DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

10 Mars 2025

N° RG 22/03446 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MSUA

Code NAC : 50G

S.C.I. SCI [Adresse 21]

[A] [S]

[E] [W] [Y] [K]

C/

S.A.S. [R] [N] ET [V] [U]

S.C.I. SCI [Adresse 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 06 Janvier 2025 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [G] [H].

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DEMANDEURS

S.C.I. SCI [Localité 20] VILLAGE, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 904 774 429 dont le siège social est sis [Adresse 7]

Monsieur [A] [S], né le 25 Juin 1984 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [W] [Y] [K], née le 01 Octobre 1986 à [Localité 15], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Mariane ADOSSI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

S.A.S. [R] [N] ET [V] [U] – NOTAIRES, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 304 644 503 dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

S.C.I. SCI [Adresse 12], immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 447 826702 dont le siège social est sis [Adresse 18]

représentée par M^e Gilles PARUELLE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jules GOMEZ-BOURRILLON, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par promesse de vente reçue le 3 novembre 2021 en l’étude notariale de la SAS [R] [N] ET [V] [U], Notaires, la SCI [Adresse 12] a souhaité vendre à Monsieur [A] [S] et Madame [E] [K], un bien cadastré A B [Cadastre 10] formant les volumes 4, [Cadastre 4], [Cadastre 9] et 62 dans un ensemble immobilier sis au [Adresse 8] et au [Adresse 1] pour un montant de 1 597 000 euros.

Ledit bien comprenant un lot à usage d’habitation, un lot de volume de forme irrégulière constructible, et trois lots de forme irrégulière (logements et locaux commerciaux ou divers).

L’indemnité d’immobilisation de 50 000 euros devait être payée en deux tranches dont la dernière à la levée des conditions suspensives.

Plusieurs conditions suspensives ont été prévues à l’acte dont une relative à l’assainissement à la charge du promettant.

Les bénéficiaires se sont substitués la SCI [Localité 20] VILLAGE dès le 4 novembre 2021, créée dans l’optique de cette opération immobilière et immatriculée le 2 novembre 2021.

La promesse devait expirer le 28 février 2022 à 16h.

La condition suspensive relative à l’assainissement n’a pas été levée et la vente n’a pu intervenir dans les délais de sorte que les bénéficiaires ont informé le promettant de leur volonté de renoncer à la vente. De son côté, le promettant estime avoir parfaitement rempli ses obligations et que les bénéficiaires n’ont eu de cesse de repousser la date de réitération.

Aucune issue amiable n’a pu être trouvée.

Procédure :

Par acte d’huissiers de justice du 16 juin 2022, Monsieur [A] [S], Madame [E] [W] [Y] [K] et la SCI [Localité 20] VILLAGE ont donné assignation à la SCI DU VILLAGE (procès-verbal de recherches infructueuses) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamnée à leur verser des dommages et intérêts et à restituer la somme consignée chez le notaire.

Par exploit d’huissiers du 2 février 2023, la SCI [Adresse 12] a assigné, en intervention forcée, la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES (remise à personne morale), aux fins de la voir la relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre.

Par ordonnance du 13 avril 2023, le président de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise a prononcé la jonction entre les deux affaires.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, Monsieur [A] [S], Madame [E] [K] et la SCI [Localité 20] VILLAGE demandent au tribunal de :

— vu les articles 1231-1 et suivants du code civil / vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— Débouter la SCI [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,

— Condamner la SCI DU VILLAGE à verser à la SCI [Adresse 21], Madame [E] [K] et Monsieur [A] [S] régler les sommes suivantes en indemnisation du préjudice subi :

* 8 347 euros au titre des frais fixes déboursés,

* 38 900 euros au titre de la perte de gains escomptés,

* 89 132 euros au titre de la perte de chance de souscription d’un contrat de prêt à des conditions avantageuses,

* 6 000 euros au titre des honoraires de rédaction d’actes juridiques,

* 43 200 euros au titre du gain obtenu par la SCI DU VILLAGE,

*203 000 euros au titre du gain obtenu par la SCI [Adresse 12] pour la plus-value sur le bien immobilier,

* 20 000 euros au titre du préjudice moral,

— Ordonner la restitution de la somme de 20 000 euros versée par Madame [E] [K] et Monsieur [A] [S] sur simple présentation de la présente décision au notaire détenteur des fonds.

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2022,

— condamner la SCI DU VILLAGE à verser à la SCI [Adresse 21], Madame [E] [K] et Monsieur [A] [S] une indemnité de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution de tous ces chefs, y compris de l’article 700 et des dépens.

— condamner enfin la SCI DU VILLAGE aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PMH et Associés, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

Les demandeurs soutiennent la responsabilité de la SCI [Adresse 12] dans le présent litige pour défaut d’information sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil. Ils expliquent avoir eu connaissance fortuitement de problèmes récurrents de fuites, débords ou inondations en lien avec les canalisations d’assainissement passant sous l’immeuble. Faute de plan des canalisations ou de rapport expertal, les réparations nécessaires n’ont jamais été diagnostiquées et encore moins réalisées, la SCI DU VILLAGE se contentant de faire passer un camion de curage plusieurs fois par an. C’est pourquoi les bénéficiaires ont voulu faire ajouter des conditions suspensives sur ces points déterminants. Or, le vendeur a négligé ses obligations contractuelles à ce titre. Les bénéficiaires n’ont pu obtenir que des informations non attestées sur l’état des canalisations :

— décembre 2021 : défectuosité potentielle de la canalisation sous le domaine public et le domaine privé avec réparations effectuées ;

— en janvier 2022, il y aurait eu une réparation sur le trottoir au niveau du branchement ;

—  28 février 2022 : aucune information ;

—  31 mars 2022 : l’entreprise SANET serait intervenue le 8 décembre 2021 et aurait constaté que l’obstruction serait sur le domaine privé et non public, donc le SIAH n’a pas vocation à intervenir et aucune réparation n’a été faite, la tentative de dégorgement n’ayant pas réussi.

— la SCI [Adresse 12] aurait mandaté une entreprise qui serait intervenue un dimanche soir pour attester de l’absence de défectuosité et qu’un tronçon avait été inspecté, et non l’entièreté de la canalisation d’assainissement.

— le 6 avril 2022 : dégât des eaux au rez-de- chaussée de l’immeuble.

— les bénéficiaires ont démarché des bureaux d’étude mais jugeant la somme d’intervention trop onéreuse (7440 euros), la SCI DU VILLAGE a finalement refusé.

Les bénéficiaires déduisent de cette chronologie de faits d’une part que la SCI [Adresse 12] avait connaissance des défectuosités de la canalisation d’assainissement et d’autre part qu’elle n’a jamais eu la volonté d’y remédier. Ils estiment qu’elle a tenté de cacher cette situation en indiquant que la cause du problème était côté domaine public et que le SIAH était intervenu ; puis lors du dégât des eaux d’avril 2022 prouvant l’existence de problèmes côté domaine privé simulant une vérification de canalisation.

Ils en tirent comme conséquence que la condition suspensive n’a pas été levée dans le délai prévu et que la promesse est donc caduque. Les bénéficiaires ont donc du renoncer à l’opération immobilière envisagée.

Les bénéficiaires contestent les argumentaires du promettant selon lesquels les difficultés ne sauraient lui être reprochées et qu’elles ne concernent pas les lots objets de la vente. Or, si les problématiques ne concernaient pas les biens vendus, il est difficilement compréhensible de comprendre pourquoi le promettant aurait accepté de prendre en charge les travaux et pourquoi il faisait faire plusieurs curages par an. Les bénéficiaires rappellent que l’état descriptif de divisions en volumes du 24 mars 2003 énonce les éléments à usage collectif dont les canalisations, etc. Mais également les propriétaires devant prendre en charge l’entretien et la réparation des réseaux, canalisations, etc. En l’espèce le promettant est propriétaire de 75% de la surface totale de l’immeuble et supporte nécessairement le coût des réparations au prorata des surfaces existantes. Les bénéficiaires nient que le promettant ait rempli son obligation d’information précontractuelle au motif de l’insertion d’une condition suspensive supplémentaire relative au système d’assainissement. Or, ils ont été avertis par un tiers au contrat. Ils rappellent que les associés et le gérant de la SCI [Adresse 12] sont des professionnels du secteur du bâtiment, disposant de plusieurs sociétés dont certaines avec une activité de construction et donc des compétences techniques indéniables, ne pouvant ignorer les problèmes d’assainissement et ne les taisant qu’à dessein. Les bénéficiaires expliquent, pour leur part, que Madame [E] [K] est directrice juridique et fiscale dans un cabinet d’expertise comptable, Monsieur [A] [S] étant comptable et donc sans aucune compétence en bâtiments.

Ils contestent également le fait que les conditions suspensives auraient été levées et que le réseau d’assainissement ne présenterait aucune anomalie alors que 3 jours après le document de l’entreprise “Les loulous” un dégât des eaux est survenu en raison d’un souci d’incurvation d’une canalisation reliée aux lots vendus. Le promettant a transmis un arrêté du 26 octobre 2022 émanant de la Mairie de [Localité 20] et autorisant la SCI [Adresse 12] à créer un nouveau raccordement des eaux usées au niveau du [Adresse 1] dans un délai de 2 ans avec obtention d’un certificat de conformité de l’installation. Sans respect de cela, le service de l’assainissement pourra faire réaliser les travaux indispensables ou mettre en oeuvre des mesures coercitives. Les bénéficiaires en déduisent la non conformité du réseau d’assainissement. Le promettant s’est vu notifier cet arrêté peu après l’introduction de la présente procédure.

En terme de préjudices, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, la SCI [Localité 20] VILLAGE, Madame [E] [K] et Monsieur [A] [S] sollicitent les sommes de :

— au titre des frais engagés en prévision de la vente :

* 8 347,30 euros (frais de constitution de la SCI ; coût de diagnostic plomb; honoraires de l’architecte; facture ENEDIS pour la mise en place du réseau électrique; facture orange pour la mise en place du réseau téléphonique); la plupart de ces frais étaient requis pour lever la condition suspensive d’obtention d’une autorisation de division. À tout le moins, les factures ENEDIS, RENOVELEC et ORANGE ne sont pas contestées pour un montant de 4 996,86 euros.

*1 663,41 euros relatifs au coût des billets d’avion Martinique/[Localité 14] pour leurs séjours en août 2021 et en décembre 2021, frais avancés en pure perte.

— au titre des gains escomptés sur le résultat d’exploitation de l’immeuble (projet de mise en location des lots de l’immeuble) : 38 900 euros de résultat d’exploitation escompté en retranchant au chiffre d’affaires annuel les charges. Les bénéficiaires estiment ce préjudice réel et certain, aucun impayé de loyer n’existant. Ils rappellent que tout était entériné et sérieux : obtention du permis de diviser, augmentation du loyer de la pharmacie signée, travaux de création de 5 appartements chiffrés, etc.

— au titre de la perte de chance de souscrire un prêt à des conditions avantageuses : ils expliquent avoir obtenu une offre de prêt au taux de 1.05% sur 20 ans en janvier 2022. Or en juin 2022, lors de l’assignation, les taux sont remontés à 1.50% soit une différence de 89 132 euros au titre des intérêts. Dorénavant, les taux sont à 4% empêchant les bénéficiaires de pouvoir réaliser une opération immobilière aux mêmes conditions.

Ils établissent cette perte de chance au prix de 89 132 euros.

— au titre des honoraires de rédaction d’actes juridiques : ils sollicitent la somme de 6 000 euros pour la rédaction de deux baux commerciaux, la SCI [Adresse 12] contestant le montant mais non le principe de ce préjudice.

— au titre du gain obtenu par la SCI DU VILLAGE :

* ils estiment que grâce aux renégociations faites par leurs soins, le loyer de la pharmacie [X] a été augmenté de 400 euros par mois à compter du 1er février 2022 soit un gain de 43 200 euros pour 9 ans de bail. Ils réfutent l’argument selon lequel la mensualité du prêt s’y serait imputé et qu’on ne peut relever ni gain ni perte.

* ils estiment encore avoir concouru à la revalorisation de l’immeuble en obtenant un nouveau numéro de voirie permettant de scinder le réseau d’électricité et de faciliter la création de 5 appartements et en obtenant un permis de diviser purgé. Ces éléments augmentent la valeur du bien qui peut devenir plus rentable. Ainsi, le bien a été remis en vente pour 1 800 000 euros soit 203 000 euros de plus que le prix négocié. Cela constitue une perte de chance pour les bénéficiaires, en droit de réclamer le paiement de la somme de 203 000 euros en réparation de leur préjudice. Ils ajoutent que l’acte de vente démontre que le promettant s’est fondé sur l’arrêté de division pour obtenir un meilleur prix. Ils nient les assertions du promettant selon lesquelles, les bénéficiaire n’auraient pas apporté de plus-value au bien et serait la cause de la baisse du prix de 237 000 euros (vente à 1 330 000 euros le 19 décembre 2023) du fait de l’absence de réitération. Les concluants rappellent que lors de ce second compromis, la situation du réseau d’assainissement n’était toujours pas solutionnée.

— au titre du préjudice moral : les concluants rappellent s’être beaucoup investi dans ce projet pendant près d’un an, effectuant démarches et formalités, le tout en vain et alors même qu’ils résidaient en Martinique, ce qui n’a pas facilité les échanges. Ils évoquent également une perte de crédibilité auprès de leurs partenaires. Ils sollicitent ainsi la somme de 20 000 euros.

Bien entendu, les concluants souhaitent également obtenir la restitution des sommes séquestrées chez le Notaire soit 20 000 euros versés en vertu de la première tranche. Ceci en raison de la défaillance du promettant dans la réalisation de la condition suspensive, reconnue par ce dernier lors d’un mail du 21 avril 2022.

Enfin, ils s’opposent aux demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 12].

* Ainsi, ils ne se sont pas retirés de la vente de manière injustifiée et prématurée, la promesse expirant le 28 février 2022 à 16h et les bénéficiaires se retirant le 13 avril 2022 ne pouvant trouver de solution amiable à l’absence de levée de la condition du promettant, ce dernier refusant l’intervention d’un bureau d’études. Ils ne sauraient être tenus pour responsables et indemniser la SCI DU VILLAGE à hauteur de 15 000 euros.

* de la même manière, ils ne sauraient être condamnés à verser la seconde tranche de l’indemnité d’immobilisation de 30 000 euros, n’étant pas responsables de la situation, la SCI [Adresse 12] ayant reconnu l’absence de réalisation de la condition suspensive par mail du 21 avril 2022. Elle n’a jamais produit aucun document pertinent à savoir un certificat de conformité. L’arrêté de la mairie postérieur vient étayer le fait que les canalisations n’étaient déjà pas aux normes et la condition non réalisée.

* de manière subsidiaire, la défenderesse souhaite voire limiter l’indemnisation des concluants au montant de la clause d’immobilisation soit 20 000 euros alors que ce sont eux qui l’ont versée lors de la conclusion de la promesse. Cette clause ne saurait se confondre avec des dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, la SCI DU VILLAGE demande au tribunal de :

— vu les articles 325, 331, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile,

— vu les articles 1231, 1231-1, 1231-2, 1240 et 1241 du code civil,

— Juger la SCI [Adresse 12] recevable en son action et l’en déclarer bien fondée,

En conséquence, à titre principal :

— juger les demandes des consorts [S]-[K] et la SCI [Localité 20] VILLAGE mal fondées ;

— débouter les consorts [S]-[K], la SCI [Adresse 21] et la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES, de l’ensemble de leurs demandes.

— condamner in solidum les consorts [S]-[K] et la SCI [Localité 20] VILLAGE à verser à la SCI [Adresse 12] la somme de 30 000 euros au titre de la deuxième tranche de l’indemnité d’immobilisation.

— condamner in solidum les consorts [S]-[K], la SCI [Localité 20] VILLAGE et la SAS [R] [N] ET [V] [U], Notaires, à verser à la SCI [Adresse 12] la somme de 267 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser la vente litigieuse.

— condamner in solidum les consorts [S]-[K], la SCI [Localité 20] VILLAGE et la SAS [R] [N] ET [V] [U], Notaires, à verser à la SCI [Adresse 12] la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice.

Et à titre subsidiaire :

— condamner la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES à relever et garantir intégralement la SCI DU VILLAGE de toute éventuelle condamnation, en principal, en accessoires et en intérêts, qui pourrait être prononcée à son encontre dans la présente instance au bénéfice des consorts [S]-[K] et de la SCI [Adresse 21].

Et à titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité de la SCI DU VILLAGE était retenue :

— Limiter la condamnation éventuelle de la SCI [Adresse 12] à hauteur de 20 000 euros, montant de l’indemnité d’immobilisation.

Et en tout état de cause :

— condamner in solidum les consorts [S]-[K], la SCI [Localité 20] VILLAGE et la SAS [R] [N] ET [V] [U], Notaires, à verser à la SCI [Adresse 12] la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les consorts [S]-[K], la SCI [Localité 20] VILLAGE et la SAS [R] [N] ET [V] [U], Notaires, aux entiers dépens de la présente instance.

— écarter l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le promettant rappelle avoir satisfait à son obligation précontractuelle d’information rappelant que les parties ont convenu, avant la signature de l’acte, d’une baisse très significative de l’indemnité d’immobilisation, d’insérer une condition suspensive relative au réseau d’assainissement consistant en la production d’une attestation de raccordement de l’immeuble au réseau des eaux usées et de la réalisation de travaux par les vendeurs sur “la canalisation située sous l’immeuble”.

Ensuite, le promettant rappelle n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations résultant de la promesse. A ce titre, il évoque sa demande d’intervention au SIAH dès début décembre 2021 pour attester le raccordement de l’immeuble au réseau des eaux usées. La société SANET a établi un rapport du 8 décembre 2021 constatant un problème de dégorgement sur la canalisation raccordée au domaine public. L’intervention du SIAH était donc requise en janvier 2022, laquelle a procédé aux réparations (remplacement intégral du raccordement par un branchement neuf). Concernant la canalisation située sous l’immeuble, la société LES LOULOUS est intervenue le 3 avril 2022 attestant de la normalité de l’installation. En conséquence, dès cette date, la SCI [Adresse 12] avait accompli ses diligences au regard de la condition suspensive prévue au contrat. Elle précise que l’arrêté municipal du 26 octobre 2022 concerne la réalisation de travaux sur la canalisation passant sous l’immeuble et non le présent dossier. Elle rappelle que c’est pour pallier des difficultés rencontrées par le fonds voisin et non le sien, qu’elle a décidé de faire réaliser de nouveaux travaux, déviant sa propre canalisation de sorte que l’arrêté du maire n’est pas applicable au présent litige. C’est à ce titre que la concluante sollicite la somme de 30 000 euros correspondant à la seconde tranche de l’indemnité d’immobilisation, la condition suspensive ayant été levée.

De manière subsidiaire, la SCI DU VILLAGE estime injustifiés des postes de préjudice sollicités par les demandeurs à la présente procédure.

* ainsi, concernant les frais engagés, les bénéficiaires en ont engagé certains avant même la signature de la promesse et donc à leurs risques et périls : mission d’architecte en date du 21 septembre et qui n’est qu’une proposition d’honoraires sans démonstration d’un paiement ; frais du diagnostic plomb du 29 octobre 2021 ; frais de constitution de la SCI [Localité 20] VILLAGE des 28 octobre 2021 et 2 novembre 2021. Par ailleurs, les frais d’avion sont davantage relatifs à des vacances qu’au projet immobilier : 18 avril 2021 soit 7 mois avant la signature de la promesse et pendant un mois pendant le mois d’août 2021 ; 15 jours en octobre 2021 et une semaine en décembre 2021 ce qui correspond là aussi à des dates de vacances.

* concernant les gains escomptés sur le résultat d’exploitation de l’immeuble, rappelant les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, la SCI DU VILLAGE précise la notion de perte de chance et de préjudice indemnisable ajoutant que les demandeurs ne rapportent aucune preuve pour démontrer le chiffrage qu’ils ont retenu, ni même le pourcentage qui pourrait résulter de ce calcul au titre d’une perte de chance. En outre, ils entendaient recourir à un emprunt bancaire et les échéances de ce prêt auraient été comptées, le résultat étant forcément moindre voire sans aucun gain.

*concernant la perte de chance de souscrire un prêt à des conditions plus avantageuses, le préjudice allégué vise un dommage incertain voire inexistant. Aucun préjudice n’est démontré faute d’avoir contracté ledit prêt.

* concernant la valorisation de l’immeuble et la perte de chance qui en résulterait à hauteur de 203 000 euros, là encore le préjudice allégué est non réalisé, incertain et viserait un enrichissement qui n’a pas eu lieu. Se fondant sur une annonce immobilière à un prix supérieur à celui de la promesse, les bénéficiaires en déduisent une augmentation en valeur du bien. Or, la nouvelle promesse de vente du 19 décembre 2023 fait au contraire état d’un prix inférieur avec une diminution de 267 000 euros et donc une moins-value de l’immeuble. C’est pourquoi, la SCI [Adresse 12] sollicite la condamnation des demandeurs au règlement de cette somme “perdue” en raison de l’absence de réitération de la vente.

* concernant les honoraires de rédaction des actes juridiques, la SCI DU VILLAGE soutient l’absence de preuve des faits allégués ainsi que de leur chiffrage sans aucune base.

* concernant le prétendu gain obtenu par la SCI [Adresse 12], cette dernière rappelle encore et toujours les règles applicables à la perte de chance et aux caractères du préjudice pour qu’il soit indemnisable avant de développer l’absence totale de preuve de leurs contradicteurs.

*la SCI DU VILLAGE se fonde également sur l’absence de toute preuve pour s’opposer à la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral.

Très subsidiairement, la SCI [Adresse 12] relève la responsabilité du Notaire sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, estimant la faute du Notaire sur l’absence d’efficacité de la promesse de vente, la clause relative à la réalisation des travaux sur “la canalisation située sous l’immeuble” étant trop imprécise. Plusieurs canalisations dédiées à l’assainissement du bien sont “sous l’immeuble” d’où notamment la confusion des demandeurs quant au présent dossier et à l’arrêté du Maire d’octobre 2022. De ce fait, elle estime que le notaire a manqué à son obligation de conseil en ne la mettant pas en garde contre le risque de cet engagement flou. Ceci d’autant plus qu’il avait connaissance de ces difficultés sur les réseaux de canalisations des eaux usées desservant l’immeuble et le fonds voisin. Il aurait dû suggérer de faire réaliser une audit des réseaux avant la signature, rédiger une clause plus précise, annexer un plan des réseaux pour bien identifier le périmètre, informer le promettant des conséquences potentielles. En raison de cette faute de négligence, la SCI DU VILLAGE souhaite être relevée et garantie de toute éventuelle condamnation.

A titre infiniment subsidiaire, elle voudrait voir limiter sa condamnation au remboursement des 20 000 euros de l’indemnité d’occupation.

Enfin, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la SCI [Adresse 12] entend voir condamnés les demandeurs à lui verser 15 000 euros en réparation de son préjudice pour leur retrait injustifié et prématuré de la vente in solidum avec le Notaire pour son manquement à son obligation de conseil et de vigilance. De la même manière, elle sollicite la condamnation des mêmes in solidum à lui verser le montant de la moins-value soit la somme de 267 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser la vente.

Au final, elle sollicite d’écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’enjeu important et de la qualité des parties.

Par conclusions électroniques notifiées le 28 mars 2024, la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES, demande au tribunal de :

— vu l’article 1240 du code civil,

— juger la SCI [Adresse 12] mal fondée en ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES,

— débouter la SCI [Adresse 12] de l’intégralité de ses demandes et prétentions formulées à l’encontre de la société SAS [R] [N] ET [V] [U], Notaires.

— condamner la SCI [Adresse 12] à payer à la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI DU VILLAGE aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

A l’appui de ses écritures, l’étude notariale estime que la SCI [Adresse 12] est défaillante dans l’administration de la preuve des conditions cumulatives de l’article 1240 du code civil.

Ainsi, elle relève qu’il n’existe pas de manquements fautifs à ses obligations professionnelles alors que le périmètre d’intervention du Notaire ne peut être étendu aux aspects techniques de l’opération immobilière, ce dernier n’ayant pas à se déplacer sur les lieux par exemple et ce d’autant plus qu’il rédige en fonction des informations communiquées par les parties. Il rappelle que la clause litigieuse a été ajoutée à la demande des parties au regard de leurs visites hors présence du notaire et sans que ce dernier ne soit informé de difficultés particulières. En outre, une agence immobilière s’est occupée des négociations. Les bénéficiaires ont été assistés par leur propre notaire. L’étude notariale rappelle à ce titre les pièces relatant les échanges en lien avec ladite clause et ladite obligation relative aux canalisations d’assainissement et pourquoi elle a été ajoutée à l’acte, le tout ayant été discuté avec l’agence immobilière également, laquelle a précisé au notaire que la canalisation se situait sous l’immeuble. Le constat de conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif date du 4 février 2022, cela laissait le temps au promettant de faire réaliser des diagnostics quant aux travaux à faire. Rien n’a été transmis à l’étude avant le 3 avril 2022, le document ne concernant par ailleurs qu’un tronçon de ladite canalisation. L’étude notariale rappelle encore que le notaire n’a aucune compétence en construction ou en bâtiment. Les demandeurs étaient informés des difficultés lors d’un transport sur les lieu en juillet/août 2021, le notaire lui n’a pas été informé pas plus du passage plusieurs fois par an d’un camion aux fins de curage. La clause a été rédigée en raison de leurs accords sur cette dernière sans faire état des difficultés constatées au notaire. L’étude rappelle que le vendeur est un professionnel, connaissait les problèmes puisqu’il faisait intervenir une société pour des curetages et qu’il était donc en mesure de déterminer l’étendue des travaux à réaliser sur son bien immobilier. À ce titre, elle rappelle qu’il détient des sociétés du bâtiment. L’acte n’était qu’un avant-contrat laissant le temps aux parties de faire appel à des sociétés compétentes si besoin était. En conséquence, la SCI DU VILLAGE est mal fondée à venir chercher la responsabilité de l’étude notariale, solliciter son relevé et garantie ainsi que 15 000 euros pour préjudice subi.

L’étude notariale explique que la présente procédure n’a été initiée qu’en raison de l’attitude de la SCI [Adresse 12] et non en lien causal avec l’intervention notariale. Elle s’oppose également à la demande de la SCI DU VILLAGE au titre de la perte de chance à hauteur de 267 000 euros, totalement injustifiée et en miroir avec celle des demandeurs à la procédure quant à l’augmentation de la valeur du bien. Cette demande est abusive. Elle rappelle qu’il appartiendra au tribunal de trancher qui a été défaillant dans l’exécution de ses obligations mais qu’en aucun cas la responsabilité du notaire ne peut être retenue. La perte de valeur du bien provient de l’évolution du marché immobilier et ne peut être imputée au notaire alors que la non réitération de la promesse a pour cause les décisions prises par les parties.

L’étude notariale sollicite également le débouté de la SCI [Adresse 12] dans sa demande de relevé et garantie, reprenant à son compte l’argumentaire de cette dernière sur les demandes de remboursement de frais et autres préjudices hypothétiques sollicités par les demandeurs. Elle rappelle que ce sont les demandeurs qui ont renoncé à l’acquisition estimant le vendeur défaillant.

Enfin, elle énonce que le préjudice résultant d’éventuels manquements du notaire ne peut être indemnisé qu’en perte de chance, ce qui n’est pas le cas, la SCI DU VILLAGE ne démontrant pas qu’elle aurait contracté différemment alors qu’elle avait connaissance des désordres, qu’elle a accepté de faire un contrôle de conformité et de prendre en charge les frais de réparations et de mise en conformité.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 décembre 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 6 janvier 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 10 mars 2025.

MOTIVATION

1/ sur l’obligation pré contractuelle d’information

Aux termes de la promesse de vente du 3 novembre 2021, laquelle reprend l’article 1112-1 du code civil, il est rappelé qu’est imposé “aux Parties un devoir pré contractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le Prix, le Promettant déclare avoir porté à la connaissance du Bénéficiaire l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

Le Promettant reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en oeuvre de sa responsabilité, avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement du Bénéficiaire.

Pareillement, le Bénéficiaire déclare avoir rempli les mêmes engagements, tout manquement pouvant être sanctionné comme indiqué ci-dessus.

Le devoir d’information est donc réciproque.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1602 du code civil, le Promettant est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout pacte obscur ou ambigu s’interprétant contre lui.”

En l’espèce, il résulte des nombreux échanges entre les parties et notamment par l’intermédiaire de l’agence immobilière mandatée par le vendeur pour trouver un acquéreur, que ce devoir a été rempli, y compris au niveau des canalisations, les bénéficiaires souhaitant ajouter une clause particulière qui a été discutée avant l’établissement de l’acte final signé.

En conséquence, les bénéficiaires étaient informés et avaient fait de l’établissement et de la remise d’un “constat de conformité du raccordement du Bien au réseau d’assainissement collectif” une des conditions suspensives particulières à régulariser par le Promettant. Ils ont d’ailleurs soumis la dernière version de la promesse à leur propre notaire comme cela résulte du mail du 8 juillet 2021. C’est l’agence intermédiaire MegAgence qui s’est faite l’intermédiaire entre les parties et le notaire sur les derniers points à modifier tel que cela ressort du mail du 11 octobre 2021 et notamment sur le réseau d’assainissement et la baisse du montant de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

2/ Sur la condition suspensive relative à l’assainissement

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, la promesse de vente du 3 novembre 2021 prévoit diverses dispositions soit habituelles, soit spécifiquement prévues par les parties, dont la clause suspensive litigieuse :

page 3 : “D’un commun accord, les Parties dérogent expressément aux dispositions de cet article [1217 du code civil], tant pour la Promesse que pour la Vente, et conviennent que pour le cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite de ces engagements par l’une des Parties, l’autre pourra uniquement lui demander réparation des conséquences de cette inexécution ou poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, à l’exclusion de toute autre action ; autres que celles conventionnellement prévues au présentes.”

P9 “DÉLAI

La Promesse est consentie pour une durée expirant le 28 février 2022, à seize heures.

En cas de carence du Promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du Bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Toutefois, si, à cette date, les divers documents indispensables à la régularisation de l’Acte de Vente n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire soussigné, chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatique prorogé aux huit (08) Jours qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puise excéder trente 30 Jours.

Les Parties attestent être instruites de l’impact d’une crise sanitaire à l’image de celle de la Covid-19 en ce qui concerne les effets potentiels sur les délais d’exécution d’un contrat. (…)”

“LEVÉE D’OPTION

Les parties conviennent expressément que la levée d’option puisse être tacite.”

P10 “CARENCE

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des Parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la Vente.

Du fait du PROMETTANT

Si la Vente n’est pas réalisée du fait de la carence du Promettant, le Bénéficiaire, après avoir versé au Notaire soussigné l’intégralité du Prix et des Frais, sera en droit de lui faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le même notaire. Faute par le Promettant de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière. Le Bénéficiaire pourra à son choix dans le procès-verbal : (…)

* Soit faire constater l’inexécution de la vente et déclarer alors sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit.

Le Bénéficiaire reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice. (…)”

p18 “Conditions Suspensives particulières

Contrôle relatif à l’assainissement

Le Promettant s’oblige, préalablement à la signature de l’Acte de Vente, à faire établir, à ses frais exclusifs, et à remettre au Bénéficiaire un constat de conformité du raccordement du Bien au réseau d’assainissement collectif. Si un premier contrôle de l’installation devait révéler un ou plusieurs défauts de conformité, le Promettant devra procéder, à ses frais exclusifs, aux travaux permettant de rendre l’installation conforme à la réglementation en vigueur.

Les parties conviennent par ailleurs que le Promettant devra faire procéder, dans les règles de l’art et à ses frais exclusifs, à la réparation de la canalisation se situant sous l’immeuble.”

P31 “Assainissement

Le Promettant déclare que l’Ensemble Immobilier est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique.

Aux termes des dispositions des articles L 1331-4 et L 1331-6 de ce code, les parties sont informées que l’entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune et de la communauté de communes, qui peut procéder, sous astreinte et aux frais du propriétaires, aux travaux indispensables à ces effets.

Ces travaux sont à la charge du propriétaire de l’immeuble. Le service public compétent en matière d’assainissement collectif peut astreindre le propriétaire au versement d’une participation pour le financement de cet assainissement collectif -L 1331-7 du code de la santé publique). Ce paiement a pour but de tenir compte de l’économie réalisée par eux en évitant une installation d’évacuation ou d’épuration individuelle réglementaire ou la mise aux normes d’une telles installation.

Il est ici précisé que tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau collectif nécessite préalablement une autorisation de la mairie ou du service compétent (…)

Le Promettant atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

Ainsi qu’il est précisé sous le titre Conditions suspensives particulières, un constat de conformité de l’installation devra être produit au Bénéficiaire au plus tard le jour de la signature de l4acte de Vente.

Le Promettant informe le Bénéficiaire, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation”.

En l’espèce, le Promettant a fourni :

— le 8 décembre 2021, une fiche signalétique client émanant de l’entreprise SANET diligentée par le SIAH indiquant “tentative de dégorgement de la boîte de branchement EXT non réussi prévoir passage en domaine privé”. Ce document ne constitue pas “ un constat de conformité du raccordement du Bien au réseau d’assainissement collectif” et révèle un engorgement qui se situerait sur le domaine privé et non le domaine public, requérant l’intervention d’un professionnel privé par le propriétaire. Il sera néanmoins noté que l’adresse d’intervention diffère de l’adresse du bien : [Adresse 6] au lieu de [Adresse 8] et [Adresse 1]. Aucune des parties n’a précisé à ce titre, où se situent les boîtes de branchement et de raccordement sur les rues concernant l’immeuble.

— le 12 avril 2022, un mail d’un employé du SIAH confirmant la réalisation de travaux d’assainissement sur le branchement des eaux usées du [Adresse 5] au mois de janvier 2022. “Le branchement était décalé et cassé provoquant un écoulement difficile. Celui-ci a été remplacé par un branchement neuf sur le domaine public depuis le pied de l’immeuble jusqu’au regard du trottoir.” Là encore, il n’est pas précisé si cela concerne l’immeuble litigieux et si ce branchement sert à plusieurs adresses différentes dont l’immeuble objet de la promesse. Aucun plan, aucune attestation n’est fournie à ce titre. Ce document n’est pas assez précis quant aux travaux effectués, leur localisation et ne constitue pas un constat de conformité de bon raccordement au réseau collectif.

— une facture de l’entreprise “Les Loulous” du 3 avril 2022, établie pour l’adresse [Adresse 8] et indiquant “inspection sens inverse de l’écoulement du lit d’eau par le regard situé en limite séparative sous domaine public menant à 12.00m du pied de façade vers l’intérieur (tuyau de diamètre 125). L’inspection réalisée ce jour, le 3 avril 2022, a permis de démontrer que l’antenne EU présente un écoulement normal et fluide sans stagnation d’effluents ni de contre-pente, ni même de casse, et ce sur l’intégralité du tronçon inspecté.” Là encore il ne s’agit ni du constat de conformité demandé ni de la réalisation des travaux prévus sous l’immeuble. Le document manque de précision, de location de la partie inspectée alors même que 3 jours après un dégât des eaux a eu lieu.

— un compte rendu de passage par caméra au [Adresse 5] par un employé de SIAH attestant de son passage le 6 avril pour vérifier “l’état de l’écoulement du réseau des eaux usées à l’intérieur du cabinet dentaire. Le réseau s’écoule correctement jusqu’au tout à l’égout situé dans la rue néanmoins on aperçoit un léger affaissement situé dans la salle d’attente d’où s’écoule les deux siphons de sol, un wc, un lavabo situé également dans le wc ainsi, que les eaux usées de toute la pharmacie et les habitations au-dessus. Il est également ressorti de ce me réseau un tissu qui ne devrait pas être présent à cet endroit”. Même à supposer que le réseau étudié soit bien le réseau de l’immeuble, il ne s’agit toujours pas d’un constat de conformité de raccordement du bien au réseau d’assainissement collectif et il démontre des désordres pouvant à plus ou moins long terme générer des difficultés d’évacuation sans que des travaux n’aient été entrepris à ce titre.

Ainsi, le constat de conformité n’a pas été remis par le Promettant et les travaux prévus, qui sous-entendaient l’existence de réparations à faire et dont on ne trouve pas trace dans les documents remis, n’ont pas été effectués. Par ailleurs, le SIAH a adressé un mail le 31 mars 2022 rappelant que lors de son intervention le 8 décembre 2021, l’obstruction était sur le domaine privé et non public de sorte que le SIAH n’avait pas vocation à intervenir.

Bien que le Promettant ait fourni des efforts, les documents qu’il a remis sont insuffisants à attester de la levée en bonne et due forme de la condition suspensive prévue au contrat et dont les parties ont eu le loisir de discuter avec leur agence intermédiaire. Il a clairement été négligent dans l’administration de ce dossier, professionnel du bâtiment ou pas.

Sans document clair mentionnant le bon raccordement du bien au réseau collectif d’assainissement et sans justificatif précis des travaux réalisés sur la canalisation se trouvant sous l’immeuble, la condition suspensive est défaillante aux torts du promettant à qui elle incombait. Il est curieux de noter dans la nouvelle promesse conclue entre la SCI [Adresse 12] et d’autres bénéficiaires le 19 décembre 2023 qu’un certificat de conformité résultat d’un procès-verbal de vérification des raccordements eaux usées et eaux pluviales du 4 février 2022 n’ait pas été transmis par le bénéficiaire lors de la première promesse. Néanmoins, ledit document atteste seulement de la bonne séparation des eaux usées et des eaux pluviales mais pas du bon raccordement au réseau collectif, ce qui pour autant paraît sous-entendu.

Ce n’est que le 14 avril 2022, soit le lendemain du mail des bénéficiaires indiquant renoncer à l’acquisition, que le promettant a fait établir un devis pour obtenir des informations claires, précises et complètes sur les canalisations et ainsi pouvoir faire lever l’option en fonction du résultat de ces diagnostics.

Bien qu’il pouvait remettre les documents jusqu’au jour de la réitération soit le 4 avril 2022 – ce qui n’a pas été fait faute de les avoir- la promesse avait déjà expiré depuis un mois et demi et les diligences accomplies ont été trop superficielles et trop tardives.

Par mail du 21 avril 2022, la SCI DU VILLAGE reconnaît l’absence de levée de la condition suspensive. Il pensait avoir solutionné le problème d’engorgement avec l’intervention du SIAH en janvier mais a constaté une canalisation secondaire posant difficulté et dans laquelle un linge avait été jeté. Pourtant le SIAH avait précisé en décembre 2021 que le problème venait du domaine privé et non du domaine public et ne pouvoir intervenir. En conséquence, les travaux effectués par le SIAH en janvier 2022 ne pouvaient solutionner la problématique se trouvant sur le domaine privé soit sous l’immeuble.

Quant à l’état descriptif de division concernant la parcelle objet de la promesse, du 24 mars 2003, il précise la division en 6 lots volumétriques pour l’établissement de la répartition du coût des charges d’entretien incluant les canalisations et pour l’établissement de servitudes avec les fonds voisins. Ces 6 lots appartenaient à M. [B]. L’acte modificatif n’a pas été produit dans la procédure, les n° de lot étant différents dans la promesse de vente. Il n’y a aucun justificatif selon lequel cela impacterait les obligations du Promettant au titre de la promesse, les canalisations étant des éléments communs du bien.

Tout ceci confirme qu’il était nécessaire de faire établir un plan des canalisations et des diagnostics précis et complets pour justifier de la bonne levée de la condition suspensive, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De manière annexe, l’arrêté du 26 octobre 2022 du Maire de la commune de [Localité 20] précède une demande du 7 novembre 2022 suite à une rupture de canalisation sous l’immeuble avec dégorgement tous les trois jours chez le dentiste.

Etant donné les dates, cela confirme l’existence de problèmes persistants au niveaux des canalisations réglées bien après la fin de la promesse et la renonciation à la vente, obligeant à obtenir l’autorisation de faire un branchement sur une autre boîte, non [Adresse 19] mais [Adresse 17].

En conséquence de ce qui précède, la SCI [Adresse 12] est défaillante dans la réalisation de la condition suspensive, autorisant les bénéficiaires à se désengager de la vente et à obtenir réparation des conséquences de l’inexécution de la vente tel que cela résulte des termes de la promesse. Le promettant a fait preuve de négligence et de légèreté dans l’administration d’un dossier d’une telle ampleur.

3/ Sur les préjudices

page 3 : “D’un commun accord, les Parties dérogent expressément aux dispositions de cet article [1217 du code civil], tant pour la Promesse que pour la Vente, et conviennent que pour le cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite de ces engagements par l’une des Parties, l’autre pourra uniquement lui demander réparation des conséquences de cette inexécution ou poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, à l’exclusion de toute autre action ; autres que celles conventionnellement prévues au présentes.”

A) A ce titre, les demandeurs développent toute une série de postes de préjudices dépassant le remboursement de la partie de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versé.

* Au titre des frais engagés pour la vente, les demandeurs sollicitent la somme de 8 347,30 euros correspondant aux frais de constitution de leur SCI, au coût du diagnostic plomb, aux honoraires de l’architecte, aux factures ENEDIS et ORANGE pour la mise en place du réseau électrique et téléphonique.

S’agissant des frais de constitution de la SCI et bien qu’ils ne concernent que l’opération envisagée, ils ont été engagés avant même la signature de la Promesse (fin octobre et début novembre) et alors même que les bénéficiaires disposaient d’autres SCI. Ils ont pris le risque d’engager des frais avant même la signature de l’acte, ce qui constitue un aléa et un préjudice non indemnisable. La faculté de substitution leur permettait de prendre davantage de temps pour réaliser cette constitution.

Le même raisonnement s’appliquera au coût du diagnostic plomb réalisé le 29 octobre 2021 et à la proposition d’honoraires de l’architecte du 24 septembre 2021 dont on ne sait si elle a été réglée ou non.

Concernant les billets d’avion, outre que toutes les dates ne correspondent pas nécessairement à des déplacements sur site ou pour signature (signature électronique et échanges de mails en général), il s’agit de dates et de durées de vacances et de fêtes familiales. Même si les bénéficiaires profitaient de leur présence en France métropolitaine pour faire avancer leur projet, ces déplacements n’avaient pas que cette seule et unique cause, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un préjudice certain et que la demande de remboursement sera rejetée.

En revanche, la SCI [Adresse 12] sera condamnée à rembourser :

— le coût de l’acompte de la facture ORANGE du 9 décembre 2021 pour un montant de 854,16 euros

— le coût de l’acompte versé pour le raccordement électrique ENEDIS pour un montant de 3 603,70 euros

soit un total de 4 457,86 euros.

* Au titre des gains escomptés sur le résultat d’exploitation de l’immeuble, les demandeurs n’ont pas pris en compte toutes leurs charges et notamment le coût de l’emprunt nécessaire au financement d’une telle opération. Les calculs ne sont pas justes et pas assez explicités en terme d’éventuelle perte de chance. En outre, des aléas ne peuvent être écartés de sorte que ce poste de préjudice est éventuel et non certain. La demande sera donc rejetée.

* Au titre de la perte de chance de souscrire un prêt à des conditions avantageuses, le même raisonnement sera tenu quant à la nature incertaine du préjudice mais aussi à l’absence de lien causal, l’obtention du prêt n’étant pas entré dans le champs contractuel, les parties n’en ayant pas fait une condition suspensive et n’y ayant pas fait référence. Le préjudice n’est pas certain. La demande sera rejetée.

* Au titre des honoraires de rédaction d’actes juridiques, le bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 12] et Madame [D] [X] (pharmacie) ne mentionne à aucun moment la rédaction effectuée par les demandeurs.

En outre, faute de production de l’ancien bail, il est impossible de voir si des clauses, autres que celles relatives au prix du loyer ou du dépôt de garantie ont pu être modifiées avec un apport équivalent au coût de facturation demandée.

Enfin, ledit contrat de bail prévoit expressément que “les frais, droits et honoraires des présentes ainsi que ceux qui en seront la suite ou la conséquence, y compris les frais et honoraires que le Bailleur engagerait pour sauvegarder ses intérêts en cas de défaillance ou de défaut d’exécution du Preneur, seront à la charge exclusive du Preneur qui s’oblige à les payer”. En conséquence, les demandeurs, s’ils ont rédigé l’acte, en ont perçu les honoraires par le Preneur et ne peuvent donc en demander à nouveau le paiement par le Bailleur sans qu’il ne s’agisse d’un enrichissement sans cause.

En outre, dans les échanges de mails au titre du bail, si Madame [E] [K] a pu intervenir, elle évoque des “commentaires et annotations”. De la même manière, lors des échanges pour le bail SUSHI, elle fait état de remarques sans évoquer de rédaction ab initio. Par ailleurs, dans la Promesse, le Promettant s’engage à “régulariser lesdits baux selon les projets établis d’un commun accord entre les parties”, ce qui signifie que les demandeurs, s’ils ont participé, n’ont en rien élaboré seuls et entièrement lesdits baux.

Dans ces conditions, outre que le tarif horaire présenté est exorbitant et sans aucune référence, rien ne justifie la totale rédaction des actes, ni -si tel avait été le cas – une absence de rémunération par les Preneurs.

En conséquence et faute d’élément justificatif suffisant, cette demande sera rejetée.

* au titre du gain obtenu par la SCI [Adresse 12] :

— sur l’augmentation du loyer de Madame [X] : aucun élément ne justifie que les demandeurs se soient substitués à l’agence immobilière ou au bailleur pour négocier ce nouveau contrat. En outre, si tel était le cas, ils en espéraient un bénéfice personnel, étant rappelé que les échanges, commentaires et annotations sur les baux sont bien antérieurs à la signature de la promesse. Il sera rappelé que l’agence intermédiaire disposait d’une avocate et que les parties n’avaient sans doute pas besoin de l’aide des demandeurs, qui, s’ils ont voulu participer, l’ont fait à leurs risques et périls et dans l’attente d’un avantage pour eux. Cela ne constitue pas un préjudice indemnisable.

— sur la valorisation de l’immeuble détenu par la SCI DU VILLAGE : les demandeurs se fondent sur l’obtention d’un permis de diviser. Or, il résulte clairement de la nouvelle promesse conclue le 19 décembre 2023 entre la SCI [Adresse 12] et de nouveaux bénéficiaires que le prix de vente n’a pas été valorisé mais au contraire déprécié avec une baisse de 267 000 euros en partie imputable au marché. En tout cas, le permis de division obtenu n’a plus cours depuis un courriel de la Mairie de [Localité 20] du 24 novembre 2023, repris à l’acte, de sorte que l’immeuble n’en a retiré aucune valorisation de quelque nature que ce soit. “L’immeuble de Monsieur [B] n’est plus dans le périmètre assujetti au permis de diviser et ne semble donc pas pouvoir être reconduit.” La demande au titre de ce préjudice n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum qui n’aurait pu être qu’une éventuelle perte de chance, inexistante en l’espèce étant donné la dépréciation du bien par rapport au prix de la première promesse.

* Au titre du préjudice moral, il résulte des éléments du dossier que les demandeurs n’ont pas ménagé leur peine pour que le projet aboutisse, s’intéressant à tous les aspects et souhaitant légitimement être rassurés quant à l’état des canalisations sous l’immeuble et le bon raccordement au réseau collectif. Pour autant, la négligence du Promettant les a privés de leur projet mettant leurs efforts à néant. Il y a donc lieu de leur allouer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi.

B) Sur la restitution des sommes séquestrées par le notaire :

La clause d’indemnité d’immobilisation prévue en page n° 15 précise :

“En considération de la promesse formelle faite au Bénéficiaire par le Promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du Bénéficiaire dans le délai ci-dessus fixé, toutes les Conditions Suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les Parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000.00 EUR).”.

Le versement devait avoir lieu en deux étapes : 20 000 euros qui ont été versés et séquestrés chez le Notaire et 30 000 euros qui devaient être versés par la suite.

Il est également prévu que cette somme ne constitue pas des arrhes et que les dispositions de l’article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables.

Concernant l’attribution de la somme selon les cas, la Promesse continue ainsi :

“Elle sera versée au Promettant ou au Bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) En cas de réalisation de la Vente, elle s’imputera sur le Prix et reviendra en conséquence intégralement au Promettant devenu vendeur.

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus aux présentes, la somme ci-dessus versée restera acquise au Promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains des Biens pendant la durée de la Promesse.

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au Promettant même si le Bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au Bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions Suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus aux présentes ;

— si les biens se révélaient faire l’objet de servitudes non révélées aux présentes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de natures à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

— si les Biens se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’Acte de Vente au moyen des deniers provenant du Prix ;

— en cas d’infraction du Promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens ;

— si le Promettant venait à manquer de la capacité , des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable:

— et enfin si la non-réalisation de la Vente était imputable au seul Promettant.”

En l’espèce, l’une des conditions suspensives prévues est bien défaillie du fait du Promettant, la non-réalisation de la Vente lui étant imputable, faute d’avoir fait établir le constat de conformité et d’avoir réalisé les travaux adéquats au niveau de la canalisation sous l’immeuble.

Néanmoins, la Promesse prévoit une procédure particulière à savoir :

“S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le Bénéficiaire devra le notifier au Notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) Jours ouvrés de la date d’expiration de la Promesse.

A défaut pour le Bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le Promettant sera alors en droit de sommer le Bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours (7) jours.

Faute pour le Bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au Promettant.”

En l’espèce, si les parties ont échangé des courriers entre elles via leurs conseils respectifs, aucun élément produit aux débats ne concerne la demande de restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation au Bénéficiaire par lettre recommandée avec avis de réception au Notaire séquestre et rédacteur de l’acte.

Pour autant, le Promettant ne s’est pas saisi de cette carence pour faire délivrer aux Bénéficiaires une sommation par voie extrajudiciaire, de sorte que la déchéance prévue n’est pas encourue en l’espèce.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée aux bénéficiaires de la promesse, la réitération de la vente n’ayant pas pu avoir lieu suite à la négligence du Promettant qui a conduit à une inexécution de la condition suspensive lui incombant.

En revanche, la Promesse prévoyant elle-même que la somme ne sera pas productive d’intérêts il n’y a pas lieu de l’assortir des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2022, de sorte que cette demande sera rejetée.

4/ Sur les demandes reconventionnelles formulées par la SCI DU VILLAGE, Promettant :

* concernant la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation :

Le tribunal a déjà statué sur le sort de la somme séquestré à hauteur de 20 000 euros devant revenir aux demandeurs.

Etant donné la solution donnée au litige, la demande de la SCI [Adresse 12] de se voir verser la seconde partie à hauteur de 30 000 euros sera rejetée, la vente n’ayant pas pu avoir lieu de son fait.

Elle sera donc déboutée de toute demande au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

* concernant la demande d’engagement de la responsabilité des bénéficiaires et de l’étude notariale :

La SCI DU VILLAGE soulève le retrait prématuré des bénéficiaires de la vente et une faute de l’étude notariale.

Or, il résulte des éléments produits que leur demande de retrait est postérieur à la fois à la date d’expiration de la Promesse mais également à la date prévue pour la réitération de la Vente. En outre, cela fait suite à un manque de diligence de la part du Promettant quand à la réalisation de sa condition suspensive.

Aucune faute ne peut leur être reprochée et la demande d’indemnisation de la SCI [Adresse 12] à l’encontre de ses derniers sera rejetée tant au titre de la somme de 15 000 euros non justifiée qu’au titre de la somme de 267 000 euros qui correspondrait à la perte de chance de réaliser la vente, alors que c’est le Promettant qui est en tort et que ces montants ne sont justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum outre une absence de faute et d’un quelconque lien causal.

L’absence de faute de l’étude notariale est explicitée ci-après, de sorte que les demandes de la SCI DU VILLAGE à son encontre sont rejetées également (mêmes sommes que pour les bénéficiaires).

* à titre subsidiaire, concernant l’appel en garantie de l’étude notariale :

La SCI [Adresse 12] soutient que le Notaire a failli à son obligation de conseil et à son obligation de rédiger un acte efficace dans la mesure où la condition suspensive litigieuse était trop imprécise pour être levée. Or, il résulte clairement des éléments produits aux débats et notamment quant aux échanges sur les clauses à modifier et à insérer à la Promesse, échanges réalisés entre les parties mais également avec le concours de l’agence MegAgence, que les parties s’étaient entendues sur les choses à faire quant aux canalisations, le Promettant détenant le bien depuis près de 20 ans et les bénéficiaires voulant être certains du bon raccordement au réseau collectif et du bon état des canalisations. Les éléments fournis par le Promettant ont été insuffisants dès le début sans qu’il ne semble s’en préoccuper outre mesure malgré le temps qui passait. Ce n’est qu’à la renonciation à la promesse par les bénéficiaires qu’il s’est enquis d’un professionnel pour faire établir un diagnostic précis de la canalisation passant sous le bien pour la faire réparer de manière adéquate le cas échéant. Quant au constat de conformité, ses démarches se sont arrêtées à la venue du SIAH constatant des travaux à faire en zone privée.

La clause n’a fait que refléter la volonté des parties qui avaient discuté bien en amont de ces points. Il leur appartenait et non au notaire, de faire éventuellement réaliser une cartographie ou un plan en amont mais, selon les échanges, les choses étaient précises dans l’esprit et le consentement de chacun. D’ailleurs, par mail du 21 avril 2022, le Promettant lui-même a reconnu la non levée de la condition suspensive, justifiant ainsi savoir à quoi il s’était engagé. Le notaire est tenu des aspects juridiques de l’acte et non des aspects techniques qui dépassent les compétences, les obligations et les engagements auxquels il est tenu de par sa profession.

Seules les parties et l’agence se sont rendues sur place faire des constatations et elles n’ont pas signalé de difficultés particulières relativement à un écoulement, un engorgement récurrent, des remontées ou toute autre problématique pouvant affecter la canalisation.

En conséquence, la responsabilité du notaire ne saurait être retenue en l’espèce et la demande d’appel en garantie de ce dernier par la SCI [Adresse 12] sera rejetée.

* à titre infiniment subsidiaire, sur la limitation de la condamnation à hauteur de 20 000 euros montant de l’indemnité d’immobilisation :

Dans la mesure où le tribunal se doit, quand une faute est relevée, d’examiner l’ensemble des postes de préjudice et d’y apporter une réponse circonstanciée, comme établi ci-dessus, il ne sera pas fait droit à cette demande purement forfaitaire qui ne réparerait pas l’intégralité des préjudices subis par les demandeurs.

5/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DU VILLAGE succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PMH et Associés, Avocat au barreau du Val d’oise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI [Adresse 12], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à :

— la SCI [Localité 20] VILLAGE, M. [A] [S] et Madame [E] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros ;

— la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES, une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. La SCI [Adresse 12] se contente d’affirmer que l’exécution provisoire serait inopportune en raison de l’enjeu de l’affaire et de la qualité des parties sans préciser en quoi cela serait incompatible avec la nature de l’affaire. En conséquence, l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

ORDONNE que l’indemnité d’immobilisation séquestrée à hauteur de 20 000 soit remboursée à Monsieur [A] [S] et Madame [E] [K],

en conséquence :

ORDONNE à la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES, de verser la somme de 20 000 euros séquestrée en sa comptabilité à titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation, à Monsieur [A] [S] et Madame [E] [K],

CONDAMNE la SCI DU VILLAGE à verser à la SCI [Adresse 21], Monsieur [A] [S] et Madame [E] [K] les sommes suivantes :

—  4 457,86 euros au titre des factures ORANGE et ENEDIS,

—  5 000 euros au titre du préjudice moral subi.

CONDAMNE la SCI [Adresse 12] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SCI [Localité 20] VILLAGE, Monsieur [A] [S] et Madame [E] [K], la somme de 3 000 euros ;

— à la SAS [R] [N] ET [V] [U], NOTAIRES, la somme de 1 000 euros.

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la SCI [Adresse 12] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PMH et Associés, avocat au barreau du Val d’Oise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 10 mars 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY