TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/00193 – N° Portalis DBZA-W-B7J-E77V

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat en date 2 avril 2021, la société PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Mme [O] [J] un logement de type 4 à usage d’habitation situé à [Adresse 8], moyennant le paiement de loyers et de charges locatives.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à la locataire le 30 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 600,49 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître Mme [O] [J] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail en date du 2 avril 2021, par l’effet de la clause résolutoire, du bail d’habitation concernant le logement situé [Adresse 4] ;l’expulsion de Madame [O] [J] et de tous occupants du logement situé [Adresse 5] avec le concours, si besoin, de la force publique et d’un serrurier ;la condamnation de Madame [O] [J] au paiement :de la somme de 940,86 euros due au titre des loyers et charges arriérés avec intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges avec intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;la condamnation de Madame [O] [J] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA, représentée à l’audience par son Avocate, fait valoir que Madame [O] [J] ne s’est pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui lui a été signifié le 30 juillet 2024.

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 31 décembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1236,54 euros.

En outre, elle s’oppose à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu de l’absence totale de versement depuis juillet 2024.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que la locataire n’a procédé à aucun versement et précise qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Mme [O] [J] est présente à l’audience.

Mme [O] [J] sollicite la mise en place d’un plan d’apurement et soutient avoir une situation convenable lui permettant de régler l’arriéré le 5 février 2025.

En tout état de cause, elle estime pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs et souhaite se maintenir dans les lieux.

Aucun diagnostic social et financier concernant la locataire n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025.

Motifs du jugement

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 2 avril 2021 contient une clause résolutoire au paragraphe.

Il ressort des éléments versés aux débats par la société PLURIAL NOVILIA, qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juillet 2024, pour la somme en principal de 600,49 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Mme [O] [J], sur laquelle pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires, ne produit aucun justificatif de nature à démontrer le paiement des causes du commandement.

Dès lors, il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [O] [J] au paiement de la somme de 1236,54 euros.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 1236,54 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

En l’espèce, la locataire présente, ne conteste pas devoir l’arriéré locatif qu’elle explique, entre-autre, par la traversée d’une période difficile financièrement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Mme [O] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 1236,54 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 décembre 2024, après déduction des frais de procédure, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 600,49 euros à compter du 30 juillet 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement suspensifsL’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [O] [J], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

La société PLURIAL NOVILIA s’oppose à cette demande dans la mesure où aucun versement n’a été effectué par Mme [O] [J] depuis le mois de juillet 2024 et que le versement intégral du loyer courant n’a pas été acquitté.

Par ailleurs, Mme [O] [J] ne conteste pas cette situation et reconnaît ne pas avoir payé le loyer courant. En tout état de cause, elle ne produit pas d’éléments de nature à démontrer le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, Mme [O] ne justifie en rien des difficultés alléguées et de sa situation financière, alors que l’article 9 du code de procédure civile lui impose de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Au regard de ce qui précède, la demande de délais sera rejetée et Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [J].

Mme [O] [J] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Au soutien de sa demande d’échelonnement de sa dette, Mme [O] [J] déclare être en capacité de rembourser sa dette locative et ce, compte tenu d’une situation convenable.

Cependant, quant à l’opportunité de l’octroi d’un délai de paiement, elle est particulièrement délicate à apprécier au regard notamment de l’absence d’éléments qui seraient de nature à corroborer les déclarations de Madame [O] et permettraient au tribunal d’apprécier sa capacité de remboursement.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [O] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2021 entre la société PLURIAL NOVILIA et Mme [O] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunis et la résiliation de plein droit du bail à cette date ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Mme [O] [J] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [O] [J] à payer en deniers ou quittances à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 1236,54 euros, selon relevé de compte du 31 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 600,49 euros à compter du 30 juillet 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [O] [J] des délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [O] [J] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [J] aux dépens de l’instance ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPEL que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière

Le juge