TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01967 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IE35

JUGEMENT du

26 Mars 2026

Minute n° 26/00373

E.P.I.C. [L]

C/

[V] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[L]

Copie conforme

Mme [B]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 26 Mars 2026

après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat [L],

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 2] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 1] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [W] [R], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [V] [B]

née le 24 Juillet 1971 à [Localité 4]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 21 decembre 1977, l’office public de l’habitat MAINE ET [Localité 2] HABITAT, devenu [L] a donné à bail à Mme [B] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] , moyennant le versement d’un loyer mensuel principal actualisé s’élevant à la somme de 451.15 euros , outre les provisions sur charges.

Le 14 aout 2025, l’office public de l’habitat [L] a fait délivrer à Mme [B] [V] un commandement de payer la somme en principal de 1.554,83 euros au titre des loyers et charges impayés lequel visait la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 22 octobre 2025 , l’office public de l’habitat [L] a fait assigner Mme [B] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 octobre 2025 , et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner Mme [B] [V] à lui payer la somme de 2.385,19 euros au titre des loyers et charges impayés.

— d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [V] et de tout occupant de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [B] [V] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

— voir prononcer l’exécution de plein droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

À l’audience du 18 décembre 2025 , l’office public de l’habitat [L] a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Il a fait savoir ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la décision de recevabilité au surendettement prise par la Commission de Surendettement des particuliers de [Localité 6] et [Localité 2] le 28 novembre 2025.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier

Mme [B] [V] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement en indiquant ne pas pouvoir payer plus que le loyer résiduel pour l’instant .

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’office public de l’habitat [L] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 12 décembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause .

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’office public de l’habitat [L] que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [B] [V], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 14 aout 2025 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS conformément aux dispositions applicables à la date de la signification.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

La locataire a été déclarée recevable à sa demande de surendettement par décision en date du 28 novembre 2025 de la Commission de Surendettement des particuliers de [Localité 6] et [Localité 2] soit postérieurement à l’acquisition des effets du commandement qui ne sont donc pas suspendus .

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 octobre 2025 .

Mme [B] [V] est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner Mme [B] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’office public de l’habitat [L] réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 17 decembre 2025 mensualité de novembre comprise , prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

Il résulte des déclarations de Mme [B] [V] à l’audience que celle-ci ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [B] [V] à payer à l’office public de l’habitat [L] la somme de trois mille cent cinquante cinq euros et cinquante cinq centimes ( 3.155,55 ) , selon décompte en date du 17 decembre 2025 mensualité de novembre comprise assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement , en rappelant que les procédures d’execution forcées sont suspendues pendant le cours de l’instruction de la procédure de surendettement .

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des déclarations de Mme [B] [V] que la locataire n’a pas pu reprendre le paiement des loyers courants même à hauteur du loyer résiduel .

Ses ressources ne lui permettent pas d’acquitter une quelconque somme pour apurer sa dette .

Elle n’est donc pas éligible aux délais suspensifs et sa situation devra être traitée globalement dans le cadre de la procédure de surendettement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [B] [V] supportera la charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture.

Il convient de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONDAMNE Mme [B] [V] à payer à l’office public de l’habitat [L] la somme de Trois mille cent cinquante cinq euros et cinquante cinq centimes ( 3.155,55 ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement mais rappelle que les procédures d’execution forcées sont suspendues pendant le cours de la procédure de surendettement.

CONSTATE l’acquisition au 15 octobre 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 21 decembre 1977, entre l’office public de l’habitat [L] et Mme [B] [V] , concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [B] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] , avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [V] à verser à l’EPIC [L], à compter du 15 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [B] [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] ;

Le Greffier, Le Président,