TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00676 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H42I

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00816

S.A. PODELIHA

C/

[M] [V], [X] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M et Mme

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [M] [V]

née le 15 Mars 1999 à [Localité 8]

Monsieur [X] [Z]

né le 23 Janvier 1996 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 décembre 2021, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [M] [V] et M. [X] [Z] un logement situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal de 342,87€, outre 25,99 € au titre du loyer du garage et 89,73 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [M] [V] et M. [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail litigieux et de ses annexes intervenue de plein droit le 28 novembre 2023 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [V] et M. [X] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement Mme [M] [V] et M. [X] [Z] à lui payer :

1. la somme de 6.692,80 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6.893,98 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par les défendeurs.

Mme [M] [V] et M. [X] [Z] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, sous réserve de la prise en compte de deux règlements supplémentaires effectués les 29 mai 2025 et 03 juin 2025 pour un montant de 100 € chacun. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler leur dette par des mensualités de 400 € au total (soit 300 € versé par Monsieur et 100 € par Madame).

Ils ajoutent être dans l’attente d’un versement d’une somme de 2.000 € d’ici la fin de l’année, qu’ils comptent reverser à leur bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 9] le 21 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 16 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). » Le commandement de payer signifié le 27 septembre 2023, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette. Il convient d’y substituer, pour les motifs précités, le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable au locataire.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 27 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.905,80 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 novembre 2023.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail comporte en outre une clause de solidarité (article 3 – Solidarité) qui prévoit que : “en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat et celles résultant de ses reconductions successives”.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [M] [V] et M. [X] [Z] restent lui devoir la somme de 6.893,98 € à la date du 27 mai 2025.

Mme [M] [V] et M. [X] [Z] reconnaissent le principe de leur dette à l’audience. Ils justifient toutefois à l’audience, à partir de leur téléphone portable, de l’existence de deux règlements supplémentaires effectués postérieurement au décompte produit par le bailleur : à savoir un règlement de 100 € le 29 mai 2025 et un second règlement de 100 € le 03 juin 2025.

Il convient de les déduire de la somme réclamée.

Mme [M] [V] et M. [X] [Z] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6.693,98 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.692,80 € à compter de l’assignation (24 mars 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [M] [V] et M. [X] [Z] ont repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience. Il ressort du diagnostic social et financier et de leurs explications à l’audience qu’ils vivent avec leur fils de trois ans et sont dans l’attente de la naissance de leur second enfant ; que tous les deux travaillent et que leurs ressources mensuelles s’élèvent à 3.655 € environ.

Leur situation financière leur permet donc d’assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée. En outre, la proposition d’apurement est acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [M] [V] et M. [X] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement (à charge pour les défendeurs de s’accorder entre eux sur la répartition des sommes à verser pour le règlement de la mensualité fixée).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [M] [V] et M. [X] [Z] s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [M] [V] et M. [X] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [V] et M. [X] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, Mme [M] [V] et M. [X] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2021 entre les parties concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [V] et M. [X] [Z] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 6.693,98 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 05 juin 2025 (incluant notamment l’échéance du mois de mai 2025 et prenant en compte les deux versements effectués les 29 mai et 3 juin 2025 pour un montant de 100 € chacun), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 6.692,80 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [M] [V] et M. [X] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 400 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [V] et M. [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [V] et M. [X] [Z] soient condamnés in solidum à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [V] et M. [X] [Z] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [V] et M. [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2023 , de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le greffier, La vice-présidente,