17 Décembre 2024

AFFAIRE :

[M] [O] veuve [C], [E] [F] veuve [G]

C/

[20], [Z] [U]

N° RG 23/02181 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HJ5H

Assignation :27 Septembre 2023

Ordonnance de Clôture : 17 Septembre 2024

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSES :

Madame [M] [O] veuve [C]

née le [Date naissance 8] 1954 à [Localité 22] (VENDEE)

[Adresse 10]

[Localité 16]

Représentant : Maître Véronique PINEAU de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NANTES

Madame [E] [F] veuve [G]

née le [Date naissance 1] 1932 à [Localité 16] (VENDEE)

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentant : Maître Véronique PINEAU de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDEURS :

SOCIÉTÉ [20]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

Maître [Z] [U]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSÉ, Vice-Présidente

Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Octobre 2024, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Décembre 2024.

JUGEMENT du 17 Décembre 2024

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant compromis sous seing privé en date du 27 juillet 2021 Mme [M] [O] veuve [C] s’est engagée à vendre une parcelle située [Adresse 11] à [Localité 22] (Vendée), cadastrée section BE n°[Cadastre 2] pour 29a 24ca, à la SARL [17], moyennant le prix de 365 500,00 €

Suivant le même compromis, Mme [E] [F] veuve [G] s’est engagée, avec Mme [P] [F] épouse [K], à vendre une parcelle située en la même commune, cadastrée section BE n°[Cadastre 3] pour 26a 50ca, à la même société, moyennant le prix de 331 250,00 € dont moitié lui revenant.

Une autre parcelle section BE n°[Cadastre 4] était vendue par M. et Mme [S], non-parties à la présente instance.

Il était stipulé que la vente était soumise à la réalisation de conditions suspensives dites de droit commun (absence de servitudes, état hypothécaire), d’obtention d’un permis de construire 22 maisons déposé au plus tard le 31 octobre 2021, obtenu au plus tard le 31 décembre 2021 et purgé au plus tard le 1er avril 2022, et que le prix sera payable en totalité à terme dans le délai d’un moins à compter de la réitération par acte authentique, les conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 septembre 2022, la signature de l’acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 30 septembre 2022.

Aucun dépôt de garantie n’était prévu.

Suivant acte sous signatures privées du 1er octobre 2022, la date de la promesse de vente a été prorogée du 30 septembre 2022 au 18 novembre 2022.

Par un courriel du 9 novembre 2022, Me [Z] [U] a informé les vendeurs que la signature de l’acte de vente était fixée le 16 novembre 2022.

Suivant acte reçu par Me [Z] [U], le 19 décembre 2022 :

Mme [O] veuve [C] a vendu 14 parcelles issues de la parcelle section BE n°[Cadastre 2],Mme [F] veuve [G] a vendu 13 parcelles issues de la parcelle section BE n°[Cadastre 3], et M. et Mme [S] ont vendu 3 parcelles issues de la parcelle BE n°[Cadastre 4],à la Société civile de construction-vente LES [18].

Cet acte stipulait notamment que l’acquéreur s’oblige à payer le prix au vendeur au plus tard le 19 janvier 2023, qu’à la garantie du paiement une hypothèque légale était réservée au profit du vendeur mais que les vendeurs dispensaient le notaire de la prendre, se réservant de la prendre si bon lui semblait précision étant faite que «Cette inscription n’aura pas d’effet rétroactif, elle prendra rang à sa date de publication au service de la publicité foncière».

Le 23 février 2023, Me [Z] [U] a effectué le dépôt d’un bordereau d’inscription d’hypothèque légale spéciale du vendeur auprès du service de la publicité foncière.

Par jugement du 13 mars 2023, le Tribunal de commerce d’Angers a prononcé la liquidation judiciaire de la SCCV LES [18], la date de cessation des paiements étant fixée le 31 décembre 2022.

Mme [O] veuve [C] a déclaré sa créance le 13 avril 2023 à hauteur de 365 500 € et Mme [F] veuve [G] le 16 mars 2023 à hauteur de 125 625 €.

Mmes [C] et [G] ont reproché à Me [Z] [U] un manquement à ses obligations d’information et de conseil et ont formulé une demande d’indemnisation auprès des [21], assureur responsabilité civile de celui-ci.

Suivant actes d’huissier délivrés le 27 septembre 2023, Mmes [C] et [G] ont fait assigner Me [Z] [U] et LES [21] devant le Tribunal judiciaire d’Angers aux fins de :

Condamner in solidum Maître [U] et les [19] à payer à Mme [C] la somme de :365 000 6 en réparation de son préjudice au titre de l’absence de perception du prix de vente, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de l’acte authentique, soit depuis le 19/12/2022 ;36 500 € au titre de son préjudice matériel et moral accessoire à la non perception du prix de vente, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de l’assignation ;Condamner in solidum Maître [U] et les [19] à payer à Mme [G] la somme de :165 625 € en réparation de son préjudice au titre de l’absence de perception du prix de vente, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de l’acte authentique, soit depuis 19/12/2022 ;16 562 € au titre de son préjudice matériel et moral accessoire à la non perception du prix de vente, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de l’assignation ;Dire que le taux d’intérêt légal sera majoré de 5 points dans les conditions prévues par l’article L.312-3 du code monétaire et financier, et que les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;Condamner in solidum Maître [U] et les [19] à exécuter à leurs frais l’ensemble des publicités légales obligatoires de la vente ;Condamner in solidum Maître [U] et les [19] à payer la somme de 5 000 € à Mme [C] et Mme [G] chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum Maître [U] et les [19] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions signifiées par voie dématérialisée le 2 mai 2024, ici expressément visées et auxquelles il convient de se référer, Me [Z] [U] et LES [21] – [20], demandent de :

Débouter purement et simplement Mme [G] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [Z] [U] et de la société [20] ;Condamner in solidum Mme [G] et Mme [C] à payer à Maître [W] [U] et à la société [20] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Mme [G] et Mme [C] aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur la responsabilité de Me [U]

La responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur d’acte peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, à charge pour celui qui l’invoque d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire est tenu de veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et aussi d’une obligation particulière d’information et de conseil. Il doit rapporter la preuve de l’exécution de celle-ci. Il est ainsi tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique et doit, en tant que rédacteur de l’acte, à la fois éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et prendre les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.

***

Des éléments produits aux débats, il résulte :

Que le compromis de vente a été signé le 28 juillet 2021 prévoyant que le prix de 787 500€ était payable en totalité à terme, dans un délai d’un mois à compter de la réitération par acte authentique

Qu’à la sûreté du paiement le bien acquis demeurera affecté par privilège de vendeur et l’action résolutoireQu’aucun dépôt de garantie n’était stipuléQue les venderesses ont constitué pour mandataire spécial tout collaborateur de Me [Z] [U], que la même personne, Mme [B] [A], a représenté les demanderesses Qu’un calendrier était ainsi établi – Dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2021,

— Obtention du permis de construire au plus tard le 31 décembre 2021,

— Purge du permis de construire au plus tard le 1er avril 2022,

— Réalisation des conditions suspensives au plus tard le 30 septembre 2022,

— Signature de l’acte authentique au plus tard le 30 septembre 2022

Qu’un avenant au compromis de vente reportant, à la demande de [17], acquéreur, au 18 novembre 2022 la date butoir de signature de l’acte rédigé et adressé aux demanderesses par Mme [B] [A] ; que la preuve n’est pas rapportée de ce que cet avenant a été signé par les demanderessesQue Mme [B] [A] a adressé aux demanderesses un courriel en ces termes « [je] vous informe que je viens de fixer avec l’acquéreur une date de signature au mercredi 16 novembre ../.. vous n’avez pas besoin de vous déplacer, »Que l’acte authentique a été signé non pas le 16 novembre mais le 19 décembre 2022, les demanderesses étant représentées par Mme [B] [A]Que cet acte dispose que le prix sera payable au plus tard le 19 janvier 2023 et précise qu’à la sûreté et garantie du paiement du prix le bien vendu demeurera affecté par hypothèque légale indépendamment de l’action résolutoire mais que « Toutefois, le VENDEUR dispense le notaire soussigné de prendre actuellement l’inscription de cette hypothèque légale, se réservant de prendre lui-même cette inscription ultérieurement si bon lui semble, et déclarant être parfaitement informé des articles 2426 et 2428 du Code civil. Cette inscription n’aura pas d’effet rétroactif, elle prendre rang à sa date de publication au service de la publicité foncière. »Qu’un cautionnement était consenti par la SARL [17] en garantie du prix de vente de 787 500 € jusqu’au 19 décembre 2023Qu’une clause « ABSENCE DE CONVENTION DE SÉQUESTRE » figurait à l’acte en ces termes : "Les parties conviennent directement en elles et après avoir reçu toutes les informations en la matière de la part du rédacteur des présentes, de ne séquestrer aucune somme à la sûreté des engagements pris dans l’acte.» Que Me [Z] [U] a déposé le 23 février 2023 un bordereau d’inscription d’hypothèque légale spéciale du vendeur Que Me [Z] [U] indique que, postérieurement à la vente et avant l’ouverture de la liquidation judiciaire, il a reçu en sa qualité de notaire plusieurs ventes en [23] par la SCCV LES [18] et que « Les prix de ces ventes ont dû être affectés sur le compte centralisateur de l’opération de promotion, ledit compte centralisateur étant une obligation légale en la matière. »

L’analyse des éléments produits aux débats conduit à relever :

Que la réitération de la vente a été régularisée par acte authentique le 19 décembre 2022 soit près de deux mois après le délai prévu alors que les conditions suspensives étaient réalisées sans informer les venderesses du motif de ce retard, la mandataire reportant de manière discrétionnaire la date ; Qu’en exécution des dispositions de l’article 2378 du code civil, le privilège du vendeur devait être inscrit avant le 20 février 2023 pour qu’il prenne rang à la date de l’acte de vente, ce privilège dégénérant au-delà de cette date en hypothèque prenant rang à la date du dépôt du bordereau, cette inscription étant non utile en cas de revente des lots intervenue antérieurement ;Qu’en ne déposant pas le bordereau d’inscription de privilège de vendeur avant le 20 février 2023 mais le 23, Me [Z] [U] a commis une faute au préjudice de Mmes [C] et [G], les exposant à ce que l’hypothèque en garantie de leur créance ne soit pas en rang utile ;

Que la garantie de paiement du prix de vente au moyen d’un cautionnement apporté par la SARL [17] doit être considéré comme illusoire dès lors que cette société est intervenue au compromis de vente en tant qu’acquéreur et a exercé la faculté de substitution que lui réservait l’acte au profit de la SCCV Les [18], ce qui répondait certes aux conditions juridiques d’une garantie personnelle mais exposait les venderesses à un risque de défaillance de l’acquéreur d’autant plus important que la SARL [17] et la SCCV Les [18] font partie du même groupe dit « [15] », ont le même dirigeant, et sont sujettes aux mêmes aléas économiques ; qu’ainsi le cautionnement par la SARL [17] doit être considéré comme ne constituant pas une garantie de paiement du prix crédible et susceptible d’efficacité ;Que Me [Z] [U] indique que « Les prix de ces ventes ont dû être affectés sur le compte centralisateur… » ce qui exprime de sa part une vraisemblance ou une probabilité et révèle qu’il ne s’est pas préoccupé de savoir si cela a été le cas et si cela assurait les venderesses du paiement de la fraction de prix leur revenant, alors qu’il lui appartenait de prendre des dispositions pour assurer ce paiement entre les mains des venderesses ;Que Me [Z] [U] a fait procéder à l’inscription du privilège du vendeur sur les lots non encore vendus par la société [14] indiquant aux venderesses « afin de vous sécuriser », ce qui était inexact et relève même d’un certain cynisme puisque lesdites venderesses ne pouvaient déjà plus exercer leurs droits de préférence et de suite sur les lots déjà vendus en application des dispositions de l’article 2403 du code civil et se trouvaient pour les autres lots au rang hypothécaire résultant de la date d’inscription de la sûreté, c’est-à-dire en rang pouvant être postérieur à celui d’autres créanciers, outre les effets de l’ouverture d’une procédure collective sur les sûretés ;Que Me [Z] [U] n’apporte pas la preuve qu’il a exposé de manière circonstanciée les modalités du paiement de la vente, en particulier sur la substitution d’acquéreur, sur les risques inhérents au paiement du prix à terme, sur les garanties réelles et personnelles proposées, sur les conséquences d’une dispense d’inscription du privilège de vendeur dans le délai légal, sur l’efficacité de la sûreté et le recouvrement de la créance de prix ;Me [Z] [U] n’explique pas pourquoi il n’a pas versé dans sa comptabilité le prix des reventes successives des lots afin d’assurer le paiement de la vente du 19 décembre 2022 revenant aux venderesses, permettant ainsi à la SCCV Les [18] de ne pas remplir son obligation contractuelle de payer le prix ;Que les mentions insérées tant au compromis de vente qu’à l’acte de vente de ce que les parties sont informées de risques sont à cet égard inopérantes dès lors qu’elles ne se rattachent pas à des éléments tels que des consultations ou informations écrites suffisamment circonstanciées adressées aux venderesses, ou à des reconnaissances d’informations communiquées oralement à celles-ci et ne valent pas preuve de l’exécution de l’obligation d’information et de conseil ;Que le fait de faire déclarer par la mandataire que les venderesses reconnaissent avoir été informées est sans portée puisque cette mandataire est Mme [B] [A], salariée de Me [Z] [U] par définition en lien de subordination avec lui et, partant, ne présentait pas les garanties d’indépendance et de liberté de jugement d’un mandataire devant négocier les conditions du contrat dans l’intérêt de ses mandants ; Qu’ainsi Me [Z] [U] ne pouvait que savoir que les affirmations de la mandataire des venderesses, absentes et représentées, selon laquelle elles étaient « parfaitement informées des articles 2426 et 2428 du Code civil », qu’elles savaient ce que signifiait « Cette inscription n’aura pas d’effet rétroactif », ou encore que celles-ci avaient renoncé à une convention de séquestre dans les termes précités, relevaient de la fiction ;Que Me [Z] [U] indique avoir reçu plusieurs actes de vente de lots issus des parcelles vendues par Mmes [C] et [G] mais qu’il n’a pas eu égard à l’intérêt premier de celles-ci qui était de percevoir le prix de la vente en ne mettant pas en œuvre une technique juridique leur assurant de percevoir la fraction du prix leur revenant.

Il résulte de ce qui précède que Me [Z] [U] ne justifie pas avoir satisfait à son obligation d’information et de conseil en n’exposant pas de manière personnelle, circonstanciée et explicite des modalités juridiques du paiement du prix à terme et des risques que cela comportait, et à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il a reçu en ne déposant pas un bordereau d’inscription de privilège de vendeur dans le temps imparti, en admettant la stipulation d’une garantie personnelle inconsistante, en n’ayant pris aucune disposition pour qu’une fraction des prix des ventes en l’état futur d’achèvement reviennent aux venderesses, ceci sans qu’aucun dépôt de garantie ne soit prévu.

Il résultait de l’ensemble des conditions de l’acte que les modalités de paiement du prix à terme étaient particulièrement favorables à l’acquéreur et particulièrement risquées et défavorables pour les venderesses.

La faute de Me [Z] [U] se trouve ainsi établie.

Sur le préjudice

Mmes [C] et [G] sollicitent la condamnation de Me [Z] [U] à leur payer une somme égale aux prix de ventes des lots leur revenant qu’elles n’ont pas perçus ainsi qu’une somme égale à 10% de ces prix en réparation de leurs préjudices matériels et moraux accessoires à la non-perception des prix.

En l’espèce, l’économie générale de l’affaire, telle qu’elle ressort des éléments produits aux débats, était que Mmes [C] et [G] vendent et perçoivent le prix des ventes de leurs lots de terrain tandis que la SCCV Les [18] réalise une opération de lotissement mais sans avoir la possibilité de payer le prix le jour de la vente. Une vente avec paiement du prix à terme était ainsi la solution qui répondait aux intérêts des parties. C’est dans cette situation que le préjudice des venderesses doit être déterminé.

Il appartenait au notaire de faire diligence pour que des garanties de paiement du prix soient apportées aux venderesses, y compris dans le cas d’ouverture d’une procédure collective, mais sans que cela ait pour effet d’en faire le garant du paiement du prix payable à terme, son obligation étant de moyen et non de résultat. Il ne peut non plus être imputé à Me [Z] [U] le fait que la SCCV Les [18] a été placée en liquidation judiciaire.

Les préjudices de Mmes [C] et [G] ne peuvent consister qu’en la perte de chance de percevoir leurs créances dans l’hypothèse où des garanties auraient été prises conformément à leurs intérêts, dans le cadre de la liquidation judiciaire de leur débitrice, la SCCV Les [18], comparé à leurs situations de créancières dorénavant chirographaires.

Les parties ne produisent aux débats aucun élément sur l’état d’avancement de la procédure de liquidation judiciaire de la SCCV Les [18], et le sort des créances que Mmes [C] et [G] disent avoir déclarées, éléments sans lesquels la juridiction ne peut déterminer les préjudices des demanderesses.

Il convient dès lors d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre les parties d’exposer leurs moyens et arguments sur la perte de chance de Mmes [C] et [G] de percevoir leurs créances dans l’hypothèse où des garanties auraient été prises conformément à leurs intérêts, ceci dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCCV Les [18].

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et avant-dire droit, par mise à disposition au greffe,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

Enjoint les parties d’exposer leurs moyens et arguments sur la perte de chance de Mmes [C] et [G] de percevoir leurs créances dans l’hypothèse où des garanties auraient été prises conformément à leurs intérêts, ceci dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCCV Les [18] ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 27 Mars 2025 ;

Réserve les dépens.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT