TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01045

N° Portalis DBY2-W-B7J-H7JQ

JUGEMENT du

03 Mars 2026

Minute n° 25/00252

S.C.I. LES RINIERES

C/

[Q] [S]

[L] [H] épouse [S]

Le

Copie conforme

M^e Céline LEROUGE

M. et Mme [S]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Mars 2026,

après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. LES RINIERES

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 342 871 498

ayant son siège social situé [Adresse 1]

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Célia BRASSIER, substituant Maître Céline LEROUGE (SELARL ABLC AVOCATS ASSOCIES), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [S]

né le 18 Mai 1988 à [Localité 4]

Madame [L] [H] épouse [S]

née le 27 Avril 1989

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 5]

comparants en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) LES RINIERES a, par contrat conclu sous seing privé à effet du 3 mars 2017, donné à bail d’habitation à Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S], une maison située [Adresse 2] à LA POMMERAYE – MAUGES SUR LOIRE (49 620), moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 548,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 548,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la SCI LES RINIERES a fait signifier à Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] un commandement de payer la somme de 3 106,58 € au titre de l’arriéré locatif et du dépôt de garantie et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, la SCI LES RINIERES a assigné Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, Pôle des Contentieux de la Protection, aux fins de voir :

▸ déclarer la SCI LES RINIERES recevable et bien fondée en ses demandes ;

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire :

▸ prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers ;

en tout état de cause :

▸ ordonner l’expulsion immédiate des lieux de Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] et tous occupants de leur chef, au premier défaut de paiement ;

▸ ordonner à défaut de libération spontanée l’expulsion de Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

▸ condamner solidairement Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] au paiement de la somme de 2 308,58 €, au titre des loyers impayés de septembre 2023 à janvier 2025, outre les loyers à compter de cette date pour mémoire ;

▸ condamner solidairement Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] au paiement de la somme de 548,00 € au titre du dépôt de garantie ;

▸ condamner in solidum Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner in solidum Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner solidairement Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré par exploit d’huissier en date du 24 janvier 2025.

Après deux renvois, à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SCI LES RINIERES, représentée par son conseil, indique que la dette actuelle est de 80,08 €, qui doit être régularisée dans les prochains jours.

Elle souligne la reprise des paiements et le respect du plan d’apurement.

Elle note qu’une somme de 1 404,00 € au titre du FSL a été versée au mois d’octobre 2025.

Elle demande la suspension de la clause résolutoire jusqu’à parfait paiement.

Compte tenu de l’absence de justificatif de la notification de l’assignation au représentant de l’État, la SCI LES RINIERES est autorisée à produire ce document en cours de délibéré.

Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] ont comparu à l’audience en personne.

Ils font part de leur accord sur le reliquat de 80,08 € qu’ils s’engagent à payer à la fin de la semaine, ainsi que le loyer du mois de décembre 2025.

Ils relèvent que le plan d’apurement n’a été finalisé qu’au mois de juillet 2025, suite à l’intervention de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), la SCI LES RINIERES souhaitant une décision judiciaire de cette affaire.

C’est pourquoi ils sollicitent de ne pas être condamnés à payer les frais de justice et les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de leurs ressources actuelles.

Ils notent que la SCI LES RINIERES perçoit directement l’aide de la CAF.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai

1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI LES RINIERES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 27 janvier 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, la SCI LES RINIERES a produit, suite à la demande qui lui en a été faite lors de l’audience du 2 décembre 2025, une copie de l’assignation notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 17 octobre 2025.

Il appert que cette notification n’a pas été effectuée dans le délai minimum de six semaines avant l’audience, tel que défini par l’article 24 III précité, la première audience s’étant tenue le 7 octobre 2025.

De surcroît, il ressort de la note d’audience que, lors de cette audience du 7 octobre 2025, le bailleur avait indiqué qu’un plan d’apurement était en cours et respecté, justifiant ainsi sa demande de renvoi afin de faire le point lors de la prochaine audience sur ce plan.

Il convient de prendre en compte la date de la première audience, le 7 octobre 2025, pour vérifier le respect du délai de notification de l’assignation.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI LES RINIERES en demande de résiliation du bail et d’expulsion est irrecevable, la notification aux fins de constat de la résiliation ayant été effectuée le 17 octobre 2025, après la première évocation de l’affaire à l’audience du 7 octobre 2025.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’action de la SCI LES RINIERES étant déclarée irrecevable, du fait du non respect par elle de la formalité obligatoire de notification au représentant de l’État de l’assignation aux fins de constat dans le délai minimum de six semaines avant l’audience, devra supporter les dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile du fait de l’irrecevabilité de l’action engagée par le demandeur.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’action en constatation de la résiliation du contrat de bail engagée par la SCI LES RINIERES à l’encontre de Monsieur [Q] [S] et Madame [L] [H] épouse [S] du fait du non respect par le demandeur du délai de notification de l’assignation au représentant de l’État, tel que déterminé à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;

LAISSE les dépens à la charge de la SCI LES RINIERES.

Le greffier, Le Juge,