Min N° 26/00040

N° RG 25/03128 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBKK

Association ONLE – FAC HABITAT

C/

M. [O] [Z] [R] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 janvier 2026

DEMANDERESSE :

Association ONLE – FAC HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M. [V] [X]

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Z] [R] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Association ONLE – FAC HABITAT

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [O] [Z] [R] [T]

EXPOSE DU LITIGE

L’Association ONLE-FAC HABITAT, ayant pour vocation la fourniture de logements sociaux aux étudiants et aux jeunes, en prenant en location des logements auprès des organismes public d’habitation à loyers modérés, aux fins de sous-location, a donné à bail le 30 janvier 2024 à Monsieur [O] [R] [T] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 423,73 euros, comprenant 108,15 euros de forfait de charges. Ledit contrat a été conclu pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, l’association ONLE – FAC HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.422,84 en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 16 janvier 2025 l’association ONLE – FAC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, l’association ONLE – FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du bail consenti par l’association, par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée pour impayés des loyers,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [R] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux,condamner Monsieur [O] [R] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.161,76 euros hors dépens, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.422,84 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 18 juin 2025.

A l’audience du 05 novembre 2025, l’association ONLE – FAC HABITAT représentée, reprend les termes de son assignation et maintient ses demandes.

Elle souligne que le contrat de bail conclu avec Monsieur [O] [R] [T] est expressément exclu du champ d’application de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989, sauf selon l’article L 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions prévues au I et III de l’article 40 de cette même loi.

Elle soutient, sur le fondement des articles L 442-8-1 et L 442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, et de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 30 janvier 2024, que Monsieur [O] [R] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 15 janvier 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application des stipulations contractuelles.

Monsieur [O] [R] [T] régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [O] [R] [T], assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur le droit applicable

A l’examen du contrat de bail conclu entre l’association ONLE – FAC HABITAT et Monsieur [O] [R] [T] le 30 janvier 2024, il apparaît que les parties ont souhaité expressément soumettre ledit contrat aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III, aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de la convention Etat-bailleur.

En conséquence, il sera fait application au présent litige des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’association ONLE – FAC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’association ONLE – FAC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au mois de septembre 2025 que l’association ONLE – FAC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 100,69 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [R] [T] à payer à l’association ONLE – FAC HABITAT la somme de 3.486,82 euros, au titre des sommes dues au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2024 à compter du 27 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [R] [T]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 février 2025, Monsieur [O] [R] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [R] [T] à son paiement à compter de 27 février 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [O] [R] [T] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [O] [R] [T] à payer à l’association ONLE – FAC HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de l’association ONLE – FAC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2024 entre l’association ONLE – FAC HABITAT d’une part, et Monsieur [O] [R] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [R] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [R] [T] à compter du 27 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] [T] à payer à l’association ONLE – FAC HABITAT la somme de 3.486,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] [T] à payer à l’association ONLE – FAC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 février 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faîte des paiements déjà intervenus;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] [T] à payer à l’association ONLE – FAC HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE