TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00151 – N° Portalis DB26-W-B7J-IHHI

JUGEMENT

DU

16 Juillet 2025

[N] [R] [V]

C/

[C] [B], [I] [Y]

Expédition délivrée le 16.07.25

— Maître Angélique CREPIN

— M. [B] et Mme [Y]

— Préfecture

Exécutoire délivré le 16.07.25

— Maître Angélique CREPIN

— M. [B] et Mme [Y]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [R] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [I] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 décembre 2021, Monsieur [N] [R] a donné à bail à Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (80), moyennant un loyer de 700 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 14 novembre 2024, Monsieur [N] [R] a fait signifier à Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] un commandement de payer pour la somme en principal de 19 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, Monsieur [N] [R] a fait assigner Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

* constater et à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

* dire que les lieux devront être libérés par Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] et à défaut ordonner leurexpulsion et celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

* les condamner au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

— de la somme de 20.500 euros au titre de l’arriéré locatif;

— de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 juin 2025 à l’occasion de laquelle :

Monsieur [N] [R], représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et conteste l’état d’indécence du logement qui résulte d’un défaut d’entretien total des locataires qui n’ont en outre pas usé des voies de droits leur permettant de solliciter une consignation des loyers.

Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] comparaissent en personne. Ils reconnaissent la situation d’impayé en indiquant avoir décidé de suspendre les paiements en raison de l’indécence du logement, le propriétaire refusant de réaliser des travaux. Ils ne demandent pas à se maintenir dans les lieux et sollicitent la condamnation de Monsieur [N] [R] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Ils précisent que le logement est envahi par l’humidité et la moisissure et que la famille se trouve contrainte à condamner des pièces. Ils ajoutent que l’eau a été coupée par le bailleur et avoir déposé un dossier de surendettement.

Le Diagnostic Social et Financier a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 27 janvier 2025 l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VI précise que – “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.”

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement du loyer et des charges.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024 pour la somme en principal de 19.000 euros de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

Si le couple bénéficie d’un dossier de surendettement, lequel a été déclaré recevable le 25 février 2025, soit après l’expiration du délai figurant au commandement de payer, il n’a pas repris le paiement du loyer courant et ne demande pas à se maintenir dans les lieux. Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Par ailleurs, bien qu’expliquant avoir arrêté de payer le loyer pour contraindre le bailleur à procéder à des travaux, ils n’invoquent pas l’exception d’inexécution. Sur ce point, il sera observé qu’en tout état de cause, si le loyer n’est plus payé depuis plus de trois ans, ce n’est qu’en juillet 2024 que Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] justifient avoir interpellé leur bailleur sur l’état du logement.

Il convient d’en tirer les conséquences et de relever que depuis le 15 janvier 2025 :

— Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] occupent sans droit ni titre les lieux : il y a donc lieu de leur ordonner de libérer le logement dans les conditions précisées au dispositif, faute de quoi, il y aura lieu de les expulser avec l’assistance de la force publique et d’autoriser la séquestration de leurs meubles selon les modalités précisées au dispositif ;

— Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] sont débiteurs envers Monsieur [N] [R] d’indemnités d’occupation d’un montant de 700 euros mensuel : il y a lieu de les condamner au paiement, du montant des indemnités d’occupation correspondant à la période entre la date de la résiliation du bail et la date de sortie effective des lieux.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [N] [R] produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] restaient lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 20.500 euros à la date du 27 janvier 2025.

Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] ne contestent pas le montant de la dette, confirmant avoir cessé tous les règlements.

Ils seront donc condamnés à verser à Monsieur [N] [R] cette somme de 20.500 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III . SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

L’indemnisation du trouble de jouissance subi par le locataire du fait de l’indécence du logement, caractérisant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, relève de la responsabilité contractuelle de l’article 1231-1 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] justifient que le logement est envahi par l’humidité et la moisissure détériorant les murs et les effets personnels de la famille.

Cependant, préalablement à l’introduction de la procédure, Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] n’ont pas entrepris de démarches concrètes permettant d’appréhender les causes et l’ampleur de l’indécence du logement qui est actuellement manifeste. Or, l’état des lieux d’entrée, peu détaillé ne fait état d’aucune problématique de cette nature à l’exception de la révision des volets roulants et la réparation des poignées de porte.

Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] produisent une coupure de presse local témoignant de la saisine du service d’hygiène et de santé environnementale de la ville d'[Localité 7] et de la demande faite à la famille de transmettre des documents qui ne sont jamais parvenus au service concerné.

Aucune démarche auprès d’une compagnie d’assurance n’est justifiée pour identifier et réparer ce qui apparaît comme un dégât des eaux provenant du logement du dessus ayant entraîné des infiltrations allant jusqu’à trouer le plafond du logement du couple.

De son côté, Monsieur [N] [R] produit deux attestations et une plainte déposée par ses soins faisant état d’un refus de la famille de le laisser accéder ou de laisser accéder un artisan à son logement pour identifier l’origine d’une fuite constatée dans le garage situé sous le logement. Ces attestations et plaintes font état d’un comportement agressif de la famille.

En l’état, malgré la présence d’humidité dans le logement, les éléments de preuve sont insuffisants à les imputer à un manquement de Monsieur [N] [R], le défaut d’entretien des locataires n’étant pas exclu.

Toutefois, il est établi que l’eau a été coupée aux locataires depuis plusieurs mois, privant la famille d’une hygiène minimum.

Ce mode de justice personnelle n’est pas plus acceptable de la part des locataires que de la part du bailleur. Ce dernier, confronté à une situation d’impayé, a manifestement coupé l’accès à l’eau des locataires, après avoir attendu plus de deux ans et la réception d’un courrier des locataires faisant état de la problématique du logement pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cette privation volontaire d’eau pendant plusieurs mois constitue un grave préjudice de jouissance que Monsieur [N] [R] sera tenu d’indemniser en versant aux locataires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y], parties perdantes au principal, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Les circonstances du litige ne justifient pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du demandeur.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à la disposition des parties au greffe ;

CONSTATE la recevabilité des demandes de Monsieur [N] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2021 entre Monsieur [N] [R] d’une part et Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (80) sont réunies à la date du 15 janvier 2025 pour non-paiement des loyers et charges par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à accorder à Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] à verser à Monsieur [N] [R] la somme de 20.500 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [N] [R] des indemnités mensuelles d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE ces indemnités mensuelles d’occupation à la somme de 700 euros;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [I] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Présidente,