TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 25/00692

N° Portalis DBY2-W-B7J-H47G

ORDONNANCE du

05 Août 2025

Minute n° 25/00016

[J] [X]

C/

S.A. PODELIHA, S.A. SMA, S.A. AXELIHA

Le

Copie conforme

M^e Ludovic BAZIN

M^e Pierre LAUGERY

la S.A. AXELIHA

la S.A. SMA

M. [V] [U]

Copie simple

M^e Thibault CAILLET

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 05 Août 2025,

après débats à l’audience du 28 Avril 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [J] [X]

née le 15 mai 1991 à ANGERS (49)

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro C490072562502008 du 25/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

représentée par Maître Marie CARRÉ, substituant Maître Ludovic BAZIN, avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

La S.A D’HLM PODELIHA

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 057 201 139

dont le siège social est sis [Adresse 2],

[Localité 4],

prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS,

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]

pris en la personne de son Syndic, la S.A. AXELIHA

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 058 200 593

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4],

non comparant, ni représenté,

La S.A. SMA

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 332 789 296

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 6],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

non comparante, ni représentée au jour de l’audience,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date du 2 juillet 2013, Mme [J] [X] (la requérante) a conclu avec la SA Podeliha (la bailleresse) un bail d’habitation sur un appartement sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la requérante a fait assigner convoquer la bailleresse et la SA Axeliha (le syndicat des copropriétaires) devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé afin d’obtenir une expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 avril 2025 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Selon acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, la bailleresse a fait assigner la SA SMA (l’assureur) en intervention forcée, procédure enregistrée sous le n° RG 25/00895.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de son acte introductif d’instance du 10 avril 2025, la requérante a demandé au tribunal de :

— ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert judiciaire en fixant ses missions conformément à ses propositions ;

— ordonner que l’expert adressera un pré rapport aux parties et déposera son rapport définitif au greffe du tribunal au plus tard le 30 septembre 2025 ;

— dire que les frais occasionnés par cette mesure d’instruction seront avancés par l’Etat et recouvrés selon les dispositions de la loi relative à l’aide juridictionnelle ;

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La requérante soutient qu’elle subit divers dysfonctionnements répétés du chauffage collectif depuis 2022 et qu’une panne totale est intervenue le 17 janvier 2025. Elle estime que les difficultés rendent le logement indécent.

Aux termes de ses observations orales à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, la bailleresse fait valoir toutes protestations et réserves de droit sur la demande d’expertise et demande la jonction des procédures.

Le syndicat des copropriétaires, régulièrement assigné à personne habilitée, n’a été ni présent ni représenté à l’audience.

Aux termes de son courrier parvenu en cours de délibéré le 16 juin 2025, Me [W] a indiqué qu’il venait d’être saisi des intérêts de la SMA SA qui faisait valoir toutes protestations et réserves de droit sur la demande d’expertise et sollicitait qu’il ne soit pas fait droit à la demande de garantie formée par la Société PODELIHA ou qu’une réouverture des débats soit ordonnée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des procédures :

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut à la demande des parties, ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, le lien unissant les procédures engagées entre la requérante et la bailleresse d’une part, la bailleresse et l’assureur d’autre part, est tel qu’il apparait opportun d’ordonner leur jonction.

Les procédures n° RG 25/00692 et n°RG 25/00895 seront donc jointes sous le n° RG 25/00692.

Sur la demande principale :

En application des dispositions des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également toujours « même en présence d’une contestation sérieuse », prescrire en référé les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, non manifestement voué à l’échec, qu’il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminable, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas sur un motif illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;”.

Il résulte de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que : “Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement”.

L’article 3 dudit décret énonce que “Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient”.

Au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, la requérante produit notamment un procès-verbal de constat dressé le 6 février 2025 lequel indique que “tous les radiateurs sont ouverts au maximum, les robinets étant sur 5”.

Dans le couloir d’entrée, il a été relevé “19°C près du sol et en divers endroits de la pièce”. Il a été constaté que “le radiateur de chauffage central est tiède en partie haute et presque froid en partie basse, alors pourtant qu’il est ouvert au maximum et qu’il devrait être brûlant”.

Dans la cuisine, il a été relevé “une température de 17°C à 18°C selon les endroits de la pièce et même 16°C près de la fenêtre”, “le robinet du radiateur est ouvert à fond” mais “malgré cela le radiateur est tiède”.

Le commissaire de justice a mesuré une température de 30°C en haut du radiateur et 23° C en partie basse.

Dans la pièce de vie, le procès-verbal de constat relève la présence d’un petit radiateur électrique que la requérante dit utiliser quand elle a trop froid.

Il énonce que : “Le robinet du radiateur de chauffage central est ouvert à fond, sur la position 5.

A l’aide de mon thermomètre je mesure une température de 16°C à 17°C selon les endroits de la pièce.

Le mur côté extérieur est glacé, tant à droite de la baie vitrée qu’à gauche. Mon thermomètre y enregistre une température de 14°C en partie basse. (…) Mon thermomètre relève une température de 28°C en partie haute du radiateur et de 19°C en partie basse”.

Le constat relève que “le tuyau de droite est à une température de 32°C tandis que celui de gauche est à 40°C.

Or, en examinant l’installation, je remarque que l’arrivée d’eau chaude dans le radiateur, en partie haute, provient de la conduite de droite, c’est-à-dire la moins chaude, tandis que la sortie du radiateur, en partie basse, rejoint la conduite de gauche, c’est-à-dire la plus chaude”.

Enfin, le procès-verbal de constat indique que le robinet du radiateur de la salle de bains est ouvert à fond alors que la températeur dans la pièce est de 17°C.

Au vu de l’ensemble de ces constatations qui établissent une difficulté de fonctionnement du système de chauffage qui n’est pas niée par le bailleur, la demande d’expertise apparait fondée et il convient d’y faire droit selon les modalités fixées ci-après, au dispositif de la décision.

Il sera sursis à statuer en l’état sur la demande de condamnation de la SA SMA à garantir le bailleur dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous Juge des contentieux de la protection d’Angers statuant en référé, publiquement, par Ordonnance réputée contradictoire, insusceptible d’appel sauf autorisation du Premier Président, en premier ressort :

— ORDONNONS la jonction des procédures n° RG 25/00692 et n° RG 25/00895 sous le n° RG 25/00692 ;

Vu l’urgence ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles aviseront.

— ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder Monsieur [V] [U] demeurant [Adresse 3] – tél. [XXXXXXXX01] – qui aura pour mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils en ce compris la SA AEXLIHA syndic de la résidence [Adresse 5] et la SA SMA ; les entendre ainsi que toutes personnes susceptibles de fournir des renseignements ;

— se faire remettre tous documents et pièces en rapport avec l’objet du litige et utiles à la solution dudit litige ;

— visiter en présence des parties ou celles ci dument convoquées l’immeuble litigieux, décrire les lieux loués ainsi que les désordres les affectant s’agissant du système de chauffage en précisant s’ils rendent le logement non décent ;

— décrire et chiffrer les solutions techniques à mettre en oeuvre pour remettre l’immeuble en état de décence ou pour rétablir un chauffage normal en en chiffrant le coût et la durée des travaux nécessaires ;

— donner son avis sur l’origine des désordres et les responsabilités de chacune des parties s’agissant des désordres constatés ;

— donner tous éléments d’appréciation du préjudice subi par la locataire et tout occupant de son chef en en précisant le point de départ ;

— dire que l’expert pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne que des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leurs noms, prénoms, domiciles et professions ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;

— dit que l’expert fera connaître dans son avis toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et leur source ;

— plus généralement, faire toutes constatations, observations et analyses utiles à l’information du Tribunal quant au présent litige ;

— DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès l’avis de consignation ;

— DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

— DISONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de Procédure Civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet, et qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

— INVITONS l’Expert à susciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties et à y répondre dans le rapport, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

— DISONS que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal dans le délai de HUIT MOIS à compter de sa désignation et communiquer ces deux documents aux parties ;

— DISONS que Mme [J] [X] bénéficiant de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu à consignation d’une somme à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— DISONS qu’il sera sursis à statuer sur la demande de condamnation de la SA SMA à garantir le bailleur ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier, Le Président,