Expéditions le : Minute n° 25/

Grosse :

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00211 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2BA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Loyers

LE JUGE DES LOYERS : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier, lors du prononcé

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

Monsieur [D] [K],

né le 27 décembre 1965 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AQUA DISTRIBUTION,

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 798 092 854

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d’ANNECY

et par M^e Jean-Louis SEGUINARD, avocat au barreau d’ANNECY

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Juillet 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière, lors des débats

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2016, Monsieur [D] [K] a donné à bail commercial à la société AQUA DISTRIBUTION divers locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant la somme annuelle initiale hors taxe de 42 000 euros, pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 10 juillet 2024, Monsieur [D] [K] a fait délivrer à la société AQUA DISTRIBUTION un congé avec offre de renouvellement de bail commercial, à compter du 19 janvier 2025, moyennant le paiement d’un loyer de 70 000 euros hors taxe et hors charges en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2025, Monsieur [D] [K] a fait assigner la société AQUA DISTRIBUTION devant le juge des loyers commerciaux d'[Localité 6], sollicitant à titre principal de :

— Dire et juger que le montant du loyer révisé applicable à compter du 19 janvier 2025 doit être fixée à la somme annuelle de 70 000 euros hors taxes et hors charges et condamner la société AQUA DISTRIBUTION au paiement de ladite somme ;

— Dire et juger que les intérêts seront dus au fur et à mesure des échéances exigibles à compter de la prise d’effet du bail renouvelé, et ordonner la capitalisation desdits intérêts par année entière, après la prise d’effet du bail ;

A titre subsidiaire :

— Désigner tel expert qu’il appartient ayant pour mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tout document, entendre tout sachant, et plus généralement effectuer toute investigation utile pour fournir au tribunal les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer renouvelé, avec effet à date du 19 janvier 2025, des locaux en cause ;

Dans ce cas :

— Fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuel de 60 000 euros HT et hors charges, avec application à compter du 19 janvier 2025 ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— Condamner la société AQUA DISTRIBUTION à régler à Monsieur [D] [K], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société AQUA DISTRIBUTION aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Au soutien de sa demande, Monsieur [D] [K] indique que l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité résulte du développement économique observé dans le secteur, de la progression démographique observée dans ledit secteur ainsi que du renforcement de l’offre commerciale se traduisant notamment par l’ouverture d’un centre commerciale à [Localité 7] ; il explique avoir fait diligenter une étude par le CABINET [V] & ASSOCIES, experts en estimation immobilière et foncière, et que celle-ci préconise la fixation d’une valeur locative de marché à hauteur de 70 000 euros hors frais et hors droits ; il explique que la société preneuse ne s’est pas prononcée sur le montant du loyer de renouvellement, ni n’a donné suite aux sollicitations du bailleur ; il ajoute qu’un mémoire en demande de fixation de loyer a été régularisé le 20 décembre 2024, demeuré infructueux.

Dans ses dernières conclusions, la société AQUA DISTRIBUTION, représentée, demande à titre principal de :

— Juger que le bailleur n’établit pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— Débouter en conséquence le bailleur de sa demande de déplafonnement du loyer ;

— Débouter le demandeur de toutes ses demandes, fins et conclusions à ce titre ;

— Dire et juger qu’en conséquence le loyer annuel de renouvellement dû pour les locaux situés à compter du 19 janvier 2025 ne saurait être fixée à la somme de 70 000 euros HT/HC ;

à titre subsidiaire, de :

— Désigner tel expert afin qu’il fournisse au Tribunal les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer renouvelé, avec effet à la date du 19 janvier 2025, des locaux en cause ;

— Dire que dans le cas où une expertise était prononcée, le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance sera maintenu à son montant actuel, tant que les désordres du toit n’auront pas été définitivement réglés, puis sera porté à la somme de 53 500 euros HT par an, dès la constatation de la réalisation des travaux ;

— Condamner Monsieur [D] [K] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens ;

MOTIVATION

Selon l’article 145-34 du code de commerce, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le bail consenti par acte sous seing privé du 19 janvier 2016 pour une durée de neuf années entières et consécutives, a fait l’objet d’une offre de renouvellement du bailleur faite par acte extra-judiciaire en date du 19 janvier 2025.

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail mais s’opposent quant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Il est produit un rapport d’expertise amiable du Cabinet [V] & ASSOCIES en date du 14 février 2024 qui retient une valeur supérieure au montant du loyer actuel.

Il apparaît ainsi que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise judiciaire qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Il sera sursis à statuer quant à la demande de fixation du loyer et pendant le cours de l’instance, la société AQUA DISTRIBUTION devra, conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, continuer à payer les loyers échus au prix ancien, soit la somme annuelle de 42 000 € hors taxe et hors charge, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer. En outre, conformément à la proposition effectuée par le défendeur sur le principe, ce loyer sera porté à la somme de 53 500 euros HT par an, dès la constatation de la réalisation des travaux de rénovation de la toiture conformément aux règles de l’art effectuée.

Les dépens seront réservés.

Il ne parait pas inéquitable de laisser à chacune des parties à ce stade de la procédure la charge de ses frais irrépétibles d’instance.

PAR CES MOTIFS

SURSOIT à statuer sur la demande de fixation du loyer du bail des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10] donnés à bail commercial à la société AQUA DISTRIBUTION par Monsieur [D] [K] ;

DESIGNE en qualité d’expert

Monsieur [N] [P]

SAS Cabinet [N] [P] Expertises [Adresse 12]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.81.35.73.67

Mèl : [Courriel 11]

avec la mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10], consistant en un magasin d’environ 600 m2, trois locaux à usage de bureaux d’environ 30 m2, douches, WC, ainsi que le sol et terrain autour, comprenant les parkings et voies d’accès ; locaux exploités par la société AQUA DISTRIBUTION, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ;

— décrire les locaux commerciaux, déterminer la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

— donner son avis sur la valeur locative du bail renouvellement à la base du 19 janvier 2025, et en tenant compte :

— de tous les autres éléments mentionnés aux article L145-33, L145-34, R145-2 et suivants du code de commerce ;

— de toutes références pertinentes de fixations amiables et judiciaires,

— éventuellement des usages observés dans la branche d’activité considérée et / ou des loyers pratiqués dans la zone et en fonction de l’état des locaux donnés à bail ;

— établir un pré-rapport qui autorisera les dernières observations des parties dans le délai de vingt jours à compter de leur réception avant la rédaction du rapport définitif ;

DIT qu’en cas de cas de difficulté l’expert en référera au juge sans délai qui pourra prononcer une astreinte en cas de résistance injustifiée dans la communication des pièces par les parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de cinq mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

FIXE l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3000 € qui sera consignée par Monsieur [D] [K] avant le 20 octobre 2025 ;

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Annecy dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX08] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire d’Annecy »

DIT qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DESIGNE le président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DIT que pendant la durée de l’instance la société AQUA DISTRIBUTION devra conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce continuer à payer les loyers échus au prix ancien prévu au bail, soit la somme annuelle de 42 000 € hors taxe et hors charge sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer du bail renouvelé, et que ce loyer sera porté à la somme de 53 500 euros HT par an, dès la constatation de la réalisation des travaux de rénovation de la toiture conformément aux règles de l’art effectuée ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVE les dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS