04 Février 2025

AFFAIRE :

[J] [P]

C/

S.E.L.A.S. [18], [H] [R], [G] [Z] veuve [W], [F] [W] épouse [X], [Y] [W] veuve [K], [D] [W]

N° RG 23/01999 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HJBL

Assignation :30 Août 2023

Ordonnance de Clôture : 22 Octobre 2024

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 11] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentant : Maître Guillaume BOIZARD de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

S.E.L.A.S. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 11]

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [H] [R]

né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 19] (VOSGES)

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [G] [Z] veuve [W]

née le [Date naissance 8] 1928 à [Localité 11] (MAINE-ET-LOIRE)

EHPAD de [Adresse 20]

[Localité 11]

Représentant : Maître Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [F] [W] épouse [X]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 11] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représentant : Maître Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [Y] [W] veuve [K]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 11] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentant : Maître Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [D] [W]

né le [Date naissance 7] 1967 à [Localité 17] (MAINE-ET-LOIRE)

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentant : Maître Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 05 Novembre 2024, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 04 Février 2025.

JUGEMENT du 04 Février 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [J] [P] s’est porté acquéreur d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 10], cadastrée section AH n°[Cadastre 15] pour 1a 75ca, moyennant le prix de 130 000 € propriété de Mme [Z] veuve [W], Mme [F] [W] épouse [X], Mme [Y] [W] veuve [K], M. [D] [W] époux [C] (ci-après les Consorts [W]).

L’acte de vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives des 5 et 6 mai 2022 précisait en page 5 au paragraphe « CONDITIONS GÉNÉRALES» que l’acquéreur s’obligeait à « souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s’il en existe. » et en page 6, était inséré au paragraphe « CONDITIONS PARTICULIERES » un « RAPPEL DES SERVITUDES » ainsi rédigé :

« Le VENDEUR rappelle que dans l’attestation immobilière reçue par Maître [N] [O], Notaire à [Localité 11] (49), en date du 31 mai 1978 au décès de M. [W] [S] [B] [I] le [Date décès 6] 1973, il a été rapporté diverses servitudes.

« Ces servitudes figurent sur une note dont la teneur intégrale approuvée par les parties après lecture demeurera ci-annexée après mention et visée par elles.

L’ACQUÉREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR à cet égard»

Etait jointe à l’acte de vente une copie des pages 4 et 5 de l’attestation immobilière après le décès de M. [W] qui comportait notamment un paragraphe « Rappel de servitudes» dans les termes suivants:

« Dans l’acte de vente par M. et Madame [U] à M. et Madame [W], le 10 mai 1952, …/… il a été indiqué sous le titre « charges et conditions» notamment ce qui suit littéralement rapporté:

« A ce sujet le vendeurs déclarent:

« Qu’aux termes de l’acte des trois et quatre juin mil neuf cent neuf énoncé dans l’origine de propriété qui précède, il a été stipulé que l’acquéreur de l’immeuble présentement vendu devrait supporter un droit de passage de deux mètres trente centimètres de largeur sous le porche au profit de M. [V]. »

Suivant acte reçu le 21 juillet 2022 par Maître [H] [R], notaire associé de la SELARL « [18] » à [Localité 11], les Consorts [W] ont vendu à M. [J] [P] les biens ci-dessus désignés au prix de 130 000 € payé comptant. L’acte comportait en page 10 un paragraphe « Rappel de servitudes» ainsi rédigé:

« …/… A la connaissance du VENDEUR, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’existe pas d’autres que celles relatées ci-après»,

La clause reprenait mot pour mot les termes de l’attestation immobilière après le décès de M. [W] ci-dessus rapportée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 Octobre 2022, M. [L] [M], en sa qualité de représentant de l’indivision [M] propriétaire de l’immeuble contigu à celui vendu à M. [J] [P], a mis ce dernier en demeure d’avoir à déplacer une remorque lui appartenant stationnée sous le porche séparant leur propriété, qui interdisait l’usage d’un droit de passage dont celle-ci se prévalait en vertu d’un droit de passage de jour et de nuit de deux mètres trente-trois centimètres de largeur s’exerçant par le porche de la propriété [U] devenue celle des Consorts [W].

M. [J] [P] a sollicité de Me [H] [R] des explications. Celui-ci lui a indiqué que dans l’acte de vente en date des 3 et 4 Juin 1909 intervenu entre M. et Mme [A], d’une part, et M. et Mme [U], d’autre part, rappelé dans l’acte de vente entre les consorts [W] et lui-même, il est stipulé que les acquéreurs devront supporter un droit de passage de deux mètres trente centimètres de largeur sous le porche au profit de la maison de M. [V].

M. [J] [P] a, par actes de commissaire de justice des 30 août et 06 septembre 2023, fait assigner la SELAS [18], Maître [H] [R] et les Consorts [W] devant le Tribunal judiciaire d’Angers aux fins de :

Dire et juger M. [J] [P] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes. Condamner la SELAS [18], Maître [H] [R], Mme [G] [Z] veuve [W], Mme [F] [W] épouse [X], Mme [Y] [W] veuve [K] et M. [D] [W] in solidum au paiement de la somme.de 39 500 € en réparation du préjudice subi par M. [J] [P]. Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral. Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie dématérialisée le 3 mai 2024, ici expressément visées et auxquelles il convient de se référer M. [J] [P] formule les mêmes demandes que celles figurant à l’assignation.

Aux termes de ses conclusions n° 2 signifiées par voie dématérialisée le 17 octobre 2024, ici expressément visées et auxquelles il convient de se référer la SELAS [18] et Maître [H] [R] demandent de :

Débouter purement et simplement M. [J] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Débouter les consorts [W] de leur demande subsidiaire de garantie formée à l’encontre de Me [H] [R] et de l'[18] ;Condamner M. [J] [P] à payer à Me [H] [R] et à l'[18] une somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner M. [J] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions n° 2 signifiées par voie dématérialisée le 27 septembre 2024 , ici expressément visées et auxquelles il convient de se référer Mme [G] [Z] veuve [W], Mme [F] [W] épouse [X], Mme [Y] [W] veuve [K] et M. [D] [W] demandent de :

A titre principal :

Débouter M. [J] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire :

Condamner in solidum la SELAS [18] et Maître [H] [R] à relever indemnes Mme [G] [Z] veuve [W], Mme [F] [W] épouse [X], Mme [Y] [W] veuve [K] et M. [D] [W] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; En tout état de cause :

Condamner M. [J] [P], ou tout succombant, à payer à Mme [G] [Z] veuve [W], Mme [F] [W] épouse [X], Mme [Y] [W] veuve [K] et M. [D] [W] une indemnité de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner ou tout succombant, M. [J] [P] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur la responsabilité civile de Me [H] [R] et des Consorts [W]

M. [J] [P] expose que ni les Consorts [W] ni Me [H] [R] ne lui ont indiqué que la servitude de passage en cause était toujours existante, et qu’il a reçu de la part du notaire l’assurance que cette servitude de passage était dorénavant éteinte.

Aux termes de ses écritures, M. [J] [P] prétend qu’il a considéré que le droit de passage était personnel à M. [V] et reproche aux défendeurs de ne pas l’avoir informé de cette servitude de passage. Il estime que l’existence de la servitude grevant le fonds qu’il a acquis a pour conséquence une dévalorisation du bien et qu’il a payé un prix correspondant à un bien ne supportant pas cette servitude. Il demande une indemnisation correspondant à la diminution de valeur du bien qu’il a acquis et à l’achat d’un garage.

Me [H] [R] et l'[18] contestent toute faute. Ils rappellent qu’une servitude est un droit réel et non personnel, et qu’en l’espèce elle bénéficie au fonds dont M. [V] était propriétaire et non à sa personne. Ils réfutent avoir assuré M. [J] [P] de l’extinction de la servitude de passage, même oralement. Ils demandent de débouter M. [J] [P] de l’ensemble de ses demandes.

Les Consorts [W] font observer qu’aucune clause de la promesse ni de l’acte notarié, ni aucun autre élément, ne démontre qu’ils auraient laissé croire à M. [J] [P] que la servitude de passage aurait été éteinte et rappellent que les servitudes constituent des droits réels qui restent attachés aux deux fonds entre lesquels elles ont été constituées en quelque main que l’un ou l’autre passe, malgré toutes mutations de propriété. Ils disent avoir satisfait à leur obligation de délivrance conforme et demandent de rejeter les demandes de M. [J] [P]. Ils demandent aussi que l’Office notarial et Me [R] soient condamnés à les relever indemnes de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

****

Dans le litige qui les oppose, les parties allèguent ou contestent l’existence d’une servitude de passage affectant le bien vendu. Il convient dès lors de rechercher si une telle servitude a ou non fait l’objet de leurs conventions et de se référer pour cela aux règles d’interprétation des contrats que prévoient les articles 1188 à 1191 du Code civil.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du même code dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 1191 dispose que lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

L’argument de M. [J] [P] selon lequel la servitude en question était personnelle, outre qu’une telle notion n’existe pas en droit, se trouve contredit par les éléments figurant aux actes précités.

En effet, ces actes précités des paragraphes intitulés « RAPPEL DES SERVITUDES » ou « SERVITUDES » (en toutes lettres et en majuscules), ou une annexe comprenant un paragraphe « Rappel de servitudes» (souligné), l’ensemble étant paraphé par M. [J] [P] « CL » puis signé en fin d’actes.

Il serait ainsi incohérent et vide de sens de faire figurer des clauses précises et explicites visant l’existence d’une prétendue « servitude personnelle » qui serait éteinte, créant ainsi une stipulation inutile.

M. [J] [P] n’apporte aucune preuve de ce qu’il a consulté Me [H] [R] sur l’existence de la servitude avant signature de l’acte authentique, pas davantage sur la réponse que celui-ci lui aurait donnée selon laquelle ce droit était éteint, ce qui est en contradiction avec la précision apportée aux paragraphes « servitudes » des actes précités qui exposent de manière expresse l’existence du droit de passage en cause.

M. [J] [P] ne peut sans contradiction affirmer d’une part qu’il est ignorant du droit et d’autre part qu’il a pu considérer lors des pourparlers précédant la vente et lors de la signature des actes que M. [V] a pu bénéficier d’une « servitude personnelle » qui se serait éteinte du fait du décès de l’intéressé ou de son obsolescence, et non d’une servitude attachée à une maison, c’est-à-dire un droit réel.

A contrario, le fait qu’il soit fait mention tant dans la promesse de vente que dans l’acte authentique de vente de paragraphes relatifs à la servitude de passage qui rapportent littéralement les mentions des actes de propriété antérieurs la concernant, ne peut viser un droit de passage réservé à la seule personne de M. [V] forcément décédé depuis l’acte de 1909 qui a créé la servitude, mais l’existence d’une servitude toujours actuelle.

Les photographies produites aux débats montrent la présence d’un portail métallique entre le porche de la propriété de M. [J] [P] et celle de l’indivision [W], laissant apparaître le jour sur trois côtés, ce qui montre l’existence d’une communication entre les deux propriétés d’une dimension suffisante pour le passage d’un véhicule automobile, permettant autrefois l’accès à un atelier de maréchalerie, ce qui s’entend d’un passage de chevaux et de leurs guides. La configuration des lieux telle qu’elle existait lors de la vente a ainsi révélé à M. [J] [P] l’existence d’un passage entre le bien qu’il achetait et la propriété voisine. Le simple fait que le portail présente des traces de rouille ou de signes que M. [J] [P] interprète comme ceux d’un non-usage du passage ne peut, comme il l’allègue, convaincre de l’extinction du droit de passage.

Il s’infère de ces éléments que les actes précités visent l’existence d’une servitude grevant l’immeuble acquis par M. [J] [P], fonds servant, au bénéfice de la propriété voisine de l’indivision [M], fonds dominant, et que celui-ci a reçu une information suffisante sur ladite servitude tant de la part des Consorts [W] que de la part de Me [H] [R] à l’occasion de la signature des actes.

La preuve de la faute des Consorts [W] et de Me [H] [R] n’étant pas rapportée, M. [J] [P] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

M. [J] [P], succombant à ses prétentions, supportera l’intégralité des dépens et, pour ce motif, il ne peut être fait droit à sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser Me [H] [R] et l'[18], ainsi que les Consorts [W] supporter leurs frais irrépétibles et M. [J] [P] sera condamné à payer à ce titre :

à Me [H] [R] et l'[18], la somme de 1 000,00€à Mme [G] [Z] veuve [W], Mme [F] [W] épouse [X], Mme [Y] [W] veuve [K] et M. [D] [W], chacun, la somme de 250,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, tel qu’il résulte de sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ou qu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. Il statue, d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de constater l’exécution provisoire de droit de la présente décision, en l’absence d’élément justifiant qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [J] [P] de l’ensemble de ses demandes;

Condamne M. [J] [P] aux dépens;

Condamne M. [J] [P] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:

à Me [H] [R] et l'[18], la somme de 1 000,00 €à Mme [G] [Z] veuve [W], Mme [F] [W] épouse [X], Mme [Y] [W] veuve [K] et M. [D] [W], chacun, la somme de 250,00 €

Dit que l’exécution provisoire est de droit ;

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT