TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

Références : N° RG 26/00078 – N° Portalis DBXU-W-B7K-IN3C

Minute n°:

[H] [N]

[E] [O] épouse [N]

C/

[W] [D]

[X] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 AVRIL 2026

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 10 Avril 2026 et signée par Astrée TARCZYLO, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant – Assisté de Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX Substitué par Maître Céline GRUAU, Avocat au Barreau de l’EURE

Madame [E] [O] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparante – Assistée de Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX Substitué par Maître Céline GRUAU, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non Comparant

Madame [X] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Valérie DUFOUR

Débats à l’audience publique du : 04 Mars 2026

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 21 février 2025, Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] ont donné à bail à Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] une maison à usage d’habitation avec jardin située [Adresse 4] n°1 – [Localité 4] [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] ont fait signifier à Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 octobre 2025 ; puis les ont fait assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX statuant en référé par actes de Commissaire de justice du 17 décembre 2025, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 mars 2026.

Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O], comparants et assistés de leur Conseil, ont actualisé le montant de la dette locative et se sont référés à leur acte introductif d’instance. Ils ont ainsi sollicité de voir :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

— constater que Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 6],

— condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] à leur payer une somme provisionnelle actualisée de 5.000 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2026, avec les intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] au paiement d’une provision de 800 euros au titre de la participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] en tous les dépens, dans lesquels seront compris le coût du commandement et de l’assignation.

Ils se sont opposés à la suspension des effets de la clause résolutoire et au plan d’apurement proposé, au motif que les impayés locatifs mettaient en péril leur propre situation bugétaire.

Madame [X] [S], comparante, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, elle a exposé sa situation personnelle et la situation financière du ménage.

Monsieur [W] [D], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue au greffe le 06 mars 2026 dûment autorisée par le Tribunal avec l’accord des parties, le Conseil des demandeurs a produit un décompte actualisé de la dette locative, arrêtée au 4 mars 2026 inclus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux et de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX le 03 octobre 2025 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause VIII) et les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] le 02 octobre 2025 pour un montant en principal de 3.200 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 décembre 2025.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] pourra être ordonnée.

II. SUR LE PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] produisent un décompte démontrant que Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] restent leur devoir la somme de 5.000 euros arrêtée au 4 mars 2026 (terme de mars inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 800 euros en date du 04 mars 2026 (virement de la part des locataires) et une dernière ligne débitrice de 800 euros, correspondant au loyer et charges du mois de mars 2026.

Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En outre, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (clause VII).

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 03 décembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de mars 2026 inclus).

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil et dans les limites de la demande formulée, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Enfin, Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Madame [X] [S] sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, demande à laquelle les bailleurs s’opposent ou à tout le moins émettent des réserves.

Elle précise vivre avec son mari, Monsieur [W] [D] et avoir un enfant à charge. Elle explique suivre actuellement une formation à distance pour reconversion professionnelle en vue d’être aide-soignante et indique que Monsieur [W] [D] est technicien itinérant.

S’agissant de la condition de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience, celle-ci est satisfaite dans la mesure où les locataires ont réglé 800 euros le jour de l’audience.

S’agissant de la seconde condition légale, prévoyant que les locataires soient en situation d’apurer leur dette locative dans le délai maximum de 36 mois, il est permis de s’interroger sur la pérennité budgétaire des locataires, dans la mesure où le diagnostic social et financier objective un budget déficitaire avec des ressources de 1.841 euros par mois et des charges de 2.010,98 euros.

De plus, le tribunal est également tenu de considérer la situation des bailleurs. La proposition faite par Madame [X] [S] de reprendre le paiement des loyers courants et de rembourser l’arriéré via des mensualités de 150 euros par mois reviendrait à établir un plan sur 34 mois, ce qui n’est pas adapté aux besoins des bailleurs, qui sont des particuliers astreints à des contraintes budgétaires qui leurs sont propres. Dans ces circonstances, leur imposer un apurement sur près de trois années apparaîtrait particulièrement inéquitable.

Par conséquent, il apparaît équilibré d’autoriser les locataires à se maintenir dans les lieux, à la seule condition qu’ils apurent leur dette dans un délai n’excédant pas douze mois.

Par conséquent, Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 11 mensualités de 416 euros chacune et une 12ème mensualité, correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] se libèrent de leur dette locative dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois, il convient de les avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour les bailleurs de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte-tenu des démarches qu’ont dû effectuer Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O], Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] seront solidairement condamnés à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 21 février 2025 entre d’une part Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] et d’autre part, Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] concernant une maison à usage d’habitation et un jardin situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 03 décembre 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de mars 2026 inclus) ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 416 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] soient tenus de verser à Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois d’avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [E] [N] née [O] la somme de 500 euros à titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.