TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00378 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CSZS

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Nordine TRIA, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y]

né le 19 Octobre 1983 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne assisté de M^e Radia BELAROUSSI, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt neuf Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 décembre 2019, LOGIS CEVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION a donné à bail à Monsieur [V] [Y] et Madame [W] [X] un bien à usage d’habitation comprenant un jardin situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 435.51€ et 46.68 € de provision sur charges.

Par contrat du 11 décembre 2019, LOGIS CÉVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION a donné à bail à Monsieur [V] [Y] et Madame [W] [X] une place de stationnement située au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 24.07 €.

Par avenant au contrat de bail en date du 16 mai 2023, Monsieur [V] [Y] est devenu seul locataire, Madame [X] s’étant retirée du bail en sa qualité de co-preneuse.

Des loyers étant demeurés impayés, LOGIS CÉVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [V] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par un acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 23 juin 2025, LOGIS CÉVENOLS -OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION a déposé ses conclusions dans lesquelles, il demande au juge du contentieux et de la protection de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Constater que Mr [V] [Y] est devenu occupant des locaux loués sans droit ni titre à compter du 05 avril 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] ;

— Condamner Monsieur [V] [Y] à quitter immédiatement le logement locatif qu’il occupe, à en remettre les clefs et à faire toute les réparations locatives nécessaires ;

— Condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6892.72 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer actuel et des charges, soit à la somme de 570.84 € jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner ce dernier au paiement de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 05 février 2024.

A l’audience du 23 juin 2025,Monsieur [V] [Y] représenté par son conseil a déposé ses conclusions dans lesquelles, il demande au juge du contentieux et de la protection de :

— Au principal, débouter LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION de toutes ses demandes formées à son encontre ;

— A titre reconventionnel, condamner LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION à lui porter et lui payer la somme de 3000 euros de dommages-et-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et lui accorder les plus larges délais de paiement ;

— Condamner LOGIS CÉVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION aux entiers dépens.

Monsieur [V] [Y] précise également pouvoir verser en sus du montant de son loyer 100 ou 200 euros par mois afin de régler les arriérés de loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 7] par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LOGIS CÉVENOLS-OPH AGGLOMÉRATION, personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 10 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 4.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 février 2024, pour la somme en principal de 1584.53 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 avril 2024.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

LOGIS CÉVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6892.72 € à la date du 23 juin 2025.

Monsieur [V] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à LOGIS CÉVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION cette somme de 6892.72 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1584.53€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (05 février 2024), sur la somme de 2827.49€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (17 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Monsieur [V] [Y] explique qu’il rencontre des difficultés financières due à sa situation professionnelle et personnelle. Il est actuellement bénéficiaire du RSA et perçoit à ce titre la somme de 774.99€ par mois ainsi que des aides de la CAF pour lesquels il a perçu à octobre 2024 la somme de 1003.61 euros, mais peine à régler l’ensemble des frais liés aux enfants.

En effet, depuis un jugement du juge aux affaires familiales rendu le 19 janvier 2024, la résidence des enfants a été fixée à son domicile avec des droits de visite et d’hébergement libre au profit de la mère, Madame [X]. Monsieur [Y] précise et justifie que l’enfant [B] âgé de 5 ans et demi est porteur de troubles autistiques sévères dont l’handicap est reconnu selon notification de la MDPH à un niveau supérieur ou égale à 50%, mais inférieur à 80%. De fait, une présence avec l’enfant est nécessaire afin que les rendez-vous médicaux puissent avoir lieu.

Monsieur [Y] indique avoir procéder à des plusieurs règlements de loyers, mais de façon résiduelle et a de nouveau été confronté à une nouvelle difficulté financière tenant à l’absence du règlement de l’allocation handicapé de son fils. Dès lors, il a sollicité une allocation du proche aidant, pour laquelle il devrait percevoir la somme de 964.48 euros à compter de fin juin. Toutefois, il apparaît que la modalité de prise en charge a débuté le 1er septembre 2024.

Enfin, une aide exceptionnelle de 6000 euros versée sur une période de 10 ans a été accordée.

Monsieur [Y] fait donc savoir qu’il sera en capacité de régler le résiduel de loyer à compter de la régularisation de son loyer. C’est la raison pour laquelle, il sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et apurer sa dette.

Il sera rappelé dans un premier temps, que faute d’aide aux allocations logement, Monsieur [Y] doit verser l’intégralité du loyer et non pas un résiduel.

Au regard des difficultés familiales, professionnelles et financières de Monsieur [Y] ainsi que de sa volonté à reprendre le paiement des loyers, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, compte-tenu des délais de paiement octroyés à Monsieur [Y], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [V] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel sur sollicité dans les dernières conclusions de la bailleresse déposées à l’audience du 23 juin 2025, soit à la somme de 570.84€.

VI. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-ET-INTÉRÊTS

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En l’espèce, Monsieur [Y] fait savoir que lors de la conclusion du bail, le logement voisin qui appartient à LOGIS CÉVENOLS -OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION était déclaré inhabitable et présentait de nombreuses fissures en façades. En 2022, il a constaté que son propre logement comportai des désordres, à savoir : des fissures au niveau du carrelage de la cuisine et la désagrégation du sol. Après en avoir été averti, la bailleresse a opéré des travaux, toutefois les désordres ont perduré.

Dans un rapport de visite du Conseil départemental du [Localité 7] remis après la seconde visite en date du 05 septembre 2023, il a été constaté que "Logement social de type maison individuelle de 80m² composée de 3 chambres à l’étage avec salle de bain, et pièce de vie cuisine, toilettes et garage au rez-de-chaussée.

Le logement a été construit au début des années 2000.

L’isolation des combles n’a pas été refaite depuis la construction: envisager de refaire l’isolation des combles, voire des murs extérieurs.

Le logement est équipé d’un système de chauffage central au gaz de ville qui assure le chauffage de l’air et de l’eau, et d’une VMC.

L’ossature de la maison a bougé, et rend impossible la fermeture des volets à vantaux en bois du rez-de chaussée: faire intervenir un professionnel.

Les caissons de volets roulants de l’étage ne semblent pas isolés et génèrent un certain inconfort thermique: envisager de les isoler.

Nombreuses infiltrations d’air au niveau de nombreuses fenêtres du logement: intervenir pour y remédier. Isoler avec des panneaux réflecteurs le derrière des radiateurs installés sur les murs extérieurs.

Les consommations d’électricité sont adaptées au mode de vie.

Les consommations de gaz sont en lien avec l’utilisation du chauffage et la qualité d’isolation de la maison : envisager de baisser la température du chauffage lors des absences prolongées car à chaque degré en plus ou en moins c’est 7% sur la facture en plus ou en moins.

Pas d’accès aux factures d’eau: impossible de procéder à une analyse de consommation".

Puis, Monsieur [Y] a de nouveau dénoncé les désordres auprès du service d’hygiène et social en date du 15 novembre2024.

Se faisant, Monsieur [Y] s’estime légitime à solliciter la somme de 3000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

En réponse, la bailleresse fait savoir que les désordres allégués sont d’ordre esthétiques et qu’aucune décision ni expertise judiciaire permet d’alléguer que le logement ne répond pas aux normes de décence qui permettrait de justifier l’octroi de dommages-et-intérêts au titre du préjudice de jouissance.

En l’état des éléments versés, il est constaté que Monsieur [Y] ne produit aucun procès-verbal de constat permettant d’apprécier de l’existence de ses dires, les seules photos non datées et non sourcées ne pouvant être appréciées en toute objectivité. Indépendamment de l’absence de procès-verbal de constat, aucune lettre de mise en demeure n’a été faite, de façon régulière démontrant que la bailleresse est restée diligente dans ses obligations. En effet, mis à part l’intervention du service communal et d’hygiène en août et septembre 2023, aucune autre dénonce n’a été effectuée avant le 15 novembre 2024. Dès lors, Monsieur [Y] a attendu de faire une nouvelle dénonce postérieurement à l’assignation devant le juge des contentieux et de la protection en raison de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, aucune demande d’expertise amiable contradictoire ou par voie judiciaire n’a été sollicité par le preneur, expertise qui aurait pu permettre de corroborer les troubles de jouissance allégués par le preneur.

Enfin, il n’apparaît pas à ce stade de la procédure que Monsieur [Y] s’est retrouvé dans l’impossibilité de jouir du bien loué.

Par conséquent, faute d’éléments probants permettant d’apprécier la réalité du trouble de jouissance évoqué, il convient de débouter Monsieur [Y] de sa demande en indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du [Localité 7] et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Madame [J] [X] n’est plus partie au contrat de bail signé le 10 décembre 2019 avec LOGIS CÉVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2019 entre LOGIS CÉVENOLS OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION et Monsieur [V] [Y] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 07 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Y] à verser à LOGIS CÉVENOLS- OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION à titre provisionnel la somme de 6892.72 € (décompte arrêté au 23 juin 2025, incluant avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 février 2024 sur la somme de 1584.53 €, sur la somme de 2827.49 € à compter du 17 septembre 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [V] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 200 € chacune et une 35ème mensualité à hauteur de 92.72 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, LOGIS CÉVENOLS-OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [V] [Y] soit condamné à verser à LOGIS CÉVENOLS OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme de 570.84 € jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande de dommages-et-intérêts de Monsieur [Y] au titre du préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du [Localité 7] et de sa notification à la préfecture, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président,

Christine TREBIER Samuel SERRE