TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00043 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MQB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2025

MINUTE N° 25/00864

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE LE GRAND JARDIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1452

ET :

Monsieur [T] [M] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 25 octobre 2022, la SNC LE GRAND JARDIN a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [T] [I] [M] [D] un appartement (lot n°112) au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 3], moyennant le prix de 240.100 euros, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Suivant actes d’huissier signifié le 15 octobre 2024 et le 14 novembre 2024, la SNC LE GRAND JARDIN a fait délivrer à Madame [T] [I] [M] [D] un commandement de payer les sommes de :

—  204.085 euros correspondant aux fractions du prix exigibles et impayées,

—  30.372,65 eruos au titre des intérêts de retard,

—  409,53 euros représentant le coût de la sommation de payer préalablement délivrée le 26 juin 2024, et visant la clause résolutoire du contrat du 25 octobre 2022.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, la SNC LE GRAND JARDIN a fait assigner Madame [T] [I] [M] [D] devant le juge des référés de ce tribunal et lui demande de :

— constater que la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 25 octobre 2022 a été acquise le 15 décembre 2024, soit un mois après la délivrance du commandement de payer à Madame [T] [I] [M] [D] demeuré infructueux ;

en conséquence,

— condamner par provision Madame [T] [I] [M] [D] à lui verser la somme de 24.010 euros correspondant à la pénalité contractuelle de 10% du prix de vente ;

— condamner par provision Madame [T] [I] [M] [D] à lui verser la somme de 36.495,20 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 31 décembre 2024 ;

— condamner par provision Madame [T] [I] [M] [D] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [T] [I] [M] [D] à lui verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, et celui des commandements de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025.

À l’audience, la SNC LE GRAND JARDIN sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [M] [D] a comparu en personne, sollicitant le renvoi de l’affaire afin de pouvoir être représentée par un avocat.

Le juge des référés a refusé d’accorder le renvoi, considérant que lors de la première audience, le 13 mars 2025, l’affaire avait déjà été renvoyée à la demande de l’avocat de Madame [M] [D], et que depuis la date de l’assignation, celle-ci avait en tout état de cause disposé d’un temps suffisant pour préparer sa défense.

Madame [M] [D] a formulé des observations sur les prétentions formées à son encontre par la SNC LE GRAND JARDIN, mais qui ne pourront pas être prises en compte, la représentation par un avocat étant obligatoire en l’espèce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de la SNC LE GRAND JARDIN

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En particulier, en matière de vente d’immeuble à construire, les articles L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l’habitation permettent aux parties de stipuler une clause résolutoire pour défaut de paiement d’une fraction de prix à son échéance, laquelle ne peut toutefois opérer qu’un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, ainsi qu’une clause pénale en cas de résolution, dont le montant ne peut toutefois excéder 10% du prix de vente.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 25 octobre 2022 stipule notamment que :

«  40.4. Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance

(…) qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au Vendeur, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l’Acquéreur et indiquant l’intention du Vendeur de se prévaloir de ladite clause. Par application de l’article L 261-13 du Code de la construction et de l’habitation, l’Acquéreur pourra, pendant un délai d’un mois ci-dessus prévu, demander en justice l’octroi d’un délai supplémentaire conformément aux dispositions de l’article 1244-1 du Code civil. Les effets de la clause résolutoire de plein droit ci-dessus contenus seraient suspendus. Cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’Acquéreur se libérait dans les conditions déterminées par le juge.

40.5. Indemnité en cas de résolution

La résolution de la vente pour quelque cause qu’elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle imputable d’une indemnité égale à DIX POUR CENT (10%) du prix.

Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi. ".

Ce même document prévoit également, en son article 40.2. Pénalités de retard, que : " (…) toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’une pénalité de 1% par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. (…) En outre, le Vendeur se réserve le droit de demander la réparation du préjudice effectivement subi. (…) Au cas où le Vendeur serait tenu de produire à un ordre, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à TROIS POUR CENT (3%) des sommes restant dues."

Madame [T] [I] [M] [D], à qui incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontre pas que les fractions de prix appelées par la SNC LE GRAND JARDIN et visées dans les commandements de payer du 15 octobre 2024 et du 14 novembre précités, ont été payées dans le délai imparti – expirant le 15 décembre 2024.

Il y a donc lieu de constater la résolution de plein droit de l’acte de vente litigieux au 15 décembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire susvisée.

La restitution du prix étant une conséquence légale de la résolution, il y a lieu de condamner d’office la demanderesse à restituer à Madame [T] [I] [M] [D] l’acompte de 12.005 euros, dont la venderesse a donné quittance à celle-ci aux termes de l’acte de vente (page 14).

Par ailleurs, la résolution étant imputable à la défenderesse, il y a lieu de condamner celle-ci à payer à la demanderesse, la somme provisionnelle de 24.010 euros correspondant à la pénalité contractuelle correspondant à 10% du prix de vente, dont d’une part, le caractère manifestement excessif n’est ni allégué ni démontré et d’autre part, le bénéfice exclut de faire droit à la demande de dommages et intérêts complémentaires, la clause pénale ayant pour objet de forfaitiser la réparation du préjudice.

La réserve faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi, ne permet pas à la SNC LE GRAND JARDIN de demander la réparation des préjudices effectivement subis en sus de la clause pénale, mais à la place de clause pénale, ce qu’elle ne fait pas.

En outre, la demanderesse est en droit de réclamer à titre de provisions les pénalités pour retard de paiement, soit la somme de 30.372,65 euros, arrêtée au 30 septembre 2024 et détaillée dans le commandement de payer du 14 novembre 2024, étant précisé que la SNC LE GRAND JARDIN ne verse pas aux débats de décompte actualisé.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [T] [I] [M] [D] sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris notamment le coût de la sommation de payer du 26 juin 2024, et des deux commandements de payer.

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [T] [I] [M] [D] à payer à la SNC LE GRAND JARDIN la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résolution, au 15 décembre 2024, de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 25 octobre 2022 entre la SNC LE GRAND JARDIN et Madame [T] [I] [M] [D], portant sur un appartement (lot n°112) au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 3] ;

CONDAMNONS la SNC LE GRAND JARDIN à titre provisionnel à restituer à Madame [T] [I] [M] [D] la somme de 12.005 euros au titre de la partie du prix déjà versée au jour de la résolution ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [M] [D] à payer à la SNC LE GRAND JARDIN la somme provisionnelle de 24.010 euros et la somme provisionnelle de 30.372,65 euros au titre des pénalités contractuelles ;

DEBOUTONS pour le surplus et en particulier la demande de la SNC LE GRAND JARDIN de dommages et intérêts complémentaires ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [M] [D] aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer du 26 juin 2024, et des commandements de payer signifiés le 15 octobre 2024 et le 14 novembre 2024;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [M] [D] à payer à la SNC LE GRAND JARDIN la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 JUIN 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN