TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/03712 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGYP

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 24 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [8]'

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Cécile BENOIT-RENAUDIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0158

DÉFENDEURS

S.A. [10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Société [11], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [W] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. [O], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par Maître Jérôme DEPONDT de la SELAS IFL Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0042

Décision du 24 Septembre 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/03712 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGYP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2025, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT et Madame Valérie MESSAS magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2009 et suivant avenant en date du 10 avril 2009, M. [F] [J], aux droits duquel viennent M. [F] [J], Mme [Y] [J] et Mme [I] [J] (les consorts [J]), a donné à bail à la société [8] un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de 23 mois à compter du 1er avril 2009 jusqu’au 28 février 2011, moyennant la somme de 276.000 euros hors taxes et hors charges.

Par avenant non daté, le loyer annuel a été ramené à la somme de 168.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er mars 2010.

Par courriel du 6 janvier 2011, la société [8], voyant le terme approcher, a contacté son bailleur pour solliciter la conclusion d’un nouveau bail.

Par acte d’huissier de justice du 15 mars 2011, les consorts [J] ont fait sommation au preneur de quitter les lieux.

Le 21 mars 2011, Me [O], avocat, consulté par la société [8], a alors écrit à l’huissier de justice pour lui indiquer que sa cliente était fondée à demeurer dans les lieux dès lors qu’il s’était opéré, à défaut de manifestation du bailleur avant le terme, un « nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » à compter du 1er mars 2011.

Après avoir dans un premier temps, par courrier de leur conseil du 19 avril 2011, contesté ce raisonnement, le bailleur a admis qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux avait démarré au 1er mars 2011.

Suivant consultation juridique du 15 juillet 2011, Me [O] a indiqué à sa cliente que :

— le nouveau bail est soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à condition que ses clauses soient compatibles avec le statut des baux commerciaux ;

— le loyer du nouveau bail est librement fixé entre les parties et, à défaut d’accord, correspond à la valeur locative fixée judiciairement à l’initiative du bailleur ou du locataire suivant expertise ordonnée par le tribunal ;

— « la demande en fixation du loyer à la valeur locative peut être introduite à tout moment, ni la loi ni la jurisprudence ne définissant le moment où cette demande peut être introduite ».

Me [O] a donc fini par lui conseiller de mandater, dans un premier temps, un expert afin de connaître la valeur locative des locaux et, si la valeur locative est inférieure au loyer fixé au bail dérogatoire, d’introduire, dans un second temps, « sans délai une procédure judiciaire en fixation du loyer ».

La société [8], agissant seule, a alors mandaté l’expert [M] [T], qui, suivant rapport du 9 décembre 2011, a estimé :

— la surface pondérée des locaux à 159,71 m2B ;

— la valeur locative de marché à 160.000 euros (1.000 euros/m2) ;

— la valeur locative en renouvellement à 98.000 euros (650 euros/m2 et abattement de 5% pour la charge de l’impôt foncier).

Par courriels des 4 juin et 18 septembre 2013 adressés à l’expert, Me [O] explique que sa cliente lui a remis le rapport, qu’il doit engager une procédure en fixation de loyer et, qu’auparavant, il lui demande de bien vouloir lui renvoyer le rapport corrigé de quelques inexactitudes.

Le 20 septembre 2013, l’expert [T] a adressé en retour son rapport rectifié.

Suivant acte d’huissier de justice du 17 avril 2014, la société [8], représentée par Me [O], a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir dire et juger que les parties sont liées par un nouveau bail de neuf années soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er mars 2011 et que le loyer sera fixé à la valeur locative.

Par ordonnance du 13 mai 2015, le juge de la mise en état a notamment ordonné une expertise sur le montant du loyer et désigné en qualité d’expert [C] [R] avec notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er mars 2011.

L’expert [R] a rendu son rapport le 31 janvier 2017, aux termes duquel elle a estimé :

— la surface pondérée à 150,10 m2B ;

— la valeur locative de marché au 1er mars 2011 à 165.000 euros (1.100 euros/m2) ;

— la valeur locative en renouvellement au 1er mars 2011 à 102.500 euros (700 euros/m2 et déduction faite de la taxe foncière).

Par jugement du 16 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a accueilli la fin de non-recevoir soulevée par le bailleur, tirée de la prescription de la demande en fixation de loyer sur le fondement de la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du code de commerce.

Il a donc jugé que :

— un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’était opéré à compter du 1er mars 2011 ;

— l’action en fixation du bail était prescrite à compter du 18 juillet 2013 ;

— les demandes de la société [8] en fixation du loyer au 1er mars 2011 à la somme de 98.000 euros à titre principal ou de 102.000 euros à titre subsidiaire étaient irrecevables ;

— le prix du bail renouvelé au 1er mars 2011 était fixé aux clauses et conditions du bail expiré ;

— la société [8] était déboutée de ses demandes de remboursement ;

— il n’y avait pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la demanderesse était condamnée aux dépens.

Par courrier du 14 novembre 2019, Me [O] a adressé ledit jugement à sa cliente expliquant que cette décision défavorable était due à une évolution de la jurisprudence. Il a ainsi expliqué que la troisième chambre civile avait récemment considéré, dans un arrêt du 7 juillet 2016, que la prescription biennale s’appliquait à l’action en fixation du loyer du bail dérogatoire qui se poursuit au-delà du terme et que le délai de deux ans court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connaissance des faits lui permettant de l’exercer, soit en l’espèce, à compter du courrier de la société [8] du 18 juillet 2011, aux termes duquel celle-ci revendiquait l’application du statut des baux commerciaux pour la fixation du loyer.

Me [O] ne conseillait pas à sa cliente de faire appel compte-tenu de la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation.

Par courrier du 23 juin 2022 adressé à la société [8], les sociétés [9] et [10], saisies en qualité d’assureurs de responsabilité civile professionnelle de Me [O], ont considéré que la décision du 16 octobre 2019 était due à un revirement jurisprudentiel que l’avocat ne pouvait anticiper et, qu’au demeurant, il n’était pas établi que Me [O] avait été mandaté avant le mois de septembre 2013 pour engager l’action en fixation de loyer.

***

C’est dans ce contexte que par actes des 7 et 8 mars 2023, la société [8] a assigné Me [O], la société [O] et les sociétés [10] et [11] devant ce tribunal en responsabilité.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 26 septembre 2024.

***

Par conclusions notifiées le 21 août 2024, la société [8] demande au tribunal de :

— à titre principal, condamner solidairement ou à tout le moins in solidum les défendeurs à lui payer, en réparation de son préjudice, la somme de 652.444 euros ;

— à titre subsidiaire, condamner solidairement ou à tout le moins in solidum les défendeurs à lui payer, en réparation de son préjudice, la somme de 616.444 euros ;

— en tout état de cause, débouter les défendeurs de leurs prétentions et les condamner solidairement ou à tout le moins in solidum à lui payer, en réparation de son préjudice, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benoit-Renaudin.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2024, Me [O], la société [O] et les sociétés [10] et [11] demandent au tribunal de :

— débouter la demanderesse de toutes ses prétentions ;

— la condamner à une indemnité de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Ifl Avocats ;

— écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation des défendeurs.

***

L’affaire a été examinée à l’audience publique collégiale du 9 juillet 2025 et mise en délibéré au 24 septembre 2025.

SUR CE,

Sur les manquements de Me [O]

1. Prétention des parties

La société [8] soutient que Me [O] a manqué :

— à son obligation de compétence et d’information en ayant indiqué, à tort, dans sa consultation du 15 juillet 2011 à sa cliente que l’action en fixation du loyer pouvait être introduite à tout moment alors qu’elle était soumise au délai de prescription biennale ;

— à son obligation de conseil en lui indiquant d’organiser, dans un premier temps, une expertise amiable alors qu’il aurait dû lui conseiller de solliciter immédiatement une expertise judiciaire qui aurait eu pour effet d’interrompre le délai de prescription ;

— à son obligation de diligence en introduisant tardivement l’action judiciaire litigieuse.

La société [8] expose qu’il est faux de prétendre à un revirement jurisprudentiel alors qu’il résulte d’une jurisprudence constante que l’action en fixation du prix du loyer renouvelé est soumise à la prescription biennale et que les décisions versées aux débats par les défendeurs portent sur la prescription des actions en revendication du statut des baux commerciaux, ce qui est tout à fait différent.

Elle explique que la Cour de cassation, dans son arrêt du 7 juillet 2016, ne procède pas à une modification imprévisible mais vient seulement préciser le point de départ de l’action en fixation de loyer à la suite d’un bail dérogatoire en adoptant d’ailleurs une solution favorable au preneur.

Elle soutient enfin que cet arrêt ne fait que reprendre des solutions déjà existantes et mentionne, à cette fin, un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 15 mars 2013 et un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 janvier 2013.

Elle considère donc que Me [O] aurait dû écrire dans sa consultation de 2011 que le délai de prescription pour l’action en fixation de loyer de renouvellement en application du statut des baux commerciaux est de deux ans et, qu’eu égard aux incertitudes sur le point de départ de ce délai pour un bail commercial succédant à un bail dérogatoire, il était préférable de se caler sur la date de renouvellement du bail, soit le 1er mars 2011.

Me [O], la société [O] et les sociétés [10] et [11] considèrent qu’aucun manquement ne saurait être reproché à l’avocat.

Ils rappellent que ses éventuels manquements s’apprécient au regard du droit positif existant à l’époque de son intervention.

S’agissant de l’obligation de conseil et d’information, ils soutiennent que la Cour de cassation avait jugé, dans un arrêt du 1er octobre 2014, que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’était pas soumise à la prescription biennale et qu’il était donc logique d’en déduire que l’action en fixation du loyer suivait le même régime.

Ils exposent que les jurisprudences citées par la demanderesse ne sont pas ici applicables et que la doctrine est unanime pour considérer l’arrêt du 7 juillet 2016 comme totalement novateur et comblant un vide juridique, que ceci est tellement vrai que l’avocat du bailleur, spécialiste de la matière, n’a soulevé sa fin de non-recevoir que postérieurement à la publication dudit arrêt.

S’agissant de l’obligation de diligence, ils expliquent que Me [O] n’a été mandaté aux fins d’action judiciaire en fixation de loyer que le 20 septembre 2013, soit postérieurement à l’acquisition de la prescription, et qu’il ne peut donc lui être reproché d’avoir introduit tardivement ladite action.

2. Réponse du tribunal

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’avocat qui commet une faute dans l’exécution du mandat de représentation en justice qui lui est confié en application des articles 411 et suivants du code de procédure civile, tant à raison de l’accomplissement des actes de la procédure, qu’au titre de l’obligation d’assistance, qui emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense.

Lorsqu’il est chargé d’une mission de représentation en justice, l’avocat est tenu d’accomplir tous les actes et formalités nécessaires à la régularité de la procédure. Il doit plus généralement prendre toutes les initiatives utiles pour assurer avec diligence la défense des intérêts de son client. Il appartient à l’avocat de justifier l’accomplissement de ses diligences.

Le décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat précise en son article 3 que l’avocat « fait preuve, à l’égard de ses clients, de compétence, de dévouement, de diligence et de prudence ».

A ce titre, l’avocat est tenu, selon une jurisprudence constante, d’une obligation particulière d’information et de conseil vis-à-vis de son client, dont il lui revient de démontrer l’exécution (Civ 1, 29 avril 1997, n° 94-21217).

Le devoir d’information consiste à fournir des informations exactes, objectives et complètes répondant aux demandes du client. Le devoir de conseil consiste quant à lui à préconiser des démarches et solutions à son client, à l’informer des possibilités d’action et de leurs conséquences, à apprécier les chances de succès, et à le mettre en garde sur les risques d’échec et les éventuelles incertitudes du droit positif.

Les éventuels manquements de l’avocat à ses obligations professionnelles ne s’apprécient qu’au regard du droit positif existant à l’époque de son intervention, sans que l’on puisse lui imputer à faute de n’avoir pas prévu une évolution postérieure du droit consécutive à un revirement de jurisprudence (1re Civ., 15 décembre 2011, pourvoi n° 10-24.550, Bull. 2011, I, n° 214 ; 1re Civ., 18 janvier 2023, pourvoi n° 22-50.003).

La responsabilité de l’avocat nécessite que la faute retenue soit en lien de causalité avec le dommage. Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de ces trois éléments.

En l’espèce, la société [8] reproche à Me [O] d’avoir manqué à son obligation de compétence et d’information en délivrant une consultation juridique erronée, à son obligation de conseil en ne lui indiquant pas de procéder immédiatement à une expertise judiciaire aux fins d’interruption du délai de prescription et à son obligation de diligence en introduisant tardivement l’action en fixation de loyer car prescrite.

Il convient, d’ores et déjà, d’écarter l’argument de Me [O] suivant lequel il n’a été mandaté aux fins d’engagement de la procédure litigieuse que postérieurement à l’acquisition de la prescription, soit après le 18 juillet 2013, dès lors qu’il écrit à l’expert, le 4 juin 2013, être en possession de son rapport et devoir « engager une procédure en fixation de loyer judiciaire en fondant notamment la demande de ma cliente sur votre rapport » (pièce 23 de la demanderesse).

L’argument de Me [O] selon lequel la fin de non-recevoir tirée de la prescription a été soulevée tardivement devant le juge des baux commerciaux, et plus particulièrement après l’arrêt de la Cour de cassation du 7 juillet 2016, n’est pas plus fondé dès lors qu’une fin de non-recevoir peut être soulevée à tout moment.

Enfin, il y a lieu de considérer que les différents manquements reprochés par la société [8] se regroupent en réalité autour d’une seule question, celle de savoir si Me [O] a fait, aux jours de sa consultation de juillet 2011 et de la délivrance de l’assignation au mois d’avril 2014, une erreur fautive en considérant que l’action en fixation de loyer n’était enfermée dans aucun délai de prescription.

Contrairement aux indications de l’avocat, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 16 octobre 2019, déclaré irrecevable comme prescrite l’action en fixation du loyer intentée par la société [8] aux motifs que :

«  (…), si l’action en reconnaissance de l’application du statut des baux commerciaux n’était certes pas prescrite à la délivrance de l’assignation, soit le 17 avril 2014, en ce qu’un délai de cinq ans ne s’était pas encore écoulé depuis le 18 juillet 2011, le tribunal constate que la question de la reconnaissance de l’application du statut d’ordre public n’a jamais fait l’objet de contestation de la part des bailleurs, puisque la société locataire a indiqué, dans son courrier de réponse, prendre acte de la reconnaissance opérée depuis le 1er mars 2011. Dès lors, la délivrance d’une assignation le 17 avril 2014 pour voir reconnaître l’application du statut des baux commerciaux au bail renouvelé à compter du 1er mars 2011, qui n’a pour d’autre but que de voir fixer le prix du bail commercial, alors que l’application du statut d’ordre public n’était pas contestée, ne fait pas survivre le délai de deux ans dont disposait la société locataire dès le 18 juillet 2011. Le délai de prescription en fixation du loyer renouvelé à compter du 1er mars 2011 était donc expiré à la date délivrance de l’assignation. "

En statuant ainsi, le tribunal a appliqué la jurisprudence de la Cour de cassation issue de son arrêt de principe du 7 juillet 2016 (Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 15-19485), aux termes duquel elle a jugé que :

— « l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce » ;

— « le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ».

La question posée ici au tribunal est de déterminer si cet arrêt de la Cour de cassation constitue un revirement ou une évolution imprévisible de sa jurisprudence.

Le revirement de jurisprudence peut d’ores et déjà être écarté, à défaut de décision antérieure de la Cour de cassation sur cette question spécifique.

La doctrine, produite aux débats qui commente cet arrêt, le présente, tour à tour, comme une solution dont on pouvait être certain ou comme une décision novatrice.

Me [O] invoque, au soutien de sa défense, qu’au jour où il a délivré la consultation litigieuse, la jurisprudence de la Cour de cassation considérait que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’était pas soumise à la prescription biennale (Civ. 3ème, 1er oct. 2014 ; n° 13-16.806). Il en a déduit que, corrélativement, il pouvait considérer que l’action en fixation du loyer du nouveau bail n’était pas également soumise à cette prescription et qu’elle pouvait donc être intentée à tout moment.

Il doit être, en premier lieu, observé que le fait que l’action en reconnaissance d’un nouveau bail soumis au statut ne soit pas encadrée dans le délai de prescription de deux ans prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce ne signifie pas qu’elle ne soit enfermée dans aucun délai. Si la Cour de cassation a certes écarté l’application en la matière de la prescription biennale, la question demeure s’agissant de l’application du délai de prescription quinquennale de droit commun, à laquelle se réfèrent d’ailleurs les juges du tribunal de grande instance de Paris dans leur décision du 16 octobre 2019.

De surcroît, les deux arrêts des 1er octobre 2014 et 7 juillet 2016 de la Cour de cassation traitent de questions juridiques différentes : la prescription de l’action en reconnaissance d’un bail soumis au statut pour le premier et celle de l’action en fixation du loyer de ce nouveau bail pour le second. Ce point aurait dû conduire l’avocat à procéder à une analyse prudente de la situation juridique de son client.

D’autant que, dès lors que l’article L. 145-5 du code de commerce dispose que " à l’expiration de cette durée (…) il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ", il ne pouvait être expressément écarté que l’action en fixation du loyer née du statut soit soumise aux dispositions de l’article L. 145-60 du même code qui pose le principe de la prescription biennale.

Il ressort d’ailleurs des pièces produites par la société [8] que le tribunal judiciaire de Paris (29 janvier 2013, 18ème ch 1ère section, RG 11/011655) et la cour d’appel d’Aix en Provence (15 mars 2013,11ème ch A, 11/02354) avaient déjà fait application, avant l’arrêt de la Cour de cassation de 2016, de la prescription biennale de l’article L. 145-60 à l’action en fixation de loyer du bail commercial né à l’issue d’un bail dérogatoire. Ces décisions sont certes postérieures à la consultation du 15 juillet 2011 mais antérieures à la délivrance de l’assignation et à l’acquisition de la prescription.

Aucune décision des juridictions du fond antérieure à l’arrêt de principe de 2016 n’est, en revanche, communiquée dans le sens d’une imprescriptibilité de l’action en fixation du loyer du nouveau bail commercial né de l’application de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il existait à l’époque des faits litigieux une incertitude juridique sur le point de savoir si l’action en fixation du loyer du bail commercial s’opérant par application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce était soumise au délai de prescription de l’article L. 145-60 du même code, et le cas échéant, sur le point de départ de ce délai.

Au regard de cette incertitude, il convient de considérer que Me [O] a commis un manquement à son obligation de compétence en écrivant à son client, catégoriquement et sans nuance, le 15 juillet 2011, que la demande en fixation du loyer pouvait être introduite à tout moment.

En sa qualité de professionnel du droit, il lui revenait d’être, dans ce contexte juridique et sans position arrêtée de la Cour de cassation, particulièrement précautionneux, et de prendre toute mesure conservatoire de nature à interrompre, si nécessaire, le délai de prescription, en engageant dans le délai de deux ans à compter du nouveau bail une action judiciaire afin d’écarter toute difficulté potentielle.

Son appréciation fautive l’a conduit à introduire l’action en fixation de loyer, pour laquelle il était mandaté dès le mois de juin 2013, au mois d’avril 2014 alors que ladite action était déjà prescrite.

Ces manquements sont susceptibles d’ouvrir droit à indemnisation.

Sur la faute de la société [8]

1. Prétention des parties

Me [O], la société [O] et les sociétés [10] et [11] soutiennent que la faute de la victime est exonératoire de responsabilité, que Me [O] avait expressément conseillé à sa cliente d’agir sans délai à réception du rapport, que ce rapport a été établi le 9 décembre 2011 et que ce n’est que le 20 septembre 2013 que la société [8] a mandaté Me [O]. Ils en concluent que la demanderesse est à l’origine de son propre dommage et que, subsidiairement, cette inaction est partiellement exonératoire de responsabilité.

La société [8] réplique que Me [O] avait proposé en premier lieu d’engager des démarches amiables, qu’il n’est pas crédible à défendre une stratégie « sans délai » alors qu’il n’a lui-même pas engagé d’action à réception du rapport et qu’il était pourtant mandaté à cette fin, ce qui ressort de son courrier du 4 juin 2013, préalable à l’acquisition de la prescription.

2. Réponse du tribunal

La faute de la société [8] n’est pas établie dès lors que, sur les informations de son avocat, elle était totalement légitime à considérer que son action n’était soumise à aucun délai.

Au demeurant, les pièces produites démontrent que l’avocat était mandaté avant la prescription de l’action litigieuse ainsi que cela a été précédemment exposé.

Sur les préjudice et lien de causalité

1. Prétention de parties

La société [8] expose que du fait des manquements de son conseil :

— elle a exposé en pure perte des honoraires d’avocat et des frais d’expertise judiciaire pour un montant de 22.444 euros ;

— elle a subi des surcoûts de loyer a minima de 66.000 euros par an sur une période de neuf ans, considérant que le prix du bail renouvelé aurait été fixé par le tribunal au regard des rapports d’expertise à la somme annuelle de 102.000 euros au lieu de 168.000 euros, et dans une appréciation plus large suivant les conclusions de l’expert amiable, à un surcoût annuel de 70.000 euros.

Elle soutient que le prix à prendre en considération est le prix du bail renouvelé et non pas celui de la valeur locative de marché et que celui-ci aurait été fixé par le tribunal à compter de l’entrée en vigueur du nouveau bail, les dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce n’étant pas applicables en l’espèce.

S’agissant du surcoût des loyers, Me [O], la société [O] et les sociétés [10] et [11] répliquent que :

— le préjudice allégué est né de la perte de chance de ne pas avoir fait juger par le tribunal l’action en fixation de loyer ;

— le tribunal aurait fixé le prix du nouveau bail à la valeur locative de marché, étant rappelé que celle-ci était peu ou prou équivalente à celle fixée par le bail dérogatoire, ce qui explique d’ailleurs que la société [8] n’ait pas actionné un déplafonnement de loyer à la baisse lors du renouvellement du bail commercial en 2020 ;

— dès lors, le préjudice de la demanderesse n’est pas établi.

Subsidiairement, ils soutiennent que la date d’effet du préjudice court à compter du 18 juillet 2013 et non du 1er mars 2011, soit à compter de la demande conformément aux articles L. 145-11 et -12 du code de commerce.

S’agissant des frais exposés en pure perte, ils s’y opposent aux motifs que l’action engagée a permis de juger que le nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux et qu’au demeurant, ils sont sans lien de causalité avec la faute de l’avocat dans la mesure où ils auraient été exposés même si l’action n’était pas prescrite.

2. Réponse du tribunal

S’agissant du surcoût des loyers, seule constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et le préjudice né de la perte d’une chance d’avoir pu soumettre son litige à une juridiction ne peut être constitué que s’il est démontré que l’action qui n’a pu être engagée présentait une chance sérieuse de succès.

Le préjudice né de cette perte de chance s’apprécie uniquement au regard de la probabilité d’obtenir une décision favorable.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que les manquements de Me [O] sont à l’origine de la prescription de l’action en fixation de loyer engagée par la société [8].

Afin d’apprécier le préjudice de la demanderesse, il convient de reconstituer le procès qui aurait dû se dérouler devant le tribunal de grande instance de Paris si ladite action n’avait pas été déclarée prescrite.

Il est de jurisprudence établie que le loyer du nouveau bail né par application de l’article L. 145-5 du code de commerce doit, à défaut d’accord entre les parties, correspondre à la valeur locative (Civ. 3ème, 14 déc. 2005, n° 05-12.587).

La Cour de cassation, dans son arrêt de principe du 7 juillet 2016 précité, confirme que le montant de ce loyer est « fixé à la valeur locative » à compter de la date à laquelle la demande d’application du statut des baux commerciaux est formée par l’un ou l’autre des parties.

Le préjudice allégué court donc à compter du 18 juillet 2013, date de la demande, et non, du 1er mars 2011, date du début du nouveau bail.

La notion de valeur locative n’est pas définie par la loi.

Celle-ci est déterminée en application des critères prévus à l’article L. 145-33 du code de commerce, qui mentionne notamment à son 5° : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Les parties se confrontent, ici, sur le point de savoir si ces « prix » doivent être des valeurs de marché ou des valeurs de renouvellement qui n’intégreraient pas la valeur du droit au bail. Le même débat était soumis, à l’époque des faits litigieux, au tribunal de grande instance de Paris.

L’article L. 145-33 du code de commerce n’apporte aucune précision sur ce point et la particularité de l’article L. 145-5 du même code est qu’il prévoit l’application des dispositions du renouvellement d’un bail commercial dans un cas où il s’agit d’un nouveau bail et alors que la fixation du prix, dans ce cas, n’est pas aménagée par le code de commerce puisqu’elle est, à ce stade, libre et consensuelle s’agissant d’un bail commercial initial.

L’expert [R] explique qu’il existe un double réseau de valeurs locatives dans les beaux emplacements :

— la valeur locative de marché, soit la valeur locative réelle pour une location sans versement d’un droit d’entrée, qui peut être reconstituée à partir des loyers pratiqués dans le voisinage en y réintégrant les droits d’entrée ;

— la valeur locative dans le cadre d’un renouvellement de bail qui se fixe à des loyers inférieurs à la valeur locative de marché en raison de la pratique du droit d’entrée par les bailleurs.

Considérant qu’il s’agissait d’un point de droit à trancher par le tribunal, l’expert a déterminé les deux valeurs : 165.000 euros pour la première et 102.000 euros pour la seconde.

Dans un arrêt du 31 octobre 2007 avant-dire droit ordonnant une expertise aux fins d’établissement de la valeur locative de marché, la cour d’appel de Paris a jugé que, s’agissant d’un premier bail régi par le statut et né à l’issue d’un bail dérogatoire, c’est la valeur locative de marché qui doit s’appliquer (CA Paris, 16e ch. A, 31 oct. 2007, RG : 06/16479).

La même cour a confirmé cette position dans un arrêt du 16 mars 2022 dans les termes suivants :

« Un nouveau bail (né de l’article L. 145-5 du code de commerce) se forme automatiquement à compter du lendemain de l’échéance. Les clauses et conditions du nouveau bail statutaire sont celles de l’ancien bail dérogatoire, même si elles ne donnent pas lieu à un nouveau contrat écrit. Les parties disposent d’un délai de deux ans à compter de la formation de ce nouveau contrat pour en déterminer le loyer par le juge qui doit être fixé à la valeur locative qui s’entend de la valeur de marché, et peut-être inférieure au loyer du bail dérogatoire » (CA Paris Pôle 5 chambre 3, RG : 20/03538).

Dès lors, il convient de considérer que, dans le cas présent, s’agissant également d’un nouveau bail subséquent à un bail dérogatoire, le tribunal aurait retenu la valeur locative de marché telle que fixée aux termes de l’expertise judiciaire, dont les méthodes d’appréciation et d’analyse ne sont pas ici contestées, soit la somme annuelle de 165.000 euros.

Pour rappel, le loyer dérogatoire était fixé à la somme annuelle de 168.000 euros.

Dès lors, le préjudice s’élève à la somme de :

—  113 euros => 14 jours (du 18 juillet 2013 au 31 juillet 2013) x 250 euros (soit la différence entre le loyer mensuel dérogatoire, 14.000 euros, et le loyer mensuel qui aurait été fixé par le tribunal, 13.750 euros) pondérés au nombre de jours dans le mois ;

—  1.750 euros => 7 mois (du 1er août 2013 au 1er mars 2014) x 250 euros ;

—  21.000 euros => 7ans (du 1er mars 2014 au 1er mars 2020) x 3.000 euros (soit la différence entre le loyer annuel dérogatoire et le loyer annuel qui aurait été fixé par le tribunal) ;

soit la somme totale de 22.863 euros, sur laquelle il convient d’appliquer un coefficient de perte de chance de 98%.

Le préjudice de la société [8] né du surcoût des loyers sera donc justement réparé par l’allocation de la somme de 22.405,74 euros.

S’agissant des autres frais, la société [8] produit :

— des factures de son avocat liées au traitement de la procédure locative à hauteur de 12.000 euros HT ;

— des frais d’expertise judiciaire à hauteur de 6.424 euros HT.

Il convient de considérer que ces dépenses ont été engagées en pure perte du fait de la prescription de l’action judiciaire.

Il y a donc lieu de condamner Me [O] au paiement de ces sommes en réparation du préjudice subi par la demanderesse du fait des manquements de son avocat à l’origine de la prescription de l’action en fixation de loyer.

Sur la solidarité de la Selarl [O]

1. Prétention des parties

La société [8] invoque, en fondement de sa demande, l’article 16 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 et expose que le jugement du 16 octobre 2019 indiquait qu’elle avait pour avocat la Seleurl [O].

Me [O], la société [O] et les sociétés [10] et [11] répliquent qu’au jour du conseil litigieux, Me [O] exerçait au sein de la SCP [O], que celle-ci a été dissoute à compter du 15 avril 2019, que la nouvelle structure Seleurl [O] a été constituée postérieurement aux faits litigieux, qu’il s’agit d’une personnalité morale nouvelle qui ne vient pas aux droits de la Scp.

2. Réponse du tribunal

La loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 a été abrogée par l’ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 relative à l’exercice en société des professions libérales réglementées.

L’article 20 de ladite ordonnance relatif aux sociétés civiles professionnelles, qui reprend à l’identique les dispositions de l’article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, dispose :

«  Chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit.

La société est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes.

La société ou les associés contractent une assurance de responsabilité civile professionnelle, dans les conditions prévues par le décret particulier à chaque profession ".

Son article 43 relatif aux sociétés d’exercice libéral reprend à l’identique les dispositions de l’article 16 de la loi du 31 décembre 1990 précité et dispose :

«  Chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu’il accomplit.

La société est solidairement responsable avec lui. "

Le changement de personnalité morale n’a donc aucune incidence sur la solidarité due par la société en raison des fautes commises par son avocat associé.

La Selarl [O] sera donc solidairement responsable des condamnations prononcées à l’encontre de Me [O].

Sur la condamnation des sociétés [9]

En leur qualité d’assurance de responsabilité civile professionnelle de Me [O], les sociétés [9] seront solidairement responsables des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les mesures de fin de jugement

Me [O], la société [O] et les sociétés [10] et [11], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens avec droit de recouvrement.

Il convient de les condamner également solidairement à une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [W] [O], la Selarl [O], la SA [10] et la société [11] à payer à la SARL [8] à titre de dommages et intérêts :

—  22.405,74 euros en réparation du préjudice né de la perte de chance de ne pas avoir pu soumettre son litige locatif au tribunal de grande instance de Paris ;

—  18.424 euros en réparation du préjudice né des frais d’avocat et d’expertise judiciaire exposés en pure perte ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [O], la Selarl [O], la SA [10] et la société [11] aux dépens dont distraction au profit de M^e BENOIT-RENAUDIN ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [O], la Selarl [O], la SA [10] et la société [11] à payer à la SARL [8] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’entier jugement est de droit ;

REJETTE comme injustifié le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON