29 Mai 2026

AFFAIRE :

S.C.I. JULIOMAGUS N1

C/

S.A.R.L. FINANCIERE [X]

N° RG 24/02262 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HVAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

rendue par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président , au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, chargé de la mise en état, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. JULIOMAGUS N1

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Maître Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. FINANCIERE [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Maître Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Olivier BOULANGER avocat plaidant au barreau de CAEN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 4 juin 2019, la SCI Juliomagus N1 a consenti un bail professionnel à la société Financière [X] pour ses locaux situés [Adresse 3] à Angers (49100), pour une durée de 6 ans, moyennant un loyer annuel de 17 280 euros HT.

La gestion locative de ce local a été confiée au cabinet [S] [T] à compter du 1er septembre 2022.

Par courriers du 23 février 2023, le cabinet [S] [T] a adressé des avis d’échéances à la société Financière [X] mentionnant un solde débiteur de 9 742,56 euros.

Par lettre du 2 décembre 2022, la société Financière [X] a invité le cabinet [S] [T] à vérifier ce décompte en faisant valoir que les quittances de loyer produites par la bailleresse entre le 15 juillet 2019 et le 31 mars 2022 ne faisaient apparaître qu’un solde débiteur de 4 243,67 euros.

Par lettre recommandée en date du 28 février 2023, le cabinet [S] [T] a mis en demeure la société Financière [X] de régler un nouveau solde de 11 433,61 euros, en transmettant divers documents pour justifier de ce montant.

À la suite des échanges intervenus entre les conseils des parties, celles-ci ont régularisé un protocole transactionnel de résiliation amiable du bail professionnel en date du 14 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la SCI Juliomagus N1 a assigné la société Financière [X] devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 10 814,08 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et intérêts ainsi qu’au paiement de la somme de 2 588,18 euros au titre de son préjudice financier.

*

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, la société Financière [X] soulève une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de la transaction et demande ainsi au juge de la mise en état de :

— juger que l’action engagée par le demandeur est irrecevable ;

— débouter la SCI Juliomagus de toutes ses demandes ;

— condamner la société Juliomagus au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la société Financière [X] se prévaut des dispositions de l’article 2052 du code civil, faisant valoir que la transaction conclue entre les parties portait sur les modalités de résiliation du bail ainsi que sur l’ensemble de ses suites et conséquences. Elle observe que l’article 5 du protocole transactionnel stipule que la société Financière [X] se reconnaît débitrice des loyers des mois d’octobre et de novembre 2023, pour un montant de 2 880 euros et que la SCI Juliomagus accepte en contrepartie de conserver le dépôt de garantie du même montant, en règlement des loyers impayés desdits mois. Elle considère que les comptes entre les parties ont ainsi été définitivement apurés et que dès lors, l’assignation portant sur une demande en paiement de l’arriéré de loyers et de charges est irrecevable, ces sommes ayant été entièrement réglées aux termes de l’article 5 de la transaction, laquelle bénéficie de l’autorité de la chose jugée. Elle soutient que la demande tendant au paiement du préjudice financier de la SCI Juliomagus est irrecevable dès lors qu’elle concerne des loyers, charges et intérêts déjà compris dans l’objet de la transaction.

*

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, la SCI Juliomagus N1 demande au juge de la mise en état de :

— juger la société Financière [X] irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter ;

— condamner la société Financière [X] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Juliomagus fait valoir que la reconnaissance de dette, par la société Financière [X], de la somme de 2 880 euros pour les arriérés de loyers des mois d’octobre et de novembre 2023 ne saurait remettre en cause l’existence du solde de la créance, lequel s’élève à la somme de 10 814,08 euros au titre des arriérés de loyers. Elle soutient en outre que l’article 5 du protocole transactionnel prévoit expressément qu’elle se réserve le droit d’exercer toute action à l’encontre de la locataire au titre des loyers, charges et taxes restant dus au 31 décembre 2023. Par ailleurs, elle estime que sa demande de paiement de son préjudice financier n’est pas irrecevable, dès lors que la transaction conclue ne mentionne pas, ni ne règle le sort des frais bancaires générés par les impayés de la société Financière [X]. Elle ajoute enfin que, conformément à la jurisprudence, l’autorité de la chose jugée attachée à un protocole d’accord ne fait pas obstacle à l’indemnisation de préjudices initiaux qui n’y sont pas inclus, l’article 2049 du code civil disposant que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes du 6° de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En vertu de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, les deux premiers alinéas de l’article 5 du protocole transactionnel sont rédigés comme suit :

“ La SCI Juliomagus se réserve le droit d’exercer une action à l’encontre de la société Financière [X] au titre des loyers, charges et taxes dus au 31 décembre 2023.

La société Financière [X] se reconnaît débitrice des loyers non indexés des mois d’octobre et novembre 2023, soit une somme de 2.880€”.

Il s’ensuit que la transaction ne règle ni l’existence de la créance d’arriéré locatif, ni son montant global, à l’exception des loyers des mois d’octobre et novembre 2023, la dette correspondant à ces deux échéances ayant été expressément reconnue par la locataire tant en son principe qu’en son montant. Elle ne prévoit pas davantage une quelconque remise de dette ou renonciation au recouvrement de l’arriéré restant dû.

Il apparaît au contraire que l’article 5 du protocole stipule expressément que la SCI Juliomagus se réserve le droit d’agir en justice pour le recouvrement des loyers, charges et taxes dus par la locataire au 31 décembre 2023. La société Financière [X] ne peut donc utilement invoquer cette transaction pour s’opposer aux demandes en paiement, lesquelles n’ont pas été réglées ni tranchées par l’accord transactionnel.

De même, il résulte des stipulations du protocole transactionnel qu’aucune disposition ne règle le sort des préjudices financiers subis par la bailleresse du fait des impayés de loyers. Dès lors, la demande formée au titre des frais bancaires générés par ces impayés n’entre pas dans le champ de la transaction et demeure recevable à être soumise à l’appréciation du juge du fond.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose soulevée par la société Financière [X].

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

A ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles. Elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes de ce chef.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société Financière [X] ;

RENVOIE le présent dossier à la mise en état du 24 septembre 2026 pour les conclusions au fond de M^e Vanina Laurien, avocate de la société Financière [X];

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens.

Ordonnance rendue par mise à disposition le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX, après débats à l’audience du 26/01/26, à l’issue de laquelle il a été indiqué que la décision serait rendue le 23/03/2026; A cette date le délibéré a été prorogé au 29 Mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT