MINUTE N° : 24/266

DU : 17 décembre 2024

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 24/00468 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CQFP / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : S.C.I. COCODY C/ [W] [M]

DÉBATS : 12 novembre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU DIX SEPT DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Julia SALERY, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 12 novembre 2024,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. COCODY

siège social : 13 Quai perrache – 69002 LYON

immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 350 916 250, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Lionel MARZIALS, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [W] [M]

de nationalité française

demeurant Rue du Porche – 30340 ROCHEGUDE

représentée par M^e Jean-Michel DIVISIA, avocat au barreau de NÎMES,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-30007-2024-0684 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ALÈS)

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 04 avril 2024, la SCI COCODY a assigné Mme [W] [M] en expulsion du terrain C31 du Parc des Camisards situé à VEZENOBRES dont est propriétaire la SCI COCODY et en paiement d’une indemnité d’occupation outre des dommages-intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024 par la voie électronique, la SCI COCODY demande au tribunal de :

CONDAMNER Mme [M] [W] à évacuer la propriété du 186 Chemin du Mas Audibal 30360 Vézenobres des déchets issus de la démolition de son chalet C 31, les arbres carbonisés qui menacent de tomber, et restituer le terrain propre et libéré de tout encombrantASSORTIR la condamnation d’évacuation desdits déchets d’une astreinte de 300 € / jour à régler par Mme [M] [W] à la SCI COCODY, 10 jours après la signification du jugement à intervenir CONDAMNER Mme [M] [W] à replanter à ses frais des arbres de même taille, de même âge et même essence que ceux endommagés par l’incendie des déchets de son chaletCONDAMNER Mme [M] [W] à faire remettre en état à sa charge et par un homme de l’art assuré et qualifié les réseaux d’adduction et d’évacuation des eaux et le réseau électrique situés sur la parcelle référencée C 31AUTORISER au terme de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir, la SCI COCODY à faire procéder à l’évacuation des déchets issus de la démolition du chalet C 31, au nettoyage de la parcelle C 31 et à la suppression des arbres brûlés, et ce aux frais de Mme [M] [W]AUTORISER au terme de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir, la SCI COCODY à faire planter de nouveaux arbres venant remplacer ceux carbonisés sur la parcelle C 31, et faire rénover les réseaux d’eau et d’électricité endommagés situés sur la parcelle C 31, et ce aux frais de Mme [M] [W]CONDAMNER Mme [M] [W] à régler à la SCI COCODY un loyer de 2.250 € pour la période du 01er avril 2022 au 31 décembre 2022JUGER qu’à compter du 01er janvier 2023 et jusqu’à restitution propre de la parcelle C 31, Mme [M] [W] est redevable d’une indemnité d’occupation de 375 € mensuellementCONDAMNER Mme [M] [W] à régler à la SCI COCODY une indemnité d’occupation de 375 € par mois du 01er janvier 2023 jusqu’à restitution de la parcelle C 31CONDAMNER Mme [M] [W] à régler à la SCI COCODY 5.000 € au titre de dommages-intérêts à la SCI COCODYCONDAMNER Mme [M] [W] à régler à la SCI COCODY la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens de l’instanceCONDAMNER Mme [M] [W] à régler à la SCI COCODY la facture de 360 € du constat réalisé le 14 octobre 2024 par Maître [B] commissaire de justice de la SELARL ACTION JURIS 30.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024 par la voie électronique, [W] [M] demande au tribunal de :

A titre principal, débouter la SCI COCODY de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion ainsi que ses demandes accessoires qui n’ont plus d’objet le chalet 31 ayant été démoli et dire n’y avoir lieu à prononcer d’astreinte ; A titre subsidiaire, condamner la SCI COCODY à payer à Mme [M] la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts et 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;Débouter la SCI COCODY de l’intégralité de ses prétentions ;CONDAMNER la SCI COCODY au paiement d’une somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;ECARTER l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 29 octobre 2024 par ordonnance rendue le 17 septembre 2024 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 novembre 2024 date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’au regard de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions récapitulant les prétentions.

Sur les demandes formées par la SCI COCODY relativement au terrain et au chalet C31

Sur la demande d’expulsion

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, de sorte que le propriétaire dont le bien immobilier est occupé sans droit ni titre par un tiers est en droit :

d’obtenir l’expulsion de ce tiers, seule mesure de nature à lui permettre de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence en résultant dans les droits fondamentaux des occupants ne pouvant être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété (voir récemment Cass, Civ 3, 28 novembre 2019, 17-22.810) ; d’obtenir la condamnation du tiers à lui verser une indemnité au titre de l’occupation du bien, le maintien sans droit ni titre dans les lieux constituant une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil.En l’espèce, la SCI COCODY est propriétaire de parcelles sur la commune de VEZENOBRES (30360) lieudit Mas Audibal et cadastré section BA 83, BA 165 et BA 166.

Mme [W] [M] ne conteste pas avoir été propriétaire d’un chalet implanté sur le terrain C31 du parc des Camisards à Vézenobres, propriété de la SCI COCODY.

Elle justifie avoir occupé ce terrain en vertu d’un contrat de location de terrain nu non aménagé conclu entre la SCI COCODY et elle-même le 3 mai 2021. En vertu du contrat, le bail était renouvelable tacitement par une durée d’une année sauf manquements du preneur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 02 septembre 2022 et reçue le 05 septembre 2022, Mme [W] [M] se voyait notifier par la SCI COCODY que son bail ne serait pas renouvelé à son terme, soit au 31 décembre 2022, compte tenu de l’absence de production de son attestation d’assurance et du règlement des loyers depuis le 01er janvier 2022.

Mme [W] [M] était donc occupante sans droit ni titre de la parcelle C31 depuis le 01er janvier 2023.

En défense, Mme [M] soutient que la clause résolutoire de son contrat de location de terrain nu non aménagé du 03 mai 2021 doit être réputée non écrite car léonine dès lors qu’elle créé un déséquilibre significatif entre les parties en stipulant que : « L’habitation légère constituera la garantie privilégiée du bailleur. » « En l’absence d’habitation légère sur l’emplacement, le bail pourra être résilié si bon semble au bailleur ». Toutefois, la clause résolutoire stipulée dans le contrat du 03 mai 2021 n’est pas rédigée en ces termes de sorte que l’argument que Mme [M] ne peut prospérer.

En outre, Mme [M] ne justifie pas en quoi la SCI COCODY ferait preuve d’une totale mauvaise foi de nature à faire échec à la clause résolutoire invoquée pour défaut de paiement des loyers et défaut de production de son attestation d’assurance. Ces manquements sont particulièrement graves et justifient pleinement la résolution du contrat de location de terrain nu.

Par conséquent, la clause résolutoire du contrat liant les parties est parfaitement valable.

Toutefois, à la date du présent jugement, il n’est pas contesté que Mme [W] [M] n’occupe plus les lieux litigieux. La demande d’expulsion est donc devenue sans objet.

Il résulte du procès-verbal du 14 octobre 2024 dressé par Me [B], Commissaire de Justice, que sur la parcelle où était édifié le chalet portant le numéro C31 se trouvent des gravats calcinés et noircis. Il relevait que « la parcelle est entourée d’une rubalise sur laquelle [on] peut lire « Gendarmerie nationale – Zone interdite ». Il constatait en outre des gravats « présents sur l’ensemble de la surface de la parcelle où était situé le chalet portant le numéro C31 ainsi qu’à proximité immédiate de la route située à l’entrée du parc ». Il précisait constater « la présence d’une plateforme calcinée, encore partiellement édifiée sur la parcelle ». « Au milieu des gravats, je remarque la présence de divers câbles électriques, également calcinés d’où émergent des fils électriques ». Les photographies du procès-verbal de constat versées aux débats sont en noir et blanc mais permettent malgré tout de visualiser des gravats et des bouts de bois.

Il n’est pas démontré à ce stade de la procédure que Mme [W] [M] soit à l’origine de l’incendie ayant dégradé la parcelle C31 de la SCI COCODY sur laquelle était édifié son chalet, lequel a été partiellement démonté antérieurement à l’incendie.

En tout état de cause, dans la mesure où une enquête pénale est en cours pour faire la lumière sur les causes de l’incendie et compte tenu du fait que la parcelle litigieuse est entourée de rubalise interdisant son franchissement, le tribunal ne peut faire droit à la demande de la SCI COCODY visant à ordonner à Mme [W] [M] d’évacuer sous astreinte les déchets présents sur la parcelle C 31 et les arbres carbonisés, pas plus que celle visant à la condamner à replanter à ses frais des arbres de même taille, de même âge et même essence que ceux endommagés par l’incendie des déchets de son chalet. S’agissant de cette demande, la SCI COCODY n’apporte d’ailleurs aucun élément permettant de savoir de quels arbres il s’agit, leur âge, leur taille ou leur essence.

S’agissant de la demande de la SCI COCODY visant à « CONDAMNER Mme [M] [W] à faire remettre en état à sa charge et par un homme de l’art assuré et qualifié les réseaux d’adduction et d’évacuation des eaux et le réseau électrique situés sur la parcelle référencée C 31 », le tribunal ne peut y faire droit compte tenu de l’incendie sur la parcelle C31 postérieur au départ de Mme [W] [M] et à l’interdiction de pénétrer sur la parcelle compte tenu de l’enquête en cours.

Enfin, pour les mêmes motifs et au regard des éléments versés aux débats la SCI COCODY sera déboutée de ses demandes tendant à « AUTORISER au terme de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir, la SCI COCODY à faire procéder à l’évacuation des déchets issus de la démolition du chalet C 31, au nettoyage de la parcelle C 31 et à la suppression des arbres brûlés, et ce aux frais de Mme [M] [W] » et « AUTORISER au terme de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir, la SCI COCODY à faire planter de nouveaux arbres venant remplacer ceux carbonisés sur la parcelle C 31, et faire rénover les réseaux d’eau et d’électricité endommagés situés sur la parcelle C 31, et ce aux frais de Mme [M] [W] ».

b) Sur la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [W] [M]

Mme [W] [M] justifie avoir occupé le terrain C31 en vertu d’un contrat de location de terrain nu non aménagé conclu entre la SCI COCODY et elle-même le 03 mai 2021. En vertu du contrat, le bail était renouvelable tacitement par une durée d’une année sauf manquements du preneur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 02 septembre 2022 et reçue le 05 septembre 2022, Mme [W] [M] se voyait notifier par la SCI COCODY que son bail ne serait pas renouvelé à son terme, soit au 31 décembre 2022, compte tenu de l’absence de production de son attestation d’assurance et du règlement des loyers depuis le 01er janvier 2022.

Mme [W] [M] était donc occupante sans droit ni titre de la parcelle C31 depuis le 01er janvier 2023.

A ce titre, elle sera condamnée à verser une indemnité d’occupation du terrain C31.

Le contrat de location de terrain nu non aménagé signé entre les parties prévoyait qu’ « à compter du commandement de payer, le preneur serait redevable d’une indemnité d’occupation égale à 1,5 fois le montant du loyer ».

Mme [M] ne formule aucune prétention et ne développe aucun moyen à ce propos dans ses conclusions.

Par conséquent, le loyer mensuel de la parcelle C 31 étant de 250 €, l’indemnité d’occupation due à la SCI COCODY est depuis le 01er janvier 2023 et jusqu’en septembre 2024 de 375 € mensuellement.

2- Sur les sommes réclamées au titre des loyers impayées

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Mme [M] [W] ne règle plus ses loyers depuis le 01er avril 2022. Le loyer mensuel de la parcelle C 31 étant de 250 €, le loyer dû pour l’année 2022 est de 250 € multiplié par 9 mois, soit la somme de 2.250 €.

Par conséquent, Mme [W] [M] sera condamnée à payer à la SCI COCODY la somme de 2.250 euros au titre des loyers impayés.

3- Sur les demandes indemnitaires

Sur les demandes indemnitaires de la SCI COCODY

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI COCODY sollicite 5.000 euros à titre de dommages-intérêts à l’encontre de la défenderesse, en raison de la mauvaise foi de cette dernière. Toutefois, la SCI COCODY n’apporte pas la preuve d’un autre préjudice que celui d’avoir été privée de la jouissance de son terrain. Or, ce dernier est réparé par l’indemnité d’occupation à laquelle les défendeurs ont été condamnés.

Dès lors, au regard du principe de la réparation intégrale du préjudice, la SCI COCODY sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [W] [M]

A titre reconventionnel, Mme [W] [M] sollicite la condamnation de la SCI COCODY à lui payer la somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice matériel, somme correspondante à la valeur du chalet. Cependant, elle de démontre pas la faute de la SCI COCODY ni la réalité de son préjudice dès lors qu’elle a elle-même démonté son chalet. De ce fait, elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice matériel allégué.

En outre, Mme [W] [M] sollicite la condamnation de la SCI COCODY à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral caractérisé par la crainte d’une expulsion et d’un déménagement. Dans la mesure où elle a quitté les lieux avant la rédaction du présent jugement dès lors qu’elle était occupante sans droit ni titre de la parcelle litigieuse, aucune faute ne peut être reprochée à la SCI COCODY et elle n’apporte la démonstration d’aucun préjudice.

4- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [M] partie perdante au procès sera condamnée à en supporter les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au titre des frais irrépétibles la SCI COCODY sollicite la condamnation de Mme [W] [M] à lui régler la facture de 360 € du constat réalisé le 14 octobre 2024 par Maître [B] commissaire de justice de la SELARL ACTION JURIS 30 ou la somme de 2.500 euros.

Or, l’équité justifie qu’aucune condamnation ne soit prononcée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucun motif n’est rapporté au soutien de la demande visant à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la SCI COCODY la somme de 2.250 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la SCI COCODY une indemnité d’occupation du terrain du chalet pour la période du 01er janvier 2023 au 30 septembre 2024 d’un montant de 375 euros par mois ;

DÉBOUTE la SCI COCODY du reste de ses demandes formées à l’encontre de Mme [W] [M] ;

DÉBOUTE la SCI COCODY de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SCI COCODY de ses demandes tendant à voir prononcer des astreintes ;

DÉBOUTE Mme [W] [M] de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [W] [M] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l’a signé avec Madame le Greffier.

La Greffière, La Présidente,