TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/50458

N° Portalis 352J-W-B7K-DBVNS

N° : 4MF/CA

Assignations des :

5 et 16 janvier 2026

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 avril 2026

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Cloé André, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. CG 12 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Morgan Jamet de la SELEURL MJ Avocat, avocats au barreau de PARIS – #C0739

DEFENDERESSES

S.C.I. DU [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Géraldine Allard, avocat au barreau de PARIS – #E2176 – substituée par M^e Thierry Tordjman, avocat au barreau de PARIS – #A0949

S.A.R.L. MK GESTION (PDV GESTION)

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Rebecca Hoze Sitruk, avocat au barreau de PARIS – #E2224

DÉBATS

A l’audience du 2 avril 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Laurence Bouvier, Greffière,

Suivant acte sous seing privé du 12 juin 2024, la SCI du [Adresse 3] a consenti à la société Maze 12, société en cours de formation, un bail en l’état futur d’achèvement d’une durée de 9 années portant sur l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] moyennant un loyer annuel de 28.800 euros payable d’avance trimestriellement, pour y exploiter l’activité de "restauration sur place et à emporter avec conduit d’extraction et activité de pâtisserie.

Suivant avenant du 20 novembre 2024, la société CG 12 est venue aux droits de la société Maze 12 et la destination du bail a été définie comme suit : « restauration avec conduite d’extraction ».

Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 2024, la SCI du [Adresse 3] a mandaté la société MK gestion dans le cadre de la gestion contractuelle du bail.

***

Par actes de commissaire de justice des 5 et 16 janvier 2026, la société CG 12 a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la SCI du [Adresse 3] et la société MK Gestion aux fins d’obtenir :

— l’autorisation de séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges et impôts dont elle serait redevable envers son bailleur depuis le 1er octobre 2025 jusqu’à ce qu’une décision définitive liée à la procédure en cours intervienne

— la condamnation in solidum des défenderesses à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

***

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 2 avril 2026, la société CG 12 sollicite se voir déclarer recevable et maintient oralement ses demandes, outre voir juger que la consignation vaut paiement libératoire et le débouté des défenderesses.

A l’appui de ses prétentions, la société CG 12 se prévaut des articles 1955, 1961,1719 et 1231 du code civil.

Elle explique que le bailleur et son mandataire ont manqué à leurs obligations contractuelles, notamment :

— leur obligation de délivrance conforme puisque le local mis à disposition a été dépourvu d’eau et d’électricité pendant plus de 5 mois alors même qu’elle payait le loyer et les charges

— leurs obligations précontractuelles en l’induisant en erreur quant à l’activité autorisée dans le bail, ce qui l’a contraint à changer d’activité en faisant réaliser des travaux impliquant des coûts et des délais supplémentaires

Elle souligne que le montant des préjudices invoqués dans le cadre de la procédure pendante au fond s’élève à plus de 110.000 euros.

Elle prétend que le dommage imminent est caractérisé par la perte définitive de la possibilité de compensation ou de la récupération des loyers payés au bailleur.

La société CG 12 soulève des contestations sérieuses relatives aux demandes reconventionnelles, caractérisées par le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles et à la contradiction entre la destination du bail et le règlement de copropriété.

En réponse, par conclusions soutenues oralement à l’audience, la SCI du [Adresse 3] sollicite le débouté de la société CG 12 et reconventionnellement sa condamnation au paiement des sommes de :

—  20.347,88 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayées entre le 1er octobre 2025 et le 31 mars 2026

—  4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI du [Adresse 3] fait valoir qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut lui être reproché, alléguant :

— de l’absence de contradiction entre les destinations successivement autorisées et le règlement de copropriété de l’immeuble

— des articles 17 et 18 du contrat de bail prévoyant que le bailleur devait assurer les démarches relatives au raccordement électrique

Elle rappelle la nature même du contrat de bail en l’état futur d’achèvement dans le contexte duquel il est tout à fait usuel que le preneur assume le raccordement en eau et électricité.

La SCI du [Adresse 3] ajoute que si le local n’était pas exploitable c’est du fait du preneur qui n’avait pas terminé ses travaux et non du bailleur.

Elle estime que le preneur ne démontre aucun préjudice financier.

Elle se prévaut du fait que le local a été raccordé en électricité le 11 avril 2025 et en eau le 16 avril 2025 et que la demande de consignation des loyers depuis le 1er octobre 2025 ne peut être accueillie, le paiement du loyer courant étant sans lien avec une éventuelle condamnation à des dommages et intérêts pour des loyers antérieurs.

Elle conteste tout dommage ou trouble manifestement illicite.

Elle rappelle que le paiement du loyer est une obligation contractuelle et que le preneur est redevable de la somme de 20.347,88 euros au titre de l’arriéré locatif pour les 4ème trimestre 2025 et 1er trimestre 2026.

***

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société MK Gestion sollicite sa mise hors de cause et subsidiairement le débouté de la demanderesse. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la société CG 12 à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société MK Gestion fait valoir que selon jurisprudence constante, le gestionnaire immobilier chargé de la gestion immobilière du bail donné en location n’est pas tenu au titre des obligations contractuelles du bailleur et n’est pas contractuellement engagé envers le preneur.

Elle souligne que la demande de consignation des loyers est une mesure conservatoire qui concerne exclusivement le bailleur.

Sur le fond, elle rappelle que le local est raccordé en réseau électrique et en eau depuis les 11 et 16 avril 2025 et qu’il est donc exploitable, rien ne justifiant dès lors la consignation des loyers pour une période postérieure.

Elle soutient qu’il incombe au preneur d’exploiter une activité de restauration traditionnelle conformément à la destination du bail commercial.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la demande de mise hors de cause

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

Selon jurisprudence constante, le gestionnaire de bien locatif n’ayant aucun lien direct avec le locataire, ne peut voir sa responsabilité engagée si aucune faute extracontractuelle n’est établie à son encontre.

En l’espèce, la mesure conservatoire de séquestre des loyers sollicitée est fondée sur le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, lesquelles ne lient pas le mandataire de gestion de celui-ci.

L’action de la société CG 12 à l’encontre de la société MK Gestion doit donc être déclarée irrecevable.

2/ Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon jurisprudence constante, le dommage imminent se caractérise par celui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation doit se perpétuer, un préjudice susceptible de se réaliser brutalement dans un délai rapproché.

L’article 1955 du code civil dispose que le séquestre est ou conventionnel ou judiciaire.

L’article 1961 du même code précise que :

« La justice peut ordonner le séquestre :

1° Des meubles saisis sur un débiteur ;

2° D’un immeuble ou d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes ;

3° Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération ».

En l’espèce, la société CG 12 se prévaut du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. Si ces éventuels manquements feront l’objet d’une appréciation par le tribunal judiciaire saisi au fond, force est de constater qu’il est acquis aux débats que le local a été raccordé en électricité depuis le 11 avril 2025 et en eau depuis le 16 avril 2025 et qu’en l’état, la demanderesse ne justifie d’aucune violation évidente de la règle de droit qu’il conviendrait de faire cesser par la mise en oeuvre d’une mesure conservatoire. De même, aucun préjudice susceptible de se produire brutalement dans un délai rapproché n’est démontré, la seule perte d’une possibilité de compensation demeurant en l’état purement hypothétique.

Les conditions de l’article 835 du code de procédure civile n’étant pas réunies, il convient de débouter la société SC 12 de sa demande de consignation des loyers.

3/ Sur la demande reconventionnelle

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la procédure pendante au fond relative à la mise en cause par le preneur du respect par le bailleur de ses obligations contractuelles et de la possibilité d’exploiter le local, et par suite du loyer dû, et la contradiction alléguée entre la destination du bail et le règlement de copropriété, ne permettent pas de considérer que la provision réclamée est non sérieusement contestable avec l’évidence requise en référé.

La SCI du [Adresse 3] sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle.

4/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CG 12 qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société CG 12 au paiement à la SCI du [Adresse 3] d’une part et à la société MK Gestion d’autre part de la somme de 2.500 euros chacune au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons les demandes de la société CG 12 à l’encontre de la société MK Gestion irrecevables ;

Déboutons la société CG 12 de sa demande de mise sous séquestre des loyers depuis le 1er octobre 2025 ;

Déboutons la SCI du [Adresse 3] de sa demande de paiement d’une provision au titre des loyers et charges impayés ;

Condamnons la société CG 12 au paiement des dépens ;

Condamnons la société CG 12 au paiement à la SCI du [Adresse 3] et à la société MK Gestion de la somme de 2.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 21 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Cloé André Maïté Faury