N° RG 24/00589 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CVRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00589 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CVRY

LE DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [D], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [Z] [N], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par M^e GASNIER, substituée par M^e GIRARD, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-616 du 11/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 16 Décembre 2024

Première audience : 21 Mars 2025

DÉBATS

Audience publique du 25 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00589 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CVRY

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société ORNE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 11 avril 2018, pour un loyer mensuel de 291,89€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ORNE HABITAT a fait signifier le 8 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société ORNE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [N] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 septembre 2024,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [N],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [Z] [N],condamner Madame [Z] [N] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2.437,75€, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Madame [Z] [N] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 25 avril 2025.

A l’audience, la société ORNE HABITAT, dûment représentée par Madame [D] munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.035,44€, montant arrêté au 22 avril 2025 incluant le loyer du mois de mars 2025. La société ORNE HABITAT ne s’est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Lors de l’audience, Madame [Z] [N] est représentée par son conseil. Elle fait valoir qu’elle perçoit uniquement des prestations sociales et familiales. Elle a trois enfants à charge. Elle reconnaît le montant de la dette. Elle souhaite rester dans le logement et propose de régler 30€ par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Le bail conclu le 11 avril 2018 contient une clause résolutoire (paragraphe « 7 Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.056,46€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 septembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La société ORNE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [Z] [N] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.035,44€ à la date du 22 avril 2025 incluant le loyer du mois de mars 2025.

Lors l’audience, Madame [Z] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

De sorte que la locataire sera condamnée à verser à la société ORNE HABITAT cette somme de 2.035,44€, en deniers et quittances pour tenir compte des paiements intervenus après l’audience.

Sur les délais de paiement :

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des éléments du dossier et des débats que la locataire perçoit uniquement des prestations sociales et familiales. Elle a trois enfants à charge. Elle a repris le paiement du loyer en mars 2025. Elle souhaite rester dans le logement et propose de régler 30€ par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

La société ORNE HABITAT ne s’est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire dans la mesure où la locataire a effectué des paiements avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, compte tenu du fait que la locataire est en situation de régler sa dette locative, qu’elle a repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience et du fait que le bailleur ne s’oppose pas au maintien de la locataire dans le logement, il convient d’autoriser Madame [Z] [N] à se maintenir dans le logement en lui octroyant des délais de paiement de sa dette, selon des modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Z] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de rejeter la demande formulée par la société ORNE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2018, entre la société ORNE HABITAT d’une part et Madame [Z] [N] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 9 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à verser à la société ORNE HABITAT la somme de 2.035,44€ (décompte arrêté au 22 avril 2025, incluant le mois de mars 2025), en deniers et quittances ;

AUTORISE Madame [Z] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ORNE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [Z] [N] soit condamnée à verser à la société ORNE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE la société ORNE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge du Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE