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Jugement

du 07 Janvier 2026

Minute : GMC

N° RG 24/03008

N° Portalis DBXV-W-B7I-GMWN

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[D] [U] [V], [C] [M] épouse [U] [V]

C/

SCCV CITY DEV 21

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

à :

— M^e CORBILLE-LALOUE T19

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [U] [V]

né le 07 Juin 1979 à [Localité 11] – ALGÉRIE, demeurant [Adresse 1] ; représenté par M^e Claire CORBILLE LALOUE, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19 ; M^e François-Baptiste CROCE, avocat plaidant au barreau de PARIS ;

Madame [C] [M] épouse [U] [V]

née le 25 Novembre 1981 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1] ; représentée par M^e Claire CORBILLE LALOUE, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19 ; M^e François-Baptiste CROCE, avocat plaidant au barreau de PARIS ;

DÉFENDERESSE :

SCCV CITY DEV 21

N° SIREN 887 910 172, dont le siège social est sis [Adresse 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2025, à l’audience du 12 Novembre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 07 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 07 Janvier 2026

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21 octobre 2022, la SCCV CITY DEV 21 a vendu à Monsieur [D] [U] [V] et Madame [C] [M] épouse [U] [V] en état futur d’achèvement les lots 121 et 179 d’un ensemble immobilier dénommé « WHITE LANE » à édifier sur un terrain situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 13], cadastré section BW n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 8], moyennant le prix de 270.000 euros.

Aux termes de cet acte, l’achèvement des biens était prévu « au plus tard au 4ème trimestre 2023, soit au plus tard le 31 décembre 2023 ».

Se plaignant d’un retard de livraison des biens objets de la vente, par acte en date du 22 octobre 2024 délivré selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [D] [U] [V] et Madame [C] [M] épouse [U] [V] ont fait assigner la SCCV CITY DEV 21 devant le tribunal judiciaire de Chartres auquel ils demandent de :

— Condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de sept jours suivant la signification de la décision à intervenir, la SCCV CITY DEV 21 à leur verser la somme de 865,91 euros par mois au titre des frais de location supplémentaire à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date réelle de livraison de l’appartement et de la place de parking situés à [Localité 13] [Adresse 2] et [Adresse 7] ;

— Condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de sept jours suivant la signification de la décision à intervenir, la SCCV CITY DEV 21 à leur verser la somme de 867,09 euros par mois à titre de dommages et intérêts à compter du 1er juillet 2024 au 31 octobre 2024 puis 872,47 euros par mois pour la période allant du 1er novembre 2024 au 31 mars 2025 au titre du remboursement de l’emprunt payé pour la période courant du 1er juillet 2024 jusqu’à la date réelle de livraison de l’appartement et de la place de parking situés à [Localité 13], [Adresse 2] et [Adresse 7] ;

— Condamner la SCCV CITY DEV 21 à leur verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner la SCCV CITY DEV 21 à leur verser la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCCV CITY DEV 21 aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs, il est renvoyé à l’assignation précitée conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SCCV CITY DEV 21 n’a pas constitué avocat.

Par jugement avant dire droit en date du 28 mai 2025, le tribunal judiciaire de Chartres a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à faire valoir leurs éventuelles observations sur le moyen soulevé d’office tiré de la nullité de l’assignation faute de justifier de l’envoi, le jour même de l’établissement du procès-verbal de recherches infructueuses ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’une copie du procès-verbal de recherches infructueuses et de l’assignation à la dernière adresse connue de la SCCV CITY DEV 21.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de défendeur, le tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les conclusions à fins de condamnation

Sur le retard dans la livraison des biens vendus

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) permet à un acheteur d’acquérir auprès d’un vendeur un bien immobilier « à construire » dans un délai déterminé par le contrat.

La mention d’un délai de livraison du bien est obligatoire sous peine de nullité et celui-ci est calculé par le vendeur, professionnel de la construction, en intégrant notamment les contraintes climatiques régionales qui ne constituent pas nécessairement un cas de force majeure.

L’obligation de livraison du logement correspond à une obligation de résultat pour le vendeur.

Elle correspond au moment où le promoteur remet les clés du logement à l’acquéreur et ne doit pas être confondue avec la réception des travaux qui intervient en amont entre le promoteur et les entreprises de bâtiment qui sont chargées de construire l’immeuble.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la loi n’a pas prévu de pénalités en cas de retard dans la livraison du bien vendu, mais l’acquéreur peut prétendre à une indemnisation si ce retard n’est pas justifié par une cause légitime de retard contractuellement prévue.

En cas de survenance d’une telle cause légitime de suspension, la date de livraison du bien est différée d’un temps égal à celui pendant lequel la cause a fait obstacle à la poursuite des travaux.

Si le retard dans le délai de livraison n’est pas valablement justifié par une cause légitime ou un cas de force majeure, l’acquéreur peut solliciter une indemnisation sur le fondement des pénalités contractuelles prévues à l’acte de VEFA qui ne sera pas nécessairement exclusive d’une indemnisation complémentaire ou en l’absence de pénalités prévues, sur le fondement du droit commun.

A ce titre, l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du même code prévoit par ailleurs que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte d’un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Dans cette hypothèse, il revient à l’acquéreur de démontrer l’existence d’un préjudice résultant de ce retard qui peut être constitué notamment par les loyers qu’il supporte pour le bien qu’il occupe en attendant la livraison du nouveau bien, la perte de loyers pendant la période de retard, s’il envisageait de mettre en location le bien objet de la VEFA, les frais de garde-meuble, la perte d’un avantage fiscal lié à l’acquisition du bien, le montant des intérêts intercalaires et le coût de l’assurance au titre d’un prêt ou le préjudice moral subi.

En l’espèce, il résulte du contrat en date du 21 octobre 2022 que « l’achèvement des biens objet des présentes est prévu au plus tard au 4ème trimestre 2023, soit au plus tard le 31 décembre 2023, ainsi qu’il résulte d’un courrier de retard adressé par le promoteur aux acquéreurs ainsi déclaré ».

L’acte prévoit par ailleurs que « le VENDEUR s’oblige, à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énumérés ci-dessous ».

Il s’en déduit que si l’acte ne prévoit pas de délai de livraison spécifique, les parties ont entendu faire coïncider l’achèvement des travaux et la livraison des biens vendus.

Dès lors, il doit être retenu que la date de livraison était fixée au plus tard au 31 décembre 2023.

Dans une vente en l’état futur d’achèvement, la date de livraison est une obligation essentielle du contrat.

Or, il résulte des pièces du dossier que les biens achetés n’ont pas été livrés à la date prévue au contrat, le promoteur adressant aux acquéreurs, par courriel du 02 septembre 2024, un nouveau calendrier prévisionnel de travaux courant jusque mars 2025.

La SCCV CITY DEV 21, à qui incombe la charge de la preuve de la livraison du bien ou de la survenance d’éventuelles causes de prorogation du délai de livraison, ne comparait pas.

En conséquence, il convient de retenir que la SCCV CITY DEV 21 a manqué à ses obligations contractuelles.

Sur l’indemnisation du préjudice subi

S’agissant des frais de logement

Les demandeurs versent aux débats un avis d’échéance portant sur le logement dont ils sont locataires à [Localité 12], mentionnant un loyer de 865,91 euros.

Cette dépense perdure et est directement liée à l’impossibilité d’occuper le logement acquis.

En conséquence, la SCCV CITY DEV 21 sera condamnée à verser à M. et Mme [U] [V] une somme de 865,91 par mois à ce titre pour la période courant du 1er janvier 2024 jusqu’à la livraison effective du bien.

S’agissant des échéances de prêt

M. et Mme [U] [V] versent aux débats une page issue d’un tableau d’amortissement faisant état d’échéances de prêt d’un montant de :

-867,09 euros pour les mois de juillet à octobre 2024

-872,47 euros pour les mois de novembre 2024 à octobre 2025 ;

-874,59 euros pour les mois de novembre 2025 à mai 2026.

Il est toutefois constant que les demandeurs auraient été redevables de ces échéances quand bien même ils auraient pris possession du bien au 31 décembre 2023.

En l’absence de lien causal entre la faute de la SCCV CITY DEV 21 et le préjudice allégué, cette demande ne peut qu’être rejetée.

S’agissant du préjudice moral

En l’espèce, il convient de retenir que le retard dans la livraison des biens vendus a nécessairement généré un stress chez les acquéreurs, qui sont contraints de continuer d’occuper leur logement actuel, de verser les loyers afférents, tout en s’acquittant des échéances de prêt.

De plus, il sera observé que le promoteur s’est contenté d’un courriel transmettant un nouveau planning prévisionnel, sans préciser les causes du retard de la livraison.

Au regard de la durée du retard au jour du présent jugement, il convient d’allouer à M. et Mme [U] [V] une somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur le prononcé d’une astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. / Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, si M. et Mme [U] [V] sollicitent le prononcé d’une astreinte s’agissant de la condamnation au titre des frais de logement, leur demande n’est pas justifiée dans le corps de leur assignation.

Le retard de livraison du bien vendu ne peut, à lui seul, justifier le prononcé d’une astreinte de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, la SCCV CITY DEV 21 sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner la SCCV CITY DEV 21 à verser à M. et Mme [U] [V] une somme de 2.500 euros au titre de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 à verser à Monsieur [D] [U] [V] et Madame [C] [M] épouse [U] [V] une somme de 865,91 par mois au titre de leurs frais de logement pour la période courant du 1er janvier 2024 jusqu’à la livraison effective du bien ;

DEBOUTE Monsieur [D] [U] [V] et Madame [C] [M] épouse [U] [V] de leur demande indemnitaire au titre des échéances de prêt ;

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 à verser à Monsieur [D] [U] [V] et Madame [C] [M] épouse [U] [V] une somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [D] [U] [V] et Madame [C] [M] épouse [U] [V] de leur demande tendant au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 à verser à Monsieur [D] [U] [V] et Madame [C] [M] épouse [U] [V] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT