TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/00279

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZCW

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Céline ORENGO de la SELARL ORENGO- MICAULT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, Maître Yndia SEGHIR, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1248

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par Maître Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2551

AREAS DOMMAGES (Caisse Mutuelle d’Assurance et de Prévoyance), prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Xavier FRERINGde la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0133

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/00279 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZCW

La société AGPM ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 10]

représenté par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELARL LBCA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2364

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DAUMESNIL GESTION, SARL

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Marie-Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0076

La société PACIFICA, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [M] [F]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentées par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, Mme [T] [W] est propriétaire occupante, depuis le 19 novembre 2003, du lot n° 43 constitué d’un appartement situé au 3eme étage.

Selon contrat signé le 23 août 2000, M. [V] [Y] et Mme [K] [U] épouse [Y], propriétaires de l’appartement situé au 4ème étage de l’immeuble au-dessus de l’appartement de Mme [W], ont donné à bail d’habitation ledit appartement à Mme [M] [F], assurée auprès de la SA PACIFICA.

Par ordonnance de référé du 15 mars 2018, le juge des référés de Paris, saisi par Mme [T] [W] suivant assignations des 1er, 5 et 7 décembre 2017, 31 janvier 2018 et 1er février 2018, a désigné M. [R] [J] en qualité d’expert judiciaire afin de déterminer l’origine des infiltrations dénoncées, au contradictoire de M. [C] [Y], de Mme [Z] [Y]-[E], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], ainsi que de Mme [M] [F], de son assureur la SA PACIFICA, et de l’assureur de M. [Y], la société AGMP ASSURANCES, ces trois dernières parties ayant été assignées en interventions forcées par M. [Y].

Dans le cadre de cette instance, Mme [W] a déclaré se désister à l’encontre de « Mme [K] [U] épouse [Y], décédée, et à l’égard de Mme [Z] [Y]-[E], qui n’est plus nu-propriétaire des lieux, M. [C] [Y] étant devenu propriétaire de l’appartement litigieux ». Dans les motifs de son ordonnance, le juge des référés a constaté que Mme [K] [U] était décédée avant l’introduction de l’instance de sorte que le désistement formé à son égard était sans objet. Le constat du désistement à l’encontre de Mme [Z] [Y]-[E] n’a pas fait l’objet d’une mention au sein des motifs ou du dispositif de ladite ordonnance.

Par ordonnance du 9 mai 2019, le juge des référés, saisi par la société PACIFICA, a déclaré commune à la SASU JMPC les opérations d’expertise et a condamné celle-ci, sous astreinte, à remettre à la SA PACIFICA son attestation d’assurance responsabilité professionnelle en vigueur en mars/avril 2016 jusqu’à ce jour.

Par ordonnance du 30 août 2019, le juge des référés a rendu communes les opérations d’expertise à la compagnie d’assurance AREAS ASSURANCES en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 mars 2021.

Suite à une ordonnance du juge des référés de Paris en date du 15 janvier 2021 constatant, à la demande M. [C] [Y], l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, Mme [F] a restitué les clés de l’appartement du 4ème étage le 10 juin 2021 et un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 17 juin 2020.

Les travaux de mise en conformité de l’appartement du 4ème étage préconisés par l’expert judiciaire ont été achevés fin septembre 2021.

Par acte d’huissier délivré le 23 décembre 2021, Mme [T] [W] a assigné M. [C] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander, au principal, sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/00279.

Les travaux en parties communes ont été réceptionnés sans réserve le 25 janvier 2022.

Par actes d’huissier délivrés les 15, 20, 22 et 25 avril 2022, M. [C] [Y] a assigné en assignation forcée son assureur, la société AGPM ASSURANCES, ainsi que Mme [M] [F] et son assureur, la société PACIFICA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] et l’assureur de ce dernier, la société AREAS DOMMAGES, afin de demander, dans le cas où il serait fait droit à la demande de Mme [W], la condamnation de la société AGPM à le garantir de l’intégralité des condamnations mises à sa charge.

L’affaire, enregistrée sous le n° RG 22/05112, a été jointe à l’instance enregistrée sous le n° RG 22/00279 par mentions aux dossiers en date du 15 décembre 2022.

Le 20 juin 2022, M. [C] [Y] a vendu le lot n° 48.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, Mme [T] [W] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [X] en date du 30 mai 2017, le rapport d’expertise judiciaire du 22 mars 2021, les autres pièces versées aux débats,

Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M. [R] [J] du 22 mars 2021,

Déclarer la responsabilité de M. [C] [Y] engagée,

Dire et juger les demandes de Mme [T] [W] recevables et bien fondées,

En conséquence,

Condamner M. [C] [Y] à verser à Mme [T] [W] la somme de 16.279,50 € TTC au titre des préjudices matériels, somme à valoir ou à parfaire jusqu’au complet achèvement des travaux de remise en état,

Condamner M. [C] [Y] à verser à Mme [T] [W] la somme de 25.362,87€ au titre du préjudice de jouissance,

Condamner M. [C] [Y] à verser à Mme [T] [W] la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,

Condamner M. [C] [Y] à verser à Mme [T] [W] la somme de 10.500 € TTC au titre des frais d’expertise versés à l’expert judiciaire,

Condamner M. [C] [Y] à verser à Mme [T] [W] la somme de 4.110 € TTC au titre des frais d’expertise facturés par le cabinet TEXA,

Condamner M. [C] [Y] à verser à Mme [T] [W] la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme de 444,09 € au titre du procès-verbal de constat d’huissier dressé par Maître [X],

Ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal et condamner M. [C] [Y] à les payer,

Condamner M. [C] [Y] aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 12ème demande au tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du code procédure civile, l’assignation délivrée le 23 décembre 2021 et ses pièces jointes, l’article 1240 du code civil, l’article 9 du 10 juillet 1965, le rapport de M. [J],

Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires en sa présente demande, ce faisant,

Condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  24.419 € en principal,

—  10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner la capitalisation des intérêts et condamner M. [Y] à les payer,

Condamner M. [Y] en tous les dépens qui comprendront les frais d’huissier, les frais d’expertise exposés par le syndicat des copropriétaires dont distraction au profit de Maître Cannelle FARNIER, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

Dans le cas où, par extraordinaire, le tribunal retenait la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tout ou partie des désordres,

Condamner la société AREAS ASSURANCES es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à le garantir de toutes condamnations en principal, accessoires et intérêts.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, M. [C] [Y] demande au tribunal de :

Vu le rapport de M. [J], les dispositions des articles 1240 et 1242 al 1er du code civil, les dispositions de l’article 9 de la loi de 1965, les dispositions des articles 1101 et suivants du code civil,

A titre principal,

Juger que M. [Y] n’a commis aucune faute ni n’a réalisé de modifications des installations sanitaires de l’appartement du 4ème étage, avant 2017, n’en étant pas le propriétaire,

Juger que M. [Y] n’était pas le gardien des installations sanitaires de l’appartement du 4ème étage entre 2013 et le 10 juin 2021 (date de restitution du local),

En conséquence,

Juger que M. [Y] n’est pas responsable des dommages subis par Mme [W] ou le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

Débouter Mme [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,

Juger que la société AGPM doit garantir l’éventuelle dette de responsabilité de M. [Y] au titre des dégâts des eaux,

En conséquence,

Condamner la société AGPM à relever et garantir indemne M. [Y] de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge,

A titre reconventionnel,

Juger que le dégât des eaux est à l’origine de dommages, en lien avec la destruction pour accès à la canalisation encastrée, dans l’appartement de M. [Y] à hauteur de 17.198,50 euros TTC,

En conséquence,

Condamner la société AGPM au remboursement de la somme de 16.406,50 euros TTC (coût de la canalisation déduite) en application de la garantie « dommages – extension de garantie pour détecter et accéder aux canalisations encastrées » de son contrat,

Subsidiairement,

Condamner Mme [F], garantie par son assureur PACIFICA, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], garanti par son assureur AREAS, in solidum, au paiement de la somme de 17.198,50 euros,

En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire,

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 6.000 euros à M. [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, la compagnie PACIFICA et Mme [M] [F] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1720 et suivants du code civil,

Juger que seule la responsabilité de M. [Y] est engagée dans la survenance des dommages chez Mme [W] du fait de la non-conformité de ses installations sanitaires,

Juger que M. [Y] est responsable des défauts de la chose louée envers Mme [F], et est responsable sur le fondement des troubles anormaux du voisinage envers Mme [W],

Juger que le sinistre de 2016 en provenance d’une canalisation encastrée puis le sinistre en provenance d’un déboitement du raccordement des WC de l’appartement de M. [Y] n’engage aucunement la responsabilité de Mme [F], simple locataire,

Mettre hors de cause Mme [F] et son assureur PACIFICA en l’absence de toute responsabilité de son assurée dans la survenance des dommages chez Mme [W],

En conséquence,

Débouter M. [Y] de son appel en garantie dirigé à l’encontre de Mme [F] et son assureur PACIFICA comme mal fondé,

Condamner M. [Y] à verser à M. [O] et à la société PACIFICA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [Y] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la société AGPM ASSURANCES demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1103 (1134 ancien) et 1353 (1315 ancien) du code civil, les dispositions de l’article L112-6 du code des assurances,

Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès d’AGPM ASSURANCES ne sont pas réunies,

Juger que les conditions de la garantie dégât des eaux ne sont pas réunies,

Juger que les dommages allégués sont exclus de la garantie dégâts des eaux,

Débouter M. [Y] de ses demandes au titre de ses dommages aux biens allégués,

Juger que les conditions de la garantie responsabilité civile en cas de dégât des eaux ne sont pas réunies,

Débouter M. [Y] et tous autres éventuels concluants de leurs demandes au titre de la garantie responsabilité civile,

Mettre hors de cause AGPM ASSURANCES,

Débouter M. [C] [Y] et tous autres concluants de leurs demandes à l’encontre d’AGPM ASSURANCES,

A titre subsidiaire,

Faire application des plafonds de garantie et franchises contractuelles opposables aux tiers,

Débouter Mme [W] de sa demande à hauteur de 2.064 € au titre de la recherche de fuite prise en charge par son assureur,

Débouter Mme [W] de sa demande à hauteur de 16.279,50 € au titre de ses préjudices matériels allégués et la réduire à de plus justes proportions,

Débouter Mme [W] de sa demande à hauteur de 25.362,87 € au titre de ses préjudices de jouissance allégués et la réduire à de plus justes proportions,

Débouter Mme [W] de sa demande au titre de son préjudice moral allégué,

Débouter Mme [W] de sa demande à hauteur de 4.110 € au titre des factures TEXA qui ont été réglées par son assureur,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et subsidiairement les réduire à de plus justes proportions,

A titre infiniment subsidiaire, si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre d’AGPM ASSURANCES, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur AREAS DOMMAGES, Madame [F] et son assureur AXA à la relever et garantir de toute condamnation,

En tout état de cause,

Débouter M. [C] [Y] et tous autres concluants du surplus de leurs demandes,

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/00279 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZCW

Condamner M. [C] [Y] ou tout autre succombant à verser à AGPM ASSURANCES, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

A titre principal,

Juger que seul M. [Y] est responsable de la survenance des désordres dans l’appartement de Mme [W],

Mettre hors de cause AREAS DOMMAGES, assureur du syndicat des copropriétaires depuis le 1er avril 2009,

A titre subsidiaire,

Juger que les garanties d’AREAS DOMMAGES ne sont pas mobilisables,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] et M. [C] [Y] de toute demande de condamnation à l’égard d’AREAS DOMMAGES,

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal devait estimer les garanties d’AREAS DOMMAGES mobilisables,

Condamner la société AGPM ASSURANCES, assureur de M. [Y], à la relever et garantir de toute condamnation,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer la somme de 3.000 euros à AREAS DOMMAGES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR (M^e Xavier FRERING) conformément aux articles 695 et suivants du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 26 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [W] et par le syndicat des copropriétaires

1-1 Sur la matérialité des désordres, leur origine et les responsabilités

Mme [T] [W] expose que l’expert a retenu l’importance des désordres, leur étendue, leur permanence sur dix années et leur aggravation depuis 2016. Elle demande notamment l’indemnisation d’un préjudice de jouissance subi de 2010, « date d’apparition des premiers désordres » (page 21 de ses dernières conclusions), jusqu’au 30 septembre 2021.

Elle soutient que la responsabilité de M. [Y] doit être retenue, sur le fondement des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, dispositions dont il résulte en particulier que :

— tout copropriétaire engage sa responsabilité au titre des travaux réalisés dans ses parties privatives, à plus forte raison si le fruit desdits travaux conduit à une non-conformité des installations privatives à l’origine des dommages, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— tout copropriétaire est responsable des dégâts des eaux causés dans l’appartement situé au-dessous de son lot et résultant de ses installations sanitaires (« Cour d’appel de Paris, 26 avril 2001 ; Cour d’appel de Paris, 29 novembre 2001 ; Cour d’appel de Paris, 16 janvier 2002 ; Cour d’appel de Paris, 10 novembre 2005 ; Cour d’appel d’Amiens, 24 septembre 2002 ; Cour d’appel de Paris, 7ème chambre, 20 février 1991 ; Cour d’appel de Paris, 21 décembre 2006 »),

— tout copropriétaire doit entretenir, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ses parties privatives afin de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la copropriété.

Elle considère qu’il importe peu que M. [Y] soit à l’origine ou non de la modification de l’emplacement des WC, dès lors qu’il doit répondre des dommages causés par son installation non-conforme en sa qualité de propriétaire. Elle expose que, s’agissant des rapports entre copropriétaires, les éventuelles fautes du locataire ne constituent pas une cause d’exonération de la responsabilité encourue par le copropriétaire bailleur, responsable des dégâts et autres infiltrations dès lors qu’est établi le rôle causal des parties privatives dans la survenance du dommage.

Elle expose que, au cas d’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les infiltrations permanentes dont son appartement a été victime résultent :

— de la non-conformité des pièces humides et installations sanitaires de l’appartement de M. [Y], dont le revêtement est dépourvu d’étanchéité,

— des modifications de la position du WC ramené dans la salle de bain,

— étant précisé que l’origine des désordres subis par Mme [W] est privative et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc exclue.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] soutient que :

— le sinistre survenu en 2008 sur une descente de l’immeuble, partie commune, a été immédiatement réparé et la cause traitée, l’expert retenant que cet ancien dégât des eaux n’est pas à l’origine des désordres actuellement constatés (rapport, pages 50 et 51) ; les désordres se sont poursuivis après la réfection d’une partie de la descente partie commune réalisée en 2008,

— il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres affectant les parties privatives de Mme [W] et le plancher, partie commune, résultent exclusivement de la non-conformité des installations de M. [Y] et, précisément, de deux causes : l’absence d’étanchéité des salles humides de l’appartement de M. [Y] et les modifications de la position du WC ramené dans la salle de bain de l’appartement de M. [Y], étant à cet égard précisé que l’expert mentionne qu’il s’agit d’une canalisation privative et exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— M. [Y] doit être déclaré responsable des dommages intervenus dans les parties communes, sur le fondement des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, dès lors qu’un copropriétaire engage sa responsabilité au titre des travaux et installations réalisés dans ses parties privatives, autant que du défaut de réalisation des travaux d’étanchéité dans son appartement, quelle que soit l’utilisation faite par son locataire de ces équipements non étanches.

M. [C] [Y] soutient, sur le plan technique, que l’expert judiciaire n’a pris en compte :

— ni le fait que les WC de l’appartement de Mme [W] ont pu être endommagés par l’humidité provenant du sinistre survenu en 2008, causé par la colonne des eaux vannes, partie commune, qui n’a été réparée qu’en 2009,

— ni les investigations de la société ETAT 9 menées pendant l’expertise judiciaire en février 2019, qui ont mis en cause le seul défaut d’étanchéité du joint périmétrique de la baignoire de l’appartement du 4ème étage, à l’exclusion de toute autre fuite des installations dudit appartement, précision faite que la casse du collecteur encastré des WC de l’appartement du 4ème étage n’a été découverte que postérieurement, le 27 juillet 2020, par l’architecte mandaté par la copropriété (note technique n° 1), ce qui démontre que cette cassure est survenue au moment des investigations destructrices postérieures à l’intervention de la société ETAT 9,

— ni des projections d’eau au sol, causées par la locataire, Mme [F], qui n’a pas jugé utile d’installer un rideau de douche,

— ni le fait que le sol de la salle de bain et l’habillage de la douche étaient revêtus d’un carrelage destiné à assurer l’étanchéité,

— ni le fait que le préjudice de jouissance n’est pas prouvé entre 2010 et 2016.

Il fait valoir, sur le plan juridique, que sa responsabilité ne peut être retenue avant le 21 avril 2017, date à laquelle il est devenu propriétaire du lot n° 48, au décès de sa mère. Il estime, s’agissant des dommages survenus à compter du 21 avril 2017, que sa responsabilité ne peut être recherchée :

— ni au titre d’une faute, non démontrée, étant précisé qu’il a immédiatement fait procéder aux travaux d’étanchéité dès que ce défaut a été relevé par l’expert judiciaire,

— ni au titre de travaux réalisés au sein du lot n° 48, Mme [W] ne démontrant pas qu’il aurait été à l’origine des travaux incriminés, précision faite que la configuration de l’appartement n’a pas été modifiée depuis son acquisition en 1989 par ses parents, étant en outre relevé que Mme [Y] cite moultes jurisprudences sans en donner les références de sorte qu’il n’est pas en mesure de les trouver et d’en apprécier la portée.

Il estime que sa seule qualité de propriétaire « n’en fait pas, de facto, un responsable au sens du code civil » (dernières conclusions de M. [Y], page 15). Il expose que « le seul fondement possible serait la responsabilité du fait des choses, 1242 du code civil », mais que sa responsabilité doit à ce titre être exclue puisqu’il ne disposait pas de la garde de la chose, transférée à la locataire, Mme [F], qui disposait en vertu du contrat de bail des pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle du bien (Civ. 2ème, 12 décembre 2022, n° 01-10974, s’agissant de la chute d’un volet).

Il considère que la canalisation d’alimentation incriminée comme étant à l’origine du sinistre de 2016 est commune puisqu’elle est encastrée dans le plancher, partie commune, et que seules les canalisations intérieures sont privatives selon les termes du règlement de copropriété. Il soutient que, « s’agissant par ailleurs de la partie cassée de l’emboitement des WC (…), il n’en avait pas la garde, seule Mme [F] en disposait », de sorte qu’il n’avait aucun moyen d’intervenir sans la demande et l’accord de son locataire (ses conclusions, page 23).

Mme [M] [F] et son assureur la société PACIFICA soutiennent que :

— la mise aux normes d’une installation sanitaire dépourvue d’étanchéité ne relève pas des menues réparations à la charge du locataire en application du décret du 26 août 1987,

— le propriétaire du lot n° 48 était informé des constats amiables remplis avec Mme [W] via le syndic et les informations données en assemblée générales,

— aucun défaut d’entretien n’est caractérisé à l’encontre de Mme [F], qui a toujours signé les constats, laissé accès aux visites des experts et usé de la chose conformément à sa destination, étant précisé qu’aucune dégradation locative n’a été constatée à son départ, Mme [F] ayant seulement laissé des affaires dans l’appartement,

— Mme [F] n’est responsable d’aucun désordre,

— la responsabilité de M. [Y] est engagée de plein droit, à l’égard de Mme [W], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

La compagnie AREAS DOMMAGES expose qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que M. [Y] est exclusivement responsable de la survenance des désordres.

***

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, l’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

Le propriétaire d’un bien occupé par autrui est responsable, sur le fondement des troubles anormaux du voisinages, des dommages causés par un dégâts des eaux, à condition seulement que les nuisances proviennent de son bien (Civ. 3ème, 11 mars 2014, n° 12-28.588, n° 13-14.156).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

1-1-1 Sur la matérialité des désordres

Entre 2006 et 2010, neuf constats amiables de dégâts des eaux ont été dressés (pièce n° 2 de Mme [W]) :

— le 1er septembre 2006, entre Mme [W] et Mme [F], s’agissant d’un sinistre survenu le 18 août 2006, le constat mentionnant des dégâts « cuisine plafond et mur et SDB au plafond et mur » et une cause du sinistre « privative, d’alimentation accessible » résultant d’une « fuite d’eau provenant de l’évier de la cuisine à cause d’un joint défectueux », réparée après recherche de fuite,

— le 29 janvier 2007, entre Mme [W] et le syndicat des copropriétaires, s’agissant d’un sinistre survenu le 18 janvier 2007, le constat mentionnant des infiltrations par « carrelage plafond » provenant d’une « partie commune accessible », à savoir la « canalisation d’eaux usées »,

— le (date illisible), entre Mme [W] et Mme [F], s’agissant d’un sinistre survenu le 17 juillet 2008, le constat mentionnant des désordres dans la cuisine et la salle de bain provenant, selon recherche de fuite réalisée aux frais de Mme [F], d’une canalisation « privative d’alimentation accessible », et précisément du « tuyau d’arrivée d’eau », fuite réparée aux frais de Mme [F], étant précisé que, suivant courrier en date du 29 octobre 2008 adressé par Mme [W] au syndic, celle-ci exposait que « suite au dégât des eaux survenu (…) le 17 juillet dernier et à la contre-expertise réalisée par mon assureur et celui de Mme [M] [F], il s’avère que la colonne des eaux usées des sanitaires traversant mon appartement n’est également plus étanche. En effet, l’appartement de Mme [F] présente un taux d’humidité très élevé notamment au niveau du coffrage de cette canalisation tout comme le plafond de mes toilettes qui depuis le sinistre de juillet 2008 est toujours saturé en humidité alors que le plafond de ma cuisine est presque sec depuis le sinistre » (pièce n° 3 de Mme [W]),

— le 4 décembre 2008, entre Mme [W] et Mme [F], s’agissant d’un sinistre survenu le 25 novembre 2008 affectant la cuisine et la salle de bain, le constat mentionnant pour origine une « fuite sur canalisation d’évacuation privative des sanitaires » identifiée par une recherche de fuite aux frais de Mme [F], fuite non réparée,

— le 3 juillet 2009, entre Mme [W] et Mme [F], s’agissant d’un sinistre survenu le 21 juin 2009 affectant la cuisine et la salle de bain, résultant, selon recherche de fuite réalisée aux frais de Mme [F], d’une fuite sur joint d’étanchéité « mur salle de bains »,

— le 13 novembre 2009, entre Mme [W] et Mme [F], s’agissant d’un sinistre survenu le 17 octobre 2009 affectant la cuisine, l’entrée, le WC et le séjour (mur et plafond), résultant, selon une recherche de fuite réalisée aux frais du syndic, d’une fuite sur canalisation « commune » ou « privative »,

— le 31 octobre 2009, entre Mme [W] et Mme [F], s’agissant d’un sinistre survenu le 30 octobre 2009, affectant la cuisine et résultant d’une fuite « privative » sur le « raccordement des sanitaires (WC) à la colonne des eaux usées »), fuite identifiée et réparée aux frais du « propriétaire », « Mme [Y] »,

— le 20 octobre 2010, signé par Mme [W] et le syndic, s’agissant d’un sinistre survenu le 17 octobre 2010 affectant la cuisine (observations difficilement lisibles, les cases du formulaire du constat « dommages aux peinture et/ou papier peint collés », « dommages immobiliers (carrelage, parquet, plâtrerie) », « objets mobiliers (meubles, vêtements, linge… » étant cochées), ayant pour origine, selon une recherche de fuite réalisée aux frais du syndic, une « canalisation d’évacuation partie commune » et une « fuite sur chute EU (le reste illisible) ».

— le (date illisible), entre Mme [W] et Mme [F], s’agissant d’un sinistre survenu le 23 (suite date illisible), le constat mentionnant une fuite « privative » identifiée par une recherche de fuite réalisée aux frais de Mme [F].

Par courrier du 17 août 2016 adressé à M. [C] [Y] (pièce n° 6 de Mme [W]), Mme [W] a rappelé les dégâts des eaux antérieurs et signalé un « 11ème » dégât des eaux survenu le 22 juillet 2016, afin de lui demander de mettre en œuvre les démarches nécessaires à sa cessation. Puis par courrier du 13 septembre 2016 adressé à M. [C] [Y] et, en copie, notamment, à Mme [Z] [Y]-[E] (pièce n° 7 de Mme [W]), elle lui a exposé l’aggravation du sinistre, son extension à d’autres murs et pièces de son appartement : le plafond et deux murs dans la salle de douche (« initialement, seul le mur porteur était impacté »), le plafond de la cuisine/entrée, les murs et plafonds des toilettes. Elle a indiqué que les faux plafonds des pièces d’eaux (cuisine et salle de douche), affectés par les précédents dégâts des eaux, étaient déformés et imbibés d’eau et pouvaient se désagréger à tout moment.

Il est constant que Mme [W] a déclaré ce sinistre le 16 août 2016 à son assureur (pièce n° 10 de Mme [W]).

Le rapport amiable du cabinet TEXA, établi le 4 janvier 2017 à la demande de l’assureur de Mme [W] (pièce n° 10 de Mme [W]), relate les constatations opérées le 14 décembre 2016, dans l’appartement de Mme [W], en présence, notamment, du cabinet EUREXO, expert mandaté par « AGPM, assureur de M. [Y] »  : « 90 % d’humidité dans les WC et dans le dégagement, dont au niveau du tableau électrique ; 60 % d’humidité dans la salle de bain » ; « papier peint et toile à peindre décollé et boursoufflé », la nécessité de reprendre les murs et plafonds de la salle de bains, les WC, le dégagement, la cuisine.

Par courriel du 10 février 2017, le cabinet TEXA a signalé que « les mesures d’humidité prises par l’entreprise ACTIVE RENOVATION montrent qu’il n’y a aucun assèchement, voire une aggravation dans la salle de bain, et la fuite au-dessus des WC et toujours active (100 %) » (pièce n° 9 de M. [Y], annexe au rapport d’expertise judiciaire).

Le rapport de visite en date du 27 mars 2017 de l’entreprise COPLIS-PAVLIDIS, mandatée par le syndic, relève, chez Mme [W], des « taux d’humidité relativement importants » (dans la salle de bain ainsi que dans l’entrée/couloirs, 40 % sur les faux-plafond et 40 à 70 % sur les murs ; dans les WC, 30 à 50 % sur le faux plafond et 40 à 60 % sur les murs) et des « désordres conséquents dans la salle de bains, l’entrée et le WC ».

Par constat d’huissier de justice dressé le 30 mai 2017 à la demande de Mme [W] (pièce n° 9 de Mme [W]), il a été constaté, au sein de l’appartement de Mme [W], les désordres suivants résultant selon les déclarations de cette dernière des suites du dégât des eaux survenu le 22 juillet 2016 :

— dans l’entrée :

* « en partie supérieure du mur porteur séparant l’entrée de la salle d’eau et de la cuisine », « existence de taches d’humidité noirâtres ainsi que de traces de moisissures et des parties de plâtre décollées », décollement de la tapisserie murale présentant les mêmes dégradations, taux d’humidité variant entre 30 et 100 % ;

* au plafond : une fissure du plafond en son milieu, « sur toute sa largeur », une « autre fissure prenant naissance à ce même plafond sur une longueur d’environ 10 cm à gauche du compteur et du tableau électrique », un taux d’humidité de 100 % ;

— dans la salle d’eau :

*« la partie supérieure du mur porteur séparant la salle d’eau de l’entrée présente d’importantes taches d’humidité noirâtres ainsi que des traces de moisissures et des décollements de plâtre » et un taux d’humidité variant entre 15 et 100 % ;

* « la partie supérieure du mur séparant cette salle d’eau de l’appartement contigu situé face à l’escalier, présente les mêmes phénomènes » et un taux d’humidité variant entre 10 et 70 % ;

* « le plafond cette pièce présente un trait de gondolement sur sa largeur » et un taux d’humidité variant entre 32 et 50 % ;

— dans les toilettes :

* « la partie supérieure du mur séparant les toilettes de la cuisine, notamment dans l’angle haut situé à droite de la porte d’accès ainsi que le plafond de ces toilettes, présente d’importantes taches d’humidité noirâtres, d’importante traces de moisissures et d’important décollements de plâtres » et un taux d’humidité variant entre 40 et 100 % ;

* au plafond, taux d’humidité variant entre 5 et 100 % ;

— dans la partie haute du mur porteur située entrée l’entrée et la cuisine : « traces d’humidité », « même phénomène sur la tapisserie murale décollée à ce niveau », taux d’humidité variant entre 10 et 100 %,

— sur la partie du faux plafond située entre l’accès à la salle d’eau et l’accès aux toilettes : taux d’humidité variant entre 20 et 69 %.

Dans son rapport en date du 22 mars 2021, l’expert judiciaire expose que le courrier précité de Mme [W] daté du 13 septembre 2016 et le procès-verbal précité « correspond(ent) à ce que nous avons constaté lors de la réunion d’expertise » du 18 octobre 2018 (rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 17 de Mme [W], pages 26 et 27). Il précise avoir réalisé les constats suivants, dans l’appartement de Mme [W] (rapports d’expertise, pages 31 et 32) :

— WC :

* « en plafond, et au droit de la partie haute du cloisonnement séparatif entre le WC et la cuisine » : « dégradation très importante des plâtres », « partiellement asséchés, de l’ordre de 0 à 20 % »,

* « en cueillie de plafond, correspondant à la jonction avec le plancher, à mi-longueur » : « humidité ponctuelle à 100 % » et de part et d’autre de ce relevé ponctuel, humidité de l’ordre de 40 % du côté gauche vers la façade, et de l’ordre de 60 % du côté droit,

* « de l’autre côté du cloisonnement, côté cuisine, au droit de la partie correspondant à la zone la plus humide » : « taux d’humidité de l’ordre de 35 % »

* ce, en précisant que si ces constations permettent de considérer qu’il « ne se produit plus d’infiltrations au droit du WC du 3ème étage », l’humidité continue, « compte tenu de la dégradation très importante du plancher, à se propager dans les parties d’ouvrage altérées par le dégât des eaux qui s’est produit en 2008 »,

— Salle de bains :

* assèchement, « au regard des traces visibles, au pourtour de la salle d’eau, à savoir les deux murs (cloisonnement) avec le dégagement d’entrée de l’appartement et avec un autre appartement (cloisonnement, en retour »,

* « sur la partie gauche, en partie haute du mur » : « zone brunâtre, qui impacte la moitié du linéaire du mur » ; « assèchement générale, avec une persistance d’humidité ponctuelle, au milieu du mur de gauche, en partie haute »,

* ce, en précisant qu’il « ne se produit plus d’infiltrations massive, du fait de fuites sur alimentation » mais que des « infiltrations latentes continuent de se produire dans le sol compte tenu de la dégradation très importante du plancher bois ».

S’agissant de l’appartement du 4ème étage (parties privatives et communes), l’expert judiciaire constate (page 32 et 33 du rapport d’expertise judiciaire) :

— « dans la partie dégagement d’entrée » : « dégradation très importante de l’ensemble de la partie basse de la maçonnerie, correspondant à la cloison séparative d’avec la salle de bain » ; taux de 100 % d’humidité sur cette cloison à l’arrière de la localisation du lavabo de la salle de bain et de 50 % à l’arrière de la localisation de la baignoire ainsi que « fissure verticale marquée entre les deux localisations d’humidité, qui correspond à la même localisation de la fissure visible au 3ème étage dans la salle de bain » ;

— sur le carrelage de la cuisine, taux d’humidité de 100 %, sauf à proximité de la gaine technique dans laquelle passe la descente des eaux vannes,

— sous la baignoire : le sol « est infesté par des champignons polypores ».

S’agissant du plancher situé entre le 3ème étage et le 4ème étage, l’expert expose que la dépose du faux-plafond et le dégagement d’une partie des poutrelles métalliques a permis de constater un « développement fongique spectaculaire », un plancher « totalement saturé d’humidité », « une altération importante » mais non structurelle, ne nécessitant pas le remplacement d’éléments du plancher mais son assainissement (rapport d’expertise judiciaire, pages 34 et 35).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la matérialité des désordres dénoncée est établie à compter du 22 juillet 2016.

En revanche, et eu égard à l’objet du litige (en particulier, s’agissant des demandes indemnitaires de Mme [W] relatives à un préjudice de jouissance sur la période de 2010 jusqu’au 30 septembre 2021), le tribunal ne peut que constater que :

— si des sinistres sont intervenus entre 2006 et 2010, la seule production des constats amiables précités ne permet pas au tribunal de constater la matérialité des dommages qui auraient affecté l’appartement de Mme [W] entre 2010 et le 21 juillet 2016,

— le constat amiable précité de 2010 est au demeurant relatif à un dégât des eaux survenu dans la cuisine de l’appartement de Mme [W], alors que le procès-verbal de constat d’huissier du 30 mai 2017 et l’expertise judiciaire constatent des dommages dans l’entrée, la salle de bain et les toilettes de l’appartement de Mme [W].

En outre, l’expert judiciaire retient que les WC de l’appartement de Mme [W] ont été dégradés en « 2006 » (rapport d’expertise judiciaire, conclusions, page 51) ou en « 2008 » (rapport d’expertise judiciaire, page 35), en raison d’une fuite sur la descente des eaux vannes, partie commune, réparée en « 2010 » (rapport d’expertise, page 51) mais qu’ « en raison du maintien de l’humidité anormale de la maçonnerie, et en particulier du plancher, il n’a jamais été possible de procéder à la remise en état du WC » (rapport d’expertise judiciaire, conclusions, page 51).

Pour autant, le tribunal relève que :

— Mme [W] ne verse aux débats aucune pièce permettant au tribunal de constater la persistance de l’humidité, dans cette zone, entre 2010 et, au plus tôt, le 13 septembre 2016, date du courrier précité de Mme [W] alertant M. [Y] sur l’extension du dégât des eaux, notamment à la zone des toilettes, pièces qui auraient justifié l’impossibilité de remise en état de dommages survenus en 2006 ou 2008,

— dans son dire n° 1 (annexe au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 9 de M. [Y]), le conseil de Mme [W] précise à l’expert judiciaire que les interventions sur la descente des eaux vannes ont été réalisées en juillet 2009 et le 30 octobre 2009 et que « sur l’hypothèse à confirmer s’agissant de la persistance de l’humidité, il convient de noter qu’après l’intervention en octobre 2009, il n’y a pas eu de nouveau dégât des eaux au niveau des WC et il n’y a pas eu de traces d’humidité jusqu’en 2016 ».

Enfin, les termes du rapport d’expertise judiciaire sont, sur ce point, contradictoires, puisque l’expert retient à la fois un préjudice de jouissance « durant quasiment dix ans » (notamment, page 49 du rapport d’expertise judiciaire), tout en rappelant en réponse au dire de la société AGPM ASSURANCES que :

— « l’origine des désordres – objet des opérations d’expertise – et les conséquences qui en ont découlé, sont consécutifs à la fuite sur alimentation qui s’est produite en 2016 »,

— « l’ancien dégât des eaux, qui s’est produit en 2010, du fait de l’état de la descente partie commune, n’est pas à l’origine des désordres actuellement constatés » (rapport d’expertise, page 50),

Ainsi, l’expert expose, par les deux mentions précitées, que son expertise ne porte que sur les désordres dont la matérialité a été constatée à compter du 22 juillet 2016.

Dans ces conditions, la matérialité des désordres allégués entre 2010 et le 21 juillet 2016 n’est pas établie.

1-1-2 Sur l’origine des désordres

Le rapport amiable du cabinet EUREXO, réalisé à la demande de l’assureur des consorts [Y] le 28 novembre 2016 (pièce n° 11 de Mme [W]), retient que les désordres ont pour origine une « fuite sur la canalisation d’alimentation en eau générale encastrée de l’appartement » du 4ème étage, en indiquant que ladite canalisation a été réparée par une mise en apparent réalisée par l’entreprise LAUMONIER FRERES en septembre 2016. Il ressort de la facture n° F17-2272 du 27 décembre 2016 émise par la société LAUMONIER FRERES, adressée à M. [C] [Y] et réglée par lui, que « l’alimentation eau chaude-eau froide de l’ensemble baignoire, lavabo, WC et cuisine compris robinet d’arrêt » a été installée par ladite société en lieu et place de « l’alimentation eau chaude – eau froide encastrée » au cours d’une intervention réalisée le 29 septembre 2016. Cette intervention a fait suite à la mise en pression de l’ancienne canalisation encastrée et au test d’étanchéité réalisée le 24 août 2016 (facture distincte n° f17-2275 de la société LAUMONIER FRERES, adressée à M. [C] [Y] et réglée par lui, émise le 27 décembre 2016, pièce n° 9 de M. [Y], annexe au rapport d’expertise judiciaire).

Le rapport amiable réalisé par le cabinet TEXA à la demande de l’assureur de Mme [W], en date du 4 janvier 2017 (pièce n° 10 de Mme [W]), retient que l’origine des désordres provient de la fuite sur réseau eau-froide encastré qui aurait été réparée les 29 et 30 septembre.

Le rapport de visite en date du 27 mars 2017 de l’entreprise COPLIS-PAVLIDIS, mandatée par le syndic, retient en revanche un « défaut d’étanchéité privatif des joints silicones au pourtour de la baignoire de l’appartement du 4ème étage », ledit joint étant à la date du 22 mars 2017, « fuyard lors des utilisations », et estime que ce défaut est à l’origine « d’une partie des désordres à l’étage inférieur » (pièce n° 12 de Mme [W]).

L’expert judiciaire retient que « la récurrence des manifestations des désordres, ainsi que l’importance de leurs conséquences dans l’appartement du 3ème étage, sont directement liées à la non-conformité des installations de la salle de bain et de la cuisine du 4ème étage, en particulier concernant l’absence d’étanchéité des sols » (rapport d’expertise judiciaire, page 39).

Ainsi, l’expert judiciaire confirme en partie le diagnostic réalisé dans les rapports amiables précités en relevant que le sinistre de 2016 « au droit de la salle de bain », a pour cause une « fuite sur le réseau d’alimentation passant sous la baignoire » (rapport d’expertise judiciaire, pages 35, 48 et conclusions, page 51).

Il expose, s’agissant du rapport précité du cabinet EUREXO, que : « les conséquences du sinistre sont là identifiées », même s’il insiste sur le fait que le diagnostic n’est pas complet en ce qu’il ne relève pas l’absence d’étanchéité du sol (rapport d’expertise judiciaire, page 26). Le rapport de visite de la société COPLIS-PAVLIDIS du 28 octobre 2020 (annexe au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 9 de M. [Y]) confirme « l’absence d’étanchéité murale et sol sous carrelage ».

Il ressort ainsi clairement de l’analyse technique de l’expert judiciaire que « les conséquences des fuites ont été considérablement aggravées du fait de la non-conformité des revêtements de sol, non pourvus d’étanchéité » ; il « s’agit d’une indication majeure, pour l’appréciation des conséquences des sinistres, leur répétition et la dégradation très importance du plancher » (rapport d’expertise judiciaire, page 51). L’expert judiciaire relève que la conservation du parquet ancien sous la baignoire et l’absence de tout dispositif d’étanchéité dans la salle de bain comme dans la cuisine de l’appartement du 4ème étage, a un « lien direct » avec la répétition et « l’importance des désordres au droit du plancher » car ce défaut d’installation est « à l’origine de passage d’eau en permanence dans le corps du plancher, durant une très longue période », ce dont atteste le « développement fongique spectaculaire » sous la baignoire (rapport d’expertise judiciaire, pages 34 et 39).

Contrairement à ce que soutient M. [Y], il est constant qu’un simple carrelage n’assure pas l’étanchéité.

Si la recherche de fuite réalisée le 19 février 2019 par la société ETAT 9, dans le cadre des opérations d’expertise, confirme le rapport précité de l’entreprise COPLIS-PAVLIDIS en date du 27 mars 2017 en mettant en cause le défaut d’étanchéité du joint périphérique de la baignoire de l’appartement du 4ème étage, après constat que la mise en eau de ce joint permet de relever une « infiltration importante sous la baignoire » (pièce n° 9 de M. [Y], annexe au rapport d’expertise judiciaire), l’expert précise que, compte tenu de l’absence de dispositif d’étanchéité au sol, l’entretien efficace des joints périmétriques n’est « pas possible » (rapport d’expertise judiciaire, pages 39, 47), insistant sur le fait que « la problématique n’est pas celle de déversements d’eaux en surface du carrelage devant la baignoire, mais d’infiltrations importantes qui se sont produites durant des décennies, dans la partie confinée se trouvant à l’arrière du tablier de la baignoire, sous cet équipement », phénomène accentué « en 2016, dans des conditions considérables du fait de fuites sur le réseau d’alimentation d’eau passant sous la baignoire » (rapport, page 48, en réponse au dire de M. [Y], et page 49, en réponse au dire du conseil de Mme [F]).

Le lien que l’expert suppose entre d’une part, le sinistre de « 2006 » (rapport d’expertise, page 51) ou de « 2008 » (rapport d’expertise judiciaire, page 35), « au droit du WC », ayant pour origine la descente des eaux vannes, partie commune, dont la cause a été supprimée en 2009, et, d’autre part, les dommages qu’il constate dans les toilettes lors de la réunion d’expertise du 18 octobre 2018, lien qu’il minimise lui-même en insistant sur l’effet majeur de l’absence d’étanchéité des sols, est trop hypothétique pour pouvoir être retenu par le tribunal comme direct et certain, s’agissant des dommages survenus à compter du 22 juillet 2016.

Par ailleurs, en dépit de la confusion entretenue par les parties, la canalisation d’alimentation précitée est bien distincte des problématiques relatives aux canalisations d’évacuation relevées à l’occasion des sondages réalisés au cours des opérations d’expertise par la société « é2ac », architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires. Dans sa note technique n° 1 en date du 27 juillet 2020 (annexe au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 9 de M. [Y]), la société « é2ac » a, après avoir précisé que les WC du 4ème étage sont placés dans la salle de bain, identifié :

— dans la cuisine de l’appartement du 4ème étage, après réalisation d’une saignée dans le sol, « le collecteur qui récupère les eaux de la baignoire et les WC, positionné au-dessus des fers dans l’épaisseur de la chape, ce qui ne permet pas une pente suffisante. Le raccordement se fait sur une chute EU-EV située dans une colonne coffre qui vient en remplacement des anciens WC. Ce branchement est accessible uniquement en plancher haut du 3ème étage où le raccordement est partiellement encastré dans l’épaisseur du plancher »,

— dans la salle de bain, « l’évacuation de la baignoire ne semble pas être la cause des fuites mais l’évacuation du WC est un emboitement modifié présentant des manques qui sont la cause, sans doute unique, des désordres ».

Dans sa note technique n° 2 (annexe au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 9 de M. [Y]), la société « é2ac » expose que « l’origine des désordres est l’encastrement dans le plancher de l’évacuation de la cuvette du WC qui a été déplacé afin de dégager un espace de vie plus confortable intégrant la cuisine ».

Le rapport de visite de la société COPLIS-PAVLIDIS du 28 octobre 2020 (annexe au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 9 de M. [Y]) précise, s’agissant de l’appartement du 4ème étage :

« – des sondages ont été réalisés au niveau de la pénétration de l’évacuation derrière le WC (dans la salle de bain) et dans la pièce à vivre (cuisine),

— cette évacuation WC reprend les évacuations des appareils sanitaires de la salle de bains, dans le sol sur le derrière du WC, puis chemine dans le plancher, en PVC, pour se raccorder sur la descente EV située dans le salon ».

Or, le tribunal constate que la seule fuite qui est identifiée par ces investigations est une fuite sur l’emboitement du WC, dans la salle de bain ; aucune fuite n’a été décelée sur la canalisation litigieuse dans la cuisine. Si l’expert expose les défauts de conformité de la canalisation d’évacuation en PVC « encastrée » qui passe dans le sol de la cuisine (« pente insuffisante ») et considère qu’il doit y être remédié, il ne met en cause ladite canalisation mais la « cassure » ou la « rupture » de « l’emboitement du WC », liée à la non-conformité du montage PVC (rapport d’expertise judiciaire, pages 33 et 34, 39, 50), et, précisément une « infiltration, au droit du raccordement du WC, sur un collecteur privatif engravé dans la maçonnerie » (rapport d’expertise judiciaire, page 50), dont il estime qu’elle explique « la persistance d’humidité dans cette localisation » (conclusions, page 51).

M. [Y] ne démontre par aucune pièce technique que cette rupture de l’emboitement du WC aurait été causée par les investigations destructives menées pendant l’expertise. En revanche, il fait à juste titre valoir que la mise en eau du réseau d’évacuation des eaux vannes à partir du WC et le passage caméra au niveau du réseau d’évacuation des eaux vannes à partir du WC, réalisée le 19 février 2019 par la société ETAT9, n’avaient pas mis en exergue d’infiltrations ni de défaut d’étanchéité, de sorte que la rupture de l’emboitement du WC constatée en juillet 2020 par la société « é2ac » est une cause postérieure aux désordres survenus en juillet 2016. Dans ces conditions, cette cause, survenue en cours d’expertise, si elle a pu participer à la persistance d’une partie très limitée des désordres (humidité dans cette zone), ne peut être retenue comme la cause principale et déterminante de l’origine des désordres survenus à compter de 2016.

Sur ce,

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de retenir que les désordres survenus à compter du 22 juillet 2016 ont été principalement causés par la conjugaison de la fuite sur le réseau d’alimentation passant sous la baignoire et de l’absence totale d’étanchéité des sols de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement du 4ème étage.

1-1-3 Sur les responsabilités

A titre liminaire, il ressort de l’ensemble des éléments précités que M. [Y] n’a commis aucune faute, le défaut d’étanchéité des installations sanitaires d’un appartement ne caractérisant pas une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. En outre, M. [Y] fait à juste titre valoir que Mme [W] et le syndicat des copropriétaires ne démontrent pas qu’il aurait fait réaliser des travaux à l’intérieur de l’appartement du 4ème étage à l’origine des désordres dénoncés.

En revanche, dès lors que les demandes de Mme [W] et du syndicat des copropriétaires sont fondées sur les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils sollicitent la réparation de troubles dont l’ampleur est dénoncée, il y a lieu de considérer que la responsabilité de M. [Y] est également recherchée au titre des troubles anormaux du voisinage, fondement au demeurant expressément mis dans les débats dans les dernières conclusions de Mme [F] et de la société PACIFICA.

A cet égard et en premier lieu, l’anormalité des troubles est caractérisée par leur ampleur, leur intensité et leur durée (cf. paragraphe 1-1-1 du présent jugement).

En deuxième lieu, il a précédemment été retenu que la cause principale de l’ampleur des désordres constatés est liée à la conjugaison de la fuite sur le réseau d’alimentation passant sous la baignoire et de l’absence totale d’étanchéité des sols de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement du 4ème étage.

S’agissant de la canalisation « d’alimentation passant sous la baignoire », les factures d’intervention précitées de la société LAUMONIER FRERES mentionnent une canalisation « encastrée », passée en apparent par ladite société, et non une canalisation engravée dans le plancher. Si l’expert mentionne, à l’occasion d’une unique occurrence, en page 39 de son rapport (et non dans ses conclusions), que les canalisations « d’alimentation » litigieuses étaient « en partie engravées dans la maçonnerie », aucun des constats réalisés par ailleurs au cours des opérations d’expertise ni aucune des pièces versées aux débats ne permettent au tribunal de considérer que la partie fuyarde de la canalisation d’alimentation passant sous la baignoire, réparée en septembre 2016 par la société LAUMONIER FRERES, aurait été « engravée ». Elle était donc à l’intérieur de l’appartement du 4ème étage et servait exclusivement ledit appartement. Dès lors que le règlement de copropriété qualifie de privatives les « canalisations de distribution d’eau se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendants et affectés à l’usage exclusif ou particulier de ceux-ci » (règlement de copropriété, page 16, pièce n° 8 de M. [Y]), il y a lieu de retenir le caractère privatif de ladite canalisation.

En troisième lieu, s’agissant de la qualité de propriétaire de M. [Y], ce dernier affirme qu’il n’a été « plein » propriétaire du lot n° 48 qu’entre le 21 avril 2017 et le 20 juin 2022 (ses dernières conclusions, pages 6, 7) et que sa mère, Mme [K] [Y], était propriétaire avant le 21 avril 2017, sans aucunement exposer ni justifier par des pièces la situation juridique du bien entre le décès de son père et celui de sa mère.

Or, s’il est constant que l’appartement était initialement la propriété de M. [V] et [K] [Y], le tribunal relève que :

— M. [V] [Y] est décédé le [Date décès 1] 2008, selon l’extrait d’acte de décès annexé à l’acte de notoriété produit en pièce n° 5 par M. [C] [Y],

— M. [C] [Y] n’allègue ni ne justifie d’une privation de sa part d’indivision successorale après le décès de son père, étant à cet égard précisé que l’expertise amiable du cabinet EUREXO, menée le 28 novembre 2016 à la demande de la société AGPM (assureur de l’appartement du 4ème étage), expose que Mme [K] [Y] est usufruitière et que M. [C] [Y] et sa sœur [Z] [Y] sont nus-propriétaires (pièce n° 11 de Mme [Y]).

M. [Y] ne démontre donc pas qu’il n’avait pas la qualité de nu-propriétaire entre le [Date décès 1] 2008 et le 21 avril 2017, date de survenance du décès de sa mère, Mme [K] [U] veuve [Y] (pièce n° 5 de M. [Y], acte de notoriété).

Si ledit acte de notoriété expose que Mme [K] [U] veuve [Y] laisse pour recueillir sa succession M. [C] [Y], son fils, héritier à concurrence de 1/3 dans la succession, Mme [Z] [Y], sa fille, héritière à concurrence de 1/3 dans la succession, M. [A] [Y], son fils, héritier à concurrence de 1/3 dans la succession et si ledit acte de notoriété expose que les héritiers ont déclaré, chacun en ce qui les concerne, accepter la succession purement et simplement, M. [C] [Y] affirme dans ses conclusions être l’unique propriétaire du lot n° 48 depuis le 21 avril 2017, lot qu’il a au demeurant seul vendu le 20 juin 2022 (pièce n° 11 de M. [Y]) de sorte que le défaut de production du partage successoral n’empêche pas de retenir sa qualité de seul propriétaire du lot concerné depuis le 21 avril 2017 en l’absence de contestation sur ce point.

En tout état de cause, en droit, l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit, de sorte que, dès lors que le trouble subsiste après le transfert de propriété du fonds à l’origine des désordres, la responsabilité de l’actuel propriétaire doit être retenue, peu important que les infiltrations aient commencé à se produire avant le transfert de propriété (en ce sens, Civ. 3ème, 16 mars 2022, n°18-23.954, s’agissant de l’hypothèse d’une vente intervenue après la survenance des premières infiltrations).

Dans ces conditions, la responsabilité de M. [Y], à l’égard de Mme [W] et du syndicat des copropriétaires, sera retenue, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, tiré des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, M. [Y] est également responsable, vis-à-vis de Mme [W] et du syndicat des copropriétaires, sur le fondement, invoqué par lui-même, des dispositions de l’article 1242 du code civil, étant précisé que la garde de la canalisation de l’alimentation d’eau incriminée tout autant que celle des sols non étanches ne sont pas transférables au locataire.

1-2 Sur les préjudices

1-2-1 Sur les préjudices de Mme [T] [W]

1-2-1-1 Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire a approuvé l’évaluation des préjudices matériels de Mme [W] pour un montant de 10.804,25 euros (rapport d’expertise, pages 37 et 38, 46 et 52), qui correspond aux postes suivants :

— réalisation de sondages ponctuels par la société LE GUELLEC, pour un montant de 262 € (facture 18-00462 de la société LE GUELLEC DECORATION en date du 26 février 2019, pièce n° 18 de Mme [W]),

— dépose du faux-plafond par la société POSE IDEAL pour un montant de 594 € (facture FC 2001-004 de la société POSE IDEAL du 13 janvier 2020, pièce n° 19 de Mme [W]),

— location d’un déshumidificateur de janvier à mars 2020 pour un montant de 1.045 € (factures de la société POSE IDEAL en FC n° 2001-005 en date du 13 janvier 2020 et n° FAC-2020-0029, pièce n° 20 de Mme [W]),

— investigation caméra par la société ETAT 9 pour un montant de 2.064 € (facture de la société ETAT 9 n° F9-190079 de la société ETAT 9 du 27 février 2019, pièce n° 21 de Mme [W]),

— travaux de remise en état de son appartement (travaux de plâtrerie et peinture et contrôle de l’installation électrique) pour un montant de 6.839,25 € (devis n° dev-2020/01-0012 émis par la société POSE IDEAL le 16 janvier 2020 pièce n° 22 de Mme [W]).

Mme [W] justifie qu’elle a en définitive dû confier les travaux de remise en état de son appartement à la société FRANCEBAT, en charge de l’intégralité des travaux en parties communes et privatives, pour un montant de 12.314,50 € selon devis n° 144-2021 émis le 23 novembre 2021 reprenant les postes de travaux validés par l’expert, de sorte que, contrairement à ce que soutient M. [Y], ce montant doit être retenu en dépit de l’augmentation substantielle du prix.

En revanche, Mme [W] ne conteste pas que son assureur a réglé la facture de la société ETAT 9 n° F9-190079 pour un montant de 2.064 €, règlement relevé par l’expert en page 40 de son rapport. M. [Y] et la société AGPM font à juste titre valoir que Mme [W] ne peut, dans le respect du principe de réparation intégrale, solliciter l’indemnisation de cette somme. Mme [W], qui rappelle que son assureur n’est pas dans la cause, n’est pas en charge de ses intérêts et ne peut donc valablement soutenir sa demande d’indemnisation en affirmant qu’elle se chargera de reverser ladite somme à son assureur.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [Y] à payer à Mme [W] la somme de 14.215,50 € au titre de son préjudice matériel, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. Mme [W] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre du préjudice matériel.

1-2-1-2 Sur le préjudice de jouissance

Mme [T] [W] demande la réparation d’un préjudice de jouissance subi de 2010, « date d’apparition des premiers désordres » (page 21 de ses dernières conclusions), jusqu’au 30 septembre 2021, date d’achèvement des travaux de réfection des parties privatives de M. [Y] qui conditionnaient la remise en état de son appartement. Elle soutient cependant, en même temps, que « le préjudice de jouissance indemnisable court à compter de l’année 2013 », eu égard à l’effet interruptif de prescription de son assignation en référé-expertise délivrée en 2017.

Elle expose que son préjudice n’est pas qu’esthétique et que l’expert a validé l’existence de son préjudice de jouissance, eu égard à l’importance des désordres, leur étendue et leur permanence sur dix années (rapport d’expertise judiciaire, pages 41 et 48).

Elle évalue son préjudice de jouissance en retenant :

— un coefficient de 30 % de la surface totale de son appartement de 35,47 m², déterminé eu égard à la surface et à la nature des pièces sinistrées,

— une valeur locative de 23,60 €/m² pour les années 2019 à 2020, 23,20 € en 2018, 23,10 € en 2017, 23 € en 2016, 22,60 € en 2015, 20,60 de 2012 à 2014, 20,10 en 2011 et 19,70 € en 2010, par référence aux valeurs locatives exposées dans les rapports de l’OLAP afférents auxdites années (tableau en pages 19 et 20 de ses dernières conclusions), étant précisé qu’elle produit également des attestations de valeurs locatives dressées par des agences immobilières de 2018 et une « plus récente », évaluant son appartement entre 850 et 945 € hors charges (pièces n° 24, 25, 49),

— l’évaluation par l’expert judiciaire de son préjudice à 260 € par mois en 2021.

M. [C] [Y] estime que :

— le préjudice subi est esthétique n’ayant pas emporté privation de l’usage des pièces de son appartement, de sorte qu’il convient de retenir un pourcentage de 10 % de la surface du bien,

— le préjudice de jouissance n’est pas prouvé entre 2010 et 2016,

— dès lors qu’il n’était pas propriétaire avant avril 2017, il ne pourrait être redevable que de la somme de 4.487,28 € au titre du préjudice de jouissance subi d’avril 2017 à septembre 2021, si le tribunal retenait sa responsabilité.

La société AGPM estime que la diminution de jouissance, effective à compter du seul sinistre de 2016, ne concerne que 25 à 30 % de la surface de l’appartement.

En l’espèce, eu égard aux motifs précédemment adoptés (cf. paragraphe 1-1-1 du présent jugement), il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance courant du 22 juillet 2016 jusqu’au 30 septembre 2021, date d’achèvement des travaux de réfection des parties privatives de M. [Y], travaux qui conditionnaient la remise en état de l’appartement de Mme [Y] comme l’a précisé l’expert judiciaire, en page 52 de son rapport.

Par ailleurs, l’importance des désordres matériellement constatés (cf. paragraphe 1-1-1 du présent jugement) et la localisation desdits désordres dans des pièces de vie essentielles justifient de retenir l’existence d’un préjudice de jouissance affectant 30 % de la surface totale de 35,47 m² de l’appartement (acte notarié de vente, pièce n° 1 de Mme [W]).

Enfin, Mme [W] sollicite une indemnisation par référence aux données des rapports de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, s’agissant des années 2016 à 2020 (tableau inclus à la page 19 de ses dernières conclusions mentionnant des valeurs locative/m² de 23 €/m² en 2016, de 23,10 € en 2017, de 23,20 € en 2018 et 23,60 en 2019 et 2020), en faisant valoir des valeurs inférieures aux valeurs locatives résultant des attestations de valeurs locatives établies par agence (pièces n° 24, 25 et 49 de Mme [W], mentionnant des valeurs locatives en 2018 de 26,80 €/m² et de 24,65/m² et, à une date non mentionnée, de 26,64 €/m²). S’agissant de l’année 2021, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative équivalente à 24,43 €/m² (260 € par mois), qui sera retenue eu égard aux valeurs locatives précitées.

Dans ces conditions et, dans le respect des demandes précisément chiffrées de Mme [W], le préjudice de jouissance sera ainsi retenu :

— du 22 juillet 2016 au 31 décembre 2016 :

* du 22 juillet 2016 au 31 juillet 2016 : 10 jours : 79 €, arrondis à l’euro supérieur ([244,74 €/31] x 10 jours],

* du mois d’août 2016 au mois de décembre 2016 inclus (5 mois) : 5 mois x 244,74 € ([23 € x 35,47 m²] x 30 %), soit 1.223,70 €,

— année 2017 : 12 mois x 245,80 € ([23,10 € x 35,47 m²] x 30 %), soit 2.949,69 €,

— année 2018 : 12 mois x 246,8712 € ([23,20 € x 35,47 m²] x 30 %), soit 2.962,45 €,

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/00279 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZCW

— années 2019 et 2020 : 24 mois x 251.1276 ([23,60 € x 35,47 m²] x 30 %), soit 6.027,06 €,

— du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2021 : 9 mois x 260 €, soit 2.340 €,

— soit une somme totale de 15.581,90 €.

M. [Y] sera condamné à payer à Mme [W] la somme de 15.581,90 € au titre du préjudice de jouissance subi du 22 juillet 2016 au 30 septembre 2021, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. Mme [W] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance.

1-2-1-3 Sur le préjudice moral

Mme [T] [W] estime que son préjudice moral est caractérisé par :

— le temps qu’elle a du prendre pour que soient menés les nombreuses investigations et travaux,

— la perturbation de ses conditions de vie et l’impact des désordres sur sa qualité de vie, quotidiennement, pendant dix ans.

M. [Y] estime que Mme [W] ne justifie pas d’un préjudice moral, distinct de son préjudice de jouissance.

En l’espèce, M. [Y] soutient à juste titre que Mme [W] ne justifie pas d’un préjudice moral, distinct de son préjudice de jouissance.

Le préjudice moral de Mme [W] n’étant caractérisé ni dans son principe ni dans son quantum, il convient de débouter intégralement Mme [W] de sa demande formée à ce titre.

1-2-1-4 Sur les frais d’expertise

En l’espèce, les provisions réglées par Mme [W] dans le cadre de l’expertise judiciaire relèvent des dépens et seront traitées à ce titre.

Par ailleurs, M. [Y] et la société AGPM font à juste titre valoir que Mme [W] ne peut, dans le respect du principe de réparation intégrale, solliciter l’indemnisation des frais distincts de 4.110 € correspondant à des frais d’assistance technique à l’expertise judiciaire facturés par le cabinet TEXA à son assureur, la société GROUPAMA (pièce n° 27 de Mme [W]). Mme [W], qui admet ne pas avoir réglé lesdits frais et rappelle que son assureur n’est pas dans la cause, n’est pas en charge des intérêts de ce dernier et ne peut donc valablement soutenir sa demande d’indemnisation en affirmant qu’elle se chargera de reverser ladite somme à son assureur.

Mme [W] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4.110 € TTC au titre des frais d’expertise facturés par le cabinet TEXA à son assureur.

1-2-2 Sur les préjudices matériels et financiers du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] justifie des préjudices matériels suivants, validés par l’expert (pages 37, 38 et 53) :

— réalisation des sondages sollicités par l’expert judiciaire, pour un montant de 2.101,00 € TTC (facture FRANCEBAT n° 127-2019 du 23 décembre 2019, pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires),

— dépose habillage baignoire et remise en état dans l’appartement du 4ème étage, pour un montant de 840,00 € TTC (facture n° 125-2019 émise par la société FRANCEBAT n° 125-2019 du 12 décembre 2019, pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires),

— purge des plâtres et repérage des conduits d’évacuation, pour un montant de 6.996,00 € TTC (facture FRANCEBAT n° 62-2020 du 4 août 2020, pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires),

— audit des installations, pour un montant de 1.496,00 € TTC (Facture COPLIS-PAVLIDIS n° F20-0886 du 26 octobre 2020, pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), l’expert judiciaire ayant toutefois précisé, en réponse au dire de la société AGPM (rapport d’expertise judiciaire page 50), que cet audit est en partie d’intérêt commun de sorte qu’une prise en compte à hauteur de 50 % est justifiée, au titre des opérations d’expertise : les frais d’audit de plomberie réalisés par la société COPLIS-PAVLIDIS seront donc retenus à hauteur de 748 € et non de 1.496,00 € TTC ;

— travaux de remise en état du plancher pour un montant de 5.527,50 € TTC (Facture FRANCEBAT n° 117-2021 du 20 décembre 2021 et facture FRANCEBAT n° 02-2022 du 28 janvier 2022, pièces n° 8 et 9 du syndicat des copropriétaires).

En outre, les honoraires de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, qui a activement contribué aux investigations pendant les opérations d’expertise, sont justifiés pour une somme totale de 4 832,50 € TTC (factures de la société « E2ac » du 2 novembre 2020 d’un montant de 900 € TTC, du 08 janvier 2020 d’un montant de 1.920 €, du 09 mars 2021 d’un montant de 1.050 € et du 22 décembre 2021 d’un montant de 962,50 €).

Enfin, les honoraires facturés par le syndic, la société DAUMESNIL GESTION, pour le suivi de l’expertise et du démarrage des travaux en parties communes sont justifiés par des factures portant un relevé de diligences précis, pour un montant total de 2.626 € TTC (factures émises par la société DAUMESNIL GESTION du 23 juillet 2019, pour un montant de 220,80 €, du 10 mars 2021 pour un montant de 2.208,00 € et du 27 octobre 2021 pour un montant de 198,00 €, pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires).

M. [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.671,00 € au titre de ses préjudices matériels et financiers, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire.

1-3 Sur le recours en garantie formé par M. [Y] à l’encontre de son assureur :

Dès lors qu’il est établi que le sinistre entre bien dans le champ des prévisions du contrat d’assurance et que la garantie du contrat a pris effet antérieurement au sinistre, il appartient à l’assureur qui invoque une exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de mise en œuvre de cette exclusion (ex. Civ. 1ère, 2 avril 1997, n° 95-13928 ; Com., 22 mars 2016, n° 13-28107).

L’existence d’un défaut d’entretien ne suffit pas, à le supposer caractérisé, à établir à lui seul l’absence d’aléa inhérent au contrat d’assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen

En l’espèce, l’article 31-1 des dispositions générales du contrat (page 20, pièce n° 10 de M. [Y]) s’intitule : « Responsabilité civile en tant que propriétaire ou copropriétaire en cas d’incendie ou de dégât des eaux ». Il y est stipulé : « nous garantissons les conséquences financières de votre responsabilité civile vis-à-vis de vos voisins des tiers et de vos locataires pour les dommages corporels, matériels et immatériels directement consécutifs qu’ils pourraient subir du fait d’un incendie et risque annexes (article 12) ou d’un dégât des eaux (article 14) prenant naissance dans les locaux assurés ».

Contrairement à ce que soutient la société AGPM ASSURANCES, l’article 14 des dispositions générales du contrat AGPM ASSURANCES (pièce n° 10 de M. [Y]) prévoit une garantie « dégât des eaux » couvrant les causes du sinistre objet du litige puisque ledit article vise les « dommages accidentels causés par l’eau » et résultant (…) :

— des « fuites et/ou ruptures des canalisations non enterrées », ce qui est le cas de la partie de canalisation d’alimentation d’eau fuyarde retenue au titre des causes du sinistre survenu le 22 juillet 2016,

— des « infiltrations accidentelles au travers (…) des carrelages », ce qui renvoie à la seconde cause des désordres retenue par le présent jugement.

La société AGPM ASSURANCES affirme que l’infiltration n’est, eu égard à l’absence d’étanchéité des sols, pas accidentelle et soutient par voie de conséquence l’absence d’aléa.

Si les termes précités du contrat d’assurance ne sont pas « trompeurs » comme le soutient M. [Y], le tribunal relève que :

— M. [Y] a fait rapidement intervenir la société LAUMONIER FRERES pour procéder à une recherche de fuite et à un test étanchéité sur la canalisation d’alimentation litigieuse, dès le 25 août 2016, investigations qui ont conduit au remplacement de ladite canalisation et à son passage en apparent le 26 septembre 2016 (annexe au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 9 de M. [Y]),

— il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats que M. [Y] ait eu connaissance de l’absence d’étanchéité des sols avant les opérations d’expertise judiciaire, l’expert judiciaire relevant à cet égard que lorsqu’elle est intervenue en 2016, l’entreprise LAUMONIER ne paraît pas avoir signalé au propriétaire l’absence d’étanchéité du sol sous la baignoire (rapport d’expertise judiciaire, page 48).

Dès lors, la société AGPM ASSURANCES ne démontre pas que M. [Y] a délibérément choisi de maintenir des sols non étanches. L’absence d’aléa privant le dommage de son caractère accidentel n’est pas établie.

Il convient donc de condamner la société AGPM ASSURANCES à garantir M. [Y] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant notamment les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, dans les limites des plafonds de garantie et franchises contractuelles opposables aux tiers.

Dès lors qu’aucune responsabilité de Mme [F] et du syndicat des copropriétaire n’a été retenue, au stade de l’obligation à la dette, la société AGPM ASSURANCES sera déboutée de son recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaire et de son assurance AREAS DOMMAGES, de Mme [F] et de son assureur PACIFICA.

Enfin, si Mme [F] et son assureur demandent au tribunal de « débouter M. [Y] de son appel en garantie dirigé à l’encontre de Mme [F] et de son assureur PACIFIA », il y a lieu de constater qu’un tel appel en garantie n’est pas formé.

2. Sur les demandes indemnitaires formées par M. [Y]

M. [Y] demande le remboursement des « frais réparatoires » de son appartement, validés par l’expert à hauteur de 14.445,75 € TTC suivant le devis FRANCEBAT n° 17-2020 (pièce n° 15 de M. [Y]), en précisant que le devis actualisé n° 105 b – 2021 émis par la société FRANCEBAT le [Date décès 1] 2021 a porté les postes de travaux concernés par le devis n° 17-2020 précité à la somme totale de 15.635 euros HT / 17.198,50 euros TTC (pièce n° 14 de M. [Y]).

Il forme cette demande à titre principal, à l’encontre de son assureur, la société AGPM, en sollicitant le « remboursement de la somme de 16.406,50 euros TTC (coût de la canalisation déduite) en application de la garantie « dommages – extension de garantie pour détecter et accéder aux canalisations encastrées » de son contrat ».

Or, les postes de travaux validés par l’expert suivant le devis FRANCEBAT n° 17-2020 dont M. [Y] demande l’indemnisation selon actualisation du devis FRANCEBAT n° 105 b – 2021 sont relatifs à des travaux destinés à supprimer la cause des désordres (postes relatifs à la mise en place d’une étanchéité) ainsi qu’à opérer une mise en conformité des réseaux d’évacuation avec réalisation d’un sous-plancher pour assurer une pente suffisante.

Ces travaux ne concernent aucunement des recherches de fuite ou autres investigations relatives à la détection ou à l’accès aux conduites encastrées, de telles investigations ayant été menées pendant l’expertise, aux frais avancés par les autres parties comme retenus ci-dessus.

En outre, il a précédemment été retenu que M. [Y] ne démontre par aucune pièce technique que la rupture de l’emboitement du WC aurait été causée par les investigations destructives menées pendant l’expertise, étant à cet égard précisé que la réparation de cet emboitement du WC n’est pas concernée par les postes de devis dont M. [Y] se prévaut au titre de la présente demande. Le tribunal relève à cet égard que les réparations dudit emboitement, comme le rebouclement de la saignée pratiquée dans le sol de la cuisine et les reprises de maçonnerie dans la salle de bains ont été réalisées pendant les opérations d’expertise, ainsi qu’il en résulte de la note technique n° 2 établie par la société « é2ac » du 29 juillet 2020 (rapport d’expertise judiciaire, annexe, pièce n° 9 de M. [Y]).

La société AGPM fait donc à juste titre valoir que ces travaux ne correspondent donc ni à des travaux réparant des dommages causés aux biens de son assuré par un dégât des eaux ni aux frais de recherche de fuite, frais engagés pour détecter et accéder aux conduites encastrées et frais de remise en état des biens immobiliers endommagés par ces recherches », garantis par l’article 14 « dégât des eaux » du contrat habitation AGPM (pièce n° 10 de M. [Y]).

Il convient donc de débouter M. [Y] de sa demande en remboursement de la somme de 16.406,50 euros TTC formée à l’encontre de la société AGPM ASSURANCES.

Par ailleurs, M. [Y] demande à titre subsidiaire la condamnation de Mme [F] et de son assureur à lui payer le coût de la remise en conformité de son appartement (17.198,50 euros TTC, coût de la canalisation comprise), en faisant valoir que :

— locataire pendant 21 ans, elle n’a jamais prévenu ses propriétaires, avant 2017, de l’état d’insalubrité du plancher relevé par l’expert,

— l’article 7 du contrat de bail impose au locataire de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »,

— le procès-verbal de reprise des lieux établi en juillet 2021 note la présence de plusieurs dizaines de sacs de déchets (pièce n° 12).

Or, Mme [M] [F] et son assureur la société PACIFICA soutiennent à juste titre que la locataire n’est pas responsable des travaux rendus nécessaires d’une part pour supprimer la cause de désordres dont elle n’est pas responsable et, d’autre part, pour remettre aux normes les installations de l’appartement qu’elle n’a pas dégradée.

Il convient donc de débouter M. [Y] de sa demande en remboursement de la somme de 17.198,50 euros TTC euros TTC formée à l’encontre de Mme [F] et de son assureur la société PACIFICA.

S’agissant enfin de la demande en paiement formée à titre subsidiaire par M. [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, M. [Y] ne précise pas clairement ses moyens, dans la partie « discussion » de ses dernières écritures, s’agissant précisément de cette demande. M. [Y] ne justifie pas de sa demande en paiement des postes de travaux destinés à la suppression de la cause des désordres (étanchéité), désordres à l’égard desquels la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas été retenue. Néanmoins, et dès lors qu’il conteste, en pages 21 à 23 de ses conclusions (relatifs à la responsabilité), la qualification de la canalisation d’évacuation qui fait l’objet des devis précités et qui n’a pas été retenue au titre des causes des désordres, il y a lieu de répondre à ce moyen pour apprécier sa demande en paiement.

A cet égard, il ressort des notes techniques n° 1 et 2 de la « é2ac » autant que du rapport de visite de la société COPLIS-PAVLIDIS du 28 octobre 2020 (annexes au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 9 de M. [Y]) précitées que ladite canalisation d’évacuation est encastrée et passe dans l’épaisseur du plancher, « de la chape ». Elle n’est donc pas « à l’intérieur » de l’appartement mais dans le gros œuvre du plancher, partie commune aux termes du règlement de copropriété, lequel ne qualifie de privatives que les « canalisations de distribution d’eau se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendants et affectés à l’usage exclusif ou particulier de ceux-ci » (règlement de copropriété, page 16, pièce n° 8 de M. [Y]). En outre, s’il ressort des investigations que la configuration de ces canalisations résulterait d’une action d’un propriétaire de l’appartement du 4ème étage, qui aurait modifié l’emplacement des toilettes, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cette modification résulterait d’une action menée par M. [Y] de sorte qu’il n’est pas justifié de faire reposer sur ce dernier la charge des travaux de remise aux normes des canalisations engravées dans le gros œuvre.

Dans ces conditions, M. [Y] est bien fondé à solliciter le paiement par le syndicat des copropriétaires des postes suivants, dans la salle de bain (pièce n° 14 de M. [Y]) :

— « démolition et dépose du réseau d’évacuation des WC jusqu’à la descente EU » pour un montant de 240 €,

— « rebouchement du plancher à l’emplacement du WC et le tuyau d’évacuation avec du mortier de ciment », pour un montant de 280 €,

— « modification des réseaux de plomberie et branchement des appareils + raccordement EU » pour un montant de 720 €,

Soit une somme totale de 1240 € HT, soit 1.364,00 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à M. [Y] la somme de 1.364,00 € TTC au titre des travaux relatifs à la réfection des réseaux d’évacuation engravés du lot n° 48. En revanche, M. [Y], qui ne précise ni le fondement ni les moyens, de sa demande en paiement formée à l’encontre de la société AERAS DOMMAGES sera débouté de sa demande, non fondée, à l’encontre de cette dernière.

Si le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de la société AREAS ASSURANCES pour « toutes condamnations en principal, accessoires et intérêts », cette demande de garantie vise le cas « où le tribunal » retiendrait « la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tout ou partie des désordres ». Or, la présente condamnation n’est pas relative à des désordres mais à la charge de travaux de mise en conformité de parties communes, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’aucune demande de garantie n’est formée s’agissant de la demande indemnitaire de M. [Y].

3 – Sur les demandes accessoires

M. [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire (étant relevé qu’aucune ordonnance de taxe n’est produite) ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé-expertise, ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522).

Le bénéfice de la distraction des dépens sera accordé à Maître Cannelle FARNIER, Maître Florence ROSANO et à la SELARL CAUSIDICOR (M^e Xavier FRERING) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, M. [Y], qui succombe, sera condamné à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000,00 € à Mme [W], en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 30 mai 2017 (444,09 €, pièce n° 28 de Mme [Y]),

— la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires,

— et la somme globale de 3.000,00 € à Mme [F] et à son assureur, PACIFICA.

Mme [W] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Mme [F] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de débouter la société AREAS DOMMAGES de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, M. [Y] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société AGPM ASSURANCES sera déboutée de sa demande formée au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare Monsieur [C] [Y] responsable des désordres d’infiltration subis par Mme [T] [W] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, découlant de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne M. [C] [Y] à payer à Mme [T] [W] la somme de 14.215,50 € au titre de son préjudice matériel, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Mme [T] [W] du surplus de sa demande formée au titre du préjudice matériel,

Condamne M. [C] [Y] à payer à Mme [T] [W] la somme de 15.581,90 € au titre du préjudice de jouissance subi du 22 juillet 2016 au 30 septembre 2021, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Mme [T] [W] du surplus de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Mme [T] [W] de l’intégralité de sa demande formée au titre du préjudice moral,

Déboute Mme [T] [W] de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 4.110 € TTC au titre des frais d’expertise facturés par le cabinet TEXA à son assureur,

Condamne M. [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 23.671,00 € au titre de ses préjudices matériels et financiers, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] du surplus de sa demande indemnitaire,

Déboute M. [C] [Y] de sa demande en remboursement de la somme de 16.406,50 euros TTC formée à l’encontre de la société AGPM ASSURANCES,

Déboute M. [C] [Y] de sa demande en paiement de la somme de 17.198,50 euros TTC euros TTC formée à l’encontre de Mme [M] [F] et de son assureur la société PACIFICA,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à M. [C] [Y] la somme de 1240 € HT, soit 1.364,00 € TTC au titre des travaux relatifs à la réfection des réseaux d’évacuation engravés du lot n° 48, parties communes,

Déboute M. [C] [Y] du surplus de sa demande indemnitaire formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7],

Déboute M. [C] [Y] de sa demande en paiement de la somme de 17.198,50 euros TTC euros TTC formée à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES,

Condamne la société AGPM ASSURANCES à garantir M. [C] [Y] des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant notamment les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, dans les limites des plafonds de garantie et franchises contractuelles opposables aux tiers,

Déboute la société AGPM ASSURANCES de son recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], de la société AREAS DOMMAGES, de Mme [M] [F] et de la société PACIFICA,

Déboute les parties de leurs autres recours en garantie,

Condamne M. [C] [Y] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé-expertise,

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens à Maître Cannelle FARNIER, Maître Florence ROSANO et à la SELARL CAUSIDICOR (M^e Xavier FRERING) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [Y] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000,00 € à Mme [T] [W], en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 30 mai 2017,

— la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7],

— la somme de la somme globale de 3.000,00 € à Mme [M] [F] et à son assureur la société PACIFICA,

Déboute Mme [T] [W] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [M] [F] et son assureur la société PACIFICA du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société AREAS DOMMAGES de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [C] [Y] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société AGPM ASSURANCES de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 23 Octobre 2025

La Greffière Le Président