AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00376 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOHO

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [U] [S], munie d’un pouvoir écrit ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [F] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Mikaël SAUNIER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302 substitué par M^e Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 02 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] (LS)

M^e SAUNIER (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 janvier 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 5] a consenti à Madame [F] [M] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 193,36 euros ainsi que 103,77 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 5] a fait signifier à Madame [F] [M] le 4 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 451,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025 remis à étude, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de METZ a fait assigner Madame [F] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 2 octobre 2025.

Aux termes de son assignation, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 décembre 2024 ;Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 5 janvier 2006 par la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT et Madame [F] [M] ; Ordonner l’expulsion de Madame [F] [M] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ; La condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1 132,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 388,94 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organismes H.L.M. . Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision.

Au soutien de sa demande, elle expose que la locataire ne règle pas intégralement et régulièrement ses loyers et qu’elle n’a pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Madame [F] [M] a constitué avocat.

Par conclusions reçues le 2 octobre 2025, elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment ;

Débouter la SEM EMH de sa demande tendant à son expulsion ; À titre reconventionnel :

Dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ; En conséquence :

Suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail ; Lui accorder les plus larges délais de paiement sur une période maximale de 36 mois, avec échelonnement de la dette tel qu’il plaira au tribunal de fixer ; Au surplus ;

Débouter la SEM EMH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, elle expose avoir rencontré d’importantes difficultés financières suite à la perte de son emploi et au retard dans le versement de son allocation chomage qui n’a débuté qu’en juin 2025 pour un montant mensuel de 346,20 euros. Elle indique avoir également subi des problèmes de santé et avoir déposé une demande à la MDPH. Elle précise être toujours à la recherche d’un emploi. Elle indique avoir fait plusieurs versements pour régulariser sa dette locative. Elle indique être de bonne foi. Elle s’oppose à la demande d’expulsion qui aurait pour elle des conséquences graves compte tenu de sa santé.

À l’audience, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 5] HABITAT indique que l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 030,43 euros suivant décompte du 30 septembre 2055. Elle indique que le loyer courant est payé depuis le mois de juillet 2025 et précise son accord sur les délais de paiement demandés.

En défense, Madame [F] [M], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

L’affaire était mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 4 octobre 2024. Par courrier daté du 1er octobre 2024 et réceptionné le 8 octobre 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 1 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 2 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 4 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 451,05 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT produit un décompte actualisé au 30 septembre 2025 aux termes duquel Madame [F] [M] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 1 030,43 euros.

Madame [F] [M] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT cette somme de 1.030,43 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 451,05 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience, Madame [F] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [F] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [F] [M] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [F] [M], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 5 janvier 2006 entre la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 5] et Madame [F] [M] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [F] [M] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT la somme de 1 030,43 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 451,05 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [F] [M], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 29 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [F] [M] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [F] [M] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [F] [M] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [F] [M] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [F] [M] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024, de l’assignation en référé du 1 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 2 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par le greffier.

Le greffier La juge