DU : 24 Septembre 2025

__________________

ORDONNANCE DE REFERE

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[N], [D]

C/

[K], [B], S.A.R.L. [Localité 7] ANCRE IMMO

Répertoire Général

N° RG 25/00208 – N° Portalis DB26-W-B7J-ILVK

__________________

Expédition exécutoire le : 24 Septembre 2025

à : M^e Canal

à : M^e Vandendriessche

à : M^e Cacheux

à :

Expédition le :

à :

à :

à :

à :

à :

à : Expert X2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

_____________________________________________________________

ORDONNANCE DE REFERE

du

VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

_____________________________________________________________

Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint principal ff de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [R] [T] [I] [N]

né le 23 Mai 1961 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Antoine CANAL, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [J] [M] [U] [D] épouse [N]

née le 15 Juillet 1960 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Antoine CANAL, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR(S) -

ET :

Monsieur [P] [V] [W] [K]

né le 21 Novembre 1984 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Christèle VANDENDRIESSCHE, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [C] [Y] [Z] [B]

née le 28 Avril 1987 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Christèle VANDENDRIESSCHE, avocat au barreau d’AMIENS

S.A.R.L. [Localité 7] ANCRE IMMO (RCS D’AMIENS 795 377 167)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphanie CACHEUX de la SCP PINCHON-CACHEUX-BERTHELOT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

— DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations en référé en date du 15 mai 2025 délivrées par Madame [J] [D] épouse [N] et Monsieur [R] [N] à Monsieur [P] [K], Madame [C] [B] et la SARL [Localité 7] ANCRE IMMO, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

Dire et juger Monsieur [R] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] tant recevables que bien-fondés en leurs prétentions ; Ordonner une mesure d’expertise ; Dire qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, les époux [N] seront autorisés à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables ; Réserver les dépens ;

L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 10 septembre 2025.

Madame [J] [D] et Monsieur [N] ont comparu par leur conseil commun et ont demandé au juge des référés de :

Dire et juger Monsieur [R] [N] et Madame [J] [D] épouse [N] tant recevables que bien-fondés en leurs prétentions ; Ordonner une mesure d’expertise ; Dire qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, les époux [N] seront autorisés à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables ; Condamner Monsieur [K] et Madame [C] [B] épouse [K] à verser aux époux [N] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL [Localité 7] ANCRE IMMO à verser aux époux [N] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Réserver les dépens ;

Monsieur [P] [K] et Madame [C] [B] ont comparu par leur conseil commun et ont demandé au juge des référés de :

Débouter les époux [N] de l’ensemble de leur demande ;Condamner les époux [N] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

La SARL [Localité 7] ANCRE IMMO a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

Débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SARL [Localité 7] ANCRE IMMO ;Condamner les époux [N] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 24 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire », « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la demande d’expertise et les mises hors de cause :

L’article 145 du Code de procédure civile énonce que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si l’application de ce texte n’est pas de droit, l’existence de contestations ne constitue pas un obstacle à sa mise en œuvre qui n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Tenant l’argumentation de Madame [B] et Monsieur [K], il est utile de préciser que l’article 146 du Code de procédure civile disposant qu’une « mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve » n’est pas applicable en cause de référés.

Pour s’opposer à l’expertise, Madame [B] et Monsieur [K] soutiennent en premier lieu que les acheteurs ne justifient d’aucun motif légitime dès lors qu’ils ont bénéficié d’un délai de réflexion après la signature du compromis de vente. Ce moyen ne peut qu’être écarté dès lors qu’il ne démontre pas que la prétention des demandeurs est manifestement vouée à l’échec.

En second lieu, les vendeurs soutiennent qu’alors que l’expertise amiable du 7 novembre 2023 a conclu à l’absence de désordre imputable à leur égard, les acheteurs ne font état d’aucun désordre intervenu postérieurement à celle-ci. Ils précisent que les acheteurs ne démontrent pas l’affaissement du terrain et qu’ils ont eu connaissance du type d’assainissement dont est pourvu l’immeuble, de l’état de l’installation électrique, mais aussi des travaux qu’ils ont réalisés. Ils en déduisent qu’il n’existe actuellement aucun désordre affectant l’immeuble, hormis des infiltrations dont l’origine peut être déterminée par une simple recherche de fuite.

Or, il est utile de rappeler qu’une demande d’expertise judiciaire ne peut être écartée du seul fait de la réalisation d’une expertise amiable et que cette dernière peut parfaitement constituer un élément de preuve du motif rendant légitime une expertise judiciaire. Au cas précis, si l’expertise amiable n’a pas permis de déterminer les responsabilités susceptibles d’être engagées, elle ne porte pas sur l’intégralité des désordres allégués et met en évidence des stigmates justifiant d’une arrivée d’eau, la coupe des tuyaux de la cuve à fioul lors de son enlèvement sans que le fioul présent à l’intérieur n’ait fait l’objet d’un enlèvement ni d’une mise en sécurité, mais aussi de nombreuses discordances entre les déclarations faites au notaire par les vendeurs et la réalité de la situation (pièce 9 des demandeurs). Le litige in futurum est donc bien possible.

S’agissant du système d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, alors que l’acte de vente prévoit que « le bien semble raccordé directement (pas de fosse ni de trop plein – sans passer chez un voisin) et en totalité (eaux usées et pluviales via un réseau séparatif – pas de sanibroyeur) au réseau d’assainissement collectif et qu’il ne rencontre actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation », le procès-verbal de commissaire de justice du 4 juillet 2023 a relevé l’absence d’évacuation des eaux pluviales vers un réseau collectif, ce qui interroge à raison le type d’évacuation des eaux usées (pièce 6 des demandeurs).

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport CONSUEL du 16 juin 2025 (pièces 16 et 20) que des travaux de mise en conformité de l’installation électrique doivent être réalisés.

La demande de mise hors de cause de Madame [B] et Monsieur [K] sera donc rejetée.

La SARL [Localité 7] ANCRE IMMO s’oppose également à l’expertise au motif que cette mesure a vocation à déterminer des désordres existants et non futurs. Elle ajoute que les acheteurs ne justifient d’aucun motif légitime à son égard dans la mesure où le mandat ne la lie qu’aux vendeurs.

Cependant, à ce stade, il n’appartient pas aux demandeurs de rapporter la preuve d’un manquement au devoir de conseil, mais uniquement de démontrer qu’un litige est possible sur ce point. Au cas précis, les acheteurs évoquent dans leurs dernières écritures un défaut d’information et de conseil de l’agent immobilier, notamment sur les travaux réalisés dans l’immeuble par les vendeurs, que le dossier de procédure permet de considérer comme possibles. Il s’ensuit qu’il existe bien un litige in futurum entre les parties, de sorte que la demande de mise hors de cause de la SARL [Localité 7] ANCRE IMMO sera rejetée.

Il résulte en définitive des pièces versées aux débats, et notamment de :

Compromis de vente du 13 août 2021 ;Acte authentique du 2 décembre 2021 ;Echange de mails entre les époux [N] et la société AMTP ;Facture [H] [L] du 4 novembre 2022 ;Photographies de l’inondation du 17 juin 2023 ;Constat AVEXPERT du 4 juillet 2023 ;Courrier au Notaire du 5 juillet 2023 ;Echange entre les époux [N] et le Service des Impôts Fonciers de la Somme ;Rapport UNION D’EXPERTS du 7 novembre 2023 ;Courrier des époux [N] au Notaire du 14 novembre 2023 ;Réponse du Notaire du 9 décembre 2023 ;Courrier de PACIFICA aux époux [K] du 11 décembre 2023 ;Courrier de PACIFICA a la société AMTP du 11 décembre 2023 ;Photographies datant du mois d’avril 2024 ;Recommandé des époux [N] à Monsieur [K] et Madame [B] du 1er juin 2024 ;Photographies des plaques amiantées ;Photographies du sous-sol – nuit du 13 au 14 juin 2025 ;Photographies du sous-sol – nuit du 25 au 26 juin 2025 ;Attestation de la Mairie d'[Localité 7] du 20 mai 2025 ;Rapport du CONSUEL du 16 juin 2025 ;Courrier du CONSUEL du 17 juin 2025 ; Extrait Kbis de [P] [K] ;Avis SIRENE de [P] [K] ;Courrier de PACIFICA du 13 juin 2025 ;Qu’il existe un motif légitime à ordonner une expertise comme prévu au présent dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’état, il convient de laisser les dépens à la charge de Madame [D] et Monsieur [N] qui ont intérêt à la mesure, sauf leur récupération éventuelle au fond.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, Madame [D] et Monsieur [N] sollicitent la condamnation de Madame [B] et Monsieur [K] à leur verser la somme de 2.000 euros, ainsi que la condamnation de la SARL [Localité 7] ANCRE IMMO à leur verser la somme de 2.000 euros.

Madame [B] et Monsieur [K] sollicitent la condamnation de Madame [D] et Monsieur [N] à leur payer la somme de 3.000 euros.

La SARL [Localité 7] ANCRE IMMO sollicite également la condamnation de Madame [D] et Monsieur [N] à lui payer la somme de 3.000 euros.

Madame [B] et Monsieur [K] sont condamnés à payer à Madame [D] et Monsieur [N], qui ont dû répondre à plusieurs moyens inopérants, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le contenu respectif de l’assignation et des conclusions de Madame [D] et Monsieur [N] commande de rejeter la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dirigée à l’encontre de la SARL [Localité 7] ANCRE IMMO.

Le surplus des demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera également rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le président statuant en référés, publiquement par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort ;

REJETTE les demandes de mise hors de cause de la SARL [Localité 7] ANCRE IMMO et de Madame [C] [B] et Monsieur [P] [K] ;

ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

Monsieur [A] [G]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 12]

Avec mission de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettres recommandées avec accusé de réception 15 jours au moins avant chaque accedit, le premier devant avoir lieu impérativement dans les 45 jours suivant l’avis de dépôt de consignation ;Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;Se rendre à l’immeuble litigieux appartenant à Madame [J] [D] et Monsieur [R] [N] situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;Préconiser les mesures de sauvegarde qui s’avéreraient urgentes en invitant le cas échéant les parties à saisir le juge des référés à cette fin sur la base d’un pré-rapport en ce sens émanant de l’expert ; Décrire les désordres actuels tel qu’ils résultent des pièces visées aux motifs, préciser leur importance ;Indiquer les parties de l’ouvrage que ces désordres affectent ;Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ;Dire si les désordres étaient présents, et apparents ou cachés, lors de l’acquisition en date du 2 décembre 2021 ; Décrire les travaux réalisés par Madame [B] et Monsieur [K] ou toute autre personne étant intervenue au titre des contrats et factures visés aux motifs ;Déterminer si les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, notamment au regard de la destination spécifique des lieux ;Déterminer de quel type de système d’assainissement est pourvu l’immeuble (installation individuelle ou raccordement au réseau collectif) et déterminer où se déversent les eaux pluviales récoltées par la toiture de l’immeuble ; Dans la mesure du possible, dire si les désordres étaient ou non décelables par un acquéreur profane, et s’ils pouvaient être raisonnablement ignorés par les vendeurs ;Dire s’ils rendent le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ;Donner si possible son avis, à partir des connaissances factuelles et techniques en présence, à la fois sur la connaissance des désordres par le vendeur et sur le caractère déterminant de consentement de leur non connaissance par l’acheteur ; Proposer les travaux de reprise nécessaires, chiffrer leur coût, HT et TTC, désordre par désordre, et leur durée prévisible, à partir des éléments fournis à l’expert par les parties ; Dire si pendant la durée des travaux de remise en état, l’immeuble pourra être en tout ou partie occupé ;Préciser la nature et l’importance des préjudices matériels, physiques ou moraux subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation coût à partir des éléments fournis à l’expert par les parties ;Proposer un apurement des comptes entre les parties ;Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas de nous en aviser ;Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’Expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’Expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’Expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’Expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’Expert devra faire connaître sans délai aux parties le montant prévisible des opérations d’expertise en même temps que la nécessité d’une consignation complémentaire dont il adressera la demande immédiatement au juge chargé du contrôle de l’expertise avec copie aux parties en les invitant à faire valoir leurs observations au juge chargé du contrôle sous 15 jours ;

DIT que l’Expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’Expert devra remettre un document de synthèse aux parties ;

RAPPELLE aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse :

Elles disposent d’un délai de trois semaines fixées par l’Expert pour adresser leurs dires et que ce délai est impératif ;Les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’Expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’Expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Madame [J] [D] et Monsieur [R] [N] qui devront consigner la somme de 3.500 euros à valoir sur la rémunération de l’Expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal, avant le 24 décembre 2025 étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’Expert sera caduque, sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime ;

COMMET Éric BRAMAT, Président, Juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

CONDAMNE Madame [C] [B] et Monsieur [P] [K] à payer à Madame [J] [D] et Monsieur [R] [N] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires y compris au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront supportés par Madame [J] [D] et Monsieur [R] [N], sauf leur récupération éventuelle au fond, au besoin, les y condamne ;

Ainsi jugé et prononcé à AMIENS les jour, mois et an susmentionnés.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT