DU : 26 Mars 2025

__________________

JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. JD

C/

[M], [G]

Répertoire Général

N° RG 24/01529 – N° Portalis DB26-W-B7I-H6BV

__________________

Expédition exécutoire le :

26.03.25

à : M^e Wacquet

à : M^e Ayikoue

à :

à :

Expédition le :

à :

à :

à :

à :

à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

_____________________________________________________________

J U G E M E N T

du

VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

_____________________________________________________________

Dans l’affaire opposant :

S.C.I. JD (RCS D'[Localité 7] 432 699 999) prise en la personne de son Gérant Mr [F] [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Anissa ABDELLATIF, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

Monsieur [N] [Z] [R] [M]

né le 18 Avril 1963 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Fabrice AYIKOUE, avocat au barreau de SENLIS

Madame [T] [G]

née le 08 Mai 1968 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabrice AYIKOUE, avocat au barreau de SENLIS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 29 Janvier 2025 devant :

— Monsieur [P] [A], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 24 septembre 2015, M. [E] [O] et Mme [S] [D], bailleurs, ont donné à bail commercial à M. [N] [M] et Mme [T] [G], preneurs, un local dans un immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 9] (Somme), cadastré section C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2015.

M. [N] [M] exerce une activité de chaudronnerie au sein de ce local.

Par acte notarié du 16 septembre 2022, M. [E] [O] et Mme [S] [D] ont vendu cet immeuble à la SCI JD.

Suivant actes extrajudiciaires du 5 septembre 2023, la SCI JD a fait commandement à M. [N] [M] et Mme [T] [G] de lui payer la somme de 3.821,43euros, correspondant au solde du loyer de mai 2023, aux loyers des mois de juin à août 2023, à l’indemnité forfaitaire et aux frais, ce sous le délai d’un mois à peine de résolution du bail commercial.

Par ordonnance du 21 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens, saisi d’une demande de la bailleresse de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion des preneurs, a dit n’y avoir lieu à référé et a condamné la SCI JD aux dépens.

Par actes de commissaire de justice du 3 mai 2024, la SCI JD a fait assigner M. [N] [M] et Mme [T] [G] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner leur expulsion sous astreinte, de les condamner à payer les loyers impayés augmentés des intérêts au taux légal et des pénalités et de fixer l’indemnité d’occupation.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 26 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2024, la SCI JD demande au tribunal de :

interpréter la clause intitulée « loyer » comme étant ainsi rédigée : « Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 840 euros, TVA incluse au taux de 20%, soit 700 euros HT, que le preneur s’oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui. Les loyers sont payables d’avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er octobre 2015 » ; constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial par l’effet du commandement de payer en date du 5 septembre 2023 demeuré infructueux ; ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [N] [M] et Mme [T] [G] et de tous occupants de leur chef, ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés avec si besoin le recours à un serrurier et à la force publique ; ordonner aux frais de M. [N] [M] et Mme [T] [G] le transport et le stockage des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, en garantie des sommes dues à son profit ; condamner M. [N] [M] et Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5.165, 32 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 et de la pénalité de 10 %, au titre de l’arriéré de loyer ; fixer à la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % l’indemnité journalière d’occupation que restera devoir M. [N] [M] et Mme [T] [G] à la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux loués et les y condamner ; condamner M. [N] [M] et Mme [T] [G] à payer une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux loués ; débouter M. [N] [M] et Mme [T] [G] de leurs demandes ; condamner M. [N] [M] et Mme [T] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; condamner M. [N] [M] et Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ; rappeler l’exécution provisoire du jugement.

Au visa de l’article 1188 du code civil, la SCI JD observe que le contrat comporte une erreur matérielle en ce qu’il stipule que le bail commercial est consenti moyennant un loyer annuel de 840 euros TTC, alors que la commune intention des parties et l’économie générale du bail doivent conduire à l’interpréter comme consenti moyennant un loyer mensuel de 840 euros TTC. Au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, la SCI JD expose avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée audit bail, sans toutefois que les preneurs ne s’acquittent des loyers impayés dans le délai d’un mois. Partant, elle fait valoir que la clause résolutoire doit recevoir application, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée. Elle s’oppose en outre à l’octroi d’un délai de paiement rétroactif dès lors que les preneurs ne se sont que partiellement acquittés des sommes dues au titre du commandement de payer. Elle se prévaut également de manquements réitérés de M. [N] [M] et de Mme [T] [G] dans l’exécution de leurs obligations.

Suivant dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2024, M. [N] [M] et Mme [T] [G] demandent au tribunal de :

constater qu’ils ne formulent aucune observation sur l’erreur matérielle affectant le bail commercial ; ordonner la suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial par l’effet du commandement de payer du 5 septembre 2023 ; juger que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais existé ; débouter la SCI JD de ses demandes ; condamner la SCI JD aux dépens ; condamner la SCI JD à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, M. [N] [M] et Mme [T] [G] exposent avoir apuré leur dette de sorte qu’ils demandent au tribunal de leur accorder un délai rétroactif, ainsi de suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, puis de constater qu’aucun loyer ne reste dû.

MOTIVATION

Sur l’interprétation du bail commercial

Aux termes de l’article 1188 alinéa 1er du code civil, « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes ».

En l’espèce, le contrat prévoit une clause libellée « loyer » rédigée comme suit : « Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 840 euros, TVA incluse au taux de 20 %, soit 700 euros HT, que le preneur s’oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui ».

Il ressort tant des explications des parties que de leurs comportements postérieurs à la conclusion du contrat, conformes à l’économie générale de celui-ci, que la SCI JD, M. [N] [M] et Mme [T] [G] ont eu l’intention commune de stipuler un loyer mensuel de 840 euros TTC.

Il s’ensuit que la clause du bail commercial relative au loyer sera interprétée comme suit : « Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 840 euros, TVA incluse au taux de 20 %, soit 700 euros HT, que le preneur s’oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout autre lieu indiqué par lui ».

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail commercial régularisé le 24 septembre 2015 stipule la clause résolutoire suivante : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses (…), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI JD a, par actes extrajudiciaires du 5 septembre 2023 qui visent expressément la clause résolutoire susmentionnée, fait commandement à M. [N] [M] et Mme [T] [G] de lui payer la somme de 3.281, 43 euros répartie comme suit : 2.829, 61 euros au titre des loyers impayés entre mai 2023 et août 2023 inclus, 282, 96 euros au titre de l’indemnité forfaitaire, 16, 90 euros au titre de l’indemnité de recouvrement de l’article A. 444-31 du code de commerce et 151, 96 euros au titre des frais, ce dans le délai d’un mois.

L’analyse des pièces produites, notamment les décomptes des sommes dues au 17 puis au 20 octobre 2023 ainsi que les extraits du compte bancaire des preneurs, atteste que M. [N] [M] et Mme [T] [G] ne se sont pas acquittés des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois.

En l’absence d’apurement de la dette dans le délai prescrit, l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire sera constatée au profit de la SCI JD pour la somme de 3.281, 43 euros.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

La suspension des effets de la clause résolutoire implique l’octroi de délai. Dans l’hypothèse où le juge constate que les sommes commandées ont été intégralement réglées, le juge peut accorder au débiteur de bonne foi, rétroactivement, des délais de paiement jusqu’à la date où le paiement est effectivement intervenu, constater ensuite dans la même décision que le paiement est intervenu dans le délai accordé et dire enfin que la clause résolutoire n’a pas joué (Cass., 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-14.117).

En l’espèce, M. [N] [M] et Mme [T] [G] justifient avoir procédé à trois paiements de 2.020 euros, 1.000 euros et 3.000 euros, respectivement les 20 octobre 2023, 26 janvier 2024 et 7 mai 2024, apurant ainsi les causes du commandement de payer du 5 septembre 2023. Plus généralement, les pièces produites démontrent la bonne foi des débiteurs qui se sont efforcés de payer concomitamment les loyers postérieurs à ceux visés au commandement de payer et d’apurer également les dettes nées postérieurement audit commandement, malgré leurs difficultés financières.

Ainsi, s’il ne saurait être question de sous-estimer la lassitude de la bailleresse face à cette situation, il apparaît opportun de permettre à M. [N] [M] de conserver son activité professionnelle et aux preneurs de restaurer avec la SCI JD une relation de confiance.

Il sera donc accordé rétroactivement à M. [N] [M] et Mme [T] [G] un délai de paiement jusqu’au 7 mai 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte extrajudiciaire du 5 septembre 2023, de sorte que la suspension de ses effets sera ordonnée.

Constatant que les causes du commandement sont payées, il sera jugé que la clause résolutoire visée au commandement de payer du 5 septembre 2023 n’a pas joué.

Corrélativement, la SCI JD sera déboutée de sa demande d’expulsion sous astreinte et de condamnation de M. [N] [M] et de Mme [T] [G] à lui payer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement du solde des loyers impayés

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du bail commercial et du décompte des sommes dues au 5 novembre 2024, M. [N] [M] et Mme [T] [G] seront condamnés à payer à la SCI JD la somme de 2.701, 31 euros correspondant au solde des loyers impayés à la date du 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

En revanche, la SCI JD est déboutée de sa demande de condamnation de M. [N] [M] et Mme [T] [G] à lui payer un pourcentage de 10 % des loyers impayés à titre d’indemnité forfaitaire en application de la clause pénale, la bailleresse ne justifiant pas avoir mis en demeure les preneurs dans les conditions prévues par le bail commercial.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. [N] [M] et Mme [T] [G], qui n’ont pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois de sa délivrance, sont condamnés aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 5 septembre 2023.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

Compte tenu de la situation économique des preneurs, qui justifient de dettes à l’égard du Trésor public et de l’URSSAF de Picardie, il sera jugé n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partant, la SCI JD sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [N] [M] et Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [N] [M] et Mme [T] [G] seront déboutés de leur demande de condamnation de la SCI JD à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

DIT que la clause du bail commercial relative au loyer s’interprète comme suit : « Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 840 euros, TVA incluse au taux de 20 %, soit 700 euros HT, que le preneur s’oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout autre lieu indiqué par lui ».

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial du 24 septembre 2015 liant la SCI JD à M. [N] [M] et Mme [T] [G] relativement au local commercial situé dans un immeuble [Adresse 14] [10]), cadastré section C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], à la date du 5 octobre 2023, pour la somme de 3.281, 43 euros, par l’effet du commandement de payer signifié par actes extrajudiciaires du 5 septembre 2023 ;

ACCORDE rétroactivement à M. [N] [M] et Mme [T] [G] un délai de paiement jusqu’au 7 mai 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par actes extrajudiciaires du 5 septembre 2023 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ;

CONSTATE que M. [N] [M] et Mme [T] [G] ont apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par actes extrajudiciaires du 27 septembre 2023 pendant les délais accordés ;

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre la SCI JD d’une part, M. [N] [M] et Mme [T] [G] d’autre part, et visée au commandement de payer signifié par actes extrajudiciaires du 5 septembre 2023, n’a pas joué ;

DEBOUTE la SCI JD de sa demande d’expulsion sous astreinte et de condamnation de M. [N] [M] et Mme [T] [G] à lui payer une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [N] [M] et Mme [T] [G] à payer à la SCI JD la somme de 2.701, 31 euros correspondant au solde des loyers impayés à la date du 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE la SCI JD de sa demande de condamnation de M. [N] [M] et Mme [T] [G] à lui payer un pourcentage de 10 % du solde des loyers impayés à titre d’indemnité forfaitaire en application de la clause pénale stipulée au bail commercial ;

CONDAMNE M. [N] [M] et Mme [T] [G] aux dépens, en ce compris

le coût du commandement de payer signifié par actes extrajudiciaires du 5 septembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI JD de sa demande de condamnation de M. [N] [M] et Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [N] [M] et Mme [T] [G] de leur demande de condamnation de la SCI JD à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT