TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

EXPROPRIATION

Affaire N° RG 24/00010 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HX3Q -

décision du 11 septembre 2025 – N° minute : 11/2025

ALTER PUBLIC C/ SCI AXO UNE

JUGEMENT EN FIXATION DE VALEUR D’IMMEUBLE EN MATIÈRE D’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

ENTRE :

Société ALTER PUBLIC

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n°[Numéro identifiant 12]

[Adresse 11]

représentée par son directeur général, monsieur [X] [N], confirmé à cette fonction par délibération du conseil d’administration de la société en date du 3 novembre 2021,

AUTORITÉ PRÉEMPTRICE,

représentée par Maître Aurélie BLIN membre de la SELARL LEX PUBLICA, avocate au Barreau d’ANGERS,

ET :

Société Civile Immobilière (SCI) AXO UNE

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n°[Numéro identifiant 14]

[Adresse 3]

représentée par son gérant, monsieur [I] [J],

PRÉEMPTÉE,

représentée par Maître Nicolas EVENO substitué par Maître Adèle KRAWCZYK, membres de la SCM A&E Avocats Conseils, avocats au Barreau de NANTES,

EN PRÉSENCE DE :

— madame [M] [B], attachée de justice,

— mesdames [C] [K] et [V] [IW], juristes alter public,

— messieurs [D] [E], associé indéfiniment responsable de la SCI AXO UNE, et [CM] [MH], juriste salarié,

— monsieur le commissaire du Gouvernement domicilié en cette qualité, direction départementale des finances publiques de Maine-et-Loire – pôle d’évaluation domaniale – [Adresse 2], représenté par monsieur [H] [W], inspecteur des finances publiques, désigné par le directeur départemental des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire de gouvernement,

— madame [DO] [L], inspectrice principale des finances publiques,

Responsable Division Domaine, DDFIP du Maine-et-Loire,

— madame [A] [P], inspectrice des finances publiques, DDFIP du Maine-et-Loire,

— madame [R] [DC], Directrice de l’Aménagement du Territoire à la Mairie d'[Localité 15],

Après avoir entendu à l’audience du 24 avril 2025 tenue publiquement à la mairie d'[Localité 15] (Maine-et-Loire), immédiatement après le transport sur les lieux, les parties, leurs représentants et le commissaire du gouvernement.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Benoît GIRAUD, président du tribunal judiciaire d’Angers désigné en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de Maine-et-Loire pour une durée de trois ans, par ordonnance du 23 septembre 2024 du Premier président de la cour d’appel d’Angers,

Greffier : Dany BAREL, greffière, présente aux débats,

Greffier : Sylvie KIMPPIENNE, greffière, présente au prononcé,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 avril 2025,

À l’issue de celle-ci, le Président a faire savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 septembre 2025,

JUGEMENT :

— rendu à cette date par mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, signé par M Benoît GIRAUD, juge de l’expropriation, et M^me Sylvie KIMPPIENNE, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération du 29 juin 2009, le conseil municipal de la commune d'[Localité 15] a décidé de créer la ZAC dite “[Adresse 20]” à destination d’équipements, de services, de commerces et de logements, dans le cadre de la restructuration de son centre ville.

Par délibération du 16 décembre 2020, le conseil municipal de la commune d'[Localité 15] a confié l’aménagement du site à la SPLA de l’Anjou, devenue la SPL de l’Anjou puis la société Alter Public, un traité de concession ayant été régularisé le 1er février 2011.

La commune d'[Localité 15] fait partie de la communauté urbaine Angers Loire Métropole.

Par délibération du 13 mars 2017, le conseil de communauté d’Angers Loire Métropole a institué le périmètre du droit de préemption urbain (DPU) communautaire suite à l’approbation et à l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi).

Par acte du 8 avril 2024, la commission permanente de la communauté urbaine Angers Loire Métropole a réinstitué le droit de préemption urbain de la communauté urbaine et décidé qu’il couvre toutes les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) issues de la modification n°2 du PLUi approuvée le 14 mars 2024 par le conseil de communauté.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie d'[Localité 15] le 3 septembre 2024, Maître [PR] [F], notaire, a fait part de l’intention de la SCI Axo Une, représentée par son gérant M. [I] [J], de céder à M. [UU] [Y], un local professionnel vacant d’une surface de 66m², située au [Adresse 4] à [Localité 15], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 8], d’une contenance de 75m², au prix de 188 800 €.

La parcelle est située dans le périmètre du droit de préemption urbain de la communauté urbaine Angers Loire Métropole.

Par arrêté du 19 septembre 2024, la communauté urbaine d’Angers Loire Métropole a décidé de déléguer son droit de préemption urbain à la société Alter Public concernant la déclaration d’intention d’aliéner susvisée.

Par avis du 16 octobre 2024, le pôle d’évaluation domaniale de Maine-et-Loire de la direction départementale des finances publiques du Maine-et-Loire a évalué l’immeuble à la somme de 105 000 €.

Par décision du 23 octobre 2024, la société Alter Public a décidé d’exercer, conformément aux dispositions définies aux articles L.210-1 et suivants et R.213-1 et suivants du code de l’urbanisme, son droit de préemption. Elle a notifié son offre d’acquérir le bien au prix de 105 000 € à la société Axo Une par lettre recommandée dont l’accusé réception a été signé le 28 octobre 2024.

Par courrier du 7 novembre 2024, M. [I] [J], gérant de la SCI Axo Une, a informé la société Alter Public qu’il refusait la vente au prix proposé et maintenait le prix de 188 800 €.

Par requête enregistrée au greffe le 28 novembre 2024, la société Alter Public a saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation du prix de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la société Alter Public a notifié à la SCI Axo Une son mémoire de saisine du juge de l’expropriation.

Par ordonnance du 6 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date de visite des lieux et de l’audience qui s’ensuit, au 24 avril 2025.

Vu le mémoire récapitulatif et responsif de la société Alter Public parvenu au greffe le 10 avril 2025 aux termes duquel celle-ci demande au juge de l’expropriation de :

— fixer la valeur de l’immeuble à la somme de 105 000 € ;

— débouter la SCI Axo Une du surplus de ses autres demandes ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Vu le mémoire en réponse de la SCI Axo Une parvenue au greffe le 8 janvier 2025 par lequel celle-ci demande au juge de l’expropriation de :

— fixer la valeur de l’immeuble à la somme de 188 800 € ;

— condamner la société Alter Public à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais d’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Vu les conclusions complémentaires du commissaire du Gouvernement parvenues au greffe le 18 avril 2025, tendant à la fixation de l’indemnité à la somme de 105 000 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence :

La société Alter Public, au visa de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme et de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, demande de retenir comme date de référence le 17 octobre 2021 qui correspond à la date à laquelle est devenu exécutoire la révision du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) d’Angers Loire Métropole qui a délimité la zone dans laquelle est située le bien.

Le commissaire du gouvernement précise que la date de référence à retenir est le 17 octobre 2021 puisque les parcelles sont situées dans une ZAC et en zone de préemption urbaine, ce qui correspond à la dernière révision du PLUi de la communauté urbaine Angers Loire Métropole du 13 septembre 2021, entrée en vigueur le 17 octobre 2021.

La société Axo Une n’a pas présenté d’observation sur la date de référence.

***

L’article L213- 4 du code de l’urbanisme prévoit qu’en matière de droit de préemption, le prix est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 30 mars 2023 (pourvoi n°22-14.163), a précisé que lorsque le bien exproprié est situé dans le périmètre d’une ZAC, la date de référence est celle définie par le code de l’urbanisme.

***

En l’espèce, le bien est situé à l’intérieur de la ZAC du centre ville d'[Localité 15], dans une zone soumise au droit de préemption urbain de la commune. Il sera ainsi fait application des dispositions du code de l’urbanisme susvisées pour déterminer la date de référence.

Il résulte de ce qui précède que la date de référence sera fixée en fonction de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public et approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Il s’agit, en l’espèce, du 17 octobre 2021, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification générale du PLUi d’Angers Loire Métropole approuvée le 13 septembre 2021, applicable en conséquence à la parcelle objet de la présente décision.

La date de référence sera en conséquence fixée au 17 octobre 2021.

C’est à la date de référence que l’on se place pour examiner la nature du bien et son usage effectif.

A cette date, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 8], d’une superficie de 75 m², est situé en zone UC du PLUi. Elle supporte un local professionnel vacant d’une surface déclarée de 66m².

Sur le prix de l’ensemble immobilier :

La société Alter Public précise que :

— le bien immobilier se situe dans le périmètre de la ZAC dite “[Adresse 20]” d'[Localité 15] ;

— le local, d’une superficie de 66 m², comporte 1 niveau et se compose d’une entrée, de trois bureaux, d’une salle de pause, d’un WC et d’un couloir de distribution ; le tout dans un bon état général ;

— tous les diagnostics immobiliers n’ont pas été réalisés à la date de la demande ;

— le bien est libre de toute location ou occupation.

Elle se prévaut des termes de comparaison produits par le service des domaines dans son avis du 16 octobre 2024, à savoir :

— TC 1 : acte de vente du 21 juin 2022 par la société Nimara à la société The Wood Women d’un ensemble immobilier à usage professionnel situé à [Localité 15], [Adresse 1] et [Adresse 5], cadastré section AR n° [Cadastre 7], en zone UC, d’une superficie de 51,20 m² pour le lot n° 30 et de 101,44 m² pour le lot n° 31, soit un total de 152,64 m², au prix de 220 000 €, soit 1 441,3 € le m² ;

— TC 2 : acte de vente du 12 juin 2024 par la société De La Garde à la société Barimmo d’un local professionnel situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 18], cadastré section AS n° [Cadastre 13], d’une superficie de 52,46 m², au prix de 75 000 €, soit 1 429,6 € le m² ;

— TC 3 : acte de vente du 25 août 2022 par la société Podeliha à la société Vetosteophyto d’un local d’activité situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et constitué de locaux d’activités, situé à [Adresse 19], en zone UC, d’une superficie de 38,79 m², au prix de 60 000 €, soit 1 546,79 le m² ;

— TC 4 : acte de vente du 22 mai 2023 par la société Podeliha à Monsieur [T] [Z] et Madame [YE] [G] d’un local d’activité situé dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé à [Adresse 19], en zone UC, d’une superficie de 41,40 m², au prix de 65 000 €, soit 1 546,79 € le m² ;

— TC 5 : acte de vente du 29 mai 2024 par la société Viamaelys à la société Adeaq Immo d’un local situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 17], en zone UC, d’une superficie de 69,61 m², au prix de 114 000 €, soit 1 637,70 € le m².

Ces cinq termes de comparaison aboutissent à un prix moyen du m² de 1 544 €.

Elle cite également le terme de comparaison suivant :

— TC 6 : acte de vente du 7 janvier 2025 par la société Les Deux Cercles à la société Alter Public d’un local commercial (magasin d’optique) d’une surface de 85 m² situé dans la galerie marchande Carrefour Market à [Localité 15], en zone UC, au prix de 100 000 €, outre 11 000 € d’indemnité de remploi, soit 1 250 € le m².

Elle se prévaut également des termes de comparaison 7 et 8 du commissaire du gouvernement.

Elle utilise deux méthodes d’évaluation, à savoir la méthode par comparaison et la méthode par le revenu locatif. Sur la base de ces deux méthodes, elle offre un prix de 105 000 €.

Elle critique les moyens développés par la SCI Axo Une en soutenant que :

— la précédente cession du bien litigieux intervenue en 2007 ne devrait pas être retenue pas le juge au motif que la cession est trop ancienne et que la SCI Axo Une ne prend pas en compte sa propre acquisition de ce bien, intervenue le 8 novembre 2019 au prix de 69 000 € ;

— le terme de comparaison 9 retenu par la SCI Axo Une ne doit pas être pris en compte au motif que la SCI Axo Une ne produit pas de justificatif de cette vente, outre que la cession a été réalisée au prix de 95 000 € pour une surface de 66m², soit 1.439,39 € le m² ;

— la cote callon 2024 fait état, sur la commune d'[Localité 15], d’un prix maximal de 1.280 € le m² pour les locaux anciens rénovés.

La société Axo Une précise que son bien immobilier à usage de local professionnel est composé d‘une entrée, d’un dégagement, d’un petit bureau, d’une cuisine et de trois bureaux, qu’il dispose de vitrines et qu’il est situé en coeur de ville, à proximité immédiate d’un secteur commerçant et de l’arrêt de tramway “Saint Gilles”.

Elle considère que :

— la précédente cession de son bien immobilier, survenue en 2007 au prix de 125 000 €, doit être prise en compte pour l’évaluation de son bien ;

— les termes de comparaison produits par la société Alter Public ne sont pas pertinents puisqu’ils ne correspondent pas aux caractéristiques du bien en cause, notamment en ce qu’ils bénéficient d’un emplacement de mauvaise qualité et sont situés en copropriété ;

— la valeur du bien doit être fixée en fonction de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2024, ce qui abouti à un prix de 2 534 € le m².

Elle se prévaut du terme de comparaison suivant :

— TC 9 : une vente survenue le 21 octobre 2021 d’un local professionnel de 66 m², situé au [Adresse 6], parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 10], au prix de 325 000 €.

Le commissaire du gouvernement précise que le bien préempté se situe à proximité d’un quartier commerçant de la commune d'[Localité 15] et de son centre administratif, desservis par un arrêt de tramway, outre qu’il correspond plus à un local professionnel qu’à un commerce disposant d’un espace d’exposition et de vente.

Il sollicite le rejet des termes de comparaison suivants :

— TC 1 : en ce qu’il offre plus du double de surface, qu’il ne se trouve pas en rez-de-chaussée mais au premier étage d’un bâtiment et qu’il ne présente pas de vitrine ;

— TC 2 : en ce qu’il se trouve au premier étage et qu’il ne présente pas de vitrine ;

— TC 6 : en ce qu’il n’est pas compartimenté, ni de nature à favoriser une activité libérale, mais offre une importante surface de vente, outre qu’il appartient à un ensemble de cellules commerciales qui attire la clientèle.

Il se prévaut également des termes de comparaison 3, 4 et 5 en ce qu’ils disposent de vitrines, qu’ils sont situées en rez-de-chaussée et offrent des surfaces comparables.

Il cite également les termes de comparaison suivants :

— TC 7 : acte de vente du 22 mai 2024 par la société De [Adresse 22] à la société Marmaille & Sens de locaux à usage d’activité professionnelle ou commerciale situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 16], en zone UC, d’une superficie de 92,80 m², au prix de 143 000 €, soit 1 540,95 € le m² ;

— TC 8 : acte de vente du 14 mars 2024 par la société De [Adresse 22] à Madame [S] [U] et Monsieur [RI] [O] de locaux à usage d’activité professionnelle ou commerciale situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 16], en zone UC, d’une superficie de 54,10 m², au prix de 78 300 €, soit 1 447,32 € le m².

Il ne retient pas la méthode d’évaluation par le rendement dans la mesure où seul un ordre de grandeur peut être calculé à partir de la cote callon.

Il critique par ailleurs les termes de comparaison retenus par la SCI Axo Une en ce que :

— la vente de 2007 est trop ancienne ;

— le local professionnel de 66m² (TC 9) a en réalité été vendu au prix de 1 439,39 € le m² puisque le prix de 325 000 €, correspond à la vente de ce local ainsi que d’un bâtiment sur la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 9] ; en outre, ce local de 66 m² constitue un commerce et se trouve en zone UA ;

— la valorisation du bien en fonction de la cote callon ne peut être retenue.

Il conclut à la valorisation du bien à hauteur de 1 548,56 € le m², soit pour une surface de 66 m², la somme de 102 204,96 € arrondie à 105 000 €.

***

Il résulte du transport sur les lieux que le bien préempté est un local professionnel vacant d’une surface de 66m², de plain-pied, situé dans un immeuble construit en 1989, en état général extérieur d’usage. Il dispose de grandes vitrines situées sur trois façades incurvées. Il donne sur l'[Adresse 21], sur laquelle se trouve plusieurs commerces (pharmacie, banque, magasin de matériel médical, boucherie-charcuterie). Il comporte plusieurs pièces de petites tailles : une entrée, un dégagement, un petit bureau, une cuisine, trois bureaux, un WC. Le local est dans un état général moyen. A l’extérieur, le toit terrasse végétalisé n’est pas entrenenu et présente de nombreuses mauvaises herbes. Le bâtiment est situé sur une parcelle de 75m², non clôturée.

Il doit être retenu des termes de comparaison relatifs à des biens comparables, soit des parcelles situées dans le même zonage, dans un secteur géographique similaire.

Les termes de comparaison 1, 2, 3, 4 et 6 ne sont pas pertinents en ce qu’ils sont éloignés du bien préempté (près d’un kilomètre de distance), tandis que les termes de comparaison retenus se situent dans un rayon de 100 mètre du bien litigieux. En outre, le terme de comparaison 1 présente une surface non comparable de plus du double de la surface du bien préempté, tandis que le terme de comparaison 2 se situe au 1er étage d’un immeuble. Le terme de comparaison 6 n’est pas comparable en ce qu’il se situe dans une galerie marchande et se compose d’un grand espace de vente.

En outre, il y a lieu de rappeler que le compromis de vente signé par le représentant de la société Axo Une, au prix de 188 000 euros, ne peut constituer un point de comparaison, pas plus que la vente du bien litigieux survenue en 2007 au prix de 125500 euros, d’autant que le société Axo Une avait acquis ce bien en 2019 au prix de 69000 euros.

Il sera ainsi retenu les termes de comparaison 5, 7 et 8, lesquels se situent dans le même zonage UC, à proximité du bien préempté et présentent des caractérisques comparables au bien litigieux, notamment des vitrines, des surfaces équivalentes et sont situés en rez-de-chaussée.

Le terme de comparaison 9 sera également retenu en ce qu’il se situe à proximité du bien litigieux et qu’il présente des caractériques comparables. Il sera cependant retenu un prix de cession de 95 000 € pour une surface de 66m², soit 1 439,39 € le m², et il sera écarté la proportion du prix de cession qui correspond à la vente d’un bâtiment distinct.

Au vu de ces éléments, il convient de fixer le prix de l’immeuble de la SCI Axo Une à 1 550 € le m², soit pour une superficie de 66 m² un prix de 102 300 € arrondi, comme le propose la société Alter Public, à la somme de 105 000 €.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La société Alter Public sera condamnée à payer à la SCI Axo Une la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la société Alter Public.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le prix de l’immeuble propriété de la SCI Axo Une, situé au [Adresse 4] à [Localité 15], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 8], à 105 000 € ;

CONDAMNE la société Alter Public à payer à la SCI Axo Une la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE la charge des dépens de l’instance à la société Alter Public ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à dispoition au greffe le onze septembre deux mil vingt cinq, la minute état signée par Benoît Giraud, président, juge de l’expropriation, et Sylvie Kimppienne, greffière.

la greffière, le juge de l’expropriation,