TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00490 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3UY

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00490

S.A. PODELIHA

C/

[L] [U]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Me [O]

Copie conforme

M. [U]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nicolas MARIEL, membres de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [U]

né le 27 Juillet 1978 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 juin 1997, la Sa d'[Adresse 8] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [Z] [U] un logement situé au [Adresse 3].

Par avenant du 23 octobre 2022, M. [L] [G] est devenu avec Mme [Z] [U] co-locataire du logement.

Par courrier du 22 septembre 2023, la SA d’HLM Podeliha a pris acte du départ de Mme [Z] [U] du logement le 2 août 2023.

Le 28 octobre 2024, la SA d’HLM Podeliha anciennement dénommée Le Val de [Localité 9] a fait signifier à M. [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA d’HLM Podeliha anciennement dénommée Le Val de [Localité 9] a fait assigner M. [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 30 décembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [L] [U] à lui payer :

1. la somme de 3.010,52 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée pour la période postérieure et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.253,63 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais malgré l’absence de reprise de paiement des loyers.

M. [L] [U] comparaît en personne. Il soutient avoir déposé un dossier de surendettement le 7 février 2025 qui a donné lieu à une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 28 mars 2025. Il se dit prêt à reprendre le paiement de son loyer dans l’attente de son relogement. Il déclare avoir réglé une somme de 350 € le 6 mai 2025 correspondant au montant du loyer hors charges.

Invité à faire valoir ses observations sur l’incidence de ce rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la société Podeliha fait valoir que le défendeur n’a pas repris totalement le paiement de ses loyers et charges postérieurement à cette décision, de sorte qu’il ne peut bénéficier de la suspension automatique des effets de la clause résolutoire. Elle demande la possibilité d’apporter des observations supplémentaires par note en délibéré.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, le conseil de la société Podeliha ayant été invitée à faire savoir en cours de délibéré si elle avait contesté les mesures imposées décidées par la commission ainsi qu’à faire valoir le cas échéant l’incidence de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sur ses demandes.

Par note en délibéré du 22 mai 2025, Maître [O] précise que la société Podeliha n’a pas contesté les mesures imposées. Il indique que le défendeur n’ayant pas postérieurement à la décision de recevabilité repris le paiement de son loyer courant, il ne peut se prévaloir des effets des mesures de rétablissement personnel sur la résiliation du bail, qui demeure acquise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 25 février 2025, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique/ par lettre recommandée réceptionnée le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 6 juin 1997 contient une clause résolutoire (article 4 La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées et suivant la législation en vigueur (actuellement deux mois), le présent contrat de location sera dès le mois expiré résilié de plein droit (…). »

Le commandement de payer signifié le 28 octobre 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette sous peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.567,79 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois, étant observé que la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement n’est intervenue que le 7 février 2025, de sorte que le débiteur ne peut s’en prévaloir pour faire obstacle à la demande de constatation de la résiliation du bail.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc bien trouvées réunies à la date du 30 décembre 2024.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ce même article ajoute en son VIII que : "Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, M. [L] [U] produit le courrier de notification de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers de Maine et [Localité 9] le 28 mars 2025. Il ne produit pas le courrier de validation de ces mesures mais affirme que celles-ci n’ont pas été contestées. Le bailleur confirme par note en délibéré ne pas avoir contesté cette décision, de sorte que l’article 24 VIII, pris en son premier alinéa, est susceptible de s’appliquer.

Toutefois, il ressort des pièces et des débats d’audience que postérieurement à la décision du 28 mars 2025, M. [L] [U] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et de ses charges. C’est ainsi qu’aucun règlement n’est intervenu en mars et avril 2025. Si par ailleurs, il est constant que M. [U] a réglé une somme de 350 € le 6 mai 2025, ce paiement ne correspond pas à la totalité de l’échéance d’avril 2025 ne couvrant que le loyer mais pas les provisions sur charges.

Il ne peut donc bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 VIII précité.

Faute d’avoir repris le paiement intégral de son loyer et charges avant l’audience, il ne peut non plus bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, prévue à l’article 24 VII. Il ne la sollicite d’ailleurs pas expressément.

La clause résolutoire, acquise au bailleur, doit donc produire ses pleins effets.

Du fait de la résiliation du bail, M. [L] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes en paiement

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM Podeliha produit un décompte mentionnant une somme restant à devoir de 4.253,63 € à la date du 12 mai 2025.

Toutefois, ce décompte ne tient manifestement pas compte de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire décidée le 28 mars 2025 et non contestée. La somme de 4.083,75 € portée au crédit du compte locataire le 22 avril 2025 correspond en effet uniquement à la régularisation des suppléments de loyer de solidarité appelés de janvier à mars 2025 ainsi qu’à une régularisation des charges en faveur du locataire.

La décision rendue par la commission de surendettement des particuliers de Maine-et-[Localité 9] emportant l’effacement de toutes les dettes du débiteur à la date du 28 mars 2025, il en résulte que M. [L] [U] n’est tenu qu’au paiement des sommes dues postérieurement à cette date, soit au cas d’espèce au paiement de l’échéance d’avril 2025 de 457,63 € .

Sur cette somme, il est constant que le défendeur a réglé une somme de 350 € par carte bancaire le 6 mai 2025.

La dette locative s’élève donc à la somme de 107,63 € selon décompte arrêté au 12 mai 2025.

Sur cette somme, M. [L] [U] ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 107,63€, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement s’agissant d’une nouvelle dette apparue postérieurement à l’assignation délivrée.

M. [L] [U] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [L] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha , M. [L] [U] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 1997 modifié par avenants des 23 octobre 2022 et 2 août 2023 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

JUGE que M. [L] [U] ne remplit pas les conditions prévues à l’article 24 VII et VIII pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [L] [U] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 107,63€ au titre de sa dette locative selon décompte arrêté au 12 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [U] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [L] [U] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le greffier, La vice-présidente,