N° RG 25/00078 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWZO

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [M] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : 20 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Mme [D]

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-78. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2022, Mme [T] [D] a donné à bail à Mme [Y] [E] un local d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 360 euros, outre la somme mensuelle de 20 euros à titre de provision sur charges.

Par acte séparé du même jour, Mme [K] [P] s’est engagée en qualité de caution de Mme [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, Mme [T] [D] a fait notifier à Mme [Y] [E] un commandement de payer la somme de 728,15 euros au titre des loyers et charges.

Le commandement a été dénoncé à la caution le 20 novembre suivant.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Mme [T] [D] a fait assigner Mme [Y] [E] et Mme [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Mme [Y] [E] et Mme [K] [P] à lui payer:

—  1097,39 euros selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 728,15 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer et des charges, soit la somme de 380 euros, à compter 1er février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner solidairement Mme [Y] [E] et Mme [K] [P] à lui régler 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la dénonciation à la Ccapex et de la dénonciation à la caution.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 29 janvier 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, Mme [T] [D] a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 1600,61 euros au titre des loyers impayés, échéance de mars 2025 incluse.

Sur interrogation du juge, Mme [T] [D] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Elle a précisé que Mme [Y] [E] avait vraisemblablement quitté les lieux mais n’avait pas restitué les clés et le logement.

Régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [Y] [E] et Mme [K] [P] n’ont pas comparu ni ne se sont représentées ni excusées.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail meublé objet du litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Le commandement a été dénoncé à la Ccapex le 19 novembre 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement par le preneur à l’une des obligations contractuelles, avec effet après un délai de 48 heures suivant simple sommation par lettre recommandée ou lettre remise en main propre restée infructueuse.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par conséquent, aucune clause résolutoire ne pouvait être considérée acquise avant l’écoulement d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, nonobstant les termes du bail.

Le commandement de payer du 18 novembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisqu’à l’exception des règlements effectués par la Caisse d’allocations familiales, la locataire n’a réalisé aucun paiement depuis juin 2024.

Mme [D] a indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’un éventuel dossier de surendettement.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’absence de toute reprise des paiements et de comparution à l’audience, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025.

Si selon Mme [D] la locataire a vraisemblablement quitté le logement, la demanderesse a indiqué que les clés du logement n’avaient pas été restituées, de sorte qu’elle n’avait pas pu en reprendre possession.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [E] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes financières

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu au paiement du loyer.

Dans la mesure où la défenderesse n’a pas restitué les clés du logement, empêchant le propriétaire d’en reprendre possession, elle demeure tenue au paiement des loyers.

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers et charges impayés s’élèvent à la somme de 1097,39 euros.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [Y] [E] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Y] [V] verser à Mme [T] [D] la somme de 1097,39 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 728,15 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [E] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à Mme [T] [D] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au dernier terme de loyer et des charges, soit la somme de 380 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 1er février 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes à l’égard de la caution

Aux termes de l’article 22-1, alinéa 4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat, “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

Par acte séparé en date du 8 avril 2022, Mme [K] [P] s’est engagée en qualité de caution de Mme [E], “pour les obligations résultant du contrat de bail (…) en cas de défaillance de cette dernière (…) pour une durée déterminée de 1 an pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et des taxes et tous frais éventuels dus en vertu de ce bail. Cet engagement pour un an est reconduit tacitement (…) pour une durée de un an et dans les mêmes conditions si le bail est renouvelé”.

Il s’en déduit des termes stricts de ce cautionnement que Mme [P] s’est engagée pour une durée de deux années, soit jusqu’au 8 avril 2024.

Par conséquent, Mme [P] sera solidairement condamnée avec Mme [E] dans la limite de ce dont cette dernière était redevable au 8 avril 2024, soit la somme de 28,15 euros.

Mme [D] sera donc déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [Y] [E] et Mme [K] [P] en sa qualité de caution, seront solidairement condamnées aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la Ccapex et de la dénonciation à la caution.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [D] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025,

AUTORISE le bailleur, à défaut pour Mme [Y] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [Y] [E] à verser à Mme [T] [D] la somme de 1097,39 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2025,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 728,15 euros et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE Mme [K] [P] en sa qualité de caution solidairement avec Mme [Y] [E], dans la limite de la somme de 28,15 euros,

DEBOUTE Mme [T] [D] du surplus de ses demandes à l’égard de Mme [K] [P],

CONDAMNE Mme [Y] [E] à payer à Mme [T] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer et des charges, soit la somme de 380 euros, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [Y] [E] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [E] et Mme [K] [P] en sa qualité de caution à verser à Mme [T] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [E] et Mme [K] [P] en sa qualité de caution aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la Ccapex et de la dénonciation à la caution,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT