LE 20 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/31 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZPK

N° de minute : 25/152

O R D O N N A N C E

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Le VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – [Localité 6] LOIRE HABITAT, immatriculée au RCS D'[Localité 6] sous le n° 389 106 865, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Frédéric RAIMBAULT de la SELARL LEX PUBLICA, substitué par Maître Marie CARRE, Avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, immatriculée au RCS D'[Localité 6] sous le n° 921 383 899, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 07 Janvier 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 13 Février 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2023, l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat a consenti un bail commercial à la société IKTOM, portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] (49), d’une durée de neuf ans et à effet du 1er décembre 2023.

La société IKTOM ayant laissé des loyers impayés depuis le mois de mai 2024, l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat lui a, par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant 7.021,21 euros au titre des loyers dus au 09 octobre 2024, outre la somme de 165,66 euros au titre du coût de l’acte, soit un total de 7.186,87 euros.

C.EXE : Maître Frédéric RAIMBAULT

C.C :

Copie Défaillant (1) par LS

Copie Dossier

le

*

Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, l’office public de l’habitat Angers Loire Habitat a, par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2025, fait assigner la société IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles L.145-41 du code de commerce, 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer signifié le 07 novembre 2024 et la résiliation de plein droit du bail commercial ;

— ordonner l’expulsion de la société IKTOM, ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société IKTOM qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— condamner la société IKTOM à lui payer, à compter du 07 décembre 2024, une indemnité d’occupation correspondant au loyer principal mensuel, soit la somme de 1.270,80 euros, jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ;

— dire que l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, et notamment sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société IKTOM à lui payer la somme de 11.405,92 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et échus depuis le mois de mai 2024 ;

— condamner la société IKTOM à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société IKTOM aux entiers dépens.

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A l’audience du 13 février 2025, l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que la société IKTOM, partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, la clause résolutoire contenue à l’article 27 du bail commercial liant les parties stipule que : “ Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. […]”.

Par un commandement de payer du 07 novembre 2024, l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat a réclamé à la société IKTOM le paiement de la somme de 7.021,21 euros au titre des loyers impayés et des charges afférentes pour les mois de mai à octobre 2024, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il ressort du décompte des sommes dues arrêté au mois de décembre 2024, produit aux débats, que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire.

La société IKTOM, n’a pas comparu et n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 07 décembre 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 07 décembre 2024,la société IKTOM est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société IKTOM, de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux loués avec, au besoin, le concours de la force publique.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code de procédure civile d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III.Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

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En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel est porté à la somme de 1.270,80 euros par mois, hors charges et TVA en sus.

Par conséquent, il convient de condamner la société IKTOM à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat la somme sollicitée par la demanderesse, à savoir 1.270,80 euros par mois à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du 07 décembre 2024, date à partir de laquelle cette dernière est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

L’indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, et notamment sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

IV.Sur la demandes de provision

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

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En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers s’élève à la somme de 11.405,92 euros. La société IKTOM sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, par provision.

IV.Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société IKTOM, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

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L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la société IKTOM sera condamnée à lui payer à une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;

Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 07 décembre 2024, du bail consenti le 1er décembre 2023 par l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat à la société IKTOM ;

Constatons que la société IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, est sans droit ni titre depuis le 07 décembre 2024 ;

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de la société IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] (49), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 2 mois à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat, par provision, une indemnité d’occupation s’élevant à la somme mensuelle de 1.270,80 euros euros à compter du 07 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

Disons que l’indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, et notamment sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamnons la société IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat la somme de 11.405,92 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers ;

Condamnons la société IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, aux dépens ;

Condamnons la société IKTOM, exerçant sous le nom commercial KBC3d, à payer à l’office public de l’habitat [Localité 6] Loire Habitat la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,