MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00099 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WN2M

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. ABMR C/ S.A.S.U. CVISO BAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. ABMR

immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 491242103

dont le siège social est sis 5 chemin des acacias – 91590 CERNY

représentée par Maître Véronique DAGONET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 003

DEFENDERESSE

S. A. S. U. CVISO BAT

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 881690655

dont le siège social est sis 155 rue Paul Vaillant Couturier – 94140 ALFORTVILLE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 22 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Février 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 novembre 2023, la S.C.I. A.B.M. R a donné à bail commercial à la S.A.S.U. CVISO BAT des locaux situés 9 rue de la Mairie, VILLENEUVE SAINT GEORGES (94290), moyennant un loyer mensuel de 9 168,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. A.B.M. R a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 8 juillet 2025 à la S.A.S.U. CVISO BAT pour une somme de 11 590,56 € au titre de l’arriéré locatif au 1 juillet 2025.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 31 octobre 2025, la S.C.I. A.B.M. R a fait assigner la S.A.S.U. CVISO BAT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. CVISO BAT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la S.A.S.U. CVISO BAT à payer à la S.C.I. A.B.M. R la somme provisionnelle de 19 205,32 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 11 590,56 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la S.A.S.U. CVISO BAT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner à titre provisionnel la Société CVISO BAT à régler à la SCI A.B.M. R., une majoration égale à 10% de la somme due, soit 1.920,53 € à titre d’indemnité forfaitaire portant intérêt au taux légal,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la S.A.S.U. CVISO BAT au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’audience du 22 janvier 2026, la S.C.I. A.B.M. R, par l’intermédiaire de leur conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus,

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.S.U. CVISO BAT n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. A.B.M. R n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 590,56 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 9 août 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S.U. CVISO BAT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. CVISO BAT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. A.B.M. R, l’obligation de la S.A.S.U. CVISO BAT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 205,32 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. CVISO BAT, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 590,56 € et à compter du 31 octobre 2025 pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt de 10 % , car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. la S.C.I. A.B.M. R sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S.U. CVISO BAT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. CVISO BAT ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. A.B.M. R formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 août 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. CVISO BAT et de tout occupant de son chef des lieux situés 9 rue de la Mairie, VILLENEUVE SAINT GEORGES (94290) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. CVISO BAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. CVISO BAT à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. CVISO BAT à payer à la S.C.I. A.B.M. R la somme de 19 205,32 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 octobre 2025 , avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025 sur 11 590,56 € euros et à compter du 31 octobre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S.U. CVISO BAT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S.U. CVISO BAT à payer à la S.C.I. A.B.M. R la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,