TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00407

N° Portalis DBY2-W-B7J-H3EA

ORDONNANCE du

08 Décembre 2025

Minute n° 25/00028

[R] [U]

[Z] [C] épouse [U]

C/

[W] [L]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Julien PIEDNOIR

Copie conforme

M^e Véronique LEVRARD

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 08 Décembre 2025,

après débats à l’audience des référés du 22 Septembre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge déléguée dans les fonction de – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [U]

né le 13 mai 1950 à [Localité 9] (37)

Madame [Z] [C] épouse [U]

née le 28 août 1956 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Julien PIEDNOIR, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [W] [L]

née le 1er mai 1975 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Véronique LEVRARD, avocat au barreau D’ANGERS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 19 juillet 2018, M. [R] [U] et Mme [Z] [C] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont donné à bail d’habitation à Mme [W] [L] un appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 790,00 euros charges comprises révisable annuellement, le montant du loyer étant fixé à 924,43 euros au jour de l’assignation.

En l’absence de règlement, les époux [U] ont fait signifier à Mme [L] un commandement de payer la somme de 3.716,12 euros visant la clause résolutoire du contrat le 16 octobre 2024.

C’est dans ce contexte que par exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, les époux [U] ont fait assigner en référé Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit à la date du 16 décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers ou, à défaut et subsidiairement, constater la résolution judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion Mme [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

autoriser les époux [U] à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, les faire entreposer dans un local aux frais de l’expulsée en cas d’abandon du logement ;

condamner Mme [L] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 4.623,98 euros à titre d’arriérés de loyers et charges dus à la date de l’assignation, échéance de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui seraient dus en l’absence de résiliation et ce, jusqu’à libération des lieux et restitution des clefs,

tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou de résolution du bail qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 1er avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour finalement être retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

A cette date, les époux [U], représentés par leur Conseil, s’en remettent à leurs dernières conclusions (conclusions n°3) aux termes desquelles ils demandent au Juge des contentieux de la protection, au bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 décembre 2024 ;

condamner Mme [L] à leur payer la somme de 590,11 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de septembre 2025 ;

condamner Mme [L] à leur payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [L] aux dépens ;

débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes.

Les époux [U] soutiennent que le commandement de payer du 16 octobre 2024 visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail leur est acquise à la date du 17 décembre 2024 ; que Mme [L] a occupé le logement sans droit ni titre depuis cette date jusqu’à son départ effectif

des lieux le 19 septembre 2025 ; que les loyers ont été acquittés jusqu’au mois d’août 2025 inclus de sorte qu’elle est redevable de la somme de 590,11 euros correspondant au montant du loyers de septembre 2025 (931,76 euros) proratisé du 1er au 19 septembre 2025.

Ils s’opposent ainsi à l’argument de Mme [L] qui considère que les 590,11 euros correspondent au reliquat du loyer du mois d’août 2025 d’ores et déjà acquitté et s’opposent à la restitution du dépôt de garantie à ce stade, la preuve de l’absence de dégradation n’étant pas rapportée par la défenderesse, les bailleurs disposant d’un délai pour restituer le dépôt de garantie et cette question n’entrant pas dans le champ de la présente procédure.

A l’audience, Mme [L], représentée par son Conseil, s’en remet à ses uniques conclusions du 19 septembre 2025 aux termes desquelles elle demande au Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 décembre 2024 ;

de débouter les époux [U] de leurs demandes en paiement ;

d’écarter l’exécution provisoire s’agissant des demandes formées par les époux [U] ;

de condamner les époux [U] à restituer à Mme [L] son dépôt de garantie d’un montant de 620 euros avec exécution provisoire ;

de débouter les époux [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ;

de débouter les époux [U] de leur demande au titre des dépens.

D’une part, Mme [L] ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, étant précisé toutefois qu’elle indique s’être acquittée du montant dû à ce titre.

D’autre part, elle conteste devoir la somme de 590,11 euros au motif qu’elle s’est acquittée du montant du loyer de septembre 2025 en totalité (931,76 euros) mais que, par erreur, le syndic l’a imputé sur le mois d’août de sorte que le montant demandé par les bailleurs n’est pas dû.

Enfin, elle indique avoir quitté le logement le 13 septembre 2025 – l’état des lieux de sortie étant fixé au 19 septembre 2025 – après avoir fait procéder à des travaux de réfection dont un ragréage des sols du séjour et du couloir, ce qui constitue une amélioration de l’existant et fonde sa demande en restitution du dépôt de garantie de 630 euros versé à son entrée dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, les époux [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée réceptionnée le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I. de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu 19 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ». Le commandement de payer signifié le 16 octobre 2024 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 16 octobre 2024, pour la somme 3.788,27 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, l’acquittement progressif postérieur de sa dette par la locataire étant sans conséquence.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 décembre 2024.

Du fait de la résiliation du bail, Mme [L] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés depuis cette date. Toutefois, la locataire ayant quitté les lieux et les clefs restituées, son expulsion et ses modalités sont sans objet.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article XII du contrat de bail signé 19 juillet 2018 entre les parties prévoit qu’en cas de congé ou de résiliation, si le locataire se maintient après l’expiration du bail, il sera redevable d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés.

En l’espèce, il est établi et non contesté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 décembre 2024 et que Mme [L] a quitté les lieux et restitué les clefs le 19 septembre 2025.

Si les époux [U] sollicitent le paiement, par Mme [L], de la somme de 590,11 euros correspondant au montant du loyer de septembre 2025 proratisé entre le 1er et le 19 septembre 2025, la défenderesse affirme quant à elle s’être acquittée du montant intégral du loyer de septembre 2025 pour s’opposer à cette demande en paiement.

Or, il résulte de l’avis d’échéance n° EXG2025-1086690 établi le 19 août 2025 et de l’avis d’échéance n°EXG2025-1105845 établi le 16 septembre 2025 que si le montant du loyer du mois d’août 2025 a bien été réglé par Mme [L] par chèque du 30 août 2025, celui du mois de septembre 2025 ne l’a pas été de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer charges comprises de 931,76 euros proratisé pour la période où elle occupait les lieux à savoir du 1er au 19 septembre 2025 soit la somme de 590,11 euros.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il incombe donc au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

En l’espèce, la demande reconventionnelle formée par la défenderesse relative à la restitution du dépôt de garantie se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation et est au demeurant très classique dans ce type de procédure ; qu’elle a en outre été débattue contradictoirement par conclusions interposées, lors de l’audience du 22 septembre 2025 puis par notes en délibéré après que la défenderesse ait été autorisée à produire l’état des lieux de sortie, seul document transmis durant le temps du délibéré qui sera pris en compte en sus de ceux produits antérieurement portés à la connaissance de la partie adverse et soumis au contradictoire.

Sur le fond, il est établi et non contesté qu’un dépôt de garantie de 620 euros a été versé par Mme [L] à son entrée dans les lieux et que cette dernière a quitté le logement et restitué les clefs le 19 septembre 2025.

Si les époux [U] ont, dans un premier temps fait valoir que Mme [L] ne rapportait pas la preuve de l’absence de dégradation dans le logement, ils ont en dernier lieu indiqué que Mme [L] ne rapportait pas la preuve « d’une quelconque difficulté liée à une éventuelle restitution partielle ou totale de la caution ».

Alors qu’il revient au bailleur de rapporter la preuve des éventuelles dégradations imputables au locataire ou des montants dus qui justifieraient l’absence de restitution intégrale du dépôt de garantie, les époux [U] ne rapportent nullement cette preuve.

Toutefois, la demande en restitution du dépôt de garantie ayant été formée le 19 septembre 2025, soit la date à laquelle sont intervenus l’état des lieux de sortie et la remise des clefs par la locataire, le délai légal d’un mois, et a fortiori celui de deux mois, n’ayant pas même débuté, il convient de débouter Mme [L] de sa demande qui apparaît, en l’état, prématurée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [L], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [U], au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans le dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2018 entre M. [R] [U] et Mme [Z] [C] épouse [U] d’une part et Mme [W] [L] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] [L] à verser à M. [R] [U] et Mme [Z] [C] épouse [U] une indemnité d’occupation de Cinq Cent Quatre-Vingt-Dix euros et Onze centimes (590,11 euros) correspondant au montant du loyer toutes charges comprises dû pour le mois de septembre 2025 au prorata du temps passé par la locataire dans les lieux (du 1er au 19 septembre 2025) ;

DÉBOUTE Mme [W] [L] de sa demande en restitution du dépôt de garantie concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

DÉBOUTE Mme [W] [L] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [W] [L] à verser à M. [R] [U] et Mme [Z] [C] épouse [U] une somme de Huit Cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Le greffier, Le Président,