TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00503

N° Portalis DBY2-W-B7J-H3YZ

JUGEMENT du

03 Juin 2025

Minute n° 547

[G] [U]

C/

[R] [N]

Le

Copie conforme

M^e Patrice HUGEL

Mme [R] [N]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juin 2025

après débats à l’audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 1],

[Localité 3],

représenté par M^e Patrice HUGEL, avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [R] [N]

née le 23 septembre 1989

demeurant [Adresse 2],

[Localité 4],

comparante en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [G] [U] a, par contrat conclu sous seing privé le 5 avril 2022, donné à bail d’habitation à Madame [R] [N], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 500,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 500,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, Monsieur [G] [U] a fait délivrer à Madame [R] [N], un commandement de payer la somme de 1 774,12 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Ce commandement n’a pas été régularisé.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, Monsieur [G] [U] a fait délivrer à Madame [R] [N], un congé pour motifs légitime et sérieux pour le 4 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, Monsieur [G] [U] a assigné Madame [R] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater qu’à défaut de paiement la clause résolutoire du bail est acquise ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail qui a été consenti à Madame [R] [N] à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [N] corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe [Adresse 2] à [Localité 7], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [R] [N] à payer la somme de 3.120,00 € au titre des loyers arrêtés à octobre 2024 ;

— condamner Madame [R] [N] à payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— condamner Madame [R] [N] à payer la somme de 2.000,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [R] [N] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— condamner Madame [R] [N] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites dépens ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [U], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Il demande que le congé donné pour motif d’impayés de loyers pour la date du 4 avril 2025 soit déclaré valable par le Tribunal.

Il précise que la résiliation du bail est acquise au 30 mars 2024.

Il souligne que l’indemnité d’occupation doit débuter à la résiliation du contrat de bail.

Il note que l’arriéré locatif est de 4.368,49 € au 26 mars 2025, incluant l’échéance du mois d’avril 2025.

Il ajoute qu’un plan d’apurement avait été signé au mois d’octobre 2022 et qu’il n’a pas été respecté.

Madame [R] [N] a comparu à l’audience en personne.

Elle reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Elle indique avoir repris un travail en CDD depuis un mois et percevoir, avec les prestations de la CAF, la somme de 1 400,00 € environ par mois.

Elle souligne que son logement subit un dégât du fait de l’explosion d’un ballon d’eau chaude situé dans un plafond, dont des morceaux tombent quotidiennement, notant que l’agence gestionnaire du bien l’a informée que la réparation serait en cours.

Elle ajoute qu’elle a déposé deux demandes de logement social.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que l’enfant de Madame [R] [N], porteur d’un handicap, a besoin d’un suivi médical, nécessitant l’adaptation de sa mère à son rythme et donc à un travail en conséquence.

Il y est également indiqué que l’APL continue à être versée au bailleur par l’intermédiaire de l’agence gestionnaire du bien.

Le Tribunal autorise Monsieur [G] [U] à produire, dans un délai de 8 jours, le justificatif de la saisine de la CCAPEX.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion :

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant

l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [G] [U] ne justifie pas avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 19 février 2025, soit moins de six semaines avant l’audience du 1er avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [G] [U] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est irrecevable.

Sur les frais et les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLE l’action engagée par Monsieur [G] [U] pour non respect de l’article 24-III de la loi du du 6 juillet 1989 modifiée ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux entiers dépens.

Le greffier, Le Juge,