TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01285 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBCH

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[V] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

MELDOMYS

Copie conforme

Mme [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 7] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [R] [J], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [V] [Z]

née le 11 Avril 1986 à [Localité 6]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 janvier 2024, l’OPH Maine-et-[Localité 7] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Mme [V] [Z] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 547,73 €, charges en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 7] Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, l’OPH Meldomys a fait assigner Mme [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à la date du 1er mai 2025 ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner Mme [V] [Z] à lui payer la somme de 1.711,86 € au titre des loyers et charges impayés dus à la date de résiliation du contrat,

— condamner Mme [V] [Z] au paiement des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [V] [Z] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience, l’OPH Meldomys, représenté par Mme [R] [J], chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement ses demandes sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 1.105,17 €.

Il précise que les droits APL ont été maintenus et que le montant du dernier loyer résiduel est de 71,39 €.

Il accepte la demande de délais de paiement suspensifs formulée par la défenderesse.

Mme [V] [Z] comparaît en personne et reconnaît la dette locative. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler chaque mois la somme globale de 150€/mois en paiement de son loyer et de sa dette.

Elle explique la situation d’impayé par des problèmes de santé importants à la suite desquels elle s’est retrouvée sans ressource pendant plusieurs mois. Elle indique avoir repris un emploi salarié en CDI et percevoir un salaire de l’ordre de 1.418€/mois. Elle manifeste son intention d’effectuer un règlement de 150€ dès le lendemain de l’audience puis un nouveau versement d’un même montant le 28 septembre 2025.

Elle précise avoir d’autres dettes, notamment une dette importante auprès de la MSA. Elle déclare que le dépôt d’un dossier de surendettement est envisagé mais n’a pas encore été effectué.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Meldomys justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 7] le 16 mai 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 15 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 5-6 – La résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2025 pour la somme en principal de 687,46 €.

Il est établi, au vu des pièces et des débats, que ce commandement est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er mai 2025.

Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, l’OPH Meldomys produit un décompte démontrant que Mme [V] [Z] reste devoir la somme de 1.105,17 € à la date du 3 septembre 2025.

Mme [V] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Si elle indique oralement qu’un règlement supplémentaire de 150 € va être effectué le 5 septembre 2025, lendemain de l’audience, il ne peut en être tenu compte dès lors que pour l’heure ce paiement n’est pas encore intervenu.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.105,17 €.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des débats d’audience ainsi que du diagnostic social et financier que Mme [V] [Z], qui vit seule dans le logement avec ses trois enfants mineurs, a rencontré ces dernières mois des difficultés personnelles et financières.

Mme [V] [Z] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience et formule une proposition précise d’apurement de sa dette. Elle vient de retrouver un emploi salarié en CDI, de sorte qu’elle va bénéficier désormais de revenus stables. La dette a fortement diminué depuis l’introduction de l’instance et le montant du loyer résiduel est faible.

Dans ces conditions, et bien qu’ayant d’autres dettes, Mme [V] [Z] est en capacité de s’acquitter de sa dette en sus de son loyer courant

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [V] [Z] les délais de paiement sollicités et de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

De même, pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande de la locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [V] [Z] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [V] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

Mme [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. Il n’a pas été demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2024 concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommée Maine-et-[Localité 7] Habitat la somme de 1.105,17 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 septembre 2025 (incluant notamment l’échéance d’août 2025);

AUTORISE Mme [V] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 78 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH Meldomys puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [V] [Z] soit condamnée à verser à l’OPH Meldomys une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.