TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/03704

N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK2

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mars 2020

JUGEMENT

rendu le 09 Janvier 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. SENACHAMPS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par Maître Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #16

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, SAS

[Adresse 2]

[Localité 14]

représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C2416

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/03704 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK2

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.A.S. SIEL était propriétaire de l’ensemble immobilier édifié sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 17] pour une contenance de 16a 85ca depuis le 28 novembre 2002.

Par acte du 1er janvier 2009, elle a apporté à la S.C.I. SENACHAMPS la propriété de 420 lots de parkings de l’immeuble (80 % des parkings, totalité des places de parkings des niveaux 3 à 7), à usage mixte de commerces et de bureaux.

En suprastructure se trouve un immeuble à usage de bureaux avec une importante galerie commerciale en rez-de-chaussée, assurant la liaison entre la [Adresse 23] et les [Adresse 18].

En infrastructure se trouvent, sur 9 niveaux, des emplacements de parkings et des cages d’escalier en parties communes.

L’ensemble immobilier est divisé en deux copropriétés : l’une dénommée syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 3], l’autre étant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1].

Le syndic de l’immeuble est la société ATRIUM GESTION, désignée selon assemblée générale du 25 juin 2015 sur convocation de Maître [P] [Y], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de Paris le 12 février 2015.

Se plaignant de charges impayées, le syndicat des copropriétaires a présenté, le 8 février 2016, une requête aux fins d’inscription d’une hypothèque judiciaire pour garantir la somme de 2.052.090,37 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2015 outre 20.000,00 € d’intérêts.

Selon ordonnance du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris du 9 février 2016, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur 313 lots de parkings, pour sûreté, conservation et avoir paiement de la créance évaluée à la somme de 2.052.090,00 € en principal et accessoires.

Cette inscription a été mentionnée sur les registres de la publicité foncière en date du 25 mars 2016 et dénoncée le 29 mars 2016 à la S.C.I. SENACHAMPS.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite fait assigner en paiement la S.C.I. SENACHAMPS en vue de l’obtention d’un titre, par acte d’huissier du 20 avril 2016.

La S.C.I. SENACHAMPS a sollicité judiciairement que soit ordonné un séquestre d’une somme de 1.818.129,47 € ainsi que la mainlevée et la radiation des hypothèques prises par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 3] et selon ordonnance rendue en la forme des référés le 19 septembre 2019, elle a été déboutée de l’intégralité de ses demandes, au visa de l’article 19 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Le 7 février 2020, la S.C.I. SENACHAMPS a vendu certains lots de parkings à la S.A.S. MONT HERMON INVEST, les avis de mutation ayant été adressés au syndic le 10 février 2020, qui a régularisé le 17 février 2020 deux oppositions, en application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, pour un montant cumulé de 2.244.666,94 € (au titre des deux comptes de copropriétaire de la société SENACHAMPS), entre les mains de la S.C.P. BAILLY CAURO ASSOCIES (soit respectivement : 1.028.006,25 € pour l’une des oppositions et 1.216.660,69 € pour l’autre).

C’est dans ces conditions que, contestant le montant pour lequel le syndicat des copropriétaires a fait opposition à la libération du prix de vente, la S.C.I. SENACHAMPS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 4] [Localité 21] [Adresse 15], par acte d’huissier du 31 mars 2020, afin de solliciter de voir :

— juger que l’opposition du syndicat des copropriétaires est irrégulière et mal fondée,

— ordonner la mainlevée de ladite opposition,

— subsidiairement, désigner un expert pour établir les comptes entre les parties au regard des sommes payées par la S.C.I. SENACHAMPS, des catégories de charges jugées illicites par l’arrêt du 22 février 2017 rendu par adoption du rapport d’expertise de Madame [I] [T] et en considérant la fermeture des parkings depuis octobre 2014, ce qui entraîne l’absence de toutes prestations du syndicat au titre de ces parkings depuis cette date,

— à titre subsidiaire, dire que la décision est dépourvue de l’exécution provisoire dans le cas où la demande d’expertise de la S.C.I. SENACHAMPS serait refusée et dans le cas où elle serait condamnée au paiement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 4] [Localité 22] à lui payer la somme de 10.000,00 € pour procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2022, la S.C.I. SENACHAMPS demande au tribunal de :

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/03704 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK2

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 73, 74, 75 et suivants, 100 et suivants, 377 et suivants et 760 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport de Mme l’Expert judiciaire [I] [T] en date du 28 octobre 2015,

Vu la jurisprudence,

Vu l’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 ;

Vu la prescription des charges de copropriété de l’ensemble des exercices jusqu’ à celui de 2014 inclus Vu les pièces versées aux débats;

RECEVOIR la SCI SENACHAMPS en ses demandes et les déclarant fondées :

JUGER que l’opposition du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] est irrégulière et mal fondée.

JUGER que les charges antérieures à l’année 2015 sont prescrites et pour les années 2015, 2016 irrecevables car elles font l’objet d’une procédure sous le N° RG 17/00438,

ORDONNER la mainlevée de l’opposition du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11],

ORDONNER la compensation des charges de copropriété exigible avec la provision de 657.317.25 euros payée par la SCI SENACHAMPS suite à l’arrêt du 22 février 2017.

ORDONNER la condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement du solde étant appelé que cette somme ne peut pas être imputée sur les années antérieures à 2017 car :

— Jusqu’à 2014 inclus, le syndicat des copropriétaires est prescrit et/ou ne dispose pas d’assemblée approuvant les comptes ;

— Et pour les années 2015 et 2016, il a engagé une autre procédure sous le numéro 17/00438.

SUBSIDIAIREMENT, désigner tel expert afin d’établir le compte entre les parties au regard des sommes payées par la société SENACHAMPS, des catégories de charges jugées illicite par l’arrêt du 22 février 2017 rendu par adoption du rapport d’expertise de Madame [I] [T] (pièce N° 14) et en considérant la fermeture des parkings depuis Octobre 2014, ce qui entraine l’absence de toutes prestations du syndicat au titre de ces parkings depuis cette date.

A titre subsidiaire,

DIRE que la décision est dépourvue de l’exécution provisoire dans le cas où la demande d’expertise de la société Senachamps serait refusée et dans le cas où la société Sénachamps serait condamnée au paiement des charges réclamées par le SDC du [Adresse 11].

En tout état de cause :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

DIRE que la société Senachamps sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir sauf dans le cas où l’opposition serait jugée régulière.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 3] à Paris 8ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965;

Vu les dispositions de l’article 5-1 du Décret du 17 mars 1967 ;

Vu les pièces versées aux débats ;

DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13] en ses présentes demandes ;

DEBOUTER la SCI SENACHAMPS de l’intégralité de ses demandes comme ne parvenant pas à établir la moindre contestation pouvant s’opposer au caractère certain, liquide et exigible de la créance du Syndicat des Copropriétaires pour laquelle l’opposition a été formulée.

LA DEBOUTER de sa demande de désignation d’un Expert Judiciaire ainsi que de sa demande de non-prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

LA DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes au titre d’un prétendu préjudice.

LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 10.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 7 novembre 2024, a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande de mainlevée de l’opposition du 17 février 2020 formée par la S.C.I. SENACHAMPS et sur sa demande subsidiaire d’expertise :

Au soutien de ses demandes principales, la S.C.I. SENACHAMPS fait valoir les moyens suivants :

1/ Des procédures en annulation des assemblées générales des 11 avril 2012, 27 juin 2013 et 22 novembre 2016 ont été engagées, le tribunal ayant annulé l’assemblée générale du 22 novembre 2016, et notamment les résolutions portant désignation du syndic, approbation des comptes de 2011 à 2013 ainsi que l’approbation des budgets prévisionnels de 2012 à 2017, sa décision ayant été confirmée par arrêt définitif de la cour d’appel de Paris ;

Il résulte de ces décisions de justice que les approbations des comptes 2012 à 2013 ont été annulées, le syndicat ne disposant d’aucun titre pour solliciter le paiement de ces charges au titre des années précitées tandis que les charges pour l’année 2014 ne peuvent pas être réclamées car pour les cinq années qui ont suivi la fin de cet exercice, le syndicat n’a engagé aucune procédure permettant d’interrompre la prescription prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie à l’article 2224 du code civil ;

Concernant les années 2015 et 2016, il existe une autre procédure engagée par le syndicat des copropriétaires enregistrée sous le numéro de RG 17/00438.

Les charges des années 2011 à 2015 n’ont pas été approuvées.

Elle a réglé une provision sur charges qui n’a été imputée sur aucun exercice particulier d’un montant de 657.317,25 €.

2/ Des charges « erronées » réclamées par le syndicat des copropriétaires :

> des erreurs concernant les charges établies par l’expertise confiée à Madame [I] [T], aux termes de laquelle la cour d’appel de [Localité 21] a retenu une provision de 657.317,25 €, trois fois inférieure à celle initialement réclamée, selon arrêt du 22 février 2017 (RG 12/17059) : répartition des charges communes et des charges spéciales (pièce n° 42, tableau de compte rendu d’audit, Ponthieu), charges de sécurité incendie parking appelées, alors que le niveau de parking est laissé à l’abandon depuis 2014, utilisé comme « décharge » (pièce n° 31), affectation en charges spéciales parking et réserve de sommes ne devant pas être affectées à ce poste (curage des canalisations, intervention sur pluviales, intervention sur pompe de relevage, etc.),

> opacité des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires, avec des sommes réclamées évolutives : 1.865.753,29 € à ce jour, 841.076,76 € en 2018, 1.300.000 € après expertise menée par Madame [I] [T] (pièce n° 52), indiquant des charges au titre de 2015 à hauteur de 142.860,34 € alors que pour la même année, le syndicat des copropriétaires réclame dans ses conclusions récapitulatives la somme de 191.254,55 €,

> le report « injustifié » des charges des années antérieures à 2015 (1.165.851,22 € pour le compte 1783 et 743.378,81 € pour le compte 1784).

3/ Une procédure en responsabilité en cours concernant la fermeture des parkings (n° RG 21/22739), toujours pendante devant la cour d’appel.

Le 16 décembre 2009, la préfecture de police a visité les parkings et émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du parc de stationnement en infrastructure des bâtiments situés [Adresse 9] et [Adresse 3] et [Adresse 1], avis défavorable confirmé le 25 septembre 2014 à la suite d’une nouvelle visite.

La S.C.I. SENACHAMPS fait donc valoir que les parkings sont fermés depuis le 20 octobre 2014 et ne sont plus entretenus par les syndicats des copropriétaires, qui n’hésitent pas à solliciter le paiement de charges de copropriété sur les années 2015 à 2017, sans contrepartie, alors qu’elle ne peut exploiter les parkings dont elle est propriétaire et qu’il résulte d’un procès-verbal de constat du 12 février 2019 (pièce n° 31) qu’il n’y a aucun entretien des parkings, plongés dans le noir et à l’état d’abandon depuis près de cinq ans.

Les parkings sont fermés depuis le 20 octobre 2014 et ne sont plus entretenus, ainsi qu’il en ressort d’un procès-verbal de constat du 12 février 2019 (pièce n° 31, ascenseur condamné, ventilation des parkings ne fonctionnant pas, sprinklers ne fonctionnant pas, pas de caméra de vidéosurveillance des parkings, aucune facture liée au supposé entretien des parkings).

Elle estime donc que la créance alléguée n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

4/ La non-conformité des charges réclamées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété, sur le rapport de Madame [I] [T], au titre des charges 2015 : des charges d’eau, d’électricité, de chauffage, de téléphonie et de climatisation qu’elle estime ne pas avoir à supporter du fait qu’elle n’est pas reliée aux équipements communs, a son propre compteur séparé, alors que ses parkings ne sont pas climatisés ni chauffés, qu’il n’existe pas de portes automatiques dans les parkings ni de climatisation, ce que confirme son expert-comptable.

Elle fait état de charges :

— ne présentant aucune utilité pour les lots de parkings (sécurité, charges galerie, nettoyage de parties communes autres que les parkings, porte galerie, maître-chien, vidéo, ramassage des déchets, portes automatiques, climatisation et gardiennage de sécurité),

— directement gérées par les sociétés prestataires (parkings pas nettoyés par le syndicat des copropriétaires mais par la société SENACHAMPS au titre de la convention de co-jouissance, outre l’emploi par la société SENACHAMPS de salariés, ayant pour fonction la sécurité des locaux, et un service de gardiennage propre de la société SENACHAMPS).

Décision du 09 Janvier 2025

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5/ La remise en cause de la comptabilité du syndicat des copropriétaires par les assemblées générales des 25 juin 2015 et 22 novembre 2016 ayant décidé d’engager une action en responsabilité à l’encontre des syndics précédents compte tenu de la mauvaise tenue de la comptabilité du syndicat, notamment dans les appels de charges, tout en votant l’ensemble des budgets de 2011 à 2017 inclus.

Elle déduit de ces éléments que les créances alléguées sont incertaines et non liquides et estime l’opposition du syndicat des copropriétaires « abusive », alors même que l’expert était dans l’incapacité d’établir les comptes entre les parties pour l’année 2012 et qu’il est à l’heure actuelle impossible de connaître exactement la somme due par la société SENACHAMPS et les sommes trop perçues par le syndicat, qui auraient dues être refacturées aux sociétés pour la gestion de l’entretien des parkings dont elle avait la charge.

Elle estime étonnant que la présente instance « soit jugée en circuit court » dans la mesure où des procédures, dont dépend la décision dans cette affaire, sont toujours en cours et des rapports encore attendus sur l’état des comptes entre les parties.

Elle considère la procédure en paiement de charges engagée par le syndicat des copropriétaires « abusive » et réclame à ce titre la somme de 10.000 €.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 3] à [Localité 22] fait valoir les moyens suivants :

1/ Sur sa créance :

L’acte d’opposition répond aux conditions de forme et ne fait d’ailleurs l’objet d’aucune contestation ou critique à ce titre, les sommes dont la société SENACHAMPS est débitrice étant clairement ventilées année par année et leur caractère privilégié ou non étant précisé.

L’assemblée générale du 19 décembre 2017, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation après notification du procès-verbal et est définitive, a approuvé les comptes des exercices 2014 à 2016 et le budget 2017.

Pour les années visées, la créance est certaine, liquide et exigible. Elle l’était d’autant plus à la date de l’opposition. Les comptes des exercices 2017 à 2019 et le budget 2020 ont également été régulièrement approuvés lors des assemblées générales des 4 décembre 2018, 17 décembre 2019 et 14 décembre 2020, la créance pour les deux dernières années étant également justifiée.

2/ Sur l’action en responsabilité engagée à l’encontre du syndicat dans le cadre de la fermeture des parkings dont la S.C.I. SENACHAMPS est propriétaire du 3ème au 9ème sous-sol de l’immeuble :

Le tribunal judiciaire de Paris vient de débouter par jugement du 16 septembre 2021 les sociétés SIEL et SENACHAMPS de l’intégralité de leurs demandes à ce titre, renforçant le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat à ce titre, cette décision étant revêtue de l’exécution provisoire, nonobstant l’appel interjeté par la S.C.I. SENACHAMPS.

3/ Sur « l’opacité des charges appelées » :

Les comptes ont été approuvés sans que la société SENACHAMPS ait formulé la moindre opposition pour les comptes des exercices 2014 à 2021 inclus, la présente instance ne pouvant constituer une procédure rattrapant les contestations que la société SENACHAMPS entend formuler.

La somme de 194.030,00 € mentionnée par la société SENACHAMPS dans son assignation, a d’ores et déjà été déduite de la condamnation provisionnelle à laquelle la société SENACHAMPS a été condamnée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 21] du 22 février 2017.

Les systèmes de désenfumage, d’amenée d’air et les escaliers des parkings constituent des parties communes des copropriétés [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22].

Le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés SIEL et SENACHAMPS ne constitue pas une partie commune de l’immeuble, la cour d’appel de [Localité 21] rappelant également qu’il ne peut être ignoré que des manquements importants dans l’entretien et la sécurité des lieux exploités sont imputables à la S.C.I. SENACHAMPS, dans un contexte de non-paiement de charges de copropriété pour des montants conséquents durant de nombreuses années.

La demande d’expertise a déjà été rejetée par la cour d’appel de [Localité 21] et par les diverses procédures engagées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la S.C.I. SENACHAMPS.

4/ Sur les autres moyens soulevés par la S.C.I. demanderesse :

La S.C.I. SENACHAMPS a été condamnée au paiement de la somme de 375.595,15 € au titre des seules charges courantes et appels de fonds travaux pour la période du 1er avril 2015 au 31 décembre 2016, cette décision étant assortie de l’exécution provisoire.

Les comptes des exercices 2011, 2012 et 2013 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 et les comptes de l’exercice 2014 ont été approuvés par Maître [Y], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Les comptes des exercices 2014 à 2017 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2017, soit dans le délai de cinq ans dans lequel est enfermée la procédure de recouvrement dans le cadre de l’opposition formulée par le syndicat des copropriétaires, objet de la présente demande, de sorte qu’aucune prescription ne peut lui être opposée concernant ses réclamations pour les charges de copropriété des années 2011 à 2014 incluses.

Sur la demande de compensation, les demandes de la S.C.I. SENACHAMPS ont d’ores et déjà fait l’objet de différentes décisions, dont un arrêt de la cour d’appel de [Localité 21] du 22 février 2017, ayant rejeté les moyens soulevés par les sociétés SIEL et SENACHAMPS tirés du rapport de Madame [I] [T].

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

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Il souligne que la S.C.I. SENACHAMPS ne peut faire rejuger deux fois les mêmes faits, de sorte qu’elle sera déboutée de ses demandes formulées au titre d’une prétendue « opacité des appels de charges » et de sa demande subsidiaire d’expertise formulée systématiquement dans le cadre de toute procédure en recouvrement engagée à son encontre dont elle est systématiquement déboutée, les demandes ayant déjà fait l’objet d’autres décisions, s’agissant notamment de la fermeture du parking.

***

L’article 20 – I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.”

L’article 5-1 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que:

“Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.”

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/03704 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK2

L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance, afin de permettre à celui qui la reçoit d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié et si elle doit dès lors être réglée par priorité aux autres créanciers.

Par ailleurs, au sein des deux premières catégories de créances énoncées par l’article 5-1 susvisé, le montant des charges, d’une part, et celui des travaux, d’autre part, doivent être énoncés séparément.

Ainsi, l’opposition de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 formée par un syndicat des copropriétaires doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature, et en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° 10-20.182, 22 juin 2017, n° 16-15.195).

A défaut, l’opposition est irrégulière et, si elles existent toujours, les créances perdent leur caractère privilégié, devenant chirographaires, de sorte que le syndicat (qui perd le bénéficie du privilège immobilier spécial) ne peut plus être réglé par prélèvement sur le prix de cession avant toute répartition (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], Chambre 1, section 1, 11 juin 2020, n° RG 18/01690 ; Civ. 3ème, 25 octobre 2016, n° 05-16.835 ; 27 novembre 2013, n° 12-27.385).

Il est également constant que la charge de la preuve de l’existence de la créance, dans son exigibilité et sa liquidité à la date de la mutation, incombe au syndicat des copropriétaires et non pas au copropriétaire qui conteste la régularité de l’opposition (ex. : Civ. 3ème, 14 janvier 2006, n° 14-25.614).

A défaut, l’opposition est irrégulière et, si elles existent toujours, les créances perdent leur caractère privilégié, devenant chirographaires, de sorte que le syndicat (qui perd le bénéficie du privilège immobilier spécial) ne peut plus être réglé par prélèvement sur le prix de cession avant toute répartition (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], Chambre 1, section 1, 11 juin 2020, n° RG 18/01690).

En l’espèce, aux termes de ses dernières écritures, la S.C.I. SENACHAMPS ne conteste pas les conditions de forme des deux oppositions formées le 17 février 2020 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 22], qui détaillent précisément les créances énoncées à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dans leur montant et leurs causes, année par année, entre 2015 et 2020, et par catégories de charges (pièce n° 49 produite en demande), mais elle conteste le caractère liquide et exigible de certaines créances à la date de la mutation.

S’agissant des charges antérieures à 2017 :

Selon jugement rendu le 27 juin 2019 (pièce n° 39), le tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre – 2ème section) a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2016 dans son ensemble, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 15 septembre 2021, a notamment :

— infirmé le jugement en ce qu’il a annulé dans son ensemble l’assemblée générale du 22 novembre 2016,

— statuant à nouveau, déclaré irrecevable la S.C.I. SENACHAMPS à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, en son entier,

— confirmé le jugement pour le surplus,

— y ajoutant, annulé les résolutions n° 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.2, 43.2 et 43.3 de l’assemblée générale du 22 novembre 2016.

Toutefois, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2017 (pièce n° 11, page 4/9), l’assemblée générale a de nouveau approuvé les comptes des exercices 2014, 2015 et 2016, selon résolutions n° 6 à 8, de sorte qu’il est justifié du caractère certain, liquide et exigible des créances afférentes aux budgets de ces exercices, étant rappelé que l’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat et permet à ce dernier de réclamer le solde de charges en fin d’exercice, en rendant exigibles les quotes-parts de charges dont les montants ont donné lieu à approbation (ex : Civ. 3ème, 11 décembre 2012, n° 11-26.348, 20 mai 2014, n° 13-11.602, 22 octobre 2020, n° 19-22.278, etc.).

La S.C.I. SENACHAMPS n’expose pas dans ses dernières écritures quelles charges afférentes à l’exercice 2014, qui auraient été affectées par la prescription de l’article 2224 du code civil, seraient prétendument incluses dans les oppositions formées le 17 février 2020 (faisant référence à des charges des exercices 2015 à 2020), étant relevé au surplus que par acte d’huissier du 20 avril 2016, interruptif de la prescription, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à Paris 8ème a fait assigner la S.C.I. SENACHAMPS devant le tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 2.052.090 € arrêtée au 16 décembre 2015, couvrant la période du 1er janvier 2012 au 16 décembre 2015, et comprenant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2015 (pièce n° 6 produite en défense par le syndicat des copropriétaires).

Ce moyen sera donc écarté.

Sur les charges de 2015 et 2016 :

La S.C.I. SENACHAMPS fait état d’une procédure judiciaire qui serait en cours concernant les années 2015 et 2016.

Toutefois, il est constant que les copropriétaires sont tenus de régler leur quote-part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés (Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731, 14 octobre 2014, n° 13-19.634, 13-21.783, 11 juillet 2019, n°18-13.598) et qu’ils ne peuvent en différer le règlement au prétexte de l’existence d’un recours exercé (Civ. 3ème, 19 juin 2007, n° 06-19.992).

L’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat et permet à ce dernier de réclamer le solde de charges en fin d’exercice, en rendant exigibles les quotes-parts de charges dont les montants ont donné lieu à approbation (ex : Civ. 3ème, 11 décembre 2012, n° 11-26.348, 20 mai 2014, n° 13-11.602, 22 octobre 2020, n° 19-22.278, etc.).

Par ailleurs, l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.455).

L’existence juridique des charges réside en effet dans leur caractère accessoire au droit réel principal dont elles garantissent l’effectivité. Ainsi, l’annulation d’une assemblée générale en exercice de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n’éteint pas l’obligation de paiement des copropriétaires (Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n° 00-13.824).

Ce moyen sera donc écarté.

Sur la demande de compensation des charges « éventuellement dues » :

La S.C.I. SENACHAMPS fait état d’une provision sur charges d’un montant de 657.317,25 € qu’elle aurait réglée, sans que celle-ci ait été « imputée sur aucun exercice particulier », sans justifier ses allégations par le moindre élément de preuve et sans établir que les conditions de mise en œuvre de la compensation seraient réunies au cas d’espèce, étant relevé à ce titre que :

— la S.C.I. SENACHAMPS n’a été condamnée au paiement de la somme de 657.317,25 € selon arrêt de la Cour d’appel de [Localité 21] du 22 février 2017 (pièce n° 28 produite en demande), portant sur les comptes de charges de la société SIEL et de la S.C.I. SENACHAMPS arrêtés au 31 décembre 2011, qu’à titre provisionnel, « au titre des budgets prévisionnels votés et exécutoires »,

— il est constant que, tant que l’une des créances est litigieuse, les conditions de la compensation ne sont pas réunies, ce qui est le cas d’une somme allouée à titre provisionnel, qui ne revêt pas la qualité de créance certaine, liquide et exigible, la créance procédant d’une provision et non d’une condamnation définitive (ex. : Cour d’appel de [Localité 21], Pôle 5 – Chambre 6, 11 mars 2016, n° RG 14/17388),

— la S.C.I. SENACHAMPS ne justifie pas, dans le cadre de la présente instance, du règlement effectif de ladite provision, portant sur un arriéré de charges antérieur à celui mentionné dans les oppositions faisant l’objet du présent litige, paiement dont elle n’avait pas davantage justifié de l’effectivité dans le cadre de l’instance distincte ayant donné lieu au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – 3ème section) le 9 décembre 2022 (pièce n° 19 produite en défense par le syndicat des copropriétaires).

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le moyen tiré du caractère « erroné » et « de l’opacité » des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires :

La S.C.I. SENACHAMPS s’appuie essentiellement sur un rapport d’expertise de Madame [S] [O], expert judiciaire désigné selon jugement en date du 31 août 2012 « pour faire les comptes entre les parties », dont la mission portait sur une période antérieure au 1er janvier 2012, selon rapport déposé le 28 octobre 2015.

Il ne ressort par ailleurs d’aucun élément que les charges appelées sur les périodes concernées par les oppositions formées par le syndicat des copropriétaires défendeur, le 17 février 2020, ne respecteraient pas :

— les stipulations du règlement de copropriété sur la répartition des charges générales et spéciales entre les copropriétaires, nonobstant les dépenses d’entretien relatives aux parkings susceptibles d’avoir été exposées par les sociétés SIEL et SENACHAMPS en exécution d’une convention dite de « co-jouissance » signée le 29 novembre 1979 régissant les rapports entre copropriétaires de places de parking, à laquelle le syndicat des copropriétaires n’est pas partie, qui n’a pas été approuvée en assemblée générale de copropriétaires et qui n’est donc pas opposable au syndicat,

— les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé qu’en l’absence de décision d’individualisation des charges de chauffage, il est indifférent que des lots ne soit pas effectivement raccordés à l’installation collective de chauffage, dès lors qu’ils sont techniquement susceptibles d’être raccordés et qu’ils présentent donc une utilité objective à l’égard de ces lots (ex. : Civ. 3ème, 13 avril 1988, n° 87-10.746, publié au Bulletin ; Cour d’appel de Paris, 19ème chambre section A, 26 janvier 1998, n° RG 91/15929), peu important l’utilisation effective qui en est faite (Civ. 3ème, 28 mars 2006, n° 04-19.115),

— ou les principes et méthodes de calcul retenus dans le rapport de Madame [O], la pièce n° 42 intitulée « tableau de compte rendu d’audit Ponthieu » produite en demande par la S.C.I. SENACHAMPS n’étant pas de nature à établir la preuve des prétendues « anomalies dans la répartition des charges communes et des charges spéciales » dont elle fait état.

A cet égard, la S.C.I. SENACHAMPS ne développe aucun argument ni ne produit aucune pièce de nature à étayer son allégation selon laquelle les charges d’eau, d’électricité, de chauffage, de téléphonie et de climatisation, afférentes aux périodes concernées par les oppositions formées par le syndicat des copropriétaires défendeur le 17 février 2020, n’auraient pas été appelées conformément aux stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble.

L’ordonnance de référé du 31 mai 2016 dont se prévaut la S.C.I. SENACHAMPS, ayant désigné Madame [S] [O] aux fins, notamment, de proposer un calcul des tantièmes de charges applicables à chaque lot et de dresser un projet d’état descriptif de division ainsi qu’un projet de répartition des charges générales et des charges spéciales applicables aux bureaux, aux commerces de la galerie marchande et aux parkings de sous-sol (pièce n° 43 produite en demande) n’est pas davantage de nature à établir que les charges réclamées dans le cadre des oppositions formées le 17 février 2020 seraient « injustifiées », étant rappelé à ce titre que la décision judiciaire de procéder à une nouvelle répartition des charges ne vaut que pour l’avenir (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n° 12-14.569), la dernière phrase de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1065, issu de l’article 38 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, précisant désormais que « cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

Au surplus, comme le relève pertinemment le syndicat des copropriétaires défendeur, la somme de 194.030,90 € est mentionnée dans l’arrêt précité du 22 février 2017 de la cour d’appel de Paris, ayant statué sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à Paris 8ème, portant sur des dépenses examinées dans le rapport de Madame [O] et imputées à tort dans la catégorie des charges générales, s’agissant de sommes antérieures à 2011 (période pour laquelle la cour d’appel de Paris était saisi à l’exclusion de la période ultérieure) dont le syndicat des copropriétaires ne s’est « pas opposé à ce qu’elles soient restituées à la SCI SENACHAMPS », alors que les oppositions formées par le syndicat des copropriétaires défendeur, le 17 février 2020, portent sur les charges de copropriété des exercices 2015 à 2020.

Sur le moyen tiré de l’action en responsabilité engagée par la S.C.I. SENACHAMPS à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22] :

Il n’est pas démontré que la procédure judiciaire alléguée en demande par la S.C.I. SENACHAMPS serait susceptible d’avoir une quelconque incidence sur le caractère certain, liquide et exigible des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires défendeur à la présente instance, aux termes des oppositions formées le 17 février 2020, notamment s’agissant des charges de parkings, étant relevé au surplus que :

— selon jugement, assorti de l’exécution provisoire, en date du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – 2ème section) a débouté les sociétés SIEL et SENACHAMPS de l’intégralité de leurs demandes (pièce n° 17 produite en défense par le syndicat des copropriétaires),

— en application de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, l’appréciation de la notion d’utilité doit se faire d’une manière objective, c’est-à-dire abstraction faite de l’usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d’équipement considérés (ascenseurs, sprinklers, etc.),

— le procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 février 2019 produit en demande par la S.C.I. SENACHAMPS (pièce n° 31) ne saurait à lui-seul établir que les charges communes générales réclamées aux termes des oppositions formées le 17 février 2020, et notamment celles afférentes à l’entretien des parkings (pièces n° 29 produite en demande, appels de provisions en date du 1er juillet 2016) seraient injustifiées.

Sur le moyen tiré de l’existence d’un « report injustifié » de charges antérieures à l’année 2015 :

Tout copropriétaire est en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel, notamment, s’agissant de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété (Civ. 3ème, 9 mai 2007, n° 06-13.630 ; 1er décembre 2010, n° 09-72.402 ; 2 novembre 2011, n° 10-10.737 ; 27 mars 2012, n° 11-13.064 ; 1er juillet 2014, n° 13-16.282 ; 15 octobre 2013, n° 12-19.017 et n° 12-25.600, etc.).

Le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés demeure en droit de contester son décompte individuel de charges en invoquant notamment le fait que le décompte comporte une reprise de solde antérieur injustifiée (ex. : Civ. 3ème, 15 octobre 2013, n° 12-19.017 et 12-25.600 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 12 novembre 2014, n° RG 13/07279 ; et plus récemment : 14 septembre 2022, n° RG 18/22834), le syndicat des copropriétaires devant alors justifier du détail de la créance contestée par un copropriétaire (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2004, n° 02-19.265).

Le syndicat des copropriétaires doit ainsi justifier les reprises de solde « et produire, en sus des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les appels de charges et de travaux ou, à défaut, les grands livres » (Cour d’appel de [Localité 21], Pôle 4 – Chambre 2, 15 septembre 2021, n° RG 17/15030).

En l’espèce, l’examen des oppositions formées par le syndicat des copropriétaires sur le prix de vente de lots par la S.C.I. SENACHAMPS (pièce n° 49 produite en demande) permet de constater que :

— s’agissant de l’opposition afférente aux lots de copropriété n° 490, 491, 509, 511 à 598, 606 à 609, 620 à 721, 733 à 747, 756 à 768 et 777 à 779, celle-ci mentionne une « reprise solde ancien syndic » ([E] [Z]) d’un montant de 1.165.851,22 € à la date du 21/07/2015 au titre des sommes « non comprises dans les créances privilégiées » (article 5-1 3° du décret du 17 mars 1967),

— s’agissant de l’opposition afférente aux lots de copropriété n° 492 à 494, 502 à 508, 574 à 581, 583 à 587, 593, 594, 599 à 605, 610 à 619, 693 à 698, 722 à 732, 748 à 755, 769 à 775, 780 à 823, celle-ci mentionne une « reprise solde ancien syndic » ([E] [Z]) d’un montant de 743.378,81 € à la date du 21/07/2015 au titre des sommes « non comprises dans les créances privilégiées » (article 5-1 3° du décret du 17 mars 1967).

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22] ne fournit aucune explication sur ces deux reprises de solde contestées par la S.C.I. SENACHAMPS (dernières écritures, page 13), de sorte qu’il n’en justifie pas du caractère certain, liquide et exigible à la date de la mutation, au titre des charges de l’exercice 2015.

Aucun élément comptable, appels de charges ou grands livres de comptes ne sont produits en défense qui seraient de nature à expliciter la nature et le montant des charges sollicitées au titre de ces reprises de solde « ancien syndic » et sur le principe même de ces écritures non détaillées en débit (ex. : Cour d’appel de [Localité 24], 4ème chambre – 2ème section, 17 février 2021, n° RG 19/01165 ; 30 mars 2015, n° RG 12/08844).

Ainsi, le syndicat des copropriétaires défendeur, qui s’oppose à toute expertise, ne verse aucune pièce et ne fournit aucune explication sur l’existence et la réalité des créances (globalisées, sans précision quant à leurs objets et quant aux catégories de charges concernées) dont il se prévaut dans les oppositions formées le 17 février 2020 au titre des « reprises de solde ancien syndic » (arrêt précité du 30 mars 2015).

L’unique « relevé de compte copropriétaire joint à l’opposition » produit en pièce n° 2 par le syndicat des copropriétaires n’est pas plus précis sur la « reprise A. SYNDIC LD » d’un montant de 743.378,81 € porté au débit du compte individuel n° 1784 de la S.C.I. SENACHAMPS au titre de l’exercice 2015.

A l’examen des éléments de la procédure et des pièces produites, il apparaît que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires défendeur au titre des charges antérieures à 2016 et au titre des charges de l’exercice 2016 (pièce n° 19 produite en défense par le syndicat des copropriétaires) étaient certaines, liquides et exigibles à la date de la mutation :

— à hauteur de la somme globale de 142.749,96 € pour la période du 1er avril 2015 au 31 décembre 2015 (90.127,81 € pour le compte 1783 et 52.622,15 € pour le compte 1784), incluse dans les oppositions précitées,

— et à hauteur de la somme globale 232.845,19 € pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 (146.544,94 € pour le compte 1783 et 86.300,25 € pour le compte 1784), incluse dans les oppositions précitées.

Les autres créances alléguées dans les oppositions formées le 17 février 2020, par le syndicat des copropriétaires défendeur à la présente instance, pour la période du 1er avril 2015 au 31 décembre 2016 et pour la période antérieure au 1er avril 2015 ne sont donc justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum au regard des pièces produites, nonobstant l’approbation des comptes de l’exercice 2016 et des exercices antérieurs à 2015 (ex. : Civ. 3ème, 15 octobre 2013, n° 12-19.017 et 12-25.600).

Les oppositions formées par le syndicat des copropriétaires le 17 février 2020 sont donc justifiées à hauteur de la seule somme de 335.404,03 € (473.281,88 – 137.877,85 €), détaillée comme suit :

1 * Opposition relative aux lots de copropriété n° 490, 491, 509, 511 à 598, 606 à 609, 620 à 721, 733 à 747, 756 à 768 et 777 à 779 (compte 1783) :

1° Année courante et deux dernières années échues :

Article 10 Charges :

> année 2020 : 32.129,76 €,

> année 2019 : 126.802,81 €,

> année 2018 : 136.504,09 €.

Travaux :

> année 2020 : 252,21 €,

> année 2019 : 9.477,15 €,

> année : 35.236,64 €.

2° Deux années antérieures aux deux dernières années échues :

> année 2017 : 139.467,67 € + 33.842,76 € (charges et travaux),

> année 2016 : 146.544,94 € (charges et travaux),

3° Charges et travaux antérieurs à 2016 :

> année 2015 : 90.127,81 € (charges et travaux).

4° Frais et honoraires (postes non contestés : mise en demeure, dossier à l’huissier, réactualisation état daté, mutation, opposition) :

> 1.410,19 €.

Total : + 751.796,03 €.

A déduire : règlements effectués entre le 6 juillet 2017 et le 6 mars 2018 pour un montant total de :

—  889.673,88 € (560.000,00 + 119.673,88 + 60.000,00 + 50.000,00 € + 50.000,00 € + 50.000,00).

Soit au total :

—  137.877,85 €.

2 * Opposition relative aux lots de copropriété n° 492 à 494, 502 à 508, 574 à 581, 583 à 587, 593, 594, 599 à 605, 610 à 619, 693 à 698, 722 à 732, 748 à 755, 769 à 775, 780 à 823 (compte 1784) :

1° Année courante et deux dernières années échues :

Article 10 Charges :

> année 2020 : 18.942,64 €,

> année 2019 : 74.880,55 €,

> année 2018 : 80.229,71 €.

Travaux :

> année 2020 : 148,52 €,

> année 2019 : 5.579,90 €,

> année 2018 : 20.744,68 €.

2° Deux années antérieures aux deux dernières années échues :

> année 2017 : 113.181,20 € + 19.176,09 € (charges et travaux),

> année 2016 : 86.300,25 € (charges et travaux),

3° Charges et travaux antérieurs à 2016 :

> année 2015 : 52.622,15 €.

4° Frais et honoraires (non contestés : état daté, mutation, SBA Avocats : recouvrement de charges, mise en demeure, opposition) :

> 1.476,19 €.

Soit au total :

+ 473.281,88 €.

Ces oppositions sont en revanche irrégulières pour le surplus des sommes revendiquées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22], soit à hauteur de la somme de 1.909.262,91 € (soit : 2.244.666,94 € – 335.404,03 €), faute pour le syndicat des copropriétaires défendeur à la présente instance de justifier en l’espèce que les sommes mentionnées au titre des « reprises » de « solde ancien syndic » visées par les oppositions correspondraient à des créances du syndicat liquides et exigibles au moment où la vente avait été notifiée au syndic (ex. : Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-11.602 ; 22 juin 2017, n° 16-15.195).

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/03704 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK2

En conséquence, il convient de décider que l’opposition du syndicat est fondée à hauteur de la somme de 335.404,03 € mais qu’il y a lieu d’ordonner la mainlevée partielle de cette opposition pour le surplus de cette somme, soit 1.909.262,91 € (ex. Cour d’appel de [Localité 24], 4ème chambre – 2ème section, 1er juin 2022, n° RG 19/07808), avec libération des sommes séquestrées :

— au profit de la S.C.I. SENACHAMPS à hauteur de la somme de 1.909.262,91 €,

— et au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22] à hauteur de la somme de 335.404,03 €.

Il convient de débouter la S.C.I. SENACHAMPS de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire afin d’établir le compte entre les parties, qui n’apparaît pas nécessaire à la solution du présent litige, étant rappelé qu’en application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

II – Sur la demande de dommages et intérêts pour opposition abusive :

Il résulte de ce qui précède que l’opposition du syndicat était au moins partiellement fondée, outre que la S.C.I. SENACHAMPS ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice découlant de cette opposition, se contentant de solliciter forfaitairement la somme de 10.000 € pour « procédure abusive », sans indiquer la nature même du préjudice dont elle se plaint, qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

La S.C.I. SENACHAMPS sera donc intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22] à lui payer la somme de 10.000,00 € pour procédure abusive.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Au regard de la solution donnée au présent litige, les oppositions formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22] apparaissant majoritairement irrégulières, à hauteur de la somme globale de 1.909.262,91 €, l’équité commande en l’espèce de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 4] [Localité 21] [Adresse 15] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000,00 € à la S.C.I. SENACHAMPS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispenser la S.C.I. SENACHAMPS de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.C.I. SENACHAMPS,

Constate que les deux oppositions formées par le syndic de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 22], par actes d’huissier du 17 février 2020, sont justifiées à hauteur de la somme de 335.404,03 € mais pas pour le surplus,

Déclare partiellement injustifiée les deux oppositions formées par le syndic de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à Paris 8ème entre les mains de la SCP BAILLY CAURO, par actes d’huissier du 17 février 2020, à hauteur de la somme globale de 1.909.262,91 €,

Ordonne la mainlevée partielle des deux oppositions au paiement du prix de vente formées le 17 février 2020 au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 5] [Localité 16] au titre des lots n° 490, 491, 509, 511 à 598, 606 à 609, 620 à 721, 733 à 747, 756 à 768, 777 à 779, 492 à 494, 502 à 508, 574 à 581, 583 à 587, 593, 594, 599 à 605, 610 à 619, 693 à 698, 722 à 732, 748 à 755, 769 à 775 et 780 à 823 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] [Localité 16], avec libération des sommes séquestrées :

— au profit de la S.C.I. SENACHAMPS à hauteur de la somme de 1.909.262,91 €,

— et au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 4] [Localité 21] [Adresse 15] à hauteur de la somme de 335.404,03 €,

Déboute la S.C.I. SENACHAMPS de sa demande tendant à voir ordonner la compensation des charges de copropriété exigibles avec la provision de 657.317,25 € payée par la S.C.I. SENACHAMPS suite à l’arrêt du 22 février 2017,

Déboute la S.C.I. SENACHAMPS de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire afin d’établir le compte entre les parties,

Déboute la S.C.I. SENACHAMPS de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Adresse 20] [Localité 16] à lui payer la somme de 10.000,00 € pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 4] [Localité 21] [Adresse 15] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 6] à payer à la S.C.I. SENACHAMPS la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la S.C.I. SENACHAMPS de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 21] le 09 Janvier 2025

La Greffière Le Président