TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 8]

N° RG 25/00052 – N° Portalis DB26-W-B7J-IF54

Minute n° :

JUGEMENT

DU

29 Août 2025

S.A. SMA

C/

[H] [U], [V] [U]

Expédition délivrée le 29/08/25

à Cabinet D’HELLENCOURT

Exécutoire délivrée le 29/08/25 à Cabinet D’HELLENCOURT

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SMA

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e SPE BRUM ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, substitué par le CABINET D HELLENCOURT, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [H] [U]

dernière adresse connue

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [U]

dernière adresse connue

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 20 août 2019, Monsieur [N] [O] a donné à bail à Madame [D] [U], puis suivant avenant du 01er décembre 2020 à Madame [H] [U], un logement sis à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 860 euros.

Par acte séparé du 01er décembre 2020, Monsieur [V] [U] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [H] [U].

Le bail a pris fin le 28 juillet 2022.

Monsieur [N] [O] avait souscrit pour cette location un contrat d’assurance impayés et réparations locatives auprès de la société SMA.

Suivant quittance subrogative du 22 avril 2024, la société SMA a payé à Monsieur [N] [O] la somme de 7545,28 euros se décomposant comme suit :

-757,13 euros au titre du prorata de loyer impayé de juillet 2022

-119,08 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022

-860 euros de réparations locatives sous déduction du dépôt de garantie de 860 euros

-6244,77 euros au titre des dégradations immobilières

-231,80 euros au titre de l’inoccupation temporaire

-192,50 euros au titre d’une facture MULTISERVICE RENO BRICO

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la société SMA, subrogée dans les droits de Monsieur [N] [O], a fait assigner Monsieur [V] [U] et Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au :

paiement de la somme de 6444,19 euros au titre de la dette locative paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

Elle fait valoir que les sommes réclamées sont dues et n’ont pas été acquittées.

A l’audience du 03 février 2025, la société SMA a maintenu ses prétentions et demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [V] [U] et Madame [H] [U] n’ont pas comparu.

L’affaire avait été mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Suivant courrier reçu le 24 février 2025 en cours de délibéré, la SCP LUSSON et CATILLON informait la juridiction que ses clients, Monsieur [V] [U] et Madame [H] [U], l’avait avisée de l’existence de la présente procédure le 21 janvier, qu’ils n’avaient pu prendre connaissance de l’assignation en raison de leur déménagement dans le sud de la FRANCE. Elle sollicitait la réouverture des débats.

Une réouverture des débats a été ordonnée par jugement du 17 mars 2025 à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCP LUSSON et CATILLON informait la juridiction qu’elle sollicitait le renvoi afin de dégager sa responsabilité.

A l’audience du 16 juin 2025, la société SMA a de nouveau maintenu ses prétentions et demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [V] [U] et Madame [H] [U] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte des dispositions de l’article 1346 du code civil que la subrogation a pour effet de transférer au subrogé, dans les limites de son paiement, la créance primitive, avec tous ses avantages et accessoires.

Suivant l’article 6-1 du contrat de mandat de gestion produit aux débats, le mandant bénéficie des garanties de l’assurance garantie des loyers impayés du contrat souscrit pour son compte par le mandataire. La notice d’information du contrat d’assurance comprend notamment une garantie contentieux recouvrement, permettant à l’assureur d’engager au nom de l’assuré au titre de son mandat toute action pour le recouvrement de la dette du locataire et/ou la résiliation du bail.

Il n’est pas contesté que la société SMA, ayant produit une quittance subrogative, a bien qualité pour engager à l’encontre des locataires une action en paiement des loyers, charges et dégradations locatives qui ont été indemnisés dans ce cadre.

Sur la dette de loyer et chargesSelon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, de la mise en demeure du 01er octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 (dernière page de la pièce 9) que Madame [H] [U] n’a pas réglé le loyer du mois de juillet (prorata au 28 juillet 2022 à 757,13 euros), ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 (119,08 euros).

Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 876,01 euros.

Sur les dégradations locativesAux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— d) de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La société SMA sollicite la somme de 5567,98 euros décomposée comme suit :

-1785,68 euros après application d’un coefficient de vétusté de 10% au titre de la mise en peinture de l’escalier, de l’entrée et des chambres (facture produite)

-4459,09 euros au titre du remplacement du parquet des chambres et du palier (facture produite)

-860 euros au titre des menues réparations ramenés à 0 euro après retenue du dépôt de garantie

-192,50 euros au titre du remplacement du barillet de la porte et d’un jeu de 5 clés (facture produite)

— à déduire des versements directs de 869,29 euros.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 04 septembre 2019 mentionnait que le logement et ses équipements étaient dans un état neuf.

L’état des lieux de sortie, établi le 28 juillet 2022 avec Monsieur [V] [U], met en évidence que :

— les 8 clés remises lors de la prise de possession des lieux ont été restituées

— le hall d’entrée présentait une peinture à l’état moyen avec de nombreuses traces, des traces de rebouchage, des trous de vis, un crochet, des trous de pointes de punaise, des éclats sur arêtes,

— l’escalier présentait une peinture à l’état moyen, avec des fissures et nombreuses traces,

— les 4 chambres présentaient une peinture à l’état moyen, de nombreuses traces, trous de cheville dans la chambre 1, des traces légères dans la chambre 2, de nombreuses traces dans la chambre 3, des traces légères et 2 trous de cheville dans la chambre 4,

— le parquet stratifié du palier était dans un état moyen avec des éclats et un gondolement,

— le parquet stratifié des 4 chambres était dans un état moyen avec des rayures profondes.

Selon l’état des lieux de sortie (page 27) :

— l’état moyen correspond au constat de traces d’usure et de vieillissement,

— l’état d’usure avancé peut nécessiter une remise en état,

— l’état dégradé nécessite une remise en état.

La société SMA ne démontre pas en quoi il a été nécessaire de remplacer le barillet de la porte d’entrée et d’obtenir de nouvelles clés dans la mesure où l’état des lieux de sortie montre que l’intégralité des clés ont été restituées et qu’aucune dégradation n’a été relevée.

Ensuite, il n’est pas justifié de l’imputabilité à la locataire des menues réparations de 860 euros (935 euros ramenés à 860 euros dans le document établi par le gestionnaire locatif) correspondant à la reproduction des clés de la boîte aux lettres et des garages, du nettoyage, du remplacement du détecteur de fumée (DAAF), du remplacement de la bouche VMC et de la franchise du remplacement d’une vitre.

La peinture du hall d’entrée, de l’escalier et des 4 chambres présentait de nombreuses traces s’assimilant à des dégradations malgré la notion d’état moyen retenu. Une remise en peinture était ainsi justifiée mais le temps d’occupation de 2 ans impose d’appliquer un coefficient de vétusté de 30% sur la somme réglée de 1984,09 euros TTC. Madame [H] [U] sera donc condamnée à payer la somme de 1388,87 euros.

Enfin, les traces de rayures profondes dans le parquet des chambres, outre les éclats et le gondolement de celui du palier résultent nécessairement de dégradations imputables à la locataire. Néanmoins, il n’est pas démontré en quoi le remplacement intégral de la surface de ces pièces serait nécessaire. La somme dont Madame [H] [U] sera redevable sera fixée à 800 euros.

Madame [H] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2188,87 euros.

Sur la somme due au total par Madame [H] [U]

La somme due en principal s’élève ainsi à 3064,88 euros de laquelle il convient de déduire les versements directs de 869,29 euros et le dépôt de garantie de 860 euros.

Madame [H] [U] sera donc condamnée à payer la somme de 1335,59 euros.

Sur les demandes à l’encontre de la caution Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et réparations locatives pour la durée du bail.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [U] avec Madame [H] [U] au paiement de la somme dont elle est redevable.

Sur les demandes accessoires :En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [U] avec Madame [H] [U] in solidum aux dépens.

Il convient également de les condamner in solidum à payer à la société SMA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] avec Madame [H] [U] à payer à la société SMA, en tenant compte des versements directs de 869,29 euros et de la retenue du dépôt de garantie de 860 euros, la somme de 1335,59 euros au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [U] avec Madame [H] [U] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [U] avec Madame [H] [U] à payer à la société SMA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SMA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE