DU : 20 Mars 2025

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JUGEMENT

JUGE DE L’EXÉCUTION

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

AFFAIRE

S.A. HOIST FINANCE AB,

C/

[Z]

Répertoire Général

N° RG 24/00044 – N° Portalis DB26-W-B7I-IB6N

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Expédition exécutoire le :

à : la SCP LEBEGUE DERBISE

à :

Expédition le :

à :

à:

Notification le :

à :

à:

RG : N° RG 24/00044 – N° Portalis DB26-W-B7I-IB6N

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. HOIST FINANCE AB, immatriculée au RCS de Stockholm sous le n°556012-8489 dont le siège social est BOX 7848 10399 STOCKHOLM (Suède)agissant en [U] par le biais de la succursale française immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°843407214 venant aux droits du CREDIT FONCIER DE [U] immatriculée au RCS de PARIS sous le n°542029848 dont le siège social est 182 Avenue de France à PARIS (750131), suivant acte de cession de créance en date du 6 décembre 2023 notifié le 3 janvier 2024

165 avenue de la Marne Bâtiment B1

59700 MARCQ EN BAROEUL

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

POURSUIVANT LA VENTE

S.A. HOIST FINANCE AB, immatriculée au RCS de Stockholm sous le n°556012-8489 dont le siège social est BOX 7848 10399 STOCKHOLM (Suède)agissant en [U] par le biais de la succursale française immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°843407214 venant aux droits du CREDIT FONCIER DE [U] immatriculée au RCS de PARIS sous le n°542029848 dont le siège social est 182 Avenue de France à PARIS (750131), suivant acte de cession de créance en date du 6 décembre 2023 notifié le 3 janvier 2024

titulaire d’une inscription d’hypothèque publiée à MONTDIDIER le 13 mars 2008 (volume 2008V201)

165 Avenue de la Marne Batiment B1

59700 MARCQ-EN-BAROEUL

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

CREANCIER INSCRIT

A :

Monsieur [M] [H] [G] [Z]

né le 17 Juillet 1975 à AMIENS (80)

1 ter rue de l’Ecole

80250 QUIRY LE SEC

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [E] [B] [P] épouse [Z]

née le 30 Septembre 1973 à FLIXECOURT (80)

1 ter rue de l’Ecole

80250 QUIRY LE SEC

non comparante, ni représentée

PARTIE(S) SAISIE(S)

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 27 Février 2025, devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution

assisté de Madame Béatrice AVET, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 23 mai 2024, la SA HOIST FINANCE AB, venant aux droits du CREDIT FONCIER DE [U], a fait délivrer à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z], commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier situé 1 ter rue de l’école à 80250 QUIRY-LE-SEC, cadastré section AB n°43 (en réalité n°49), pour 7 a 21 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de la publicité foncière de la Somme, le 9 juillet 2024, volume 2024 S, n°40.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SA HOIST FINANCE AB, venant aux droits du CREDIT FONCIER DE [U], a fait assigner Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [P], épouse [Z], par actes remis à Etude, à comparaître devant le juge de l’exécution statuant en audience d’orientation.

Par actes de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SA HOIST FINANCE AB, venant aux droits du CREDIT FONCIER DE [U], a dénoncé et laissé copie du commandement de payer valant saisie délivré à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z], à la SA HOIST FINANCE AB, venant aux droits du CREDIT FONCIER DE [U], créancier inscrit en vertu d’une hypothèque conventionnelle publiée à la conservation des hypothèques de Montdidier, le 13 mars 2008, sous les références volume 2008 V, n°202, ladite dénonciation valant sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente, de déclarer sa créance et de comparaître devant le juge de céans à l’audience d’orientation du 21 novembre 2024.

La créancière poursuivante a déposé le cahier des conditions de vente au greffe le 3 septembre 2024.

Le 9 octobre 2024, la SA HOIST FINANCE AB, créancier inscrit, a déclaré sa créance et dénoncé copie de sa déclaration de créance à la SA HOIST FINANCE AB ainsi qu’à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z], déposée au greffe à la même date.

Par note adressée aux parties le 5 novembre 2024, le juge de l’exécution a souhaité mettre d’office dans les débats la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme afin qu’elles se positionnent expressément sur ce point et en tirent toutes les conséquences jusqu’au nouveau calcul du montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée, au regard des décisions en la matière de la CJUE, de la Cour de cassation et de l’avis de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°15008. En conséquence :

*les parties étaient invitées à conclure sur le caractère abusif ou non de la clause de déchéance du terme du contrat ainsi que sur le caractère raisonnable ou non du délai laissé à (aux) emprunteur (s) dans la lettre de mise en demeure pour régler sa (leur) dette avant le prononcé de la déchéance du terme et sur ses conséquences ;

*le créancier était invité, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait que la clause contractuelle et le délai laissé à (aux) emprunteur (s) pour apurer sa (leur) dette avant déchéance du terme créeraient un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et que la clause serait déclarée non écrite, à indiquer le montant des échéances échues impayées au jour du premier acte de saisie pour chaque offre de prêt et à reformuler sa demande en paiement ainsi qu’à produire les pièces correspondantes.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience d’orientation du 21 novembre 2024.

A l’audience de renvoi du 27 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la SA HOIST FINANCE AB, venant aux droits du CREDIT FONCIER DE [U], était représentée par son conseil. Elle a demandé au juge de l’exécution, en l’état de ses dernières conclusions, de :

— dire inapplicable la jurisprudence de la CJUE en matière de clause abusive et, subsidiairement, que la déchéance du terme a été valablement prononcée ;

— mentionner le montant de la créance de la poursuivante telle quelle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêté au 23 avril 2024, à la somme de 146.843,68 €, en principal, intérêts, frais et autre accessoires ;

— mentionner le montant de la créance du créancier inscrit telle qu’elle résulte de sa déclaration de créance, soit la somme de 24.104,55 €, en principal, intérêts, frais et autre accessoires ;

— à titre plus subsidiaire, constater que le CREDIT FONCIER a prononcé la résolution du prêt à effet du 4 janvier 2024 ;

— mentionner le montant de la créance de la poursuivante telle quelle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêté au 23 avril 2024, à la somme de 146.843,68 €, en principal, intérêts, frais et autre accessoires ;

— mentionner le montant de la créance du créancier inscrit telle qu’elle résulte de sa déclaration de créance, soit la somme de 24.104,55 €, en principal, intérêts, frais et autre accessoires ;

— à titre encore plus subsidiaire, si la clause de déchéance du terme était qualifiée de non écrite, la créance du créancier poursuivant s’élèverait à la somme de 110.913,94 € et la créance du créancier inscrit à la somme de 5.805,51 € ;

— en tout état de cause, ordonner la vente forcée de l’immeuble situé 1 ter rue de l’école à 80250 QUIRY-LE-SEC, cadastré section AB n°49, pour 7 a 21 ca, sur la mise à prix de 55.000 €, dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision ;

— dire et juger que les visites auront lieu du lundi au vendredi de 10 heures à midi et de 14 heures à 16 heures, dans le courant des trois semaines qui précèderont la date de l’audience d’adjudication qui sera fixée ;

— désigner pour faire visiter l’immeuble la SELARL MARUSIAK, commissaires de justice à Montdidier ;

— dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— aménager la publicité légale comme ci-dessus indiqué :

— dire que l’avis prévu à l’article R 322-31 pourra être établie en caractères de corps 24, sur format A3 (40 cm X 29,7 cm) ;

— dire que l’avis simplifié de l’article R 322-32 comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte permettant d’identifier les caractéristiques essentielles du bien à vendre, et que la poursuivante pourra y préciser, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

— taxer les frais de poursuites engagés par la créancière poursuivante ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [P], épouse [Z], étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur l’intérêt à agir de la SAS EOS [U]

Selon l’article L 111-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard.

En l’espèce, il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par Maître [T] [D], commissaire de justice à Paris, du 8 décembre 2023, que par acte de cession de créances du 6 décembre 2023, la SA CREDIT FONCIER DE [U] a cédé à la SA HOIST FINANCE AB la créance relative au contrat de prêt 4816489 souscrit par Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [P], épouse [Z].

L’annexe à la cession de créance produite comprend notamment le numéro de prêt figurant à la copie exécutoire, le nom des emprunteurs et leur date de naissance, permettant ainsi d’identifier et de caractériser la créance de la SA HOIST FINANCE AB à l’encontre de Monsieur [M] [Z] et de Madame [Y] [P], épouse [Z].

Ladite cession de créance a été notifiée à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z], par courriers du 3 janvier 2024.

En conséquence, la SA HOIST FINANCE AB a qualité à agir à la procédure et à se prévaloir à l’encontre de Monsieur [M] [Z] et de Madame [Y] [P], épouse [Z], de la créance ressortant de l’acte reçu par Maître [O] [I], notaire à Breteuil-sur-Noye, en date du 2 février 2008, contenant prêts et notamment prêt PAS OBJECTIF 1, n°4816489, par le CREDIT FONCIER DE [U] à ces derniers d’un montant de 125.200 €, d’une durée de 384 mois.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et la fixation de la créance de la SA HOIST FINANCE AB

Il résulte de l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, que pour procéder à une saisie immobilière, le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

L’article L 212-1 du Code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il énonce en son second alinéa que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044), et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a décidé qu’était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu’il incombait au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

La Cour de Cassation considère comme abusives des clauses de déchéance du terme imposant une régularisation dans un délai de 8 jours (Cass. 1ère civ, 22 mars 2023, 21-16044) ou de 15 jours (Cass. 1ère civ, 29 mai 2024, n°23-12904).

En l’espèce, l’acte de prêt PAS OBJECTIF 1, n°4816489, par le CREDIT FONCIER à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z], annexé à l’acte de vente et prêts du 2 février 2008 précise « CAS D’EXIGIBILITE » que :

« Les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit dans l’un des cas suivants :

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts, objet de la présente offre (…) ».

Ainsi, ladite clause qui permet au professionnel de résilier le contrat, sans préavis d’une durée raisonnable au sens de la jurisprudence visée supra, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur.

En conséquence, la clause d’exigibilité doit être réputée non écrite de sorte que la déchéance du terme n’a pas été valablement mise en œuvre et la créance de la SA HOIST FINANCE AB ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité.

Par ailleurs, au regard de la jurisprudence la plus récente de la Cour d’appel de Reims, la banque ne saurait rendre exigibles les sommes dues au titre du commandement de payer sous couvert d’une demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du prêt qui ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution (CA Reims, 14 janvier 2025, n°24/01218).

La SA HOIST FINANCE AB ne peut dès lors prétendre qu’aux échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière du 23 mai 2024, dont le montant s’élève à la somme de 104.051,34 € (86.788,84 € + 19.062,50 € (25 X 762,50 €) – 1.800 € (règlements), intérêts compris, et sous réserve des autres règlements intervenus postérieurement, étant précisé qu’aucun texte ne permet d’actualiser le montant de la créance visé au commandement (CA Paris, 17 octobre 2024, n°24/02355).

Sur la créance du créancier inscrit

La SA HOIST FINANCE AB bénéficie d’une hypothèque conventionnelle publiée à la conservation des hypothèques de Montdidier, le 13 mars 2008, sous les références volume 2008 V, n°202.

Elle a déclaré sa créance le 9 octobre 2024, pour la somme de 24.104,55 €, dénoncée à la même date au créancier poursuivant ainsi qu’à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z].

Elle sera fixée au 23 mai 2024 à la somme de 5.458,29 € (4.493,79 € + 964,50 € (25 X 38,58 €).

Sur la vente

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l’espèce, la SA HOIST FINANCE AB dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [O] [I], notaire à Breteuil-sur-Noye (Somme), en date du 2 février 2008, contenant vente au profit de Monsieur [M] [Z] et de Madame [Y] [P], épouse [Z], d’un terrain à bâtir sis rue de l’école à 80250 QUIRY-LE-SEC, cadastré section AB n°49, lieudit le village, pour 7 a 21 ca, et prêts par la SA CREDIT FONCIER, l’un, n°4816487, d’un montant de 24.000 €, NOUVEAU PRET 0 %, remboursable en 264 mois et, l’autre, n°4816489, d’un montant de 125.200 €, PAS OBJECTIF I, remboursable en 384 mois, au taux débiteur de 4,30 % révisable.

Ainsi, en l’absence de toute demande de vente amiable formulée et compte-tenu de l’état actuel du marché de l’immobilier, de la situation et de l’état de l’immeuble, la vente forcée aux enchères publiques, sur les poursuites et diligences de la SA HOIST FINANCE AB sera ordonnée sur le bien immobilier appartenant à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z], édifié sur le terrain financé situé 1 ter rue de l’école à 80250 QUIRY-LE-SEC, cadastré section AB n°43, pour 7 a 21 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de 55.000 €.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

La demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance avant de prononcer le montant de la taxe à l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que la SA HOIST FINANCE AB a qualité à agir à la procédure aux droits de la SA CREDIT FONCIER DE [U] et à se prévaloir à l’encontre de Monsieur [M] [Z] et de Madame [Y] [P], épouse [Z], de la créance ressortant de l’acte reçu par Maître [O] [I], notaire à Breteuil-sur-Noye, en date du 2 février 2008.

DECLARE abusive et partant réputée non écrite la clause de déchéance du terme « CAS D’EXIGIBILITE » annexé à l’acte de vente et prêts du 2 février 2008 dressé par Maître [O] [I], notaire à Breteuil-sur-Noye (Somme).

FIXE la créance de la SA HOIST FINANCE AB à la somme de 104.051,34 €, arrêtée au 23 mai 2024 au titre du prêt n°4816489.

FIXE la créance de la SA HOIST FINANCE AB en sa qualité de créancier inscrit à la somme de 5.458,29 € arrêtée au 23 mai 2024.

ORDONNE la vente forcée de l’ensemble immobilier appartenant à Monsieur [M] [Z] et à Madame [Y] [P], épouse [Z], édifié sur le terrain financé situé 1 ter rue de l’école à 80250 QUIRY-LE-SEC, cadastré section AB n°49, pour 7 a 21 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente :

*Sur la mise à prix de 55.000 €.

DÉSIGNE tout commissaire de justice de la SELARL MARUSIAK, commissaires de justice à MONTDIDIER, pour procéder à la visite des lieux dans les trois semaines qui précédent la vente.

DIT que le commissaire de justice désigné organisera ces visites en accord avec les débiteurs ou les occupants.

DIT qu’à défaut, pour les débiteurs ou les occupants de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice désigné pourra procéder à l’ouverture des portes avec le concours de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

DIT que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du :

JEUDI 19 JUIN 2025 à 15 h 00

Tribunal judiciaire d’Amiens

8 rue Pierre Dubois

RDC, SALLE 1

80000 Amiens

DIT que le créancier poursuivant devra procéder aux formalités légales de publicité et en justifier, que l’avis prévu par l’article R 322-31 du CPCE pourra être imprimé en corps 24 sur format A3 et que l’avis simplifié prévu par l’article R 322-22 du même Code comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte du bien saisi ainsi que les conditions de sa visite préalable.

DIT que la vente pourra être annoncée sur un site internet spécialisé.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que la demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée.

DIT que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification à l’initiative de la partie intéressée ou la partie la plus diligente conformément à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION