Expéditions le : Minute n° 25/

Grosse :

JUGEMENT DU : 29 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00265 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2O4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Procédure accélérée au fond

JUGEMENT

LE PRESIDENT : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA DES LACS, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 895 304 772, dont le siège social est [Adresse 2],

représenté par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

S.C.I. FANJAC,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANNECY sous le numéro 891 600 066

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-françois DALY de la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 29 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] » représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS a fait assigner la société FANJAC afin de la voir condamner à lui payer la somme de 16 366,68 euros au titre des charges et frais appelés et arrêtés au 3 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 avril 2024; d’ordonner la capitalisation des intérêts ; et de la condamner au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] » expose au soutien de sa demande que la SCI FANJAC est propriétaire du lot n°308 au sein de la copropriété « [Adresse 4] » ; elle indique que la SCI FANJAC ne procède pas au paiement de ses charges ; elle ajoute qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception lui a été adressée le 12 février 2024, suivi d’une relance courrier le 12 mars 2024, sans résultat ; elle explique qu’un commandement de payer a été délivré à la SCI FANJAC le 17 avril 2024 sans que cela ne conduise à aucun paiement.

Lors de l’audience en date du 1er décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] » a actualisé la somme demandée au titre des charges et frais appelés, indiquant qu’elle demandait la condamnation de la société FANJAC à lui payer la somme de 22 854,22 euros au titre des charges et frais appelés et arrêtés au 20 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 avril 2024.

La société FANJAC, représentée, demande, à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] », de condamner la même au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, de juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; à titre subsidiaire, de le débouter de l’intégralité de ses demandes dont elle ne justifie ni du principe ni du quantum, de le condamner au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, de juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; à titre très subsidiaire, d’ordonner le report du paiement des sommes due par la SCI FANJAC à deux années à compter de la décision à venir ; en tout état de cause, de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens et d’écarter l’exécution provisoire de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Vu les articles 9-2, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il est acquis que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, au titre du budget provisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, et ce à peine d’irrecevabilité ;

En l’espèce, la société FANJAC reproche à la mise en demandeur de ne pas être suffisamment précise en évoquant un arriéré global et de ne pas permettre l’identification du montant des provisions exigibles. Elle indique que le commandement de payer ne satisfait pas davantage au formalisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de son imprécision quant à la nature et au montant des provisions réclamées. Elle ajoute que ni le numéro de lot ni la répartition des charges ne figure dans le règlement de copropriété et que le Syndicat des copropriétaires aurait commis des erreurs dans le calcul des tantièmes appartenant à la société FANJAC.

Toutefois, le règlement de propriété ainsi que le titre de propriété de la SCI FANJAC versés au débat permettent d’attester qu’elle est propriétaire du lot n° 158 avec les 341/ 10 000ème des parties communes générales.

De plus, il convient de considérer qu’en faisant parvenir à la société FANJAC un commandement de payer comprenant le décompte des sommes dues le 17 avril 2024, le défendeur était mis en capacité évidente de déterminer les provisions spécifiquement visées et non intégralement honorées. Ce commandement de payer respecte en outre le formalisme de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le commandement de payer suffit, à lui seul, à rejeter l’irrecevabilité soulevée.

Sur les demandes au fond

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision sur charges de copropriété prévue à l’article 14-1 de la même loi, les autres provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale ;

— la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 12 février 2024 ;

— le commandement de payer du 17 avril 2024 ;

— les appels de provision ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 1er mars 2023, 11 septembre 2017, 6 novembre 2023, 3 juin 2024, 4 juillet et 27 novembre 2025 ;

— le décompte des sommes dues au 20 octobre 2025.

Conformément au relevé de compte charges arrêté au 20 octobre 2025, la société FANJAC est redevable de la somme de 21 240,69 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit 22 854,52-(350x4) -153,88-59,95. Il y a lieu de déduire du décompte produit les frais non justifiés susceptibles de relever des dépens ou des frais relevant de la demande portée du chef de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conséquent, la société FANJAC sera condamnée au paiement de la somme de 21 240,69 € qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 6 février 2025, avec capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil.

La société FANJAC sollicite des délais de paiement au motif qu’elle ne dispose d’aucune trésorerie disponible, l’ensemble des loyers étant affecté au service de la dette bancaire. Elle indique que ce délai lui permettrait de réaliser ses actifs immobiliers via le règlement anticipé des prêts immobiliers en cours. Elle verse aux débats son bilan et compte de résultat au 31 décembre 2023 pour attester de sa situation financière.

Toutefois, elle ne produit aucun document ni preuve de ses capacités financières à venir. En outre, il est acquis que les impayés sont récurrents et anciens, et que dès lors, la SCI FANJAC a déjà bénéficié dans les faits de délais de paiement.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Il n’apparaît pas équitable au vu des circonstances de la cause de faire supporter au syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FANJAC, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Vu les articles 514-1 et suivants du code de procédure civile,

La société FANJAC demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente ordonnance au motif que sa situation financière ne lui permet d’honorer un paiement immédiat.

Force est de constater que la société FANJAC ne fonde sa prétention sur aucune pièce.

Par conséquent, la société FANJAC sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS

REJETTE la demande d’irrecevabilité formulée par la société FANJAC ;

CONDAMNE la société FANJAC à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] » représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS, la somme de 21 240,69 euros arrêtée au 20 octobre 2025, au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la société FANJAC de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la société FANJAC à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] » représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société FANJAC de sa demande relative à l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE la société FANJAC aux entiers dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

Monsieur CHARTIN Monsieur BAILLY-SALINS