TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01602

N° Portalis DBX4-W-B7J-UDZ2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

C/

[X] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 7] REY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [X] [B],

demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [X] [B] un appartement sis [Adresse 6] et une annexe, pour un loyer mensuel de 382,73 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 52,02 euros.

Le 2 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [X] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation provisionnel au paiement :

— de la somme de 3722,63 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers et/ou indemnité d’occupation selon décompte arrêté au mois d’avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 août 2024;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 mai 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL [Localité 7]-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2425,13 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre comprise, hors frais de contentieux.

Madame [X] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré, sollicitant la suspension de la clause résolutoire. Elle expose qu’elle était en alternance et est désormais titulaire d’un contrat à durée indéterminée. Elle ajoute avoir fait plusieurs versements récents, dont 300 euros au titre du mois de septembre 2025.

Afin d’actualiser le décompte locatif de ces versements, et de vérifier la reprise effective des loyers par Madame [X] [B], il est autorisé la production d’un décompte actualisé par le biais d’une note en délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Aucune note n’est parvenue à la juridiction dans le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 mars 2023 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 2 août 2024, pour la somme en principal de 2290,75 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

Madame [X] [B] est depuis occupante sans droit ni titre.

La demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire de madame [X] [B] ne sera pas accueillie en ce que celle-ci n’a pas repris le paiement courant des loyers au jour de l’audience, tel qu’il ressort du décompte produit et en l’absence de tout autre élément produit dans le cours du délibéré, une telle reprise du loyer dans son intégralité étant une condition pour solliciter des délais de paiement.

Par conséquent, il sera demandé à Madame [X] [B] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, L’expulsion de Madame [X] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 30 septembre 2025 démontrant que Madame [X] [B] reste devoir la somme de 2425,13 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [X] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2425,13 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 sur la somme de 2290,75 euros,et de la présente ordonnance pour le surplus.

Madame [X] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 3 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 3 octobre 2024 au 30 septembre 2025 est déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT SOCIAL, Madame [X] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [X] [B] concernant un appartement sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à verser à La SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2425,13 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés (décompte arrêté au 30 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 sur la somme de 2290,75 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus

CONDAMNONS Madame [X] [B] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière , Le juge,