TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04884 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4BS

N° MINUTE :

2025/8

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS CABINET MILLIER – [Adresse 3]

représentée par M^e Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDERESSE

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique,assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04884 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4BS

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [E] est propriétaire du lot n° 11 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Millier, a assigné Mme [W] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes :

-4.277,57 €, en principal et frais, arrêtés au 5 septembre 2025, avec intérêts légaux à compter du 12 décembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 2.404,86 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

-1.000 € de dommages-intérêts,

-1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 4.129,69 € arrêtée au 16 octobre 2025 sans tenir compte des deux règlements de Mme [W] [E] des 14 et 17 octobre 2025. Il maintient ses autres demandes et ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Mme [W] [E] reconnaît le principe de sa dette mais signale qu’elle a effectué deux paiements les 14 et 17 octobre 2025. Elle s’interroge également sur le montant inscrit sur le procès-verbal de l’assemblée générale de septembre 2025 qui diffère de celui réclamé. Elle sollicite des délais de paiement de trois mois et ne s’oppose pas à payer des dommages-intérêts et des frais irrépétibles mais demande d’en réduire le montant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— l’avis de mutation du 8 juillet 2022 établissant la qualité de copropriétaire de Mme [W] [E],

— un décompte arrêté au 16 octobre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4.129,69 €,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2023 et 12 septembre 2024 et des attestations de non recours les concernant,

— une mise en demeure de payer la somme de 2.404,86 € adressée le 12 décembre 2024,

— une mise en demeure de payer la somme de 2.848,23 € adressée le 31 janvier 2025.

Mme [W] [E] rapporte la preuve que, postérieurement au décompte actualisé, elle a réalisé deux paiements : 359,37 € le 14 octobre 2025 et 350 € le 17 octobre 2025. Le syndicat des copropriétaires reconnaît que ces paiements ont été effectués ; ils seront donc dès à présent déduits des sommes dues par Mme [W] [E].

Par ailleurs, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait apparaître des frais de mise en demeure (7,75 € et 84 €) qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété. Ils seront donc déduits.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc établie à hauteur de la somme de 3 328,57 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit du 12 décembre 2024, à hauteur de 2.404,86 €, et à compter de l’assignation, soit du 15 septembre 2025, pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 91,75 € (7,75 € + 84 €) qui concerne des frais de mise en demeure.

Cette somme sera accordée au titre des frais nécessaires et produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit du 12 décembre 2024, à hauteur de 7,75 €, et à compter de l’assignation, soit du 15 septembre 2025, pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que Mme [W] [E] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, Mme [W] [E] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 150 € au titre des dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé par Mme [W] [E] à l’audience, il convient de lui octroyer des délais de paiement conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [E], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Cabinet Millier :

— la somme de 3 328,57 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 à hauteur de 2.404,86 €, et à compter du 15 septembre 2025 pour le surplus,

— la somme de 91,75 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 à hauteur de 7,75 €, et à compter du 15 septembre 2025 pour le surplus,

— la somme de 150 € au titre des dommages-intérêts,

AUTORISE Mme [W] [E] à s’acquitter des sommes susvisées de la manière suivante :

-1re mensualité au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision : 1.100 €,

-2ème mensualité au plus tard le 15 du mois suivant : 1.100 €,

-3ème mensualité au plus tard le 15 du mois suivant : le solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [W] [E] aux dépens,

CONDAMNE Mme [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Cabinet Millier, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier La Juge