MINUTE N° : 25/061

DU : 15 mai 2025

JUGEMENT : en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/00255 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUOK / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : Syndic. de copro. LES JARDINS D’ALES / [B]

DÉBATS : 20 Mars 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

Procédure accélérée au fond

JUGEMENT DU QUINZE MAIDEUX MIL VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Simon LANES, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Karine MIGEON faisant fonction,

DÉBATS : le 20 Mars 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement

PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. LES JARDINS D’ALES

653 A Chemin des Prairies

30100 ALÈS

représentée par M^e Patricia GARCIA, avocat au barreau de NIMES,

DÉFENDEURS :

Mme [X] [B]

née le 29 Août 1981 à DECHY (59187)

de nationalité Française

653 A Chemin des Prairies

Villa n° 1

30100 ALÈS

défaillante

M. [H] [C]

né le 07 Février 1982 à ALES (30100)

653 A Chemin des Prairies

Villa n° 1

30100 ALÈS

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ALES sis 653 A Chemin des prairies à ALES (30100), représenté par son syndic en exercice la société SAFIM AUXILIAIRE DE FINANCES ET D’IMMOBILIER a attrait Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] devant le Président du Tribunal Judiciaire d’Alès afin de :

Déclarer recevable et bien fondée en son principe, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ALES, pris en la personne de son syndic en exercice, SAFIM IMMOBILIER ; Condamner Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] à régler au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ALES la somme totale de 1601.31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 9 janvier 2025, comprenant : les frais de contentieux, le solde antérieur au 1er janvier 2024, ainsi qu’aux appels de fonds des 1er et 2e semestre 2024, correspondant aux charges échues, ainsi que les appels de fonds à échoir du 1er semestre 2025 ;Ordonner que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avec accusée de réception qui lui a été adressée en date du 26 novembre 2024 ; Condamner Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence LES JARDINS D’ALES de la somme de 1200 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive ; Condamner Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence LES JARDINS D’ALES de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patricia GARCIA ;Rappeler l’exécution provisoire de droit attaché au jugement à intervenir ; Dire n’y avoir lieu à l’écarter.

A l’audience du 20 mars 2025, la demanderesse a maintenu ses demandes.

En réponse, Monsieur [H] [C], présent à l’audience, reconnaît la dette. Toutefois, il fait savoir être dans l’incapacité de la régler en sa totalité en raison des difficultés financières rencontrés avec sa compagne, Madame [B]. En effet, il déclare que sa concubine est tombée malade et qu’il a récemment changé d’emploi, ce qui a entraîné une diminution de leurs revenus. Néanmoins, il propose de faire un virement et sollicite des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [X] [B] n’était, ni présente, ni représentée. La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

À l’audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriétéL’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est prévu que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est prévu que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…)Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] sont propriétaire du lot n°1 au sein de la résidence LES JARDINS D’ALES sis 653 A, chemin des prairies à ALES (30100) consistant en une maison à usage d’habitation avec terrain attenant.

La demanderesse explique que depuis le 1er juillet 2022, le compte des charges de copropriétés des défenderesses présente un solde négatif.

Le 12 février 2024, une lettre recommandée avec accusé de réception a été adressée à Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] les mettant en demeure de régler les charges de copropriété impayées à hauteur de 869.45 euros ainsi que 30 euros de frais de relance prévus par le contrat de syndic. Cette demande étant restée infructueuse, une sommation d’avoir à payer les charges de copropriété à hauteur de 868.84 euros ainsi que 84.99 euros pour le coût de l’acte, a été délivrée le 15 mai 2024 par Maître [S] [M], commissaire de justice. En dépit de cette sommation, aucune régularisation n’a été effectuée par les défenderesses.

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ALES a par la suite entrepris par l’intermédiaire de son syndic, une tentative de conciliation pour laquelle Monsieur [L] [D] a rendu le 08 octobre 2024, un constat de carence en raison de l’absence de l’une des parties.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé une dernière lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 novembre 2024 rappelant notamment les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, mais en vain.

C’est la raison pour laquelle, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ALES a attrait Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] devant le Tribunal judiciaire de céans.

Au jour de la présente audience, la dette s’élèverait à 1601.31 euros.

En soutien aux moyens de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

Une notification au syndic en date du 22 avril 2022 dans laquelle Maître [R] [W], notaire à ALES, notifie que Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] ont acquis l’ensemble immobilier sis 653A chemin des Prairies à ALES (30100) ; Un décompte en date du 28 août 2024 faisant état d’un solde à hauteur de 1291.32 euros ;Un décompte en date du 03 novembre 2024 faisant état d’un solde à hauteur de 1553 euros Un décompte en date du 09 janvier 2025 faisant état d’un solde à hauteur de 1601.31 euros ; Une lettre de mise en demeure en date du 12 février 2024 puis en date du 26 novembre 2024 ; Une sommation de payer les charges de copropriété en date du 15 mai 2024 ; Un constat de carence dressé par Monsieur [L] [D] en date du 08 octobre 2024 ;Des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires en date des 07 avril 2022, du 14 juin 2023 et du 19 avril 2024 ; Des appels de fond pour l’année 2024 ; pour l’année 2023 et pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022 ;

Un contrat type de syndic en date du 19 avril 2024 ; Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] au versement de la somme de 1476.31€ (1601.31€ dont doit être déduite la somme de 125€ au titre des frais d’honoraires de commissaire de justice en raison de la situation économique des parties conformément à l’article 10-1 de la loi de 10 juillet 1965, soit 1476.31€).

Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] devront donc payer la somme de 1476.31€ augmentée des intérêts à taux légal.

Sur la demande de délai de paiementL’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [H] [C] a fait part lors de l’audiences de ses difficultés financières, suite à la maladie de sa femme et d’une baisse de revenus liée à son changement récent d’activité professionnelle. Il affirme qu’il pourra commencer à payer sa dette si cette dernière est échelonnée.

Compte-tenu des difficultés financières exposées, il est opportun que Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] puissent bénéficier de délais de paiement, le montant de la dette pouvant être apuré dans le délai de 2 ans.

Il y a donc lieu de leur accorder pour s’acquitter de sa dette des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive Aux termes de l’article 1217 du code civil « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ALES sollicite la condamnation de Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] à la somme de 1200 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive.

Monsieur [H] [C] a expliqué que les impayés résultent d’une baisse de revenus et de problèmes médicaux de Madame [X] [B].

En l’état des éléments versés, il est constaté, que Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] ont manqué à leurs obligations et qu’ils ont fait montre d’inertie en ne donnant pas suite aux démarches amiables et n’ont fait part d’aucun élément permettant d’éclairer le juge sur les raisons de l’absence de règlement des charges de copropriétés.

Par conséquent, il y a lieu de considérer cette résistance comme abusive et de faire droit à la demande d’indemnisation de la demanderesse, toutefois, la somme sera ramenée à de plus juste proportions.

Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] seront donc condamnés à verser au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ALES, à titre provisionnel, la somme de 200€ au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] aux entiers dépens y compris au besoin les frais d’exécution.

En outre, compte-tenu de la situation des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elles ont dû engager dans la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée an fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

AUTORISONS Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] à se libérer de la somme de 1476.31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en 15 mensualités, payables le 10 de chaque mois en plus du loyer et des charges de copropriété en cours et à venir, à raison de :

14 mensualités égales et successives, d’un montant de 100 euros par mois chacune ;Et 1 dernière mensualité correspondant au montant restant dû à cette date soit la somme de 76.31 euros ; Le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

ORDONNONS la suspension des poursuites pendant ces délais.

DIT toutefois, qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance pendant les délais de grâce, ou d’un seul loyer ou de charge de copropriété à échoir, la totalité des sommes restant dues deviendra alors immédiatement exigible ;

En ce cas,

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ALES représenté par son syndic en exercice la société SAFIM AUXILIAIRE DE FINANCES ET D’IMMOBILIER la somme de 1476.31 € (MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS et TRENTE-ET-UN CENTIMES) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] à payer syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ALES représenté par son syndic en exercice la société SAFIM AUXILIAIRE DE FINANCES ET D’IMMOBILIER la somme de 200€ (deux cent euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS Madame Monsieur [H] [C] et Madame [X] [B] aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution de la présente décision ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ALES de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision ;

En foi de quoi le présent jugement est signé par,

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT.