TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00929 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H6LC

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.A. PODELIHA

C/

[Z] [N]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Me [K]

Copie conforme

Me [H]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [N]

né le 09 Octobre 1978 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 08 décembre 2020, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [Z] [N] un logement situé au [Adresse 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 477,07 € et de 124,78 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 avril 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 05 juin 2023 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [Z] [N] à lui payer :

1. la somme de 17.977,42 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025. Après un renvoi, elle a été retenue à l’audience du 04 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 19.938,90 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Ajoutant à ses écritures, elle indique oralement qu’un supplément de loyer de solidarité été appliqué, ce qui justifie le montant de certaines échéances.

Elle s’oppose à l’octroi de délais compte tenu de l’importance de la dette et de l’attitude du locataire.

Elle sollicite la possibilité de produire un décompte actualisé en cours de délibéré compte tenu du règlement invoqué par le défendeur.

M. [Z] [N], représenté par son conseil qui s’en rapporte oralement à ses conclusions du 1er septembre 2025, demande de :

— dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ou au prononcé de la résiliation du bail,

— lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois avec suspension corrélative de la clause résolutoire,

— débouter la société Podeliha de toutes ses demandes, fins et conclusions et en particulier de sa demande d’indemnité de procédure,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il soutient avoir repris le paiement de son loyer avant l’audience, ayant réglé la somme de 690 € au titre de son échéance d’août 2025.

Il ajoute que le montant de certaines échéances ne sont pas justifiées, certaines échéances pouvant atteindre la somme de 2.070,24 € sans explication.

Au soutien de sa demande de délais de paiement suspensifs, il fait valoir que sa situation est particulièrement difficile, faisant l’objet d’une saisie des rémunérations en cours pour le règlement d’un prêt de 12.000 € ; qu’il a en outre un arriéré d’impôt non négligeable ; qu’il est manifestement en situation de surendettement et va déposer un dossier. Il insiste sur sa situation de débiteur malheureux mais de bonne foi, indiquant disposer par ailleurs d’un emploi à mi-temps et être dans l’attente d’un passage à plein temps.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, le conseil de la société Podeliha ayant été autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte locatif actualisé et le conseil de M. [N] invité à justifier dans le même délai de la saisie des rémunérations par lui évoquée.

Par note en délibéré du 15 septembre 2025, Me [H] a communiqué une fiche comptable relative à la saisie des rémunérations en cours au tribunal judiciaire d’Angers.

Par note en délibéré du 7 octobre 2025, Me [K] a transmis un décompte locatif actualisé arrêté au 11 septembre 2025 qui confirme le règlement d’une somme de 690 € porté au décompte au crédit du compte locataire le 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 03 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 08 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation ) prévoyant « après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…). » Le commandement de payer signifié le 05 avril 2023 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 05 avril 2023, pour la somme en principal de 5.256,09 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois. La somme de 6.356,15 € portée au crédit du compte locataire le 22 juillet 2023 avec la mention “facture 01/06/2023 – 01/06/2023" correspond en effet à une contre-passation d’écritures a et ne constitue pas un paiement. Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par le défendeur.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 06 juin 2023.

Sur la demande principale en paiement

En application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM Podeliha produit, dans le cadre de sa note en délibéré dûment autorisée, un décompte locatif actualisé mentionnant une somme restant à devoir de 19.248,90 € à la date du 11 septembre 2025.

Ce décompte fait bien apparaître le virement de 690 € effectué le 1er septembre 2025 par le défendeur.

M. [Z] [N] ne justifie d’aucun autre paiement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur ni d’aucun autre fait libératoire.

S’il remet en cause le montant de certaines échéances appelées, il résulte des pièces produites par la SA d’HLM Podeliha qu’un supplément de loyer de solidarité a été appliqué successivement de janvier 2023 à mai 2023, de janvier 2024 à juin 2024 puis de janvier 2025 à février 2025 (cf. les pièces n3, 6, 9, 10 et 11 du demandeur), cette possibilité étant expressément prévue par les dispositions de l’article L.441-3 à L.441-15 du code de la construction et de l’habitation, en l’occurrence manifestement à titre provisoire pour défaut de communication de ses avis d’imposition. Il ressort toutefois également des décomptes produits que les sommes provisoirement appelées à ce titre ont été contre-passées en écriture : les sommes de 6.356,15 €, 7.890,36 € et de 2.717,80 € ayant été recréditées sur le compte locataire les 22 juin 2023, 23 juillet 2024 et 20 mars 2025, seul le loyer courant ayant été ensuite appelé.

La somme réclamée correspond donc à la dette locative définitive.

M. [Z] [N] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 19.248,90 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 17.977,42 € à compter de l’assignation (08 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [Z] [N] a bien repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience puisqu’il a effectué le 1er septembre 2025 une somme de 690€ légèrement supérieure au montant de la dernière échéance courante.

Cependant, il ressort du décompte fourni par la société Podeliha non discuté par le défendeur que ce dernier effectue des paiements très irréguliers : le paiement précédent remonte au mois de juin 2025 et les précédents n’étaient que partiels.

La dette locative atteint par ailleurs au jour de l’audience un montant très important sans que la situation financière de M. [N] ne puisse totalement l’expliquer.

En effet, si M. [Z] [N] déclare travailler actuellement à mi-temps, il ne produit aucune pièce permettant de justifier de sa situation alors que selon le diagnostic social établi le 27 mai 2025, le montant de ses ressources s’élevait (prime d’activité comprise) à 1.509€/mois.

De même, s’il déclare être confronté à une saisie de ses rémunérations, ce dont il a effectivement justifié en cours de délibéré conformément à la demande du juge, il ressort de la fiche comptable transmise par le greffe se rapportant à une saisie ordonnée en 2024 qu’à la date du 5 septembre 2025 aucune somme n’avait été répartie : le montant de la dette étant identique au montant initial. La saisie en cours n’est donc pas effective et ne peut en conséquence expliquer en aucune façon la situation d’impayé locatif.

En tout état de cause, et à s’en tenir aux seules déclarations du débiteur à l’audience, ce dernier n’apparaît pas en capacité de régler sa dette locative, eu égard à l’importance de celle-ci et alors qu’il est confronté à l’existence d’autres dettes.

Si M. [Z] [N] manifeste enfin sa volonté de déposer un dossier de surendettement, il est constant qu’à ce jour, aucun dossier n’a été déposé, de sorte qu’aucune décision de recevabilité n’est intervenue.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de délais de paiement mais également de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

La clause résolutoire étant acquise au bailleur et le locataire débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci doit produire ses pleins effets

Du fait de la résiliation du bail, M. [Z] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, M. [Z] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

M. [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 avril 2023, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [Z] [N] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 décembre 2020 entre la SA d’HLM Podeliha et M. [Z] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 06 juin 2023 ;

DÉBOUTE M. [Z] [N] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Z] [N] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 19.248,90 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 11 septembre 2025 (incluant notamment l’échéance du mois d’août 2025 et le versement de 690 € intervenu le 1er septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 17.977,42 € à compter de l’assignation du 08 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [N] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE M. [Z] [N] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 avril 2023, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] ;

Le Greffier, Le Président,