N° RG 25/00156 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWYS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00156 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWYS

LE VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. PORTIRAN II, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [R] [J] [F] [C] (associée)

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, représenté par M^e Stéphanie LELONG, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-766 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 11 Mars 2025

Première audience : 22 Mai 2025

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00156 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWYS

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI PORTIRAN II a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 18 janvier 2019 à effet du 20 janvier 2019, pour un loyer mensuel de 360€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PORTIRAN II a fait signifier le 7 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI PORTIRAN II a ensuite fait assigner Monsieur [I] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection d’ALENCON par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 décembre 2024,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [Y],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [I] [Y],condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 3.840€, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer la somme de 260 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience, la SCI PORTIRAN II, dûment représentée par Madame [F] [R] [J], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.206€, montant arrêté au 22 mai 2025 incluant le loyer du mois de mai 2025. Elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [Y] est représenté par son conseil. Il fait valoir qu’il est bénéficiaire de l’AAH et qu’il perçoit à ce titre 1.012,22€ de ressources mensuelles. Une demande de mesure de protection est en cours afin notamment de l’aider à gérer son budget. Il reconnaît le montant de la dette. Il souhaite rester dans le logement et propose de régler 60€ par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI PORTIRAN II justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 8 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Le bail conclu le 18 janvier 2019 à effet du 20 janvier 2019 contient une clause résolutoire (paragraphe « VIII. Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.499,25€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SCI PORTIRAN II produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [Y] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.206€ à la date du 22 mai 2025 incluant le loyer du mois de mai 2025.

Lors l’audience, Monsieur [I] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

De sorte que le locataire sera condamné à verser à la SCI PORTIRAN II cette somme de 2.206€.

Sur les délais de paiement :

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des éléments du dossier et des débats que le locataire est bénéficiaire de l’AAH et qu’il perçoit à ce titre 1.012,22€ de ressources mensuelles. Une demande de mesure de protection est en cours afin notamment de l’aider à gérer son budget. Il a repris le paiement du loyer en avril 2025. Il reconnaît le montant de la dette. Il souhaite rester dans le logement et propose de régler 60€ par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

La SCI PORTIRAN II s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire.

Pour autant, compte tenu du fait que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient d’autoriser Monsieur [I] [Y] à se maintenir dans le logement en lui octroyant des délais de paiement de sa dette, selon des modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile : « à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » et « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCI PORTIRAN II sollicite la condamnation de Monsieur [I] [Y] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts. Or, il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers, ni celle de la mauvaise foi du locataire.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par la SCI PORTIRAN II.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de rejeter la demande formulée par la SCI PORTIRAN II au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2019 à effet du 20 janvier 2019, entre la société ORNE HABITAT d’une part et Monsieur [I] [Y] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à verser à la SCI PORTIRAN II la somme de 2.206€ (décompte arrêté au 22 mai 2025, incluant le mois de mai 2025) ;

AUTORISE Monsieur [I] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI PORTIRAN II puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [I] [Y] soit condamné à verser à la SCI PORTIRAN II une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE la SCI PORTIRAN II de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE la SCI PORTIRAN II de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge du Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE