € au titre des indexation indues,

— déduire la somme de 680 € au titre de la répétition sur charges indue,

— déduire la somme de 3660,60 € au titre du complément de loyer interdit,

— débouter Mme [N] de ses demandes d’acquisitioon et de résiliation de clause résolutoire pour mauvaise foi et absence de créance certaine, liquide, exigible.

Subsidiairement,

— dire que la créance doit être apurée de tout indu,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— octroyer des délais de paiement avec un échéancier de 36 mensualités de 10 €, avec solde à la 36 ème avec en cas d’impayé, un délai de 15 jours suite à LRAR avant reprise de la procédure d’expulsion,

Plus subsidiairement,

— octroyer un délais de douze mois pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [N] de sa demande en dommages et intérêts et frais irrépétibles,

— la condamner au paiement de 1500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à recouvrer directement par Me laurent LOYER, ainsi qu’aiux dépens.

M. [P] [R] fait d’abord état d’une irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir de la bailleresse qui ne justifie d’aucun titre récent sur le logement, ainsi que pour absence de notification de l’assignation à la préfecture.

Il dénonce un montant de loyer erroné en raison du caractère non meublé des locaux loués, aucun état des lieux ni inventaire des meubles n’ayant été réalisé conformément à la loi, ce qui doit impliquer requalification en bail nu avec le loyer afférent.

Fustigeant un loyer qui dépasserait déjà l’encadrement des loyers s’il était meublé, il le fixe en bail nu à hauteur de 443, 30 € selon les mêmes règles et évoque une facturation indue de 10.471, 68 € à ce titre à déduire des sommes réclamées.

Il dénie tout délai de forclusion à la loi ELAN, d’autant que sa demande en diminution de loyer est un moyen de défense visant au rejet des prétentions du demandeur.

M. [P] [R] indique que l’indice du 4e trimestre a été appliqué au bout de deux ans dès septembre 2023 en lieu et place de l’indice du 2e trimestre, ce affectant le quantum de la dette, sachant que la bailleresse a procédé à cette révision, courant à compter de septembre 2023, en décembre 2024 au lieu de le faire pour l’avenir conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il conclut à la restitution de 469, 65 €.

Il dénonce l’absence de régularisation des provisions sur charges et la justification pour les seules années 2022 et 2023, ce entrainant le remboursement des charges versées en 2021, 2024 et 2025, soit 680 €.

Il critique le complément de loyer de 67, 90 € du fait de la présence de sanitaires sur le palier, critère de déchéance selon la loi ELAN, aboutissant au rejet de la somme de 3666, 60 €.

Toutes ces erreurs aboutissent selon lui à un rejet de la créance pour incertitude.

M. [P] [R] estime que la mauvaise foi de la bailleresse doit conduire à l’annulation de la mise en œuvre de la clause résolutoire, la dette étant substantiellement issue de ses propres erreurs.

M. [P] [R] demande subsidiairement une suspension des effets de la clause résolutoire avec un échéancier de 36 mensualités de 10 €, avec solde à la 36 ème, en tout état de cause après compensations entre les sommes dues de part et d’autre.

Il demande des délais de grâce de 12 mois pour l’expulsion , plaidant un risque de précarité sociale et l’impossibilité de se reloger dans le parc privé, ayant par ailleurs sollicité le logement social.

Il nie tout préjudice causé à une bailleresse de mauvaise foi et invoque l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour prétendre à 1500 € de frais irrépétibles.

***

A l’audience du 17 février 2025, le conseil de Mme [L] [N] s’est référé à ses écritures et confirmé sa dette à hauteur de 16992, 85 € au 12 février, échéance de février incluse. Il a présenté une attestation de propriété et fait état d’une absence de règlement depuis septembre 2023.

Le conseil de M. [P] [R] s’est référé à ses écritures. Il a indiqué douter d’une démonstration de propriété opérée sur la base d’un titre datant de trente ans.

MOTIS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Au titre de l’intérêt à agir

Mme [L] [N] justifie de son intérêt à agir en produisant en pièce 2 une attestation de propriété du 11 septembre 1989 indiquant l’achat par ses soins à la SARL GARANCE du lot n° 52 situé [Adresse 2].

Il revenait donc à M. [P] [R], passé en charge du fardeau de la preuve contraire, de justifier de l’absence de propriété de Mme [N] en produisant des documents cadastraux plus actualisés.

La demande d’irrecevabilité sera donc rejetée.

Au titre de la notification préfectorale préalable

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, Mme [L] [N] justifie par EXPLOC que l’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] en date du 17 mai 2024, soit largement plus de deux mois avant l’audience liminaire du 26 septembre 2024.

La demande d’irrecevabilité sera donc rejetée.

II. Sur la demande de résiliation du bail :

1) Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 12 février 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article VII) ainsi que les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins du paiement de la somme de 7717, 91 € en principal.

M. [P] [R] n’ayant pas réglé la dette de 7717, 91 € en principal dans les deux mois impartis par le commandement pour apurer sa dette, il conviendrait de constater, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 avril 2024.

Pourtant, M. [P] [R] fait valoir la mauvaise foi de Mme [N] par son usage de la clause résolutoire dans des conditions propres à démontrer sa mise en œuvre déloyale : signature fallacieuse d’un bail dit meublé, surévaluation du loyer de référence, complément de loyer indu, révisions de loyer erronées et rétroactives, absence de régularisation des charges à la date du commandement.

Il est de droit positif que la bonne foi du bailleur constitue une condition nécessaire à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Si le comportement du bailleur se révèle fautif et constituant la cause de la substance de sa demande, à savoir, notamment, lorsque sa négligence ou sa malice même conduisent le locataire, nonobstant les manquements de ce dernier, à un arriéré l’exposant à une résiliation automatique du bail sous deux mois, le juge peut estimer ne pas y avoir lieu à sanctionner le locataire par le jeu de cette clause dans la mesure où son contractant aurait ainsi provoqué ou aggravé les inexécutions contractuelles commises par le premier.

En l’espèce, même si l’on se rendait au point de vue de M. [R], qui n’a découvert qu’à l’occasion du contentieux que la créance qui lui est réclamée est possiblement supérieure à celle réellement due, il lui resterait à démontrer que la surévaluation du loyer (meublé ou nu), l’application du complément de loyer et les révisions selon le mauvais indice seraient cause, en leur partie indue de somme globale, de ce qu’il avait totalement abdiqué de régler ses loyers et charges, autrement dit, par hypothèse, de ce que ces surplus l’auraient placé en situation matérielle voire psychologique d’impasse de tout règlement, même partiel, de sa dette de 7717,91 € au 12 février 2024, date du commandement.

Or, il ressort du décompte produit aux débats que les paiements de M. [R], constants de septembre 2021 à décembre 2022 (660 € au lieu du loyer nu de 443, 30, soit 216, 70 € de différence mensuelle) se sont effilochés dès janvier 2023 pour cesser tout à fait en juin 2023 ou presque (50 € en septembre) jusqu’à la date de l’assignation le 14 mai 2024.

Par conséquent, le surplus de loyer qu’il critique aujourd’hui (240, 46 x 6 mois de janvier 2023 à juin 2023 1442, 76 + 67, 90 x 6 = 1850, 16 €) à la date du commandement de payer, soit moins du quart de la somme alors réclamée, et qu’il convient en plus de lisser sur les 16 mois de défaillance pour en apprécier l’impact) ne peut pas être la cause substantielle de son incapacité totale à payer à la date du commandement le 12 février 2024.

Il n’y a donc pas lieu à mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire. Partant, il n’y a pas davantage pour Mme [N] mauvaise foi à demander la résiliation judiciaire du bail, puisque le fait fautif du bailleur, qui sera examiné ci-après, n’est pas suffisamment démontré comme étant la cause directe et certaine de la situation d’impayé de M. [R], lequel n’a même pas demandé l’autorisation de consigner les loyers dont il s’estimait réellement redevable mais a purement et simplement cessé de les payer, creusant ainsi davantage son arriéré.

La clause résolutoire doit donc être mise en œuvre et M. [P] [R] est ainsi devenu occupant sans droit ni titre à compter du 13 avril 2024.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

1) Sur la qualification du bail et ses conséquences

M. [P] [R] dénonce un montant de loyer erroné en raison du caractère non meublé des locaux, contrairement à ce qui est indiqué sur l’écrit, ce qui doit impliquer requalification en bail nu et partant, reconsidération des sommes réclamées et des sommes induments payées.

Selon l’article 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

En l’espèce, Mme [N] admet qu’aucun état des lieux ni aucun inventaire des meubles (malgré le cochage de la clause ad hoc) n’ont été réalisés conformément à la loi.

Il est de droit positif que l’absence d’inventaire peut justifier d’exclure la qualification de meublé à défaut d’autres éléments pour y pallier.

Or, il n’est produit aucun témoignage ni constat d’huissier mentionnant les meubles garnissant les lieux loué .

Ne restent, au crédit de l’hypothèse du bail meublé, que la dénomination « contrat initial habitation principale meublée » désignant un « studio meublé », ainsi que le régime dérogatoire des contrats de location de logements meublés (durée d’un an et reconduction tacite à son terme pour une durée d’un an et dans les mêmes conditions).

Pour autant, ces éléments témoignent davantage d’une volonté du bailleur (s’agissant d’un contrat d’adhésion) de placer le bail sous le régime du meublé, fut-ce frauduleusement, qu’ils n’attestent de la consistance réelle du bail

alors que par exemple, n’est stipulée aucune clause stipulant que le locataire devra veiller au bon entretien des meubles et réparer ceux qui sont endommagés, stipulation qui irait pourtant de soi,

Il convient ainsi de conclure à la requalification du contrat en contrat de bail d’habitation nu et en tirer toutes conséquences qui s’imposent sur l’arriéré de loyers réclamé, à l’évidence dès lors erroné.

Justifiant de l’encadrement des loyers à [Localité 4] tel que fixé par la DRIHL pour une location non meublée du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, M. [P] [R] fixe ainsi le montant du bail nu à hauteur de 28, 6 € de loyer de référence /m2 (au lieu du loyer de référence majoré de 38,20 €, soit une différence de 9, 6 € ) soit multiplié par 15, 50 m2, un loyer de base mensuel de 443, 30 € (au lieu de 592, 10 €, soit une différence de 148, 80 € ).

M. [P] [R] indique s’être vu appliqué à tort la somme mensuelle de :

—  216, 70 € x 12 de septembre 2021 à août 2022 = 2600, 40 €

—  240, 46 € x 12 de septembre 2022 à août 2023 = 2885, 52 €

—  271,77 € x 12 de septembre 2023 à août 2024 = 3261, 24 €

-287, 42 € x 6 de septembre 2024 à février 2025 = 1724, 52 €

= 10.471, 68 €

Etant précisé que ces chiffres n’incorporent pas le complément de loyer de 67, 90€, contesté également par le défendeur.

Selon l’article 140 III. de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

En l’espèce, M. [P] [R] ne justifie pas de la saisine de la commission départementale de conciliation, dont la compétence est pourtant soulignée par le texte comme un préalable obligatoire à la voie contentieuse.

La fin de non-recevoir ne peut donc que lui être opposée d’office, ce qui inclut le demande en diminution de loyer aussi bien que la demande en contestation du supplément de loyer.

2) Sur la demande reconventionnelle relative à l’indexation du loyer

Le bail est rédigé comme suit :

« Le loyer sera révisé chaque année le 1er septembre.

L’indice de référence des loyers (IRL) retenu pour la révision du loyer est :

2ème trimestre 2021, valeur 131,12. »

Or, si le loyer a été correctement réindexé le 1er septembre 2022 au moyen dudit indice et à compter du 1er septembre 2022, il n’en va pas de même pour la réindexation suivante laquelle, d’après les pièces fournies par le bailleur ne l’a été qu’en janvier (et non en septembre) 2024 (et non 2023) pour être appliquée rétroactivement au 1er septembre 2023.

En soi, ce « rattrapage » du loyer en cours d’année n’est pas blâmable, puisque l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de « manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa prise d’effet » ce qui est en l’espèce le cas.

En revanche, on ne peut que constater que pour l’année 2023, l’indice du 4e trimestre (142,06) a été appliqué en lieu et place de celui du second trimestre (140, 59), erreur rattrapée à compter du 1er septembre 2024 (pièce 1-3).

Le calcul pour l’année 2023 aurait donc du être :

683, 76 x 140, 59/135, 84, soit 707, 67 € et non 715, 07 €, soit un différentiel de :

8580, 84 – 8492, 04 = 88, 80 € pour la pèriode de septembre 2023 à août 2024.

De même le calcul pour l’année 2024 aurait du être :

707, 67 x 145, 17/ 140, 59, et non 715, 07 € x 145, 17/142, 06, mais le calcul aboutit au même résutat de 730, 72 €, si bien qu’il n’ y aucun différentiel pour l’année 2024 à compter de septembre.

Il sera donc retranché de la créance de Mme [L] [N] la somme de 88, 80 €.

3) Sur la demande reconventionnelle relative à la régularisation des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. (…)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

M. [R] demande la répétition des provisions sur charges pour les années 2021, 2024 et 2025 du fait de l’absence de régularisation des provisions, ce devant entrainer le remboursement des charges versées, soit 40 € x 18 mois = 680 €.

En l’espèce, Mme [L] [N] n’a procédé aux régularisations de charges que pour les années 2022 et 2023 et décompté le crédit qui en résulte dans son plus récebnt décompte.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Mme [L] [N] ne démontrant pas sa créance de charges, la somme de 40 € x 18 mois = 680 € sera déduite de sa créance globale.

4) Sur le montant de l’arriéré

Il ressort donc de ce qui précède que M. [P] [R] reste débiteur envers Mme [L] [N] d’une somme de 16992, 85 € – (88, 80 € + 680 € = 768, 80 )

= 16224, 05 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 11 février 2025, échéance de février 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M. [P] [R] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer le 12 février 2024 pour la somme de 7717,91 €, sous réserve des échéances échues depuis lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, d’après le décompte non contesté fourni aux débats arrêté au 26 janvier 2024, M. [P] [R] n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de janvier à prendre nécessairement en considération par le juge pour lui accorder des délais.

Par ailleurs, et à défaut d’accord de la bailleresse, il n’apparait pas que le locataire, qui déclare 530 € de RSA + 321 € d’APL, soit en situation de régler sa dette locative de 16.224, 05 € tout en maintenant un loyer courant qu’il peine déjà à payer depuis janvier 2023.

Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [P] [R] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, en vertu de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et compte tenu de la carence étatique sur l’offre de logement social, il sera accordé à M. [P] [R] un délai supplémentaire de 2 mois pour quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [P] [R], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

V. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, et indépendamment du dispositif légal de suspension de la clause résolutoire, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Mais compte tenu de l’importance de la somme réclamée à M. [P] [R] comparativement à ses ressources sans qu’il ait justifié d’un retour possible à meilleure fortune, il est illusoire de lui accorder un échéancier, lequel, limité à 24 mois, aurait pour effet de dépasser ses capacités de remboursements et entrainerait aussitôt une déchéance du terme, alors même qu’il n’était pas en capacité de régler entièrement ses loyers.

La demande sera donc rejetée.

VI. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 13 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [P] [R] au paiement de celle-ci.

VII. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement des loyers, n’est pas démontré par des éléments tangibles.

De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, la demande sera rejetée.

VIII. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [P] [R] aux entiers dépens, incluant, le coût du commandement de payer , de la signification de l’assignation et des frais d’exécution le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [P] [R] à payer à MME [L] [N] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

REJETTE les exceptions d’irrecevabilité formulées par M. [P] [R],

DECLARE Mme [L] [N] recevable en son action,

Sur la résiliation,

CONSTATE à compter du 13 avril 2024 la résiliation du bail du 6 septembre 2021 conclu entre les parties relativement à un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNE l’expulsion de M. [P] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

ACCORDE à M. [P] [R] un délai de DEUX MOIS pour quitter les lieux en complément des délais légaux en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur l’arriéré,

DECLARE M. [P] [R] irrecevable en son action de réduction de loyer faute de saisine préalable de la Commission Départementale de Conciliation,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à Mme [L] [N] la somme de 16.224, 05 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 11 février 2025, échéance de février 2025 comprise et déduction faite des sommes composant abusivement la créance, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024 pour la somme de 7717,91 €, et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à Mme [L] [N] l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 13 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, y compris le coût du commandement de payer , de la signification de l’assignation et des frais d’exécution le cas échéant,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à Mme [L] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT