N° RG 25/00433 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY2W

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00433 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY2W

LE DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIERS : lors des débats: Ségolène CHAUVIN, faisant fonction de greffier

lors de la mise à disposition: Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté par M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 2]

Comparante

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 12 Septembre 2025

Première audience : 17 Octobre 2025

DÉBATS

Audience publique du 19 Décembre 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00433 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY2W

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2021 , Monsieur [D] [E] a donné à bail à Madame [Y] [I] un logement meublé situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 320,00 euros outre 25,00 euros de provision sur charges.

La locataire a restitué le logement le 3 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, Monsieur [D] [E] a fait délivrer à Madame [Y] [I] une sommation de payer faisant état des devis de remise en état du logement avec deux propositions évaluant le coût des travaux de reprise, à hauteur de 9 866,91 euros pour la première proposition et de 8 285,15 euros pour la seconde.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, Monsieur [D] [E] a fait assigner Madame [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de la voir condamner à lui payer le coût des travaux de reprise.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 17 octobre 2025 et renvoyée à l’audience du 19 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, Monsieur [D] [E], représenté par son Conseil, soutient son acte introductif d’instance et demande de voir:

— condamner Madame [Y] [I] à lui payer la somme de 7 645,15 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des travaux de reprise, avec intérêt au taux légal à compter du 24 juin 2025 ;

— prononcer l’anatocisme ;

— condamner Madame [Y] [I] à lui payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] [I] aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer du 24 juin 2025 et la moitié des frais de procès-verbal de constat du 3 avril 2025.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [E] fait valoir que le locataire répond des dégradations et pertes survenus dans les locaux dont il a la jouissance en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il expose que le constat d’huissier établi le 3 avril 2025 en présence de Madame [Y] [I] fait apparaître de nombreux désordres consécutifs à un manquement de la locataire à son obligation d’entretien. Il sollicite la condamnation de la locataire au montant de l’évaluation la moins disante de 8 285,15 euros de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie.

Madame [Y] [I], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes ou une limitation du montant des dégradations mises à sa charge.

Elle fait à cet effet valoir que certains dommages, tels les dégâts sur le radiateur ou les dégradations dans la cuisine, sont dus à l’humidité du logement. Elle ne s’était pas plainte de cette humidité pendant son occupation mais elle précise que la douche n’était pas aux normes et qu’il y a eu des fuites d’eau dans la cuisine dont cette fois le bailleur était informé. Elle reconnaît avoir toutefois causé certaines dégradations au mobilier (canapé, chaise, plan de travail, lavabo). Elle ajoute qu’il convient de tenir compte de son temps d’occupation, à savoir 4 ans.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

1. Les dégradations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, Monsieur [D] [E] évalue à 8 285,15 euros les réparations locatives imputables à la locataire en référence aux devis établis par les entreprises [L] et [M].

Le devis de l’entreprise [L] à hauteur de 6 526,15 euros TTC porte sur :

— le lessivage et la réfection des murs et plafonds du salon, de la cuisine, de la salle de bain et des WC incluant la remise en état des boiseries ;

— le remplacement des revêtements PVC du sol de la salle de bain et des WC ;

— le remplacement de la porte à galandage de la salle de bain ;

— la création d’une cloison en BA13 hydro sur ossature métallique sur les murs périphériques de la douche ;

Le devis de l’entreprise [M] à hauteur de 1 759,00 euros porte sur :

— le changement de trois radiateurs ;

— le changement d’une vasque ;

— la réparation de la douche et du plan de travail.

Pour justifier de sa demande, Monsieur [D] [E] communique en outre :

— l’état des lieux d’entrée du 15 janvier 2021 ;

— le procès-verbal de constat dressé le 3 avril 2025 en présence de la locataire.

Il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l’état des lieux d’entrée du 15 janvier 2021, et son état en fin de bail, établi par l’état des lieux de sortie du 3 avril 2025, en tenant compte du temps d’occupation du logement.

Madame [Y] [I] a occupé le logement pendant plus de quatre années.

Il convient de préciser que l’état des lieux d’entrée opère un classement de l’état des éléments visés sur une échelle de A à D mais sans plus de précision. Il sera dès lors considéré que la lettre A correspond à un état neuf, la lettre B à un bon état, la lettre C à un état usagé et la lettre D à un état dégradé.

a) La réfection des murs et plafonds

S’agissant des murs, l’état des lieux d’entrée mentionne que la peinture du logement est neuve mais qu’il existe quelques trous de chevilles.

Le séjour

L’état des lieux d’entrée mentionne que la peinture des murs du salon est classée « B » et qu’il existe quelques trous de chevilles sur le plafond du séjour dont la peinture est classée « A ».

Il ressort du procès-verbal de constat que la peinture est abîmée sur les murs et plafonds du séjour sur 40 % avec salissures, brûlures et jaunissement.

Sa réfection est justifiée.

Toutefois, il convient de tenir compte du temps d’occupation et, sur la base d’une durée de vie des peintures d’environ 9 années, d’appliquer un abattement pour vétusté de 15 % par année, après une franchise de 2 années, soit en l’espèce 30 % pour les 2 années d’occupation supplémentaires.

Le devis prévoit un coût de réfection de 2 254,73 euros HT (2 480,20 euros TTC) pour le seul séjour, soit un prix au mètre carré (81,99m2 mentionné au devis) de 30,25 euros. Pour autant, ce coût tient compte d’une remise en état des boiseries ainsi que des rebouchages partiels.

Or, s’agissant du séjour, aucun dégât n’est constaté sur les boiseries. En outre, le plafond présentait déjà à l’entrée des trous de chevilles.

Il convient pour tenir compte de ces éléments ramener le coût au mètre carré à 22,00 euros TTC. Soit un total de 1 803,73 euros auquel il convient d’appliquer l’abattement de 30 % pour un coût devant ainsi être mis à la charge de la locataire à hauteur de 1 262,61 euros.

La cuisine

L’état des lieux d’entrée mentionne que la peinture des murs et du plafond de la cuisine est classée A.

Il ressort du procès-verbal de constat qu’à la sortie, les murs et plafond de la cuisine présentent des salissures et des traces jaunes, ce qui justifie leur réfection.

Le devis [L] prévoit un coût de 837,65 euros HT soit 921,40 euros TTC, pour une surface estimée à 30,46 m².

Toutefois, et alors que le devis inclut un coût de remise en état des boiseries, il n’est constaté aucun dégât sur les menuiseries de la cuisine de sorte qu’il convient d’en tenir compte et de ramener le coût au mètre carré à 25,00 euros TTC. Soit un total de 761,50 euros auquel il convient d’appliquer l’abattement de 30 %. Le coût devant être mis à la charge de la locataire s’élève ainsi à 533,00 euros.

La salle de bain

L’état des lieux d’entrée mentionne que la peinture de la salle de bain est classée A. toutefois il existe un impact sur le mur.

Il ressort du procès-verbal de constat que lors de la sortie, le plafond est « en état ». La partie basse du passage de la porte est rongé par l’humidité. La porte ne peut fermer totalement. En revanche, il n’existe pas de dégradation ou de marque d’humidité en partie haute. De chaque côté de la porte, le placoplâtre est détérioré, en partie basse uniquement.

Si Madame [Y] [I] fait valoir que l’excès d’humidité était imputable à un défaut de la douche et non à un défaut d’entretien ou d’usage de sa part, force est toutefois de constater qu’elle n’apporte aucun élément venant justifier ses déclarations. Au surplus, elle n’a jamais avisé son bailleur de ce prétendu défaut pendant son occupation. En outre, le commissaire de justice constate que les joints du bac de douche sont à refaire. Or, le remplacement des joints constitue un entretien courant à la charge du locataire, ainsi qu’il résulte du décret susvisé, et qui peut en outre être en lien avec un problème d’humidité constaté dans la salle de bain.

En conséquence, ces dégradations lui seront déclarées imputables.

Le devis [L] estime le coût des travaux de réfection des murs, plafonds et boiserie à la somme de 624,48 euros HT, soit 687,28 euros TTC pour une surface estimée à 22,72m2. S’agissant de la salle de bain, les boiseries sont effectivement impactées et sont donc justement incluses au devis.

Toutefois, aucun dégât n’est constaté sur le plafond. Cette somme sera ainsi ramenée à 450,00 euros TTC, soit, après application du coefficient de vétusté de 30 %, à une somme de 315,00 euros qui sera mise à la charge de la locataire.

Les WC

L’état des lieux d’entrée mentionne que la peinture des murs et plafonds des WC est classée A.

Or, il ressort du procès-verbal de constat que les murs et plafonds des WC sont jaunis. Leur remise en état est justifié.

Le devis [L] prévoit un coût de 345,40 euros HT soit 379,94 euros TTC pour une surface estimée à 12,56 m².

Là encore, aucun dégât n’étant constaté sur les menuiseries, le prix au mètre carré sera ainsi ramené à 25,00 euros TTC pour un coût de 314,00 euros TTC, soit 219,80 euros à la charge de la locataire après abattement du coefficient de vétusté de 30%.

b) Les sols

La salle de bain

L’état des lieux d’entrée mentionne que le sol de la salle de bain est classé A avec toutefois quelques gouttelettes de peinture.

Le devis [L] prévoit un coût de 137,76 euros HT, soit 151,53 euros TTC.

Toutefois, l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucune dégradation du sol.

En conséquence, il n’y a pas lieu à indemnité à ce titre.

Les WC

Le devis [L] prévoit un coût de 76,32 euros HT, soit 83,95 euros TTC pour le remplacement du sol des toilettes.

Toutefois, l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention du sol des toilettes et l’état des lieux de sortie ne constate aucune dégradation à ce titre.

En conséquence, ce poste indemnitaire ne peut qu’être rejeté.

c) Les éléments de la salle de bain prévus au devis [L]

Le remplacement de la porte à galandage

Le devis [L] prévoit le remplacement de la porte à galandage de la salle de bain pour un coût de 666,00 euros HT soit 732,60 euros TTC.

Toutefois, d’une part, l’état des lieux d’entrée n’est pas renseigné concernant l’état de la porte de la salle de bain. En outre, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation relative à cette porte, étant précisé que le coût de remise en état des boiseries, et donc du chambranle de la porte, est déjà inclus dans la réfection des peintures de cette pièce.

En conséquence, ce poste indemnitaire ne peut être mis à la charge de la locataire.

La création d’une cloison sur ossature métallique

Le devis [L] prévoit la création d’une cloison en BA13 hydro sur ossature métallique sur les murs périphériques de la douche pour un coût total de 779,20 euros HT soit 857,12 euros TTC.

Le bailleur n’apporte en l’espèce aucune explication sur ces travaux.

Or, cette cloison est visiblement un élément d’amélioration, non existant lors de la prise de possession, de l’étanchéité de la salle de bain.

Il ne revient pas au locataire de prendre en charge cette dépense d’amélioration et ce poste indemnitaire sera dès lors rejeté.

d) Le changement de trois radiateurs (devis [M])

Le devis [A] [M] prévoit le remplacement de 3 radiateurs sans précision de localisation.

L’état des lieux d’entrée mentionne que les deux éléments de chauffage du salon sont classés C soit, en état d’usage. L’élément de chauffage de la cuisine est classé A ainsi que celui de la salle de bain.

L’état des lieux de sortie mentionne que les deux convecteurs électriques du salon présente des traces de brûlure. Les photos permettent de constater l’ampleur de la détérioration.

Toutefois, s’agissant de convecteurs électriques, il peut être retenu une durée de vie moyenne 10 ans. Les radiateurs du salon étaient déjà classés C, en état d’usage, lors de l’entrée dans les lieux. En outre, aucune information n’est donnée sur l’âge de ces appareils à la prise de possession et la locataire a en outre occupé le logement pendant 4 années. Il n’est par ailleurs évoqué aucun usage anormal de ces éléments.

En conséquence, le remplacement des convecteurs électriques ne peut être mis à la charge de la locataire.

S’agissant du remplacement d’un troisième radiateur, force est de constater que l’état des lieux de sortie ne fait que mentionner la dépose du convecteur de la cuisine par le propriétaire « pour déménagement » sans mention d’une quelconque dégradation. Dès lors, il n’est justifié d’aucun coût devant être mis à la charge de la locataire à ce titre.

e) Le changement d’une vasque

Le devis [M] prévoit le changement d’une vasque pour un coût de 210,00 euros HT, soit 231,00 euros TTC.

L’état des lieux de sortie mentionne, et les photographies permettent de le constater, un impact important sur la vasque alors que les éléments de faïence étaient mentionnés « A » lors de l’entrée dans les lieux, soit un état neuf.

Compte tenu d’une durée de vie moyenne de 20 ans et de la nécessaire période de franchise applicable à de tels éléments, il convient de mettre à la charge de la locataire le coût de remplacement de cette vasque, soit la somme de 231,00 euros TTC.

f) Réparation de la douche et du plan de travail de la cuisine

Le devis [M] prévoit un forfait global de 310,00 euros pour la « réparation de la douche et du plan de travail de la cuisine » mais mentionnant « PM [Localité 2] ERABLE M1000x2100x3 ».

Ce coût correspond ainsi en réalité au remplacement du plan de travail.

L’état des lieux d’entrée mentionnait un état « A », soit neuf, mais l’existence de défauts du bois sur le plan de travail.

Compte tenu de la durée de vie de cet élément de menuiserie, neuf lors de l’entrée dans les lieux, il n’y a pas lieu de tenir compte du coefficient de vétusté, la période d’occupation de 4 ans intégrant la période de franchise.

L’état des lieux de sortie mentionne que le plan de travail est « marqué près des plaques de cuisson », détérioration confortée par les photos produites.

Madame [Y] [I] reconnaît par ailleurs la dégradation du plan de travail.

En conséquence, il convient de mettre à sa charge la somme de 310,00 euros sollicitée à ce titre.

2. Le montant de la condamnation

Compte tenu des éléments développés ci-avant, il y a lieu de mettre à la charge de la locataire sortante les sommes de :

— [Localité 3] et/ou plafond du séjour : 1262,61 euros ;

— [Localité 3] et/ou plafond de la cuisine : 533,00 euros ;

— [Localité 3] et/ou plafond salle de bain : 315,00 euros ;

— [Localité 3] et/ou plafond WC : 219,80 euros ;

— changement de la vasque ; 231,00 euros ;

— remplacement du plan de travail : 310,00 euros

Soit une somme totale de 2 871,41 euros.

Dès lors, et après déduction du dépôt de garantie de 640,00 euros versé par la locataire, Madame [Y] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 2 231,41 euros (2 871,41 – 640,00), au titre des réparations locatives du logement sis [Adresse 3], avec intérêts de retard au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 juin 2025.

3. La demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

En conséquence, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [Y] [I], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer et, en application de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 150,00 euros correspondant à la moitié des frais du procès-verbal de constat du 3 avril 2025 (300,00€/2).

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [E] les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Madame [Y] [I] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 2 231,41 euros au titre des réparations locatives du logement sis [Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer et la somme de 150,00 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [E] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION