DU : 26 Novembre 2025

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JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. BERANGER [Localité 9]

C/

S.A.R.L. PRUDENZIA IMMOBILIER

Répertoire Général

N° RG 24/02889 – N° Portalis DB26-W-B7I-ICSH

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Expédition exécutoire le :

26.11.25

à : M^e Varela

à : M^e Hermend

à :

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Expédition le :

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à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

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J U G E M E N T

du

VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

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Dans l’affaire opposant :

S.C.I. BERANGER [Localité 9] (RCS DE [Localité 10] 893 312 678)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Naldi VARELA FERNANDES de la SCP DELARUE VARELA MARRAS, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

S.A.R.L. PRUDENZIA IMMOBILIER (RCS DE [Localité 8] 834 592 743)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e François HERMEND, avocat postulant au barreau d’AMIENS, M^e Claire ZAFRA LARA, avocat plaidant au barreau de VALENCIENNES

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 24 Septembre 2025 devant :

— Monsieur [Y] [H], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 1er août 2020, M. [O] [G] a mandaté la société Prudenzia Immobilier pour la recherche et l’acquisition, via une société immobilière alors en cours de formation, d’un immeuble de rapport pour un budget de 310.000 euros, moyennant une rémunération de 7 % de la valeur nette de l’immeuble, travaux et frais de notaire inclus, avec un minimum de 8.000 euros.

La société Prudenzia Immobilier a proposé à M. [O] [G] et Mme [P] [G] d’acquérir un immeuble de rapport situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Somme).

Par acte sous signature privée du 19 septembre 2020, la société civile immobilière [Adresse 1], vendeur, et la société civile immobilière en cours de formation représentée par M. [G], acquéreur, ont régularisé un contrat de vente dudit immeuble moyennant le prix de 240.000 euros, sous conditions suspensives d’obtention d’un ou plusieurs crédits immobiliers.

Par acte notarié du 29 avril 2021, la société [Adresse 1] et la société Béranger-[Localité 9] ont réitéré cette vente.

La rémunération de la société Prudenzia Immobilier a été fixée à la somme de 20.319 euros TTC.

La société Béranger-[Localité 9] explique qu’une infiltration d’eau est survenue dans l’appartement n° 4 courant septembre 2022, et qu’une brique a chuté du pignon de l’immeuble lui appartenant courant novembre 2022.

La société Couverture Poirot a procédé au remplacement des ardoises endommagées pour un coût de 1.654 euros TTC suivant facture du 7 décembre 2022.

La société RGT Couverture a procédé au contrôle de la couverture, une recherche de fuite (380 euros HT) et un démoussage (1.300 euros HT), ainsi qu’à une reprise de maçonnerie du mur pignon en briques (480 euros HT) pour un coût de 2.592 euros TTC suivant facture du 30 mars 2023. Elle a également procédé à la réfection des membrons de couverture pour un coût de 6.290, 76 euros TTC suivant même facture.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 janvier 2023, la société Béranger-[Localité 9] s’est plainte auprès de la société Prudenzia Immobilier du mauvais état de la toiture et de la façade. Elle lui a reproché un manquement à son devoir de conseil, déplorant que les informations qui lui ont été données lors de l’opération immobilière ne correspondaient pas à l’état réel de l’immeuble. Elle lui a expliqué être dans l’incapacité de financer les travaux de réparations de la façade, de la couverture et des appartements sinistrés et lui a demandé de régulariser une déclaration de sinistre auprès de son assureur de responsabilité professionnelle.

Par lettre recommandée du 12 mars 2023 puis par courriel des 11 et 19 avril 2023, la société Béranger-[Localité 9] a réitéré sa demande auprès de la société Prudenzia Immobilier, qui lui a indiqué par courriel du 17 mai suivant avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur Galian.

Concomitamment, la société Béranger-[Localité 9] a déclaré le sinistre à son assureur, la société Pacifica, qui a missionné la société Polyexpert Nord Picardie afin d’expertise amiable. Cet expert a déposé un rapport le 26 mai 2023 aux termes duquel l’infiltration d’eau survenue le 15 septembre 2022 dans le séjour et la salle de bains de l’appartement n° 4 de l’immeuble litigieux a été imputée à une défaillance de la couverture. L’expert a également relevé que la cause du sinistre a été partiellement supprimée, de nouvelles infiltrations ayant été observées la semaine précédant la rédaction du rapport.

Par courriers des 25 août et 11 octobre 2023, la société Béranger-[Localité 9] a, par l’intermédiaire de la société Pacifica, demandé à la société Galian de prendre en charge son préjudice chiffré à la somme de 14.242, 76 euros

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 octobre 2023, la commune de [Localité 9] a mis en demeure la société Béranger-[Localité 9] de faire procéder à la remise en état du balcon central situé au 1er étage de l’immeuble lui appartenant au droit duquel une fissure a été constatée, ce sous quinzaine.

La société Arnoud Maçonnerie Rénovation a procédé à la reprise de trois balcons pour un coût de 4.422 euros TTC suivant facture du 24 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la société Béranger-[Localité 9] a fait assigner la société Prudenzia Immobilier devant le tribunal judiciaire d’Amiens en responsabilité et indemnisation.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2025 et mise en délibéré au 26 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, la société Béranger-[Localité 9] demande au tribunal de :

Condamner la société Prudenzia Immobilier à lui payer les sommes de : 15.000 euros à titre de réduction de sa rémunération ; 1.400 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ; 12.687, 16 euros au titre de la réfection de la toiture ; 5.824, 50 euros au titre de la réfection de la façade ; Condamner la société Prudenzia Immobilier aux dépens ; Condamner la société Prudenzia Immobilier à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Débouter la société Prudenzia Immobilier de ses demandes.

Au visa des articles 1103, 1104, 1217 et suivants, 1991 et suivants du code civil, la société Béranger-[Localité 9] expose avoir confié à la société Prudenzia Immobilier un mandat de recherche d’un immeuble de rapport en vue de son acquisition, aux termes duquel celle-ci devait notamment procéder à la visite du bien, à l’estimation du montant des travaux à réaliser et à une analyse des diagnostics techniques. Elle observe que le dossier technique établi par le mandataire mentionne le bon état des façades et toiture de l’immeuble litigieux. Faisant valoir que c’est sur la base de ce dossier technique qu’elle s’est déterminée pour contracter, la société Béranger-[Localité 9] déplore la survenance d’infiltrations le 15 septembre 2022, soit moins de deux ans après la régularisation de la vente, puis la chute de briques du pignon en novembre 2022. Elle affirme avoir alors découvert que la toiture et la façade de l’immeuble sont en réalité particulièrement dégradées. Partant, elle considère que la société Prudenzia Immobilier a manqué à ses obligations d’information et de conseil, qu’elle engage sa responsabilité contractuelle et doit l’indemniser de l’ensemble de ses préjudices. Considérant que le mandataire a imparfaitement exécuté son obligation, elle sollicite donc une réduction de la rémunération qui lui a été versée, ainsi que le remboursement des réparations qu’elle a été contrainte d’entreprendre.

Suivant dernières conclusions notifiées le 16 avril 2025, la société Prudenzia Immobilier demande au tribunal de :

Débouter la société Béranger-[Localité 9] de ses demandes ; Condamner la société Béranger-[Localité 9] aux dépens ; Condamner la société Béranger-[Localité 9] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Ecarter l’exécution provisoire.

Au visa de l’article 9 du code de procédure civile, la société Prudenzia Immobilier fait valoir qu’un agent immobilier ne manque pas à son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur lorsque le désordre qui affecte l’immeuble est indécelable. Elle soutient que la société Béranger-[Localité 9] ne démontre pas que la façade et la toiture de l’immeuble litigieux n’étaient pas en bon état lors de la vente contrairement à ce qu’affirmait sa plaquette de présentation du bien en date du 30 juillet 2020. Elle observe en outre que les désordres sont survenus près de deux ans après la vente. Elle affirme donc n’avoir commis aucune faute dans l’exercice de son mandat.

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire de la société Béranger-[Localité 9]

Aux termes de l’article 1984 alinéa 1er du code civil, « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et et en son nom ».

L’article 1991 alinéa 1er de ce code dispose que « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant. Manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel il ne peut ignorer, mais non sur l’existence de désordres non apparents si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous signature privée du 1er août 2020, M. [G], futur gérant de la société Béranger-[Localité 9], a régularisé avec la société Prudenzia Immobilier un mandat de recherche en vue de l’acquisition d’un immeuble de rapport moyennant une rémunération fixée à 7 % de la valeur nette du bien, travaux et frais de notaire inclus, avec un minimum de 8.000 euros TTC. Ce contrat stipule que cette rémunération comprend « le conseil (…), la recherche (…), votre accompagnement de A à Z : réalisation d’un reportage photo lors des visites ; estimation du montant global des travaux à réaliser et mise en relation avec des artisan ; analyse des diagnostics techniques ; négociation et offre d’achat ; gestion du dossier notarial ; accompagnement jusqu’à l’acte définitif d’achat ». C’est dans ce cadre que la société Prudenzia Immobilier a proposé à M. et Mme [G] d’acquérir l’immeuble litigieux suivant dossier de présentation établi le 30 juillet 2020. Ce dossier indique notamment que « la façade est en très bon état, toiture ardoise bon état. Le projet permet un bel amortissement de patrimoine du bien tout en assurant un autofinancement pour rembourser le prêt bancaire, payer toutes les charges fixes et recevoir une trésorerie mensuelle (bénéfice net) ».

Postérieurement à la vente conclue entre les sociétés [Adresse 2] par acte sous signature privée du 19 septembre 2020, réitérée par acte notarié du 29 avril 2021, une infiltration d’eau est survenue dans l’appartement n° 4 situé au 3ème étage de l’immeuble litigieux.

Or, il apparaît que cette infiltration a pu être partiellement circonscrite par des travaux d’étanchéité (remplacement d’ardoises et fixations endommagées) réalisés par la société Poirot Couverture pour un coût de 1.654, 40 euros TTC (devis du 16 octobre 2022 et facture du 7 décembre 2022). Par la suite, la société Béranger-[Localité 9] a fait procéder au contrôle de la toiture par la société RGT Couverture en mars 2023. Ce contrôle l’a conduite à confier à ce couvreur le démoussage de la couverture, le remplacement d’un maximum de dix ardoises et la réfection des membrons de la couverture moyennant le prix de 8.386, 76 euros TTC (facture du 30 mars 2023), ainsi que la condamnation d’un châssis tabatière et, le cas échéant, la reprise d’une noue en cas de fuite mise en évidence après recherche, moyennant le prix de 2.160 euros TTC (facture du 11 août 2023). Ces travaux, localisés et d’un coût relativement limité, qui n’attestent aucunement d’une défaillance généralisée de la couverture, ont permis de circonscrire définitivement l’infiltration survenue le 15 novembre 2022 dans l’appartement n° 4 de l’immeuble litigieux.

De surcroît, les pièces versées aux débats témoignent que l’infiltration est postérieure de près de deux ans à la régularisation de la vente par acte sous signature privée du 19 septembre 2020. La société Béranger-[Localité 9] ne démontre donc aucunement qu’une infiltration était active lorsque la société Prudenzia Immobilier a visité l’immeuble pour son compte et, plus généralement, pendant la durée de son mandat. Elle ne démontre pas plus que la couverture n’était pas dans l’état que son mandataire a décrit au dossier technique qui lui a été présenté préalablement à la vente.

Par ailleurs, le 16 novembre 2022, la société Century 21 a informé la société Béranger-[Localité 9] qu’une brique s’est détachée du pignon de l’immeuble litigieux et a chuté sur la voie publique.

A cet égard, il ressort des pièces versées aux débats que la société RGT Couverture est intervenue pour une « reprise partielle de petite maçonnerie en pignon sur mur brique compris consolidation partielle, scellement et reprise de joint au mortier » pour un coût de 576 euros TTC (facture du 30 mars 2023). Le désordre dénoncé, particulièrement localisé, et le coût des travaux réparatoires, particulièrement modique, ne révèlent aucunement que les façades et pignons de l’immeuble litigieux étaient en mauvais état à la date de la chute de la brique ni, a fortiori, lors du mandat confié à la société Prudenzia Immobilier, ce que corroborent les photographies produites.

Enfin, par lettre recommandée avec avis de réception du 11 octobre 2023, la commune de [Localité 9] a mis en demeure la société Béranger-[Localité 9] de faire reprendre une fissure située au niveau du balcon central du 1er étage de l’immeuble litigieux.

La société Béranger-[Localité 9], qui a confié la réfection des trois balcons à la société Arnoud Maçonnerie Rénovation pour un coût de 4.422 euros TTC (facture du 24 avril 2024), ne démontre pas que ce désordre est antérieur à sa constatation par le service d’urbanisme. Il s’en infère qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’il était préexistant à l’intervention de la société Prudenzia Immobilier et, en tout état de cause, apparent pendant la durée de son mandat.

Il s’ensuit que la société Prudenzia Immobilier n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil au détriment de son mandant.

En conséquence, la société Béranger-[Localité 9] est déboutée de sa demande de condamnation de la société Prudenzia Immobilier à lui payer les sommes de 15.000 euros en réduction de sa rémunération, 1.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, 12.697, 16 euros au titre de la réfection de la toiture et 5.824, 50 euros au titre de la réfection de la façade.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société Béranger-[Localité 9], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

La société Béranger-[Localité 9], condamnée aux dépens, est condamnée à payer à la société Prudenzia Immobilier la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, la société Béranger-[Localité 9] est déboutée de sa demande de condamnation de la société Prudenzia Immobilier à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 de ce code précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

La demande de la société Prudenzia Immobilier d’écarter l’exécution provisoire de droit si le tribunal faisait droit aux demandes de la société Béranger-[Localité 9], est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

DEBOUTE la société Béranger-[Localité 9] de sa demande de condamnation de la société Prudenzia Immobilier à lui payer les sommes de 15.000 euros en réduction de sa rémunération, 1.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, 12.697, 16 euros au titre de la réfection de la toiture et 5.824,50 euros au titre de la réfection de la façade ;

CONDAMNE la société Béranger-[Localité 9] aux dépens ;

CONDAMNE la société Béranger-[Localité 9] à payer à la société Prudenzia Immobilier la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la société Béranger-[Localité 9] de sa demande de condamnation de la société Prudenzia Immobilier à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de la société Prudenzia Immobilier d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT