Cour d’Appel d'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

3ème Chambre civile

Date : 29 Septembre 2025

MINUTE N°25/

N° RG 24/03435 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6Z4

Affaire : S.A.S.U. PV CP CITY

C/ [Y] [O]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Corinne GILIS, Juge de la Mise en Etat, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier

DEMANDERESSE A L’INCIDENT ET DEFENDERESSE AU PRINCIPAL :

Mme [Y] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1], ITALIE

représentée par M^e Laura SANTINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DDEFENDERESSE A L’INCIDENT ET DEMANDERESSE AU PRINCIPAL :

S.A.S.U. PV CP CITY

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 03 Juin 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 29 Septembre 2025 a été rendue le 29 Septembre 2025 par Madame Corinne GILIS Juge de la Mise en état, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier,

Grosse :

M^e Laura SANTINI

M^e Laurent TOULZE

Expédition :

Mme [C] [N] née [B], expert

Le

RMEE 02/03/2026 à 09 h 30

EXPOSE DU LITIGE

[Y] [O] a donné à bail et à loyer à la société PV RESIDENCES ET RESORTS France devenue la société PV HOLDING, à laquelle succède la société PV CP CITY, pour un usage commercial, divers locaux situés dans la résidence Montecristo sise à [Localité 7].

Le 30 mars 2022, [Y] [O] a fait délivrer un congé sans indemnité d’éviction à la société PV CP CITY, pour le 30 septembre 2022 dans le respect du délai de préavis légal de 6 mois.

Par acte de Commissaire de justice signifié le , la société PV CP CITY a assigné [Y] [O] devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Juger que la société PV CP CITY bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due ;

— Condamner [Y] [O] au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 130.337,58 euros pour le lot n°561 et 174 257,97 euros pour le lot n°566 ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire de Nice ne s’estimerait pas suffisamment éclairé :

— Désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés, avec mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction, telle qu’elle résulte des éléments visés par l’article L.145-14 du Code de commerce et sur la valeur locative des locaux loués, conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145.10 du Code de commerce, en appliquant la méthode hôtelière, à laquelle il conviendra d’appliquer une minoration pour tenir compte de la précarité de 10% ;

— Dire que l’expert devra écarter les données chiffrées des années 2020 et 2021 ;

— Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de Procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Nice ;

En tout état de cause,

— Condamner [Y] [O] au paiement des dépens et de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, [Y] [O] demande au Juge de la mise en état de :

— Juger irrecevable l’action de la société PV CP CITY en raison de la prescription biennale ;

— Ordonner l’expulsion de la société PV CP CITY, occupante sans droit ni titre ;

— Condamner la société PV CP CITY à restituer à [Y] [O] immédiatement les clés des appartements correspondant aux lots n°561-02 et n°56602 de la résidence de tourisme Montecristo sise à [Localité 7], libres de toute occupation, assorti d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance du Juge de la mise en état ;

A titre subsidiaire :

— Désigner tel expert qu’il lui plaira désigner, présentant les garanties d’impartialité vis-à-vis du groupe Pierre et Vacances auquel appartient la société PV CP CITY, avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux correspondant aux lots de copropriété n°2022 et 2028 de la résidence ADAGIO Montecristo, sise [Adresse 10] à [Localité 8], résidence à usage de résidence de tourisme, appartenant à Madame [Y] [O] exploités par la société PV CP CITY, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société PV CP CITY, et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société PV CP CITY à la suite de son éviction ;

— Lui donner également mission de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce, l’indemnité due par la société PV CP CITY à [Y] [O] pour l’occupation des lieux, à compter du 30 septembre 2022, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés ;

— Dire que l’expert judiciaire aura pour mission de décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois ans ;

— Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de trois mois de sa saisine ;

— Fixer le montant de la provision qui lui sera due et réserver les dépens ;

En tout état de cause :

— Condamner la société PV CP CITY à régler aux demandeurs les entiers dépens ;

— Condamner la société PV CP CITY à régler aux demandeurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la Société PV CP CITY demande au Juge de la mise en état de voir :

— Débouter [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— Désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés, avec mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction, telle qu’elle résulte des éléments visés par l’article L.145-14 du Code de commerce et sur la valeur locative des locaux loués, conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145.10 du Code de commerce, en appliquant la méthode hôtelière, à laquelle il conviendra d’appliquer une minoration pour tenir compte de la précarité de 10% ;

— Dire que l’expert devra écarter les données chiffrées des années 2020, 2021 et 2022, affectées par les mesures prises pour lutter contre le Covid ;

— Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile relatifs aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de Procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Nice ;

— Réserver les dépens.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’incident a été appelé à l’audience du 3 juin 2025 et mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action initiée par la société PV CP CITY

Selon les dispositions de l’article 789 alinéa 6 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 de ce même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La prescription de l’action en justice constituant une fin de non-recevoir au sens de l’alinéa 6 de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est donc compétent pour en connaître.

En application des dispositions de l’article L.145-60 du Code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Cette prescription biennale s’applique tant aux actions en indemnité d’éviction qu’aux actions en requalification d’un contrat en bail commercial.

S’agissant de l’action aux fins d’indemnité d’éviction, le demandeur doit agir avant l’expiration du délai de deux années à compter de la date du fait générateur du litige, soit la date pour laquelle pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, [Y] [O] retient pour point de départ du délai de prescription le 30 septembre 2022, le congé ayant été donné à cette date par acte signifié le 30 mars 2022 à la société PV CP CITY. Elle expose que le délai de prescription ayant commencé à courir à compter de cette date pour prendre fin le 30 septembre 2024, la présente action ayant été introduite le 20 décembre 2024 est prescrite.

La société PV CP CITY indique avoir engagé une action en fixation de l’indemnité d’éviction le 26 septembre 2024.

Aux termes de l’article 13 du Règlement 2020/1784 du 25 novembre 2020, “sans préjudice de l’article 12, paragraphe 5, la date de la signification ou de la notification effectuée en vertu de l’article 11 est celle à laquelle l’acte a été signifié ou notifié conformément au droit de l’État membre requis.”

Toutefois, lorsque le droit d’un État membre exige qu’un acte soit signifié ou notifié dans un délai déterminé, la date à prendre en considération à l’égard du requérant est celle fixée par le droit de cet État membre.

Il ressort de l’article 647-1 du Code de procédure civile que la date de notification, y compris lorsqu’elle doit être faite dans un délai déterminé, d’un acte judiciaire ou extrajudiciaire à l’étranger est, à l’égard de celui qui y procède, la date d’expédition de l’acte par l’huissier de justice ou le greffe, ou à défaut, la date de réception par le parquet compétent.

En l’espèce, il s’évince des éléments produits au débat que par acte du 26 septembre 2024, le Commissaire de justice saisi en la personne de Maître [T] [U], a transmis la demande d’assignation de la société PV CP CITY à l’autorité étrangère compétente.

Cet acte ayant été transmis à l’autorité italienne avant l’expiration du délai biennal, soit avant le 30 septembre 2024, la demande de [Y] [O] visant à voir déclarée prescrite l’action en paiement d’une indemnité d’éviction initiée par la société PV CP CITY doit être rejetée.

Sur la désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due

Aux termes de l’article 789 alinéa 5 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction (…).

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En vertu des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail qui peut lui être demandé par le preneur à tout moment au cours de sa tacite prolongation, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, celui-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité de l’expertise, qui apparaît justifiée au vu des éléments produits et des explications fournies.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expertise sollicitée. Les modalités en seront précisées au dispositif de la décision.

La société PV CP CITY précise qu’elle souhaite voir écarter du champ de l’expertise à venir les années 2020/2021/2022, aux motifs que celles-ci ont été marquées par les mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire du Covid-19, les hébergements touristiques et autres hébergements de courte durée ayant été habilités à recevoir du public que lorsqu’ils constituaient , pour les personnes y résidant, leur domicile régulier ( arrêté du 15 mars 2020).

Il ne sera pas fait droit à cette demande.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la mise en État, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel,

Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder:

Mme [C] [N] née [B]

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.03.02.58.12

Fax : 04.93.13.00.21

Mèl : [Courriel 9]

Avec mission, après avoir convoqué les parties et leurs représentants dans les conditions prévues aux articles 160 et suivants du code de procédure civile de :

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux loués ;

— rechercher tous éléments nécessaires au chiffrage de l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur à bail peut prétendre par suite du refus de renouvellement opposé par le bailleur, en caractérisant les éléments de préjudice résultant de ce refus au sens de l’article L 145-14 du code de commerce, en particulier en prenant en compte ;

— la possibilité ou non d’un transfert du fonds sans perte significative de clientèle ;

— la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, en précisant en particulier si elle doit ou non être augmentée de la TVA ;

— les frais normaux de déménagement, notamment en cas de transfert les charges de double loyer,

— les frais de réinstallation, notamment le coût des frais d’agencement non amortis, ou encore les pertes de stocks, ainsi que le trouble commercial résultant de la réinstallation ;

— les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, et les divers frais administratifs induits par le transfert ou à la réinstallation ;

— rechercher tous éléments nécessaires au chiffrage de l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en application de l’article L 145-28 du code de commerce, par référence à la valeur locative, déterminée notamment en fonction :

— des caractéristiques du local considéré ;

— de la destination des lieux ;

— des facteurs locaux de commercialité ;

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— de la précarité afférente à l’occupation.

Acceptation :

Disons que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise.

Consignation :

Disons que les parties devront consigner chacune pour moitié à la régie du tribunal au plus tard dans le délai de 3 mois à compter de l’ordonnance la somme de 3.000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert.

Disons qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion.

Disons que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

Disons l’expert évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses et fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;

Disons que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

Disons que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

Diligences :

Disons que pour l’exécution de sa mission, l’expert judiciaire :

1°) devra prendre connaissance des explications des parties, ainsi que de tous documents utiles à son information, à charge d’en préciser les sources ;

2°) pourra entendre au besoin tout sachant dans les conditions prévues par l’article 242 alinéa 1er du Code de procédure civile;

3°) pourra prendre l’avis d’un technicien (sapiteur) dans une spécialité distincte de la sienne conformément à l’article 278 du code de procédure civile ;

Disons que les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date d’examen tous les documents se rapportant au litige et que le demandeur à l’expertise communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ;

Rappelons aux parties qu’elles devront communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

Disons qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises et le tenir informé immédiatement de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

Clôture des opérations :

Disons que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard dans le délai de 9 mois à compter de la pésente ordonnance , rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

Disons que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

Disons qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

Disons que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

Disons que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations ;

Disons que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressé concomitamment aux parties ;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 2 mars 2026 à 9h30 pour conclusions des parties au fond.

Et la juge de la mise en état a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT