MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/01438

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[B] [R] [G]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à

M. [B] [R] [G]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [R] [G]

né le 28 Décembre 1976 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/1438

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2020, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [R] [W] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,72 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 2 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [B] [R] [W] par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [B] [R] [W] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [B] [R] [W] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [B] [R] [W] au paiement de la somme en principal de 4 902,18 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [B] [R] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [B] [R] [W] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [B] [R] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la présente assignation.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [L] [C] dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 248,65 €, hors dépens au 14 octobre 2024. Elle précise que Monsieur [B] [R] [W] a repris le paiement de son loyer depuis mars 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement selon les modalités fixées dans le cadre d’un plan en cours, soit 34 € en plus de son loyer courant.

Monsieur [B] [R] [W] confirme percevoir le RSA et pouvoir régler chaque mois la somme de 150 € soit son loyer résiduel et un effort financier de 34 €.

Le diagnosticsocial et financier reçu au greffe avant l’audience précise que Monsieur est célibataire, avec pour ressources le RSA et des dépenses déclarées à hauteur de 350 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juin 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 décembre 2023 soit 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 décembre 2020 ainsi que le commandement de payer délivré le 2 janvier 2024 pour un montant en principal de 3 519,31 € et le décompte actualisé au 14 octobre 2024 à la somme de 4 248,65 €, hors frais.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 267,86 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après;

— les frais pour défaut d’assurance, à défaut pour le bailleur de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989. Une somme de 163,40 € sera donc également déduite du montant de la créance;

soit un montant total à déduire de 431,26 €.

Conformément aux dispositions de l’article 5 du code de procédure civil : « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

Monsieur [B] [R] [W] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 248,65 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 2 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 3 519,31 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [B] [R] [W] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines tel que mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 février 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur confirme la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative à hauteur de 34 € par mois en plus d’un loyer résiduel de 116,60 €. Le locataire a repris le paiement de son loyer courant et règle 150 € depuis mars 2024.

Compte tenu de l’accord des parties sur le plan d’apurement, de la reprise du paiement du loyer courant, il sera accordé à Monsieur [B] [R] [W] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [B] [R] [W] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [B] [R] [W] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2020 entre Monsieur [B] [R] [W] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 14 février 2024 ;

RG 24/1438

Condamne Monsieur [B] [R] [W] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 248,65 € (QUATRE MILLE DEUX CENT QUARANTE HUIT EUROS, SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 octobre 2024 ;

Autorise Monsieur [B] [R] [W] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente cinq mensualités de 34 € chacune et une trente sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [B] [R] [W] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [B] [R] [W] soit condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [B] [R] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection