TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00879 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H53O

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00825

E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[R] [W], [N] [M]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

MELDOMYS

Copie conforme

M. Et Mme

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 6] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [T] [S], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [R] [W]

née le 27 Juin 2001

Monsieur [N] [M]

né le 25 Septembre 2001

demeurant ensemble : [Adresse 4]

[Localité 3]

comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 avril 2023, l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Mme [R] [W] et M. [N] [M] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 387,93 €, stipulé payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait assigner Mme [R] [W] et M. [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à la date du 14 mars 2025 ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner Mme [R] [W] et M. [N] [M] à lui payer la somme de 1.621,25 € au titre des loyers et charges impayés dus à la date de résiliation du contrat,

— condamner Mme [R] [W] et M. [N] [M] au paiement des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [W] et M. [N] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [R] [W] et M. [N] [M] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, les défendeurs n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, l’OPH Meldomys, représenté par Mme [T] [S], chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement ses demandes sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 1.759,50 €.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement suspensifs formulée par les défendeurs, faisant valoir que ces derniers n’ont pas repris le paiement de leur loyer postérieurement à la décision de recevabilité de leur dossier de surendettement.

Mme [R] [W] et M. [N] [M] comparaissent en personne et reconnaissent la dette locative. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler leur dette par mensualités de 50 €.

Ils expliquent que selon eux, le rappel APL intervenu en avril 2025 devait servir au règlement du loyer d’avril et de mai 2025 ; que l’assistance sociale qu’ils ont rencontré leur a dit de reprendre le paiement du loyer à compter du mois de juin 2025, raison pour laquelle aucune paiement n’est intervenu postérieurement à la décision de recevabilité du 28 mars 2025.

Ils actualisent leur situation.

Le juge a expliqué à l’audience aux défendeurs que le rappel APL ne pouvait se substituer au paiement du loyer courant. Il a invité les défendeurs à justifier en cours de délibéré et dans le délai d’un mois du paiement du loyer courant, le bailleur étant pour sa part invité à fournir un décompte locatif actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Par courrier électronique du 10 juin 2025, Mme [R] [W] et M. [N] [M] communiquent un justificatif de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Meldomys justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 2 janvier 2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au moment du contrat prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 11 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 5-6 – La résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2025 pour la somme en principal de 1.000,39 €.

Il est établi, au vu des pièces et des débats, que ce commandement est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 mars 2025.

Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail stipule (article 3 des conditions générales) que : “en cas de pluralité de titulaires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division”.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat produit un décompte démontrant que Mme [R] [W] et M. [N] [M] restent devoir la somme de 1.759,50 € à la date du 4 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

Mme [R] [W] et M. [N] [M] ont justifié en cours de délibéré, conformément à la demande préalable du juge, avoir réglé le 7 juin 2025 par carte bancaire en ligne une somme supplémentaire de 230 € couvrant le montant de l’échéance de mai 2025 devenue depuis peu exigible (car payable à terme échu).

Il convient de tenir compte de ce règlement en le déduisant de la somme réclamée.

Mme [R] [W] et M. [N] [M] seront en conséquent par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.529,50 €.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI prévoit toutefois que "par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (…)".

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [R] [W] et M. [N] [M] ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 28 mars 2025 par la commission de surendettement des particuliers de Maine-et-[Localité 6].

Il est constant que postérieurement à cette décision, Mme [R] [W] et M. [N] [M] n’ont pas immédiatement repris le paiement de leur loyer courant, n’ayant effectué notamment aucun règlement en avril et mai 2025.

Dans ces conditions, Mme [R] [W] et M. [N] [M] ne peuvent bénéficier des délais de droit prévus à l’article 24 VI précités.

S’agissant des délais facultatifs qui peuvent être octroyés par le juge, il convient de rappeler que ceux-ci sont soumis en principe à la condition de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience.

En l’espèce, Mme [R] [W] et M. [N] [M] n’avaient pas au 5 juin 2025 repris le paiement intégral de leur loyer, celui-ci n’étant intervenu que le 7 juin 2025.

Toutefois, il convient de tenir compte des circonstances très particulières de l’espèce, un rappel APL étant effectivement intervenu le 26 avril 2025 pour un montant supérieur aux échéances de mars 2025 et avril 2025. Dans ces conditions, et bien que juridiquement ce raisonnement soit erroné, Mme [R] [W] et M. [N] [M] ont pu à tort croire que ce rappel APL permettrait de couvrir le paiement de ces deux échéances. Ce non paiement ne saurait donc être considéré comme fautif.

Par la suite, l’échéance de mai 2025 était devenue au jour de l’audience que depuis peu exigible (le loyer étant stipulé payable à terme échu sans qu’aucune date précise ne soit fixée) et a finalement été intégralement réglée le 7 juin 2025 après que les défendeurs aient été informés à l’audience que le rappel APL intervenu fin avril 2025 ne valait pas paiement du loyer.

Les défendeurs ont donc bien repris le paiement de leur loyer courant et si ce paiement est intervenu deux jours après l’audience, l’application stricte du texte sans aucune prise en compte des circonstances particulières de l’espèce aurait des conséquences disproportionnées eu égard aux intérêts en présence.

Il convient dans ces conditions d’accorder à Mme [R] [W] et M. [N] [M] une ultime possibilité de conserver leur logement en leur octroyant les délais de paiement sollicités (étant rappelé que les mesures imposées qui seront décidées par la commission de surendettement ont vocation à terme à se substituer aux délais de paiement ainsi accordés).

Par ailleurs et conformément à la demande des locataires, il y a lieu de dire que pendant la durée des délais accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [R] [W] et M. [N] [M] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [R] [W] et M. [N] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

Mme [R] [W] et M. [N] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. Il n’a pas été demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2023 entre l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat d’une part et Mme [R] [W] et M. [N] [M] d’autre part concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [W] et M. [N] [M] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommée Maine-et-[Localité 6] Habitat la somme de 1.529,50 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 juin 2025 (incluant notamment l’échéance de mai 2025 et prenant en compte le règlement de 230 € effectué par carte bancaire en ligne le 7 juin 2025);

DIT que Mme [R] [W] et M. [N] [M] ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier des délais de droit prévus à l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

ACCORDE à Mme [R] [W] et M. [N] [M] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

AUTORISE en conséquence Mme [R] [W] et M. [N] [M] à s’acquitter de leur dette locative auprès de l’OPH Meldomys, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 50 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [R] [W] et M. [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH Meldomys puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [R] [W] et M. [N] [M] soient condamnés in solidum à verser à l’OPH Meldomys une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [W] et M. [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par M^me Justine VANDENBULCKE, greffière.

La greffière, La vice-présidente,