N° RG 24/01723 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THVP

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01723 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THVP

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

à la SELARLU BOUCHE JEAN-PAUL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

SARL FONCIERE [L], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL FOSEM DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Paul BOUCHE de la SELARLU BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 décembre 2024

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 décembre 2015, la SARL FONCIERE [L] a consenti à Monsieur [Z] [K], représentant de la société CEKA, un bail portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2].

Par cession de fonds de commerce en date du 05 juillet 2023, la société CEKA a cédé son fonds à la SARL FOSEM DISTRIBUTION.

Par acte authentique en date du 17 août 2023, un avenant au bail était formalisé entre la société FONCIERE [L] et la société FOSEM DISTRIBUTION.

Estimant que le compte locatif de la SARL FOSEM DISTRIBUTION était débiteur, la SARL FONCIERE [L] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 24 juin 2024 pour un montant total de 28.873,77 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, la SARL FONCIERE [L] a assigné la SARL FOSEM DISTRIBUTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner son expulsion et obtenir une provision au titre des loyers et chargés impayés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 décembre 2024.

La SARL FONCIERE [L] dans ses dernières conclusions, demande au juge des référés, de :

A titre principal :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail du 23 décembre 2023 et de l’avenant du 17 août 2023,

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société FOSEM DISTRIBUTION et celle de tous occupants de son chef des locaux situés à [Adresse 4] d’une surface de 278 m2 environ et de la cour attenante d’une superficie de 91 m2,

— Condamner la société FOSEM DISTRIBUTION au paiement de la somme provisionnelle de 28.659,52 euros représentant le montant des loyers et les charges arrêtés au 12 décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience et à majorer des pénalités contractuelles de retard,

— Condamner la société FOSEM DISTRIBUTION au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges,

— La condamner aux entiers dépens ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 3.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la société FOSEM DISTRIBUTION de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement sont octroyés :

— Subordonner le paiement des sommes à intervenir à la constitution et la remise en original par la société FOSEM DISTRIBUTION, d’une garantie bancaire.

De son côté, la SARL FOSEM DISTRIBUTION demande au juge des référés, de :

— Débouter de ses demandes la société FONCIERE [L],

— Octroyer à la société FOSEM DISTRIBUTION des délais de paiement pour le paiement des sommes auxquelles elle viendrait à être condamnée, soit la somme de 23.819,60 euros TTC, à raison de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Suspendre parallèlement les effets de la clause résolutoire acquise au profit du bailleur à la suite du commandement de payer resté partiellement infructueux,

En tout état de cause,

— Constater que la demande de la société FONCIERE [L] de communication sous astreinte du bilan comptable de l’année 2023 par la société FOSEM DISTRIBUTION, est nul et sans effet dans la mesure où la société FOSEM DISTRIBUTION produit dans le cadre de la présente instance les comptes annuels de l’année 2023 réclamés,

— Condamner la société FONCIERE [L] à payer à la société FOSEM DISTRIBUTION la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société FONCIERE [L] aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions versées au soutien des débats, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire et la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, le contrat souscrit le 23 décembre 2015, ayant fait l’objet d’un avenant en date du 17 août 2023, entre la SARL FONCIERE [L] et la SARL FOSEM DISTRIBUTION, contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

La SARL FONCIERE [L] justifie avoir délivré un commandement de payer le 24 juin 2024 pour la somme de 28.636,16 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Elle produit un décompte arrêté au 12 décembre 2024, dont il résulte que le preneur reste redevable de la somme de 28.659,52 euros, au titre des loyers et charges, échéance du mois de novembre 2024 inclus.

Le fait que la SARL FOSEM DISTRIBUTION n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 24 juillet 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

Cependant, la société défenderesse, dont la bonne foi est présumée, invoque des difficultés financières dont elle justifie en produisant notamment ses comptes annuels pour l’année 2023 et une attestation de l’expert-comptable.

Par ailleurs, la société bailleresse ne fait pour sa part état d’aucune difficulté financière.

Au regard des pièces produites, il convient donc d’octroyer à la défenderesse un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers.

En conséquence, il y a lieu de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par le preneur des engagements pris,

— l’autoriser à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 1.194 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce, en sus du loyer et des charges courantes,

— dire que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

— dire que faute pour le preneur de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dire que dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SARL FONCIERE [L].

En revanche, la partie demanderesse ne justifie pas en quoi la SARL FOSEM DISTRIBUTION serait tenue de constituer une garantie bancaire. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL FOSEM DISTRIBUTION, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M^me Carole LOUIS, vice présidente du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SARL FOSEM DISTRIBUTION à payer à la SARL FONCIERE [L] une somme provisionnelle de 28.659,52 euros (VINGT HUIT MILLE SIX CENT CINQUANTE NEUF EUROS et CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des créances de loyers et de charges (échéance du mois de novembre 2024 inclus) ;

AUTORISONS la SARL FOSEM DISTRIBUTION à se libérer de cette dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer courant et des charges courantes, de 23 mensualités de 1.194 euros, et une 24ème mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, dans les conditions et aux termes prévus par le bail ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ;

DISONS que faute pour la SARL FOSEM DISTRIBUTION, pendant le cours de ces délais, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes :

— l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de la SARL FONCIERE [L],

— la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet à le lendemain du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée,

— il sera alors procédé l’expulsion de la SARL FOSEM DISTRIBUTION selon les formes et délais prévus par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

— la SARL FOSEM DISTRIBUTION, en qualité d’occupant sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis, qui sera alors due par la SARL FOSEM DISTRIBUTION, à compter du lendemain du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SARL FONCIERE [L], et au besoin l’y condamnons,

— en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des obligations susvisées et d’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement ;

CONDAMNONS la SARL FOSEM DISTRIBUTION à payer à la SARL FONCIERE

[L] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions

de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL FOSEM DISTRIBUTION aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 28 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,