Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 5 mars 2026, n° 25/02035

TJ Angers 5 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 5 mars 2026, n° 25/02035
Numéro(s) :	25/02035
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBE
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS
Parties :	S.A. , PODELIHA, La SA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/02035 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IFJQ

JUGEMENT du

05 Mars 2026

Minute n° 26/00309

S.A., PODELIHA

[O], [N], [W]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

Mme, [W]

Préfecture du Maine et, [Localité 3]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Mars 2026

après débats à l’audience du 08 Janvier 2026, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA, PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d,'[Localité 1] sous le n°057 201 139

Siégeant :, [Adresse 1], ,

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [O], [N], [W]

née le 22 Août 1976 à, [Localité 5] (SAINTE, [Localité 6])

demeurant :, [Adresse 2],

[Localité 7]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 25 juin 2021, la SA d’HLM, [Localité 2] a donné à bail à usage d’habitation à Mme, [W], [O], [N] un logement situé au, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 395,89 € et 201,94 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM, [Localité 2] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 mai 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SA d’HLM, [Localité 2] a fait assigner Mme, [W], [O], [N] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 31 juillet 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme, [W], [O], [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme, [W], [O], [N] à lui payer :

1. la somme de 5.420,04 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette date, la SA d’HLM, [Localité 2], représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1990,68 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Mme, [W], [O], [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative tout en contestant l’importance des charges liées au chauffage. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et,-[Localité 3] par la voie électronique le 7 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d’HLM, [Localité 2] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de, [Localité 8] par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation ) prévoyant « après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…). » Le commandement de payer signifié le 30 mai 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 30 mai 2025, pour la somme en principal de 4.257,36 € est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 juillet 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme, [W], [O], [N] n’a saisi le juge d’aucune demande de délais de paiement échelonné de sa dette. Elle n’a pas non plus repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience , la somme versée pour diminuer la dette ayant été prêtée par sa famille.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme, [W], [O], [N] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, en application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par la locataire, la SA d’HLM, [Localité 2] produit un décompte démontrant que Mme, [W], [O], [N] reste devoir la somme de 1990,68 € à la date du 31 décembre 2025.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1990,68 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (5 novembre 2025) .

Mme, [W], [O], [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme, [W], [O], [N] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM, [Localité 2], Mme, [W], [O], [N] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2021 entre la SA d’HLM, [Localité 2] et Mme, [W], [O], [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [W], [O], [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [W], [O], [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM, [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme, [W], [O], [N] à verser à la SA d’HLM, [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 JUILLET 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme, [W], [O], [N] à verser à la SA d’HLM, [Localité 2] la somme de 1990,68 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 décembre 2025 (incluant l’échéance du mois de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme, [W], [O], [N] à verser à la SA d’HLM, [Localité 2] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [W], [O], [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et,-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, La juge,